Utsatt behandling av klage - Gnr 133 Bnr Tømmeråsen 27 - Ny bolig

Transkript

1 Utsatt behandling av klage - Gnr 133 Bnr Tømmeråsen 27 - Ny bolig Saksbehandler: Einar Georg Nilsen Saksnr.: 18/ Behandlingsrekkefølge Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens innstilling: Klagen tas ikke til følge. Rådmannen finner ikke at ordlyden i rammetillatelsen av er feilaktig. Rådmannen kan ikke se at det er grunn til å endre ordlyden i vedtaket. Tiltaket krever enten opparbeidelse av vei i henhold til pbl eller innbetaling til veifond. Krav om innbetaling til veifond som vilkår for igangsettingstillatelse er korrekt såfremt det ikke dokumenteres at veien er «opparbeidet og godkjent så langt den er vist i planen, fram til og langs den side av tomta hvor den har sin atkomst». PLM har innvilget dispensasjon fra planens angivelse av antall etasjer i sitt vedtak av Saken var ikke komplett før det ble sendt inn dispensasjonssøknad for antall etasjer den Saksbehandlingsfristen er dermed ikke oversittet og gebyret opprettholdes. Vedlegg: Vedlegg 31 - Faktura Feil faktura. Byggesak Vedlegg 1 - Brev om krav om dispensasjon fra antall etasjer Vedlegg 2 - Reguleringsplan, Son ytre område Vedlegg 3 - Ansvarlig søker tilsvar til krav om dispensasjon Vedlegg 4 - BYgningsavdelingen opprettholder vurdering Vedlegg 5 - Tilsvar fra ansvarlig søker, etasjeantall Vedlegg 6 - Opprettholder vurdering av krav til dispensasjon Vedlegg 7 - Dispensasjonssøknad for etasjeantall Vedlegg 8 - Avslag på søknad om rammetillatelse med dispensasjon Vedlegg 9 - Vedtak PLM Vedlegg 10 - Klage på PLMs vedtak Vedlegg 11 - Vedlegg 1 til klage på PLMs vedtak Vedlegg 12 - Vedlegg 2 til klage på PLMs vedtak Vedlegg 13 - Vedlegg 3 til klage på PLMs vedtak Vedlegg 14 - Vedlegg 4 til klage på PLMs vedtak Side 1 av 9

2 Vedlegg 15 - Vedlegg 5 til klage på PLMs vedtak Vedlegg 16 - Vedlegg 6 til klage på PLMs vedtak Vedlegg 17 - Vedlegg 8 til klage på PLMs vedtak Vedlegg 18 - Vedlegg 9 til klage på PLMs vedtak Vedlegg 19 - Vedlegg 10 til klage på PLMs vedtak Vedlegg 20 - Vedlegg 11 til klage på PLMs vedtak Vedlegg 21 - Vedlegg 12 til klage på PLMs vedtak Vedlegg 22 - Vedlegg 14 til klage på PLMs vedtak Vedlegg 23 - Vedlegg 15 til klage på PLMs vedtak Vedlegg 24 - Rammetillatelse Vedlegg 25 - Ytterligere vedlegg til klage på PLMs vedtak Vedlegg 26 - Ytterligere vedlegg til klage på PLMs vedtak nr 2 Vedlegg 27 - Ytterligere vedlegg til klage på PLMs vedtak nr 3 Vedlegg 28 - Klage på rammetillatelse epost Vedlegg 29 - Klage på rammetillatelse Vedlegg 30 - Saksutskrift PLM Side 2 av 9

