Avslag - Gnr 9 Bnr 66 - Grøstadveien 5 - Riving og ny enebolig - Dispensasjon utenfor byggesak. Vedtak:

Transkript

1 Vestby, Nesodden, Ås og Frogn kommuner Kommunalteknikk Postboks VESTBY Torleif Lesteberg Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 17/ Maryam Kausar Avslag - Gnr 9 Bnr 66 - Grøstadveien 5 - Riving og ny enebolig - Dispensasjon utenfor byggesak Vedtak: Søknaden avslås i medhold av bestemmelsene til kommuneplanens arealdel Vestby , jf. 3, jf. plan- og bygningsloven Søknaden Søknad om dispensasjon utenfor byggesak ble mottatt Det søkes i medhold av plan- og bygningslovens 19-1 om dispensasjon utenfor byggesak fra kommuneplanens 1, vedrørende krav om at eiendom skal inngå i reguleringsplan før bygging tillates. Det søkes om å rive eksisterende enebolig og dispensasjon til å oppføre ny enebolig. Det omsøkte tiltaket innebærer at tomten får en utnyttelsesgrad på 29,74 %, gesimshøyde på 6,55 meter og BRA på totalt 403,5 m 2. Tiltaket er i strid med kommuneplanens arealdel for høyder, BRA og utnyttelsesgrad, og krever dispensasjon fra kommuneplanen 2. Plangrunnlag Eiendommen er uregulert, og omfattes av kommuneplanens arealdel Vestby Området er avsatt til «boligbebyggelse». Utgangspunktet er at tiltak etter plan- og bygningsloven (pbl.) 20-1 pkt. a, d, g, k, l og m ikke kan finne sted før området inngår i reguleringsplan, jf. kommuneplanbestemmelsene 1, heretter omtalt som «plankravet». Maksimalt tillatt tomteutnyttelse er %BYA = 25 % og tillatt bruksareal BRA=300 m 2. Maksimal gesimshøyde er 6 meter, mens maksimal mønehøyde er 9 meter, jf. kommuneplanen 2 annet ledd. Postadresse Besøksadresse Telefon Org.nr Postboks 144 Rådhusgata 1 Telefaks Bankgiro Vestby post@vestby.kommune.no Side 1 av 6

2 etomta Eiendommen er 1018 m 2. Uttalelser Fylkeskommunens uttalelse datert Fylkeskommunen har ut fra sin rådgivende rolle som regional planmyndighet og som fagmyndighet for kulturminnevern vurdert tiltaket i Grøstadveien. Fylkeskommunen påpeker at eiendommen ligger rett øst for sentrum av Vestby, utenfor plangrensa for områdereguleringen for sentrum. Området framstår som et typisk eneboligområde i et stasjonstettsted, vokst fram gjennom 1900-tallet. Ettersom godt bevarte bolighus fra tiden rundt midten av 1900-tallet blir stadig færre av, bemerkes at kommunal og regional kulturminneforvaltning bør rette et sterkere fokus mot slike bygninger og bygningsmiljøer. Det aktuelle bolighuset med den karakteristiske innkjøringen til garasje i underetasjen, og med opparbeidet hage, framstår som et typisk eksempel på enkle og nøkterne bolighus fra perioden. Fylkeskommunen anbefaler at området reguleres før kommunen tillater så betydelige tiltak som dispensasjonssøknaden legger opp til. Områdets verdier bør kartlegges og vurderes, slik at kommunen får et helhetlig kunnskapsgrunnlag å fatte beslutningene på. Deler av boligområdet bør trolig reguleres med hensynssone bevaring. Det uttales videre at dersom kommunen åpner for ny bebyggelse i Grøstadveien 5, bør volum, høyder og terrenginngrep, slik illustrasjonene og tegningene viser, reduseres. Det tilsendte materialet viser etter deres syn et anlegg som bryter med miljøets særpreg og virker dominerende. Eiendommen ligger også som en av de nærmeste naboene til Grøstad gård, et verdifullt kulturmiljø i Vestby sentrum, og det anbefales at Vestby kommune er påpasselig med hva slags type bebyggelse som kommer så tett inntil gårdstunet og parken ut mot Grøstadveien. Mest mulig vegetasjon bør bevares, for at området skal beholde en grønt preg. Fylkeskommunen fraråder kommunen å gi tillatelse. Det vises til at tiltaket bryter med miljøets særpreg og virker dominerende. Videre vises det til at volum, høyder og terrenginngrep bør reduseres. Det pekes på at en dispensasjon for det omsøkte tiltak vil undergrave intensjonen i kommuneplanen, i tillegg til at den vil kunne skape forventning om likebehandling i tilsvarende saker. Utfyllende uttalelse fra Fylkeskommunen etter innvendinger fra søker, datert Fylkeskommunen påpeker igjen at boligområdet har verdi som kulturmiljø, og oppfordrer kommunen til å vurdere området som helhet, før tiltak eventuelt tillates. Det uttales at kommunen bør vurdere om det uregulerte området har verdier som bør bevares, ettersom eiendommen ligger utenfor grensen til områdeplanen for sentrum, hvor det i utgangspunktet ikke er lagt opp til bygging. Dersom kommunen ikke vurderer den eksisterende boligen som bevaringsverdig og ønsker å tillate ny Vår ref.: 17/ Side 2 av 6

