Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 17/ Inger Marie Eldøy

Transkript

1 3 Vestby kommune Bygg Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 17/ Inger Marie Eldøy Avslag på rammesøknad med dispensasjoner- Gnr 133 Bnr Tømmeråsen 31 - Oppføring av enebolig med sekundærleilighet Det vises til søknad mottatt og endret søknad mottatt Tiltakets adresse: Eiendommen 133/140/0/0 har ikke adresse. Gnr./bnr./fnr./snr.: 133/140/0/0 Ansvarlig søker: Sivilarkitekt Arne Martin Borge, Hotvetveien 61, 3023 DRAMMEN Tiltakshaver: Haakon Bjørnson, Sponkroken 19, 1555 SON. Ayse Bjørnson, Sponkroken 19, 1555 SON Vedtak: Søknaden om rammetillatelse for oppføring av enebolig med dispensasjon fra krav til takutforming, overskridelse av tillat grad av utnytting, maksimalt tillatt antall etasjer, og to boenheter jf. reguleringsplan for Son ytre 4 og 5 bokstav a, og dispensasjon fra kommeplanens 6 med bestemmelser om leke- og uteoppholdsarealer avslås i medhold av plan- og bygningsloven Søknaden Søknad om rammetillatelse med dispensasjoner ble mottatt Det ble sendt inn endret søknad , der bl.a. takterrasse var fjernet. Det ble brev anmodet om at tiltaket ble omprosjektert og det ble varslet avslag dersom tiltaket ikke ble omprosjektert. Tiltakshaver besvarte brevet i e-post innsendt på vegne av seg selv og ansvarlig søker. Det ble informert om i e-posten at det ikke var ønskelig å omprosjektere, og det ble henvist til andre hus i reguleringsområdet der dispensasjoner var blitt innvilget. Det søkes om oppføring av enebolig med sekundærleilighet over to plan, med underetasje og 1.etasje. Tiltaket har BRA= 286,8m 2 i tillegg garasje på 43,4m 2, og utnyttelsesgrad har ansvarlig søker opplyst er U-grad = 0,23. U-graden er feil utregnet, da den er basert på BRA og ikke BTA, samt at det for arealet i underetasjen Postadresse Besøksadresse Telefon Org.nr Postboks 144 Rådhusgata 1 Telefax Bankgiro Vestby 1540 VESTBY post@vestby.kommune.no Side 1 av 15

2 kun er beregnet 50 % av bruksarealet. Bygningsavdelingen har gjort et overslag av oppgitt BRA i tiltaket, der yttervegger ikke er medregnet, som gir et overslag med en U-grad på nærmere 0,4. Tiltaket oppføres med flatt tak og innebærer en dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene om takutforming. Tiltaket innebærer også dispensasjon for overskridelse av tillat utnyttelsesgrad jf. det som er skrevet tidligere. I tillegg krever søknaden dispensasjon fra etasjeantall og dispensasjon for oppføring av annen boligtype enn det som er tillat, ettersom det i planen ikke er henvist til at det er tillatt med oppføring av to boenheter på eiendommen. Ansvarlig søker har ikke søkt om dispensasjon for disse forholdene fordi det etter søkers mening ikke kreves dispensasjon fra disse bestemmelsene. Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanbestemmelse 6 om krav til leke- og uteoppholdsarealer. Plangrunnlag Eiendommen er omfattet av reguleringsplan for Son, ytre område, felt B43 og regulert til frittliggende småhusbebyggelse. Det følger av reguleringsbestemmelsene at bebyggelsen kan oppføres i én etasje og maksimalt tillatt utnyttingsgrad er U=0,20. Videre fremkommer det at bebyggelsen maksimalt kan dekke 30 % av tomta. Gesimshøyden for én etasjes bebyggelse, målt fra gjennomsnittlig terrengnivå, skal ikke overstige 5,0 m. Bebyggelsen skal ha saltak med vinkel mellom 22 og 45. Byggetomta Eiendommen har atkomst fra Tømmeråsen som er privat vei. Atkomstvei vil være over eiendommene med gnr/bnr 133/688 og 133/689. Eiendommen har skrånende terreng. Tomtens opprinnelige terreng heller i underkant ca. 5 meter fra tomtens syd- vestre hjørne som ligger på kote +40 og ned mot hjørnet mot nord vest som ligger på kote +35 i tomtegrensen mot nord-øst. Det har vært foretatt terrengoppfylling av tomten, før byggesøknaden ble sendt inn. Denne terrengoppfyllingen blir i hovedsak beholdt. Visuelle kvaliteter Tiltakets utforming er vurdert i forhold til plan og bygningsloven Området mellom Son SPA og Tømmeråsen er preget av transformasjonen som har pågått i området siden SPA hotellet ble oppført. En del av bebyggelsen er utformet i tråd med bestemmelser for Son, ytre, men med innslag av hotellets byggeskikk. Store vindusflater, materialer og overflatebehandlinger med et utrykk som reflekterer nåtidens arkitektur. Det ble etter hvert oppført byggverk med flatt tak og volumer som overskrider det som er tillatt i bestemmelser til Son, ytre område. Bygningssjefen mener at dette har ført til en uheldig virkning i dette område i planen. Plan- og miljøutvalget har bekreftet dette ved å konkludere at det er ikke ønskelig med kumulative dispensasjoner i planområdet, jf. vedtak av Vår ref.: 17/ Side 2 av 15