3 SAKSUTREDNING TIL MØTET : Nedenfor følger saksutredningen til møtet den Den gjøres gjeldende i sin helhet også for dagens møte i plan- og miljøutvalget med presisering i neste avsnitt. I dette møtet har klager ettersendt vedleggene 18 og 19 til epost av Rådmannen har lagt til vedlegg med håndskrevet siffer 18, sist i vedleggslisten «Feil faktura. Byggesak » Vedlegg 19 er allerede inntatt som vedlegg 29 i saken. Rådmannen har funnet at vedleggene ikke kan føre til endret innstilling i saken. Saksutredning til plan- og miljøutvalgets møte er inntatt nedenfor. SAKSUTREDNING: Bakgrunn for saken: Det er mottatt to klager i saken fra tiltakshaver, Roy Magne Aasen. Den ene klagen er datert og gjelder klage på Plan- og miljøutvalget (heretter PLM) sitt vedtak av Den andre klagen er datert og gjelder utstedt rammetillatelse fra bygningssjefen på bakgrunn av PLM sitt vedtak av Klagene behandles samlet. I medhold av plan- og bygningsloven, lov av nr 71, (heretter forkortet pbl) 19-1, jf søkte Enerhaug Arkitektkontor på vegne av tiltakshaver Roy Magne Aasen, om rammetillatelse med dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene i Son, ytre område 4 og 5 bokstav c om krav til takutforming og overskridelse av gesimshøyde med formål å oppføre ny enebolig på eiendom med gnr. 133 bnr I brev fra bygningsavdelingen ble det konkludert med at tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser i 4 (Vedlegg 1). Av planen fremgår det at det kun er tillatt med en etasje (Vedlegg 2). Ansvarlig søker var ikke enig i vurderingen og det ble mottatt tilsvar (Vedlegg 3). Tilsvaret ble besvart i brev fra bygningsavdelingen (Vedlegg 4). Det ble mottatt nytt brev fra ansvarlig søker der det igjen anføres at det ligger til rette for underetasje og at tiltaket ikke krever dispensasjon (Vedlegg 5). Bygningsavdelingen besvarte brevet der det igjen opprettholdes at tiltaket krever dispensasjon (Vedlegg 6). Den ble det mottatt søknad om dispensasjon fra maksimalt tillatt antall etasjer (Vedlegg 7). Bygningsavdelingen fattet vedtak om avslag på rammesøknaden (Vedlegg 8). Det ble mottatt klage på vedtaket og saken ble lagt frem for PLM i møte den Klagen gjaldt både gebyr og vedtaket. PLM fattet vedtaket i saken (Vedlegg 9), med følgende konklusjon: 1. Klage på avslag på søknad om oppføring av bolig tas til følge. Side 3 av 9

4 Vilkårene for å gi dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Konklusjon er at det gis dispensasjon fra reguleringsplanens 4, vedrørende etasjeantall, 5 bokstav c om gesimshøyde og takform, jf. plan- og bygningsloven Forslaget innebærer ikke kumulative dispensasjoner, da U-Grad ikke overstiges, og iht likebehandling i området settes det ikke krav til lekeplass ihht 6 i kommuneplanen.. 2. Klage på gebyr tas ikke til følge. Gebyret er fastsatt etter gjeldende gebyrregulativ. Det foreligger ikke usaklig forskjellsbehandling. Vedtaket ble underrettet partene i brev av Det ble mottatt klage den datert (Vedlegg 10-23). Det påpekes at vedleggene er nummerert på samme måte som avsender, og med de vedlegg som ble mottatt i oversendelsen. Det var allerede ved mottak av klage utstedt rammetillatelse i saken den (Vedlegg 24). Den ble det mottatt ytterligere vedlegg til klage av (Vedlegg 25-27). Det ble mottatt klage på rammetillatelsen den (Vedlegg 28-29). Klagen på PLM sitt vedtak er oppsummert slik fra tiltakshaver: «Ved PMU behandling av klage på vedtaket er det vist til at gebyret er fastsatt etter gjeldende gebyrregulativ, og at det ikke foreligger usaklig forskjellsbehandling. Saken dreier seg om bortfall/ reduksjon av gebyr på grunn av lang saksbehandlingstid. Har kommunen rett til kreve inn gebyr som har falt bort etter pbl første ledd og SAK Vi mener at søknaden var komplett dvs. på innsendelsestidspunktet, og skulle ha vært behandlet innen fristen på 12 uker At kommunen legger til grunn ny veileder datert 14. september opplyser om endret praksis mht. antall etasjer og hvilke arealer som skal legges til grunn ved beregning av grad av utnyttelse, gir de ingen rett til å utsette behandlingen av søknaden. Kommunen har ikke ensidig forlenget fristen etter SAK 7-3. Fristen begynner å løpe når fullstendig søknad foreligger. Hva som ligger i begrepet er nærmere omtalt i 21-2, som slår fast at søknaden skal ha de opplysninger som er nødvendig for at kommunen skal kunne gi tillatelse. Vi mener at søknaden var komplett ved innsendelse i juni 2018, og at kommunen skulle ha behandlet søknaden innen At kommunen endrer sin praksis i september når det gjelder antall etasjer og u-grad gir de ingen rett til å ikke ta søknaden til behandling., jf vedlagte veiledere fra september Side 4 av 9

