Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 17/ Berna Adnan Hashem

Transkript

1 3 Vestby kommune Bygg Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 17/ Berna Adnan Hashem Avslag på søknad om dispensasjon utenfor byggesak - Gnr 158 Bnr Kjøvangveien 65 Oppføring av fritidsbolig Dispensasjon fra kommuneplanen 1. jf. 3 Det vises til søknad mottatt Tiltakets adresse: Kjøvangveien 65 Gnr./bnr./fnr./snr.: 158/148/0/0 Ansvarlig søker: Hellvik Hus Follo AS, Svartdalsveien 9, 1540 VESTBY Tiltakshaver: Knut Gudmund Carlsen, Strømbråtenveien 5 A, 1555 SON Vedtak: Søknaden avslås i medhold av bestemmelsene til kommuneplanens arealdel Vestby , jf. 3, jf. plan- og bygningsloven Søknaden Søknad om dispensasjon utenfor byggesak ble mottatt Det søkes i medhold av plan- og bygningslovens 19-1 om dispensasjon utenfor byggesak fra kommuneplanens 1, vedrørende krav om at eiendom skal inngå i reguleringsplan før bygging tillates. Det søkes dispensasjon til å rive eksisterende fritidsbolig og til å oppføre ny fritidsbolig. Omsøkte tiltak innebærer at bruksarealet øker med 112 m², fra 55 m² til 167 m². Plangrunnlag Eiendommen er uregulert, og omfattes av kommuneplanens arealdel Vestby Området er avsatt til «nåværende fritidsbebyggelse». Områdenavn er Kjøvangen. Postadresse Besøksadresse Telefon Org.nr Postboks 144 Rådhusgata 1 Telefax Bankgiro Vestby 1540 VESTBY post@vestby.kommune.no Side 1 av 6

2 Utgangspunktet er at tiltak etter plan- og bygningsloven (pbl.) 20-1 pkt. a, d, g, k, l og m ikke kan finne sted før området inngår i reguleringsplan, jf. kommuneplanbestemmelsene 1, heretter omtalt som «plankravet». I eksisterende områder for fritidsbebyggelse kreves ikke reguleringsplan for én ikke vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse (maksimum 20 m² og kun én gang), jf. kommuneplanbestemmelsene, 3 første ledd. Det fremgår videre av bestemmelsen at tiltaket skal «innpasses i bestående struktur, underordne seg bestående bygninger og skal kun benytte eksisterende teknisk infrastruktur». Maksimal gesimshøyde er 4,5 meter og maksimal mønehøyde er 6,5 meter, jf. kommuneplanbestemmelsene 3 annet ledd. Byggetomta Eiendommen er 1369 m² og har adkomst fra kommunal vei. Nabomerknader Det har ikke kommet inn noen nabomerknader. Dispensasjoner Tiltaket er i strid med plankravet i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel Vestby , som fremgår av 1 og 3, og kan ikke godkjennes med mindre det gis dispensasjon fra plankravet. Søknad om dispensasjon skal grunngis, jf. pbl Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsen 1, jf. 3, jf. pbl Søknaden begrunnes av ansvarlig søker med at: Fritidsboligen er i veldig dårlig stand med betydelige sopp- og råteskader og har behov for betydelige utbedringer for å kunne benyttes. Det er videre ikke økonomisk forsvarlig å pusse opp eksisterende fritidsbolig, da den er i så dårlig forfatning at en renovering blir for omfattende. Det nye tiltaket får et bruksareal på 167m² med bebygd areal 125,7m². Fritidsboligen planlegges oppført i samsvar med gjeldende krav til boligstandard slik at tiltaket er tilpasset en eventuell fremtidig omregulering av området fra fritidsbebyggelse til boligbebyggelse. Eiendommen skal fortsatt brukes i samsvar med gjeldende bestemmelser, men kan ved en senere anledning bruksendres fra fritidsbolig til helårsbolig. Eksisterende fritidsbolig har en beliggenhet i strid med veilovens bestemmelser og vil ikke kunne tilfredsstille en fremtidig endring av arealformål fra fritidsbebyggelse til helårsbolig. Tiltaket slik det er planlagt er tilpasset gjeldende veilov og bygges i samsvar med forskrifter gjeldende for helårsboliger. Det er lagt vann og avløp til tomtegrensen og den nye boligen blir tilknyttet dette. Den nye fritidsboligen plasseres lenger nord på eiendommen og trekkes lenger fra veien. Beliggenheten er valgt for å unngå store terrenginngrep i den bratte Vår ref.: 17/ Side 2 av 6