3 De valgte elementer som påvirker tiltakets utseende, som høyde, volum, og materialvalg, antyder at utforming av omsøkt tiltak i Tømmeråsen 31 forsøker å utvikle videre et bygningsmiljø som er i strid med hva som ønskes for området. Plassering, terrengtilpasning, volum og form er de sentrale elementet i vurderingen av om kvalitetskravet er ivaretatt. Plassering Bebyggelsesstruktur: tiltaket bryter med bebyggelsesstruktur i området. Den etablerte mønster i Tømmeråsen består av tomter som er plassert langs og tilknyttet til veien. Eiendommen Gnr 133 bnr 140 ble opprettet bak eiendommene 133/688 og 133/689 og knytter seg til veien igjennom disse. Fjernvirkning/forhold til de nære omgivelsene: Tiltaket vil være lite synlig fra sjøen. Fra veien Tømmeråsen vil tiltaket være godt synlig, men da den vil ligge omtrent en meter høyere enn bebyggelsen etablert på eiendommen gnr 133 bnr 689. Tiltakets virkning fra Sagbruksveien vil være vesentlig mer inngripende, da høyde forskjell mellom veien og gesims er på 11,5 meter. Terrengtilpasning Den lokale topografien bør være premissgivende for bebyggelsen og ikke omvendt. Tiltaket innebærer et vesentlig terrenginngrep, jf. innsendte snitt- og fasadetegninger. Det er ingen del av eksisterende terreng som bevares. Bebyggelsen forutsetter oppfylling av tomta på en måte som bryter fullstendig med eksisterende terreng og tomtens struktur. Dette utløser behov for omfattende bruk av støttemurer og skråninger for å håndtere det nye terrenget. Tiltaket oppfyller ikke krav i TEK 17, 8-10, som fastsetter at «Byggverk skal ha god terrengmessig tilpasning ut fra hensyn til god arkitektonisk utforming, visuell kvalitet, naturgitte forutsetninger, sikkerhet, helse, miljø, tilgjengelighet, brukbarhet og energibehov.» Volum og form Omsøkt tiltaket er utformet med et moderne utrykk. Flatt tak, enkle former, store vindusflater og materialvalg formidler en stil som gjenspeiler nåtidsarkitektur. Som følge av omfattende terrenginngrep og overskridelsen av U-grad, fremstår tiltaket som et massivt, monumentalt volum som er ikke tilpasset omgivelsene. God arkitektur krever en grundig analyse av bygningens betydning, funksjon og organisering, samt samspillet mellom disse, tomta og omgivelsene 1. Tiltaket bryter med landskapets form og topografi, områdets karakter og innebærer en vesentlig endring av terrenget. Nabomerknader (sammenfattet) Det er innsendt nabomerknad fra Tove Iren og Volker Lissner gnr/bnr 132/268. De har opprettholdt nabomerknad også til den endrete søknaden mottatt De kommenterer at det er foretatt oppfylling på eiendommen mot deres tomt, og mener at huset er høyt mot deres tomt. Gesimshøyden på huset kan reduseres dersom takhøyden i innvendige rom reduseres. De ønsker ikke takutforming med flatt 1 Estetikk i plan- og byggesaker, , side 111. Vår ref.: 17/ Side 3 av 15

4 tak. De mener at deres eiendom vil få en verdiforringelse fordi lys- og solforhold og utsikt mot vest blir vesentlig redusert. Ansvarlig søkers tilsvar til innkomne nabomerknader (sammenfattet): Reguleringsplanen er 31 år gammel og i tråd med utviklingen er nyere bebyggelse i området utformet med løsninger som avviker fra bestemmelsene. Husets utforming er som annen nyere bebyggelse påvirket av tiden slik det alltid er, både ved oppføring av eldre bebyggelse og ny. Garasjen er lagt under ferdig terreng, og vil ikke være synlig for nabo. Innvendig takhøyde kan vanskelig ses å berøre naboer. Gesimshøyde er 5,0 m over gjennomsnittlig ferdig terreng. Dette avviker ikke fra bestemmelsene. Hvis huset utformes med saltak vil det bli betraktelig høyere, noe som i andre punkter er beskrevet som ikke ønskelig. Når det bygges på en tidligere ubebygget tomt vil dette påvirke lysforhold og utsikt. Dispensasjoner Tiltaket er i strid med reguleringsbestemmelsene 4 og 5 samt kommuneplanbestemmelse 6. Søknaden kan ikke godkjennes med mindre det gis dispensasjon fra bestemmelsene. Søknad om dispensasjon skal grunngis, jf. plan- og bygningsloven Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelser til reguleringsplan for Son, ytre område 4 og 5 for følgende punkter: Flatt tak Overskridelse av tillat grad av utnytting Tiltaket vil også kreve dispensasjon for disse forholdene i reguleringsplanen som det ikke er søkt om dispensasjon for: Krav til antall boenheter da det søkes om oppføring av enebolig med sekundærleilighet mens bestemmelsen kun tillater enebolig. Antall etasjer, fra maksimalt tillatt en etasje til to etasjer. Ansvarlig søker begrunnelser for innsendte søknader om dispensasjoner: Dispensasjon fra takform «Vist utforming er analog med omkringliggende bebyggelse, og det søkes om dispensasjon på dette grunnlag.» Overskridelse av utnyttelsesgrad: «Det søkes om dispensasjon fra 4 i reguleringsbestemmelsene for å kunne oppføre en normal enebolig på eiendommen på bakgrunn av reguleringsplanens formål med planen. Løsningen medfører minimal størrelse BYA.» Krav til leke- og uteoppholdsareal «Krav som stilles til lekeareal som stilles i Kommuneplanens 6 om lekeareal er oppfylt på samme grunnlag som er tilfelle for nylige byggesøknader som er godkjent i området. Det burde være tilstrekkelig.» Vår ref.: 17/ Side 4 av 15