3 enebolig på tomten, uttaler fylkeskommunen at tiltakshaver bør tilpasse volum, høyder og terrenginngrep. Nabomerknader Det har kommet nabomerknad fra Ann-Margrethe Kolstad Gemheden og Anders Gemheden i Høybakkveien 1. Naboenes merknader er knyttet til bekymring for at deres eiendom vil forringes i verdi, samt at de mener at bebyggelsen ikke kan anses som småhusbebyggelse. Ansvarlig søkers tilsvar til innkomne nabomerknader Søker er uenig i naboenes merknader og tror at prosjektet vil være positivt for nabolaget. Søker viser til at boligen bevisst er plassert lavt i terrenget, av hensyn til utsikt og solforhold hos naboene, og at tiltaket således vil unngå negativ innvirkning på bakenforliggende naboer. Søker mener videre at tiltaket klart er å anse som småhusbebyggelse. Dispensasjoner Tiltaket er i strid med plankravet i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel Vestby , som fremgår av 1 og 3, og kan ikke godkjennes med mindre det gis dispensasjon fra plankravet. Søknad om dispensasjon skal grunngis, jf. pbl Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsen 1, jf. 3, jf. pbl Søknaden begrunnes av ansvarlig søker med at: - Mange av hensynene som reguleringsplaner ivaretar allerede er ivaretatt i eksisterende boligområder. Det vises til at det allerede eksisterer infrastruktur, avkjøringer og boligmasse. Det innebærer at boligen ikke krever etablering av ny infrastruktur, at atkomsten ikke vil medføre utvidet bruk, samt at trafikksituasjonen vil være uendret. - Regionale og statlige myndigheter som blir berørt uansett vil få mulighet til å uttale seg, og at det ikke er krav om konsekvensutredning for en mulig reguleringsplan. - Området i den tidligere områdereguleringsplanen for Vestby Nord var unntatt kravet om reguleringsplan, og denne tidligere praksisen er et moment for å gi en dispensasjon. - Tiltaket vil ikke overgå noe eksisterende bebyggelse i det definerte området på viktige parametere når det angår høyder eller utnyttelsesgrad, og således heller ikke endre forutsetningene for en mulig fremtidig reguleringsplan for området. - Fordelene med en dispensasjon fra plankravet er at tiltakshaver samt kommunen slipper å bruke store ressurser på å avklare en allerede avklart situasjon. - Kostnader for alle involverte parter er av betydelig størrelse sett opp imot de kostnader som normal påløper i en normal byggesak, og tiltakshaver vil kunne igangsette prosjektet innen rimelig tid. Vår ref.: 17/ Side 3 av 6

4 - Det er en samfunnsgevinst at en gