Deres ref. Vår ref. Arkivnr. Dato 12/ GNR 98/ TRMY 98/9 RAMMETILLATELSE TIL BRUKSENDRING TIL BOLIGER I DELER AV 1.

Transkript

1 Søren Yran AS Øvre Slottsgate OSLO Deres ref. Vår ref. Arkivnr. Dato 12/ GNR 98/ TRMY Dette vedtaket er fattet med hjemmel i kommunestyrets delegasjonsvedtak av /sak 27/10 og interndelegering gitt av rådmannen /9 RAMMETILLATELSE TIL BRUKSENDRING TIL BOLIGER I DELER AV 1. ETASJE Søknad om rammetillatelse er mottatt her Etterspørring etter tilleggsdokumentasjon sendt Tilbakemelding angående leiligheter mottatt Tilbakemelding mottatt Brev om radonmåling mottatt Svar på henvendelse om radonmålinger er sendt Tilleggsdokumentasjon for boder og parkering er mottatt Oversendelse av tegning er mottatt Oppsummering av mangler i byggesak er sendt Brev om kontroll av brann er sendt Kopi av oversendelse til ansvarlig søker er mottatt Foreløpig svar på søknad om rammetillatelse er sendt Søknad om dispensasjon fra Haka Eiendom er mottatt Søknad om dispensasjon fra ansvarlig søker er mottatt Gnr./bnr.: 98/9 Gjelder: 20-1d. Bruksendring. Kombinert bolig og forretningsbygg Byggested: Lunnerlinna 26, 2730 LUNNER Tiltakshaver: HAKA Eiendom AS Totalt areal: Uendret Bruksendret areal: BRA ca 409 m 2 Saken er behandlet som saksnr. DS FSKAP 77/15. VEDTAK Lunner kommune har i kommunestyrets sak 141/15 innvilget dispensasjon, jf 19-2, fra planformålet for å ha boliger i 1. etasje, og dispensasjon fra parkeringskrav. Lunner kommune gir rammetillatelse til bruksendring fra forretningsformål til boligformål i deler av etasje som ligger på plan med Lunnerlinna. Følgende tegninger er grunnlag for tillatelsen: Kartskisse, datert , mottatt Vedlegg E1, plan hele etasjen, datert , mottatt Vedlegg E2, plan 1:100, datert , mottatt For fasader vises til byggesak for de 2 øverste etasjene i bygget, sak 06/2580: Side 1 av 9

2 o Tegning Fasade mot nord, revidert , mottatt o Tegning Fasade mot syd, revidert , mottatt o Tegning Fasade mot øst, revidert , mottatt o Tegning Fasade mot vest, revidert , mottatt For angivelse av boder for leilighetene, vises til byggesak for de 2 øverste etasjene i bygget, sak 06/2580: o Tegning D, Plan 1. etg, revidert ?, mottatt o Tegning D, Plan 2. etg, revidert ?, mottatt For parkering vises til situasjonskart og plantegning parkeringskjeller i sak 10/2263. Tillatelsen omfatter også godkjenning av søknad om ansvarsrett som angitt under avsnittet «Ansvar og kontroll». Der er det angitt kommentarer til videre ansvarsbelegging. Rammetillatelsen gis på følgende vilkår: 1. Det skal utføres radonmålinger for å vurdere om det må gjøres tiltak for å redusere eventuell stråling. 2. Bruksendringen vil videre kreve igangsettingstillatelse og ferdigattest. Tiltaket tillates ikke igangsatt før det foreligger igangsettingstillatelse. Igangsettingstillatelse gis etter at fullstendig søknad etter pbl 21-2 femte ledd er innsendt og undergitt nødvendig kontroll. Denne tillatelse, herunder de kart og tegninger den henviser til, skal alltid være tilstede på byggeplassen. Eventuelle endringer må omsøkes og godkjennes av kommunen før de kan gjennomføres. Med hilsen Gunn Elin Rudi tjenesteleder Areal og Samfunn Trine Myrmo byggesaksbehandler Kopi sendt: Roar Jørgensen AS, tb@roarjorgensen.no Haka Eiendom AS, hans@tunet.as Brevet er godkjent elektronisk og kan sendes uten underskrift i hht. interne rutiner Vedlegg: Saksutredning Generell informasjon til tillatelser Orientering om klageadgang Side 2 av 9