5 Bygningssjefens vurdering Dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 forutsetter at to kumulative vilkår er oppfylt. For det første kan ikke hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. For det andre må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det andre vilkåret innebærer at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det må foreligge relevante fordeler. En slik fordel må etter sikker rett være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må ligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven setter. Det første som må vurderes er om hensynene bak bestemmelsen(e) det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. De ulike bestemmelsene det kreves dispensasjon fra, vil gjennomgås atskilt nedenfor. Dispensasjon fra 5 i reguleringsplanbestemmelser for Son, ytre område bokstav c, takutforming: Hensynene bak bestemmelsen som stiller krav om saltak er et ønske om et relativt ensartet uttrykk på byggene i området. Takutforming er avgjørende for et byggverks arkitektoniske uttrykk. Intensjonen er at bebyggelsen skal følge samme stil, der saltak blir som en rød tråd i området. Benyttet takform i Son, ytre område er variert, der saltak, valmtak, pulttak og flatt tak er representert. I umiddelbar nærhet til eiendommen registreres stort sett saltak og flate tak. Det er over tid innvilget en rekke dispensasjoner fra reguleringsplanen i området, som har resultert i klare avvik mellom faktiske forhold og planbestemmelser, særlig når det gjelder takform i området eiendommen ligger i. I denne saken mener imidlertid bygningssjefen at tiltaket slik det er omsøkt, og dispensasjonene må ses i lys av hverandre. Vanligvis vil flatt tak gjøre at det blir mer sol og lys både for naboer og på boligens uteområder enn om boligen blir oppført med saltak, der den totale høyden blir større. I dette tilfellet, er det i forbindelse med boligen omsøkt både oppfyllinger av tomten og eneboligen er prosjektert med 2 etasjer i stedet for 1 etasje, slik reguleringsbestemmelsene krever. Bygningssjefen vurderer at huset i liten grad er tilpasset det eksisterende terrenget på tomten. Terrenget er i stor grad endret mot naboene på østsiden av eiendommen, og innebærer en større oppfylling ned mot allerede nedenforliggende bebyggelse. Effekten av et flatt tak med hensyn til lys og luft mellom bygningene blir derfor vesentlig mindre ettersom både terrenget og boligen slik tiltaket er omsøkt, ligger mye høyere i terrenget. I tillegg er boligen prosjektert med én etasje mer enn planen tillater. Dette fører til en mer dominerende bygningsmasse på eiendommen enn planen åpner for, noe som påvirker opplevelsen av lys og luft på eiendommen og naboeiendommene. Bygningssjefen mener på denne bakgrunn at hensynene bak bestemmelser i reguleringsplanen takform blir vesentlig tilsidesatt ved at det innvilges en søknad med de forutsetninger som prosjekteringen tilsier. Vår ref.: 17/ Side 5 av 15