3 fjellskråningen og ivaretar de naturlige uteområdene som er tilgengelig på eiendommen. Parkering og adkomstforhold blir bedre ivaretatt og i samsvar med gjeldende bestemmelser for helårsboliger, adkomstforhold blir ikke endret som følge av tiltaket, men stigningsgrad blir justert og vegetasjon som hindrer nødvendig frisikt i adkomst vil bli fjernet. Det blir med det nye tiltaket mulig å parkere og snu på egen eiendom. Et begrenset tiltak med rehabilitering og tilbygg på eksisterende fritidsbolig innenfor gjeldende bestemmelser vil være uhensiktsmessig dyrt og til ulempe for en fremtidig utvikling av området og vil ikke gi bygningen de kvaliteter som forventes av en bolig i dagens samfunn. Tiltaket er planlagt innenfor de rammer som er gitt til volum og høyder og er tilpasset tomtens topografi og omkringliggende bebyggelse. Ansvarlig søker viser til at fordelene således er klart større enn ulempene, og at formålet bak gjeldende bestemmelser ikke tilsidesettes. Bygningssjefens vurdering Dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 forutsetter at to kumulative vilkår er oppfylt. For det første kan ikke hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. For det andre må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det andre vilkåret innebærer at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det må foreligge relevante fordeler. En slik fordel må etter sikker rett være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må ligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven setter. Det første som må vurderes er om hensynene bak bestemmelsen(e) det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Hensynene bak forbudet om større utbyggingstiltak i eksisterende områder for fritidsbebyggelse, med mindre området inngår i reguleringsplan, er å sikre en forsvarlig utbygging, herunder at nødvendig infrastruktur er etablert før nybygg og større utbyggingstiltak tillates. Videre er bestemmelsen knyttet opp mot at større utbyggingstiltak kan gi økt bruk utover det formålet eiendommen/området er avsatt til, med andre ord en bruk som ikke er i tråd med planen. Det tillates av den grunn at fritidsboliger utvides med maksimalt 20 m² i uregulert område. Omsøkte tiltak innebærer at bruksarealet (BRA) øker med 112 m², fra 55 m² til 167 m², med andre ord tredobling av bruksarealet. Den omsøkte utvidelsen er over fire ganger så stor som tillatt utvidelse etter kommuneplanbestemmelsene 3 (20 m²). Mye av begrunnelsen for at det ønskes oppført så stor fritidsbolig i samsvar med gjeldende krav til boligstandard er at det i fremtiden ønskes brukendring fra fritidsbebyggelse til boligbebyggelse. Bygningssjefen mener derfor at det å gi en dispensasjon for det omsøkte tiltak vil innebære en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsen. Dette medfører at det ikke kan gis dispensasjon. Ettersom vilkåret om at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, og hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke må bli vesentlig tilsidesatt ikke er Vår ref.: 17/ Side 3 av 6

4 oppfylt, er det ikke nødvendig å vurdere om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Bygningssjefen vil uansett bemerke at vilkåret «klart større fordeler» må ses i forhold til de offentlige hensyn planlovgivningen skal ivareta. De fordeler som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn (samfunnshensyn), ikke den enkeltes behov. Individuelle forhold som grunnlag for å gi dispensasjon er av begrenset betydning, da eierforholdene med tiden vil være skiftende og arealbruk for en bygning fastlegges i et livslangt perspektiv gjennom et byggesaksvedtak. Det fremgår av dispensasjonsveilederen, utarbeidet av Fylkesmannen i Oslo og Akershus og Akershus fylkeskommune, s. 11, at et dispensasjonsvedtak normalt ikke kan begrunnes med helsemessige eller andre privatrettslige og personlige grunner. Kommuneplanen ble vedtatt med innsigelser i april 2015, og endelig vedtatt i mai 2016 etter gjennomført mekling. Kommuneplanen er følgelig en relativt ny plan. Planen er kommet til gjennom en omfattende og demokratisk prosess, og det å gi dispensasjon fra så sentrale bestemmelser som plankravet og forbudet mot større utbyggingstiltak i eksisterende områder for fritidsbebyggelse vil bidra til å undergrave planen som styrings- og beslutningsverktøy. Så vidt bygningssjefen er kjent med er det heller ikke gitt dispensasjon fra forbudet om vesentlig utvidelse for sammenlignbare tiltak den senere tid. Å gi en dispensasjon for det omsøkte tiltak vil derfor kunne medføre uheldige presedensvirkninger. Bygningssjefen mener at det å gi en dispensasjon for det omsøkte tiltak vil innebære en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsen. Bygningssjefen konkluderer derfor med at søknaden avslås da vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 ikke er oppfylt. Eventuelt ny søknad En ny søknad hvor det søkes om utvidelse av BRA inntil 20 m² vil godkjennes, så lenge tiltaket er i tråd med kommuneplanbestemmelsen 3 og øvrige bestemmelser. Gebyr Giroblankett for behandlingsgebyr kr 5.600,- sendes tiltakshaver. Betalingsfristen fremgår av blanketten. Gebyret er fastsatt etter gjeldende gebyrregulativ for Vestby kommune: Kap. 3-8, Dispensasjon fra kommuneplan: kr 5.600,- Klagerett Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jf. vedlagte "Orientering om klagerett". Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Vestby kommune uvedkommende. Vår ref.: 17/ Side 4 av 6

5 Med hilsen Jack Hatlen Bygningssjef/RO-leder PBG Berna Adnan Hashem byggesaksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent. Kopi: Knut Gudmund Carlsen, Strømbråtenveien 5 A, 1555 SON Mottakere: Hellvik Hus Follo AS, Ragnhild Lie, Svartdalsveien 9, 1540 VESTBY Vår ref.: 17/ Side 5 av 6

6 ORIENTERING OM KLAGEADGANG KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er, etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet, klageorgan for vedtak fattet av administrasjonssjefen. En klage skal sendes til kommunen, og dersom kommunen selv ikke endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Vestby kommune, Postboks 144, 1541 VESTBY. KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brev kom frem. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, men da må De begrunne hvorfor De ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN De må presisere: Hvilket vedtak De klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at De klager Den eller de endringer som De ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagers navn og adresse må oppgis. Klagen må undertegnes. UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort (anmode om utsatt iverksetting av vedtaket). Slik søknad sendes Plan, bygg og geodata, og begrunnes. Avgjørelse om oppsettende virkning kan ikke påklages, men De kan selv bringe spørsmålet om oppsettende virkning direkte inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har De rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt Servicekontor. KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem senest 3 uker etter at De har mottatt det nye vedtaket. Vår ref.: 17/ Side 6 av 6