3 SAKSUTREDNING Søknaden Tiltakshaver ønsker tillatelse bruksendring av deler av etasjen som ligger på plan med Lunnerlinna, til boliger. 3 av de 5 leilighetene er allerede bebodd. Leilighetene får boder via gang på samme plan, sportsboder i underetasje og 4 av 5 leiligheter får 1parkeringsplass i parkeringskjeller. I tillegg finnes parkeringsplasser langs byggets yttervegg. Det er redegjort for at radonmålinger skal utføres før det søkes om igangsettingstillatelse. Planstatus Eiendommen 98/9 er i reguleringsplan for Lunner sentrum del 1 avsatt til byggeområde for forretning/kontor. Bruksendringen krevde dispensasjon for å ha boliger på gateplan, og den krevde dispensasjon fra parkeringskrav. Det er i kommunestyrets sak 141/15 gitt dispensasjon for begge forhold. Saksgang/historikk Det ble i 2006 gitt rammetillatelse for innredning av leiligheter i 2. og 3. etasje i Lunnerlinna 26. Denne rammetillatelsen sa ikke noe om endringer i 1. etasje. Arbeidene i 2. og 3. etasje gikk sakte framover, da tiltakshaver hadde problemer med å dokumentere at han hadde parkeringsareal til de nye boligene. I 2011 ble det gitt rammetillatelse for at parkeringsbehovet kunne dekkes ved å innrede deler av underetasjen til parkeringskjeller. Da arbeidene med de godkjente leilighetene gikk sakte framover, begynte tiltakshaver å innrede leiligheter i 1. etasje. Bygningsmyndighetene oppdaget i november 2012 at det var innredet leiligheter i 1. etasje i Lunnerlinna 26, uten at det var søkt om tillatelse til dette. Bygningsmyndighetene ga eier følgende pålegg: Pålegg om opphør av bruk og ileggelse av tvangsmulkt sendes. Pålegget gjelder at bruk av leiligheter må opphøre dersom det innen ikke er mottatt tilfredsstillende dokumentasjon for at brannkrav er ivaretatt Et parallelt pålegg sendes ut. Dette gjelder pålegg om opphør av bruk eller søknad om bruksendring til boliger. Det ilegges også dagsmulkt på kr 1000,- for hver dag fristen oversittes. Fristen har altså blitt utvidet siden varselet om pålegg. Det ble orientert om klagefrist på 3 uker. Klage ble ikke mottatt. Pålegget om å dokumentere at brannkrav var ivaretatt ble overholdt, slik at bygningsmyndighetene kunne la eier bruke mer tid på å sende inn søknad om tillatelse til de arbeidene som var gjort. Søknad om tillatelse for leilighetene ble imidlertid ikke innsendt innen fristen som var gitt, leilighetene ble ikke fraflyttet og Lunner kommune har ilagt dagsbøter for lengre perioder siden Formannskapet behandlet klage på avvisning av klage på vedtaket om tvangsmulkt. Fylkesmannen sier i brev av at klagen ikke tas til følge mottar Lunner kommune søknad om rammetillatelse. Søknaden var mangelfull og Lunner kommune har brukt lang tid på å få inn dokumenter for behandling av dispensasjonssak. Side 3 av 9

4 ble det gitt ferdigattest for parkeringskjeller ble det gitt ferdigattest for leilighetene i 2. og 3. etasje ga Lunner kommunestyre nødvendige dispensasjoner for at rammetillatelse kan gis for bruksendring av de 5 boligene. Nabovarsling og andres kommentarer Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven Ingen merknader er registrert i saken. Veg og atkomst Uendret Vann- og avløp Uendret Uteoppholdsareal og parkeringsløsninger Alle boenheter får balkong. Det er gitt dispensasjon fra parkeringskrav i reguleringsplanen. Parkeringskravene fra bestemmelser til kommuneplanens arealdel er ivaretatt. Visuell utforming Balkongene gir endrede fasader. Tiltaket innehar etter plan- og bygningsmyndighetens skjønn gode nok visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven Sikkerhet mot fare Det er ikke framkommet forhold som hindrer at tillatelse blir gitt. Ansvar og kontroll Følgende foretak har fått godkjent ansvarsrett: Foretak L/S* Funksjon/Tiltaksklasse/Ansvarsområde Søren Yran AS Org nr L Søker / 2 / Hele tiltaket Prosjekterende / 2 / Arkitekturprosjektering Roar Jørgensen Org nr S PRO / 2 / Brannkonsept for 5 leiligheter plan 1 Kontrollerende / 2 / Kontroll av utførelse brannteknisk for 5 leiligheter plan 1. * S = sentral godkjenning, L = lokal godkjenning Kommunen skal ikke delta i prosjekteringen og har derfor ikke vurdert de tekniske løsninger. Ansvaret for at tiltaket oppfyller bestemmelsene i plan- og bygningsloven ligger hos foretakene som er gitt ansvarsrett Det er innsendt gjennomføringsplan som viser hvordan ansvarsfordeling tenkes i tiltaket. Her mangler utførelse av sanitær- og rørinstallasjoner. Dersom de ansvarlige ikke er de som hadde ansvar i utgangspunktet, er det kanskje riktigst om de søker ansvar for kontroll av arbeidene. Det er ikke ønskelig at HAKA Eiendom skal ha ansvar i saken. Annet foretak bør søke ansvar for å kontrollere deres arbeid. Side 4 av 9