6 Den fattet Plan- og miljøutvalget vedtak om behandling av dispensasjoner i Tømmeråsen 15 A og 15 B. Saken gjaldt klage sendt til Fylkesmannen i Oslo og Akershus etter avslag på oppføring av enebolig med dispensasjon fra maksimalt tillatt U-grad og krav til saltak der det ble søkt om pulttak på boligene. Den ene boligen innebar også dispensasjon fra maksimalt tillatt gesimshøyde. Det ble bedt om ytterligere informasjon fra kommunen ved klagebehandlingen av Fylkesmannen, der det ble stilt spørsmål til hvorvidt avslag på søknaden innebar en endring av tidligere praksis. I vedtaket, som ble enstemmig vedtatt, ble det lagt til grunn at avslaget representerte et brudd med tidligere dispensasjonspraksis i kommunen. Det fremgår av vedtaket at: «Det er riktig oppfattet at kommunen mener at et avslag i denne saken representerer en endring fra en tidligere dispensasjonspraksis, der det ikke er ønskelig å gi kumulative dispensasjoner. Det menes imidlertid at sakene i Tømmeråsen 15A og 15B representerer en skjerping i kommunens dispensasjonspraksis knyttet til U-grad og kumulative dispensasjoner ihht bestemmelsen for området, og anses derfor ikke til å representere en usaklig forskjellsbehandling.» Vedtaket om avslag ble i sakene endret fordi det samtidig med avslagene ble innvilget dispensasjon innenfor samme reguleringsplan for et annet tiltak med dispensasjon fra maksimalt tillatt U-grad og takutforming. Selv om vedtaket ble endret av Fylkesmannen, er praksisendringen lagt til grunn i senere behandlinger i blant annet Tømmeråsen. Det er lagt til grunn ved politisk behandling at det ikke er ønskelig med dispensasjon fra U-grad og kumulative dispensasjoner, altså flere dispensasjoner ved samme tiltak. Bygningssjefen mener derfor det er nødvendig å se dispensasjonen i denne saken samlet. Tiltaket innebærer dispensasjon fra både takform, U-grad, etasjeantall, og antall boenheter i samme tiltak i tillegg til krav til leke- og uteoppholdsarealer i kommuneplanens bestemmelse 6. Selv om det er innvilget dispensasjoner i området fra krav til saltak, mener bygningssjefen at effekten av alle de øvrige dispensasjonene, medfører at hensynet bak bestemmelsen om saltak blir vesentlig tilsidesatt i denne saken, jf. det som er skrevet ovenfor. Bygningssjefen er av den oppfatning at vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 ikke er oppfylt. Bygningssjefens konklusjon er at det ikke gis dispensasjon fra 5 bokstav c, vedrørende krav til saltak, jf. plan- og bygningsloven Dispensasjon fra tillat grad av utnytting Det er søkt om dispensasjon for overskridelse av tillat utnyttelse. Tillat grad av utnyttelse er U-grad = 0,2. Reguleringsplanen for Son ytre område er vedtatt U-grad skal beregnes slik: summen av BTA per plan, delt på eiendommens nettoareal med tillegg for halvparten av tilstøtende veggrunn og med tillegg av inntil 10 meter bredde på tilstøtende friareal. Vår ref.: 17/ Side 6 av 15

7 Grad av utnytting for tiltaket er opplyst av ansvarlig søker å være U-grad = 0,23. Ved gjennomgåelse av regnestykket fra ansvarlig søker, viser det seg at beregning av U- grad er det basert på feil forståelse av reglene. Alle målbare arealer skal tas med i alle plan i bygningen, uavhengig av om planet regnes som en etasje eller ikke. Arealene skal regnes fra yttervegg. Garasjen på 43,4 m² skal ikke regnes med, da dette arealet er unntatt beregningen av U-grad jf. reguleringsplanens 4. Det er ved behandling av søknaden gjort et overslag basert på innsendte plantegninger der det er oppgitt innvendig arealer med BRA: 148,8 m² for underetasjen og 138 m² for 1. etasje, tilsammen 286,8 m². Arealet delt på tomtestørrelsen 735 m² gir en U-grad på 0,38. Ved en mer nøyaktig utregning vil U- graden bli høyere når man regner arealene fra yttervegg, ettersom beregningen skal baseres på BTA og ikke BRA. Overslaget viser at U-graden er langt høyere enn omsøkt, og at tiltaket krever dispensasjon også fra denne bestemmelsen. Det første som må vurderes er om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Hensynet bak U-gradbestemmelsen er å sikre at forholdet mellom ubebygd og bebygd andel av tomtene vil være det samme innenfor planområdet, samt at det er samsvar mellom bebyggelsens volum og tomtestørrelsen. Det er et virkemiddel som ivaretar karakteren av et strøk der det ønskes å oppnå et ensartet preg på bebyggelsen. Den er også ment for å sikre uteoppholdsareal samt tilstrekkelig permeable flater mellom bebyggelsen. U-grad er således blant de viktigste styringsmidlene for å forme en ny bebyggelse der den vil bidra til at kvalitetene som er nedfelt i reguleringsbestemmelsene blir oppnådd. Bygningssjefen mener at det er mulig å prosjektere en normal og funksjonell enebolig som er innenfor tillatt bestemmelse om U-grad. Den omsøkte eneboligen med sekundærleilighet har 4 soverom og stue/kjøkken på 71 m² i hovedleiligheten, i tillegg er sekundærleiligheten på over 70 m². Ved å redusere til at det er en enebolig uten sekundærleilighet og minske antall soverom og størrelse på stue/kjøkken vil man fint være innenfor tillatt U-grad. Det henvises også til den redegjørelse som er gjort ovenfor. Det er lagt til grunn ved politisk behandling at det ikke er ønskelig med dispensasjon fra U-grad og kumulative dispensasjoner, altså flere dispensasjoner ved samme tiltak. Bygningssjefen mener at hensynene bak bestemmelser i reguleringsplanen om U- grad på 0,2 blir vesentlig tilsidesatt ved at det innvilges en så stor overskridelse av tillatt U-grad. Ved å gi dispensasjon blir en viktig beslutning knyttet til arealforvaltning avgjort uten en demokratisk beslutningsprosess, der hensyn og interesser knyttet til ressurs og arealbruk blir tilstrekkelig utredet/ivaretatt, slik en reguleringsplanprosess legger opp til. Konsekvensen av det er at det kan etableres en dispensasjonspraksis helt i strid med de politiske føringene som er lagt for dette området, i tillegg til at arealet forvaltes i strid med det som er planlagt for området. Bygningssjefen er av den oppfatning at vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 Vår ref.: 17/ Side 7 av 15