5 Vedtaket fra kommunen ble gitt ca. 3 måneder senere. Vi mener av denne grunn at kommunen ikke har anledning til å ilegge gebyr for søknaden eller gitte dispensasjoner. Klagen på rammetillatelsen gjelder følgende, oppsummert: 1. Punkt 1 klagen gjelder et vilkår nr. 4 i rammetillatelsen. I brev datert fra bygningssjefen er dette vilkåret bortfalt som følge av ugyldighet etter forvaltningsloven 35 bokstav c. 2. Feil beskrivelse i siste avsnitt. S. 2 i Rammetillatelsen. Det skrives av saksbehandler at rammetillatelsen ble komplettert av ansvarlig søker den 7/ Korrekt ordlyd skal være. Søknaden ble kompilert etter pålegg fra kommunen om å søke om dispensasjon for etasje. Ansvarlig søker var uenig i denne konklusjon. 3. Feil beskrivelse i første avsnitt siste del s. 3 i Rammetillatelsen. Det står skrevet at det ble søkt om dispensasjon for 6 om krav om lekeplass. Ansvarlig søker søkte om fritak fra denne regel i opprinnelig søknad. Vi ble pålagt og søke om dette. Dette pkt. har blitt avvist av PLM i ettertid. Riktig ordlyd skal være. Tiltakshaver ble pålagt å søke om disp. fra 6 iht. brev av 11/7-18 fra PBE. 4. Krav om innbetaling av ,- til kommunalt veifond. Veien har blitt opparbeidet fra trafo v/brevikveien tom. Tømmeåsen 25 og er fortsatt under bearbeiding. Det er to forhold som ønskes belyst her. A. Det er 3 forskjellige praksis som kommunen praktiserer i dette området i de siste 4 år. Obligasjon, innbetaling av veifond og asfaltering. Vi har stilt spørsmål til dette tidligere uten at dette har blitt svart opp tilstrekkelig. Det foreligger her en forskjellbehandling for disse boliger Tømmeråsen 27, Brevikveien 10, 12 og 14 og Brevikveien 26. Vi mener dette ikke er en likebehandling som er korrekt og faller urimelig ut for undertegnede når vi har bygget opp veien betraktelig. Vi ber om at denne videre sendes Fylkesmannen. B. Slik vi ser dette er dette ett pressmiddel for å få IG og kan således innbetale denne sum og tar herved forbehold om tilbakebetaling når dette er behandlet av Fylkesmann. 5. Gebyrfastsettelse Klagen på gebyrfastsettelsen i klage av er omtrent identisk med klage av Det henvises til det som er gjengitt som oppsummeringen i klagen på PLM sitt vedtak. Sammendrag av vurdering: I vurderingens punkt 1 og 2 er ordlyden i rammetillatelsen av påklaget. Rådmannen finner ikke at ordlyden er feilaktig. Rådmannen kan ikke se at det er grunn til å endre ordlyden i vedtaket. I punkt 3 er det vurdert at tiltaket enten krever opparbeidelse av vei i henhold til pbl. Side 5 av 9

6 18-1 eller innbetaling til veifond. Rådmannen konkluderer med at krav til innbetaling til veifond som vilkår for igangsettingstillatelse er korrekt såfremt det ikke dokumenteres at veien er «opparbeidet og godkjent så langt den er vist i planen, fram til og langs den side av tomta hvor den har sin atkomst». I punkt 4 er det tatt stilling til klage på gebyrfastsettelsen i saken. PLM har innvilget dispensasjon fra planens angivelse av antall etasjer, angitt til 1 etasje i sitt vedtak av Ved behandlingen av klagen ble det derfor lagt til grunn at tiltaket krevde dispensasjon fra bestemmelsen i planen. Rådmannen er av den klare oppfatning at søknaden ikke var komplett før søknad om dispensasjon ble mottatt fra ansvarlig søker den Ettersom vedtak om avslag ble fattet er ikke 12-ukersfristen oversittet. Vurdering: 1. Feil beskrivelse i siste avsnitt. S. 2 i Rammetillatelsen. Klager skriver at korrekt ordlyd i tillatelsen skal være, «Søknaden ble kompilert etter pålegg fra kommunen om å søke om dispensasjon for etasje. Ansvarlig søker var uenig i denne konklusjon.» Klagegrunnen gjelder altså ordlyden i vedtak om rammetillatelse i saken. På side 2 i rammetillatelsen står det følgende: «Søknad om rammetillatelse ble mottatt , og komplettert av ansvarlig søker » Rådmannen kan ikke se at dette er en feil angivelse av faktum i saken. I PLM sitt vedtak av står det at «det gis dispensasjon fra reguleringsplanens 4, vedrørende etasjeantall, 5 bokstav c om gesimshøyde og takform, jf. plan- og bygningsloven 19-2.» PLM ga dispensasjon fra maksimalt tillatt antall etasjer. Det er ved vedtak av lagt til grunn at tiltaket krevet en slik dispensasjon. Etter rådmannens syn er det derfor korrekt at søknaden ble komplettert ved innsending av søknad om dispensasjon i saken den For øvrig kan ikke rådmannen se at det er gitt pålegg om å søke om dispensasjon. Et pålegg er et vedtak i kraft av f. eks pbl. Det er ikke gitt et pålegg om å søke om dispensasjon i saken. Ordlyden «søknaden ble kompilert» (vår understreking) kan heller ikke rådmannen se er korrekt ordbruk. Rådmannen kan ikke se at det er grunn til å endre ordlyden i vedtaket. 2. Feil beskrivelse i første avsnitt siste del s. 3 i Rammetillatelsen. Den neste klagegrunnen gjelder også ordlyden i vedtak om rammetillatelse. Tiltakshaver anfører at riktig ordlyd skal være «Tiltakshaver ble pålagt å søke om disp. fra 6 iht. brev av 11/7-18 fra PBE.» I ordlyden står det følgende: «Det ble også Side 6 av 9