5 Gebyr Tiltaket gebyrlegges i henhold til kommunens gebyrregulativ for plan- og byggesaker m.m., vedtatt med hjemmel i plan- og bygningsloven Beskrivelse Antall Beløp Bruksendring 5 leiligheter ,- Ansvarsrett for som tidligere har fått lokal godkjenning ,- i Lunner kommune Ansvarsrett for foretak med sentral godkjenning 1 600,- Totalt gebyr å betale ,- Oppsummering og konklusjon Det kan gis rammetillatelse med vilkår som angitt. Dersom du har noen spørsmål til saken, ta kontakt med saksbehandler. Side 5 av 9

6 Side 6 av 9

7 Orientering om klageadgang Vedtaket kan påklages, jf. plan- og bygningsloven 1-9 jf. forvaltningsloven 28 og 29. Klagefrist Klagefristen er 3 uker fra den dag vedtaket kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. En eventuell klage skal sendes til: Lunner kommune, Sandsvegen 1, 2740 Roa. Dersom det klages så sent at det kan være uklart om det er klaget i rett tid, bes det oppgitt når vedtaket kom frem. Om det er særlige grunner til det, kan du få forlenget klagefristen ved forespørsel, jf. forvaltningsloven Dersom klagen blir sendt etter 3 uker fra vedtaket ble mottatt, kan den bli avvist. Du bør derfor opplyse hvorfor du ikke kan lastes for en eventuell forsinkelse. Klagens innhold og form Klagen skal være undertegnet, angi hvilket vedtak det klages over, hvilke endringer som eventuelt ønskes, og hvilke grunner som anføres for klagen, jf. forvaltningsloven 32. Klagen bør også nevne eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for bedømmelsen av klagen. Anmodning om utsatt iverksettelse for gjennomføring av tiltaket Selv om det er klagerett kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er adgang til å søke om å få utsatt iverksettelse av vedtaket inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort, jf. forvaltningsloven 42. Innsyn i saksdokumentene Med de begrensninger som fremgår av forvaltningsloven 18 og 19, har du rett til å se dokumentene i saken. Side 7 av 9

8 Side 8 av 9

9 Generell informasjon til tillatelser Forholdet til annen lovgivning og private rettsforhold Tillatelsen er gitt i henhold til plan- og bygningslovgivningen og gir ikke uten videre rett til å bygge i forhold til annen lovgivning eller privatrettslige forhold, jf. pbl Bortfall av tillatelse Tillatelsen har gyldighet i 3 år fra vedtaksdato, jf. pbl Ved eventuell klage på vedtaket begynner fristen å løpe fra dato for det endelige vedtaket i klagesaken. Er tiltaket ikke satt i gang innen 3 år faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Fristene kan ikke forlenges, jf. pbl 21-9 første ledd. Kontroll, gjennomføringsplan og tilsyn Ansvarlige kontrollforetak skal sørge for at nødvendig kontroll blir gjennomført og dokumentert, jf. pbl Gjennomføringsplanen skal til enhver tid være oppdatert. Ved tilsyn skal denne kunne fremvises. Plan- og bygningsmyndighetene har plikt til å føre tilsyn med at tiltaket gjennomføres i samsvar med gitte tillatelser og bestemmelser gitt i eller i medhold av denne lov, jf. pbl Plan- og bygningsmyndighetene skal føre tilsyn i slikt omfang at den kan avdekke regelbrudd. Ved vesentlig avvik må planene omarbeides med sikte på ny behandling. Avfall Dersom avfall fra byggetiltaket behandles i strid med avfallsplan kan plan- og bygningsmyndighetene ilegge forurensningsgebyr med hjemmel i forurensningslovens 73. Et slikt gebyr vil minst være av en slik størrelse at det oppveier den fortjeneste som er oppnådd ved avfallshåndtering i strid med bestemmelsene. Ferdigattest (tegninger av utført tiltak og endelig plassering) Tiltaket tillates ikke tatt i bruk før ansvarlig/kontrollansvarlig for utførelsen har sørget for sluttkontroll og plan- og bygningsmyndighetene deretter har utstedt ferdigattest eller eventuelt midlertidig brukstillatelse. Plan- og bygningsmyndighetene skal ha tegninger som viser tiltaket slik det er utført. Eventuelle endringer fra tidligere godkjente tegninger skal identifiseres, slik at plan- og bygningsmyndighetene kan vurdere endringene før ferdigattest gis, jf. byggesaksforskriften 8-1 og 8-2. Plan- og bygningsmyndighetene kan unntaksvis utstede midlertidig brukstillatelse når vilkårene i plan- og bygningsloven foreligger. Automatisk fredede kulturminner Dersom det ved tiltak i marka blir funnet automatisk fredede kulturminner som ikke er kjent, skal arbeidet straks stanses i den grad det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter, jf. kulturminneloven 8. Melding skal snarest sendes til kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune slik at vernemyndighetene kan gjennomføre en befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkårene for dette. Side 9 av 9