8 ikke er oppfylt. Bygningssjefens konklusjon er at det ikke gis dispensasjon fra 4, vedrørende U-grad, jf. plan- og bygningsloven Dispensasjon fra krav i kommuneplanen 6 krev til leke- og uteoppholdsarealer Det er søkt om dispensasjon fra Vestby kommuneplanens arealdel som omfatter krav til leke- og uteoppholdsareal. Det er krav om det skal være sandlekeplass på 150 m², kvartalslekeplass på min m² og et større lekefelt på min m² i en maks avstand på 400 meter fra eiendommen som skal bebygges. Søknaden om dispensasjon er ikke begrunnet med annet enn: «Krav som stilles til lekeareal som stilles i Kommuneplanens 6 om lekeareal er oppfylt på samme grunnlag som er tilfelle for nylige byggesøknader som er godkjent i området. Det burde være tilstrekkelig» Hensynene bak bestemmelsen er å ivareta barn og unge. Bestemmelsen er ment for å sikre at det finnes arealer i nærmiljøet hvor barn kan utfolde seg og skal ha sitt eget lekemiljø. Saksbehandler har selv målt på kartet og funnet ut at eiendommen har en gangavstand på ca. 200 meter til regulert friområde merket F14 som er på cirka m², og at det er avstand på ca. 200 meter til friområde som er på ca m² På område befinner det seg bl.a. stier, tennisbane og Sonstranda. Det er ikke kommunen som skal begrunne søknaden om dispensasjon, men vi har lagt vekt på de faktiske forholdene i nærmiljøet. Boligen har her selv uteoppholdsarealer som for det meste er terrasse, basseng og gårdsplass. Det er lite uteoppholdsarealer som er egnet for lek. Selv om kommuneplanens arealdel 6 ikke oppfylles i sin helhet, menes det at områdene som er tilgjengelige for lek- og uteopphold er store nok og egner seg for formålet, gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider, kan brukes av ulike aldersgrupper, og gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne. Bygningssjefen kan derfor ikke se at hensynene bak verken plan- og bygningslovens formålsbestemmelse eller hensynene bak bestemmelser i reguleringsplanen blir vesentlig tilsidesatt ved at det dispenseres fra Vestby kommuneplans arealdel Ulempen ved å gi dispensasjon er at det vil kunne skape forventning om likebehandling i tilsvarende saker. Konsekvensen av det er at kommuneplanen kan bli svekket som styringsverktøy. Fordelene ved å gi dispensasjon er at det vil bli etablert en bolig der det er ment å være en bolig, med bokvaliteter som ivaretar hensynet til barn og unge. Det skal benyttes eksisterende muligheter og fasiliteter. Planlegging etter plan- og bygningsloven legger opp til at arealene skal være effektive. Det menes i dette tilfelle at å avsette ytterligere områder til lek- og uteoppholdsareal kan føre til overflødig areal til formålet. Etter en samlet vurdering mener bygningssjefen at fordelene ved å gi dispensasjon fremstår som klart større enn ulempene. Vår ref.: 17/ Side 8 av 15

9 Bygningssjefen er av den oppfatning at vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Bygningssjefens konklusjon er at det gis dispensasjon fra Vestby kommuneplans arealdel , jf. plan- og bygningsloven Dispensasjoner som ikke er søkt om, men som kreves for at tiltaket skal kunne gjennomføres Ansvarlig søker ble i brev datert gjort oppmerksom på at tiltaket vil kreve dispensasjon fra både etasjeantall og at det skal oppføres enebolig med sekundærleilighet. Tiltakshaver besvarte brevet i e-post innsendt E- posten er skrevet på vegne av både tiltakshaver selv og ansvarlig søker. Det ble i e- posten ikke søkt om dispensasjoner, men argumentert med at tomta er egnet for underetasje og at det er gitt tillatelse til enebolig med sekundærleiligheter i andre saker i samme område. Selv om det ikke er søkt dispensasjon så velger vi å kommentere forholdene som det skulle vært søkt dispensasjon for. Dette er gjort for å klargjøre tidligere brev knyttet til behovet for ytterligere dispensasjoner. Dispensasjon fra 4 i reguleringsplanbestemmelser for Son ytre område antall etasjer Det følger av reguleringsbestemmelsene at bebyggelse skal oppføres i én etasje. I områder der terrenget ligger til rette for det kan det tillates innredning av underetasje. Huset er prosjektert med 2 etasjer. Tomtens opprinnelige terreng heller i underkant ca. 5 meter fra tomtens syd -vestre hjørne som ligger på kote +40 og ned mot hjørnet mot nord-vest som ligger på kote +35 i tomtegrensen. Tomten er fylt opp med steinmasser under hele område der huset skal plasseres. Underetasjen legges ikke i samsvar med det eksisterende skrånende terrenget på eiendommen. Underetasjen blir lagt oppå en steinfylling og terrenget blir så dandert rundt huset, med helling fra øst mot vest i stedet. Terrenget er således endret til helning i omvendt retning enn det opprinnelige terrenget. Bestemmelsen er i tillegg knyttet til at underetasje «kan» tillates, hvilket viser til bygningsrådets skjønn i den enkelte sak. Bygningssjefen mener det ikke ligger til rette for underetasje mot vest slik omsøkt tiltak er prosjektert, og bygningssjefen konkluderer derfor med at tiltaket krever dispensasjon fra begrensningen i planen for antall etasjer på eiendommen. Det er ikke søkt om dispensasjon fra bestemmelsen knyttet til maksimalt tillatt antall etasjer. Ansvarlig søker mener at tiltaket ikke krever dispensasjon da han mener at terrenget ligger til rette for underetasje. Det vises i denne forbindelse til den redegjørelse som er gjort ovenfor, knyttet til behovet for dispensasjon fra også denne bestemmelsen i planen. Hensynet bak bestemmelsen om etasjebegrensning i reguleringsplanen er å regulere utformingen av bebyggelsen på tomten. Høyden reguleres gjennom tillatt gesims- og mønehøyde. Vår ref.: 17/ Side 9 av 15