7 søkt om dispensasjon fra krav til leke- og uteoppholdsarealer fra bestemmelser til kommuneplan for » Ettersom bygningsavdelingen ikke har myndighet til å gi såkalt «fritak» fra bestemmelser i kommuneplanen, ble det påpekt at det måtte søkes dispensasjon fra bestemmelsen. Tiltakshaver svarte med å henvise til søknaden der det blant annet står: «Om kommunen vil kreve at dette skal underlegge en dispensasjonsbehandling mener vi at Plan- og Bygningsloven 19-2 er ivaretatt vedrørende dispensasjon bestemmelsene om opparbeidelse av lekeplass i 6 er ivaretatt og at fordelene med å gi dispensasjon er større enn ikke å gi det.» I skrivet der dette henvises til, står det også «Se vedlegg B2 hvor vi skriver det du spør etter. Side 2. farget gult se vedlegg». Rådmannen mener det ble søkt om dispensasjon fra bestemmelser til kommuneplanen 6, og kan ikke se at det er gitt feil formulering i vedtaket. Beskrivelsen gjelder for øvrig saksgangen før PLM i sitt vedtak fant at det ikke settes krav til lekeplass etter 6 i saken. Dette fremgår også av sammenhengen i rammetillatelsen. Rådmannen kan ikke se at det er grunn til å endre ordlyden i vedtaket. 3. Krav om innbetaling av ,- til kommunalt veifond. Det fremgår av rammetillatelsen at: «Vilkår for igangsettingstillatelse: Det skal ikke gis igangsettingstillatelse før: 1. Kvittering for innbetaling til veifond er mottatt. Det må foretas innbetaling av ,- til kommunalt veifond, alternativt må adkomst opparbeides i kommunal standard.» I klagen fremsettes det påstand om at det foreligger forskjellbehandling innenfor reguleringsplanens virkeområde. Hva gjelder de tre ulike måtene å oppfylle kravet til atkomst, påpeker rådmannen at det ikke lenger er mulig å fremlegge pantobligasjon som grunnlag for å oppfylle kravet. Atkomst til Brevikveien 10, 12 og 14 er fra privat vei. Denne er derfor opparbeidet av eierne av veien og kan ikke sammenlignes med denne saken. Kravet i pbl første ledd bokstav a er at offentlig vei skal være «opparbeidet og godkjent så langt den er vist i planen, fram til og langs den side av tomta hvor den har sin atkomst». I klagen fremgår det at veien har blitt opparbeidet til og med Tømmeåsen 25 og at veien fortsatt er under bearbeiding. Tiltakshaver kan, i stedet for å sørge for veiopparbeidelse før bygging, velge å benytte seg av en unntaksordning, vedtatt av kommunestyret, som fremgår av kommuneplanbestemmelsene 5. Unntaksordningen består i at Side 7 av 9