10 Slik tiltaket er omsøkt ligger terrenget ikke til rette for underetasje mot vest. Rundt hele underetasjen er det prosjektert oppfyllinger som ikke samsvarer med terrenget før oppfylling ble gjennomført. På innsendte snitt-tegning fremkommer det at ingen deler av underetasjen vil være på eksisterende terreng. Eksisterende terreng, før oppfylling, kan vurderes å ligge til rette for underetasje. Dette forutsetter imidlertid at tiltaket prosjekteres med underetasje mot nord-øst. I stedet for å følge tomtens naturlige utforming, oppleves det som at det er gjort større oppfyllinger på eiendommen for å tilpasse terrenget til ønsket utforming av huset. Det er over tid innvilget flere dispensasjoner fra bestemmelsen knyttet til etasjeantall i planområdet, også innenfor området der eiendommen ligger. Dette har resultert i avvik mellom faktiske forhold og bestemmelsen om maksimalt tillatt etasjeantall. Bygningssjefen kan likevel ikke se at det er innvilget dispensasjon fra maksimalt tillatt etasjeantall i planen i sammenlignbare saker. Det er ikke tidligere behandlet søknad om dispensasjon der terrenget er endret i så vesentlig grad som i denne saken. I tillegg kommer sammenhengen med de øvrige dispensasjonene tiltaket krever, både U-grad og takutforming. Vertikalisering av bebyggelsen i de tilfellene der utvidet etasjeantall ikke overstiger høydene fastsatt i planen, anses i utgangspunktet å være positivt for tiltaket i seg selv og omgivelsene. Uteoppholdsareal utvides, det fremmer funksjonalitet og visuelle kvaliteter i byggverket, og er i tråd med forutsetninger som bidrar til å skape gode bomiljøer. Dispensasjonen må likevel ses i sammenheng med de øvrige dispensasjonene tiltaket krever, og bygningens beliggenhet. Når utformingen skal ivaretas ved maksimalt tillatt antall etasjer og bygningsmassen skal vurderes opp mot utnyttelsen på eiendommen, vil et tiltak som både innebærer en overskridelse av U-gradsbegrensningene og antall etasjer påvirke utformingen i så stor grad i strid med bestemmelsene at dette i seg selv taler for at bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Det er som tidligere nevnt gitt politisk vedtak for behandling av dispensasjon fra U-gradsbegrensningen i planen i sammenheng med flere andre dispensasjoner fra planen. Det er lagt til grunn i politisk vedtak at det ikke skal innvilges dispensasjon fra U-grad sammen med flere andre dispensasjoner innenfor reguleringsplanen for Son, ytre område. Når i tillegg bestemmelsen åpner opp for at underetasje kan tillates der terrenget ligger til rette for det, tilsier dette en varsomhet med å innvilge dispensasjoner der terrenget ikke ligger til dette for det. Det er i tillegg sendt inn nabomerknader knyttet til søknaden, som bygger opp om de hensyn bestemmelsen om etasjeantall skal ivareta. Det blir mindre lys og luft rundt bebyggelsen omkring tiltaket dersom det tillates et tiltak med større oppfyllinger på en tomt om allerede ligger høyere i terrenget enn nabobebyggelsen mot øst. Dette tilsier også at bestemmelsen blir tilsidesatt dersom dispensasjon innvilges i saken. Forholdet knytter seg nettopp til utformingen av bebyggelsen på den enkelte tomt. Bygningssjefen mener på denne bakgrunn at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt dersom dispensasjon innvilges. Bygningssjefen er av den oppfatning at vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 ikke er oppfylt. Bygningssjefens konklusjon er at det ikke gis dispensasjon fra 4, Vår ref.: 17/ Side 10 av 15