8 veiopparbeidelseskravet i pbl kan fravikes, mot at tomteeier blant annet innbetaler tomtens andel av strøkets kalkulerte veiopparbeidelseskostnader til et kommunalt veifond. Det fremgår av klagen at veien ikke er opparbeidet eller godkjent til og forbi klagers eiendom. Rådmannen konkluderer med at krav til innbetaling til veifond som vilkår for igangsettingstillatelse er korrekt såfremt det ikke dokumenteres at veien er «opparbeidet og godkjent så langt den er vist i planen, fram til og langs den side av tomta hvor den har sin atkomst». 4. Gebyrfastsettelse Tiltakshaver mener at søknaden var komplett , på innsendelsestidspunktet, og skulle ha vært behandlet innen fristen på 12 uker altså innen I tiltakshavers klage datert , punkt 1. side 3 er det henvist til vurderingen av hvorvidt tiltaket krevde dispensasjon fra maksimalt tillatt antall etasjer. Selv om klagen er utformet som en klage på gebyr, vil gebyret nødvendigvis fastsettes på bakgrunn av tiltaket som er omsøkt, deriblant hvorvidt tiltaket krever dispensasjon. Rådmannen henviser til PLM sitt vedtak av : «Konklusjon er at det gis dispensasjon fra reguleringsplanens 4, vedrørende etasjeantall [ ]» PLM har innvilget en dispensasjon fra planens angivelse av antall etasjer, angitt til en etasje. Ved behandlingen av klagen ble det derfor lagt til grunn at tiltaket krevde dispensasjon fra bestemmelsen i planen. Det følger av pbl første ledd at: «Søknaden skal gi de opplysninger som er nødvendige for at kommunen skal kunne gi tillatelse til tiltaket.» Loven oppstiller etter sin ordlyd et uttrykkelig krav om at det må foreligge en grunngitt dispensasjonssøknad. Forarbeidene til plan- og bygningsloven 21-2 første ledd, Ot. prp. nr. 45 ( ) sier i punkt 27.5 s. 317 at: «er et tiltak avhengig av dispensasjon må det søkes særskilt om dette, jf. 19-1, Det vil være avslagsgrunn dersom søknad om tillatelse til tiltaket forutsetter dispensasjon, og det ikke er søkt om dette. Eventuelt kan kommunen avvise søknaden.» Videre står det om pbl i Ot.prp.nr.32 ( ) punkt 6.19 s. 243 at «det er tatt inn et eksplisitt krav om at søknader må grunngis det er behov for klargjøring av søkernes begrunnelsesplikt i loven». Side 8 av 9

9 Dersom en byggesøknad er i strid med bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven, må søknaden avslås eller avvises som mangelfull med mindre det er søkt om dispensasjon. Rådmannen er av den klare oppfatning at søknaden ikke var komplett før søknad om dispensasjon ble mottatt fra ansvarlig søker den Ettersom vedtak om avslag ble fattet er ikke 12-ukersfristen oversittet. Når det gjelder vurderingen av planbestemmelsene og hvorvidt terrenget ligger til rette for underetasje, henvises det til saksutskrift og rådmannens innstilling (Vedlegg 30). Alternativer: Rådmannen finner ikke at det er grunnlag for å fremlegge alternativ til punkt 1, 2 og 3 i saken. Dersom utvalget er uenig i rådmannens konklusjon på punkt 4, Gebyrfastsettelse kan følgende vedtak fattes: I henhold til reguleringsplan for Son, ytre område, 4, er det fastsatt grense for antall etasjer til én. I henhold til bestemmelsenes 5 bokstav a siste punktum, fremgår det at: «For bebyggelse i 1.etasje kan bygningsrådet tillate innredet underetasje i samsvar med bestemmelsene i byggeforskriftene der terrenget etter rådets skjønn ligger til rette for det.» Det konkluderes med at terrenget ligger til rette for underetasje jf. 5 bokstav a siste punktum. Tiltaket krever derfor ikke dispensasjon fra reguleringsplanens 4. Som følge av dette er saksbehandlingsfristen oversittet og gebyret bortfaller i sin helhet. Det må utstedes ny rammetillatelse. Konklusjon: Rådmannens standpunkt er at det ikke er grunnlag for å endre ordlyden i rammetillatelsen av Tiltaket krever opparbeidelse av vei i henhold til pbl eller innbetaling av veifond, jf. bestemmelser til kommuneplan for Vestby 5. Saken var ikke komplett før det ble sendt inn dispensasjonssøknad for antall etasjer den Saksbehandlingsfristen er dermed ikke oversittet og gebyret opprettholdes. Klagen tas derfor ikke til følge. Side 9 av 9