11 vedrørende antall etasjer for området B49, jf. plan- og bygningsloven Dispensasjon for å kunne oppføre enebolig med sekundærlighet Det er ikke søkt om dispensasjon for å kunne oppføre en enebolig med sekundærleilighet, selv om reguleringsbestemmelsene kun tillater oppføring av enebolig. Tiltakshaver har sendt inn e-post som er avklart med ansvarlig søker, der det står følgende om at det kreves dispensasjon for oppføring av enebolig med sekundærleilighet: «I stor grad er det etablert sekundærleiligheter både i senere og nyere tid.» Tiltaket er prosjektert med to boenheter i samme bygningskropp. I henhold til reguleringsplanen er det tillatt med oppføring av frittliggende enebolig på eiendommen. En enebolig er et hus beregnet på én husstand. En enebolig med sekundærlighet, innebærer at det i tillegg til hovedleiligheten innredes en mindre leilighet. Sekundærlighet må være vesentlig mindre enn hoved leiligheten og begrense seg til ett eller to oppholdsrom/soverom for at boligen ikke skal være en tomannsbolig. I denne saken er hovedleiligheten på 233,8 m² BRA og sekundærleiligheten har 2 soverom og BRA på 75,2 m². Sekundærligheten er vesentlig mindre enn hovedleiligheten, og kommer dermed innunder betegnelsen enebolig med sekundærleilighet. Reguleringsplanen åpner ikke for enebolig med sekundærleilighet. Søknad om oppføring av enebolig med sekundærleilighet vil derfor kreve dispensasjon. Hensynet bak bestemmelsen er å regulere type bebyggelse som kan oppføres innenfor planen slik at det vil være i tråd med intensjonen om at bygget i seg selv og området som helhet, fremstår med småhuskarakter, og at småhusområdene blir gode boligområder. Også dette forholdet bør ses i sammenheng med dispensasjonen fra maksimalt tillatt utnyttelse på eiendommen. Eiendommene er tiltenkt eneboliger, ikke boliger med to boenheter. Bygningssjefen mener at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt ved å gi dispensasjon for oppføring av enebolig med sekundærleilighet. Bygningssjefen er av den oppfatning at vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 ikke er oppfylt. Bygningssjefens konklusjon er at det ikke gis dispensasjon for å oppføre bygning med to boenheter i strid med planen, jf. plan- og bygningsloven Forholdet til maksimalt regulert gesimshøyde Gesimshøyde ut fra gjennomsnittlig terrengnivå er innenfor reguleringsbestemmelsene. Tomten har oppfylling under hele huset, og på alle sider av fasadene. Gjennomsnittlig terrengnivå blir dermed på en høyere kotehøyde, og gjør at gesimshøyden ikke overstiger det som er tillatt. Bygningsavdelingen ba om en redegjørelse for hvorfor terrengoppfyllingene var nødvendig for det omsøkte tiltaket. Tiltakshaver svarte slik på vegne av også ansvarlig søker: Vår ref.: 17/ Side 11 av 15

12 «I forhold til den absurde diskusjonen rundt oppfylling så må dere nå legge denne død. Det er tillatt etter bygningsloven å fylle opp opptil 1,5 meter på egen tomt. Vi har ikke oversteget dette da vi har gjort en masseutskifting av opprinnelige jordmasser. I tillegg er dere i strid med norsk standard hva gjelder beregning under terreng.» Bygningssjefen kan ikke se at spørsmålet om hvorfor oppfyllingen er nødvendig for tiltaket, er besvart. Selv om det er foretatt masseutskiftning av jordmasser viser tegningen oppfylling på alle fasader som er godt over eksisterende terreng. Bygningssjefen stiller fortsatt spørsmålstegn til nødvendigheten av oppfyllingen rundt underetasjen. Dersom utfyllingen ikke var lagt rundt hele underetasjen, ville tiltaket også kunnet kreve dispensasjon fra maksimalt tillatt gesimshøyde. Konklusjon: Tiltaket vil kreve i alt 5 dispensasjoner: takform, utnyttelse, etasjeantall, leke- og uteoppholdsareal, oppføring av enebolig med sekundærleilighet. I tillegg stilles det spørsmålstegn til behov for dispensasjon fra maksimalt tillatt gesimshøyde dersom det tiltaket ikke var prosjektert med terrenginngrepene på eiendommen. Når tiltaket er i strid med flere av bestemmelsene som styrer bebyggelsens utforming, omfang og påvirkning av opplevelsen av området, vil hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra bli tilsidesatt i større grad. Søknad om oppføring av eneboligen med sekundærleilighet avslås på denne bakgrunn. Bygningssjefens konklusjon er at vilkårene for å gi dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 ikke er oppfylt og søknaden om oppføring av enebolig med sekundærleilighet med tilhørende dispensasjoner avslås. Anførselen om usaklig forskjellsbehandling Det er anført i saken at det vil utgjøre en usaklig forskjellsbehandling i saken dersom dispensasjonene ikke gis. I den forbindelse er det vist til bilder av hus i Tømmeråsen, boliger i Sponkroken, og boliger i Brevikveien. Det er ikke spesifisert hvilke eiendommer det gjelder og hvilke dispensasjoner som er innvilget i hver sak som anføres å utgjøre en slik forskjellsbehandling. Forbudet mot usaklig forskjellsbehandling eller likebehandlingsprinsippet innebærer at saker som er like faktisk og rettslig skal behandles likt med mindre det er saklig grunn til å forskjellsbehandle dem. Forbudet mot usaklig forskjellsbehandling påpekes av tiltakshaver i tilknytning til U-grad, flatt tak, etasjeantall og sekundærleilighet. Bygningssjefen ønsker også å vise til at Sivilombudsmannen skriver i sak 201 7/1 231 om usaklig forskjellsbehandling i dispensasjonssaker etter Pbl : «Læren om myndighetsmisbruk, der forbudet mot usaklig forskjellsbehandling inngår, retter seg ikke mot rettsanvendelsen, men er en begrensning i forvaltningens frie skjønn. Skal man angripe en avgjørelse som faller under rettsbruken må man anføre at lovanvendelsen er feil. En påstand om usaklig forskjellsbehandling vil i den forbindelse ikke ha noen plass. Er det tale om et rettsanvendelsesskjønn som domstolene kan prøve fullt ut, vil det heller ikke Vår ref.: 17/ Side 12 av 15

13 være behov for å påberope saksbehandlingsfeil eller myndighetsmisbruk som selvstendige grunnlag for ugyldighet. Lovgiver har i lovens forarbeid Ot.prp. nr. 32 ( ) s. 242 uttalt at vurderingen av om vilkårene i pbl annet ledd er oppfylt er et rettsanvendelsesskjønn, som domstolene kan overprøve. Ombudsmannen forstår forarbeidene dit hen at dette gjelder både vilkåret i første punktum om at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke settes vesentlig til side, og kravet om at fordelene ved en dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. annet punktum. En anførsel om usaklig forskjellsbehandling vil derfor ikke ha relevans i vurderingen av om vilkårene i annet ledd er til stede. En slik anførsel vil måtte begrenses til kan-skjønnet i Pbl første ledd første punktum, altså spørsmålet om dispensasjon skal gis dersom de rettslige vilkårene i annet ledd er oppfylte.» Det er med dette ikke relevant å vurdere om vedtaket har vært gjenstand for usaklig forskjellsbehandling, ettersom vilkårene for dispensasjon ikke anses oppfylt. I tillegg er det lagt til grunn i vedtak fattet av Plan- og miljøutvalget at det er gjort en endring av tidligere dispensasjonspraksis i området, og at flere dispensasjoner i samme sak ikke er ønskelig etter vedtaket av Bygningssjefen kan ikke se at et avslag på tiltaket innebærer en usaklig forskjellsbehandling. Eventuelt ny søknad Det anbefales at tiltaket omprosjekteres til en enebolig som er innenfor tillat grad av utnytting med U-grad på 0,2. Gebyr Gebyret er fastsatt etter gjeldende gebyrregulativ for Vestby kommune Oversikt over saksbehandlingsgebyr - Kap. 3-2 Enebolig over 250m2 kr ,- - Kap. 3-2 Tillegg for sekundærleilighet kr ,- - Kap. 3-8 Dispensasjon Takform kr ,- - Kap. 3-8 Dispensasjon overskridelse U-grad kr ,- - Kap. 3-8 Dispensasjon kommuneplan 6 kr ,- Sum gebyrer Kr ,- Gebyrbortfall 100 % pga. oversittet saksbehandlingsfrist kr ,- Gebyr å betale kr. 0,- Det er lovpålagt saksbehandlingsfrist på 12 uker for søknader med dispensasjon. Det er gebyrbortfall med 25% av gebyret for hver uke fristen er oversittet. I denne saken har kommunen oversittet fristen med mere enn 4 uker og gebyrbortfallet er dermed på 100 %. Det blir derfor ikke sendt ut faktura for gebyr i denne saken. Klagerett Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jf. vedlagte "Orientering om klagerett". Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Vestby kommune uvedkommende. Vår ref.: 17/ Side 13 av 15

14 Med hilsen Einar Georg Nilsen Bygningssjef Inger Marie Eldøy byggesaksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent. Vedlegg: 0076_Veileder beregning av U-grad Son Ytre 0076_Veileder til beregning av etasjeantall Son ytre område Kopi: Haakon Bjørnson, Sponkroken 19, 1555 SON Ayse Bjørnson, Sponkroken 19, 1555 SON Mottakere: Sivilarkitekt Arne Martin Borge, Hotvetveien 61, 3023 DRAMMEN Vår ref.: 17/ Side 14 av 15

15 ORIENTERING OM KLAGEADGANG KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er, etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet, klageorgan for vedtak fattet av administrasjonssjefen. En klage skal sendes til kommunen, og dersom kommunen selv ikke endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Vestby kommune, Postboks 144, 1541 VESTBY. KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brev kom frem. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, men da må De begrunne hvorfor De ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN De må presisere: Hvilket vedtak De klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at De klager Den eller de endringer som De ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagers navn og adresse må oppgis. Klagen må undertegnes. UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort (anmode om utsatt iverksetting av vedtaket). Slik søknad sendes Plan, bygg og geodata, og begrunnes. Avgjørelse om oppsettende virkning kan ikke påklages, men De kan selv bringe spørsmålet om oppsettende virkning direkte inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har De rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt Servicekontor. KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem senest 3 uker etter at De har mottatt det nye vedtaket. Vår ref.: 17/ Side 15 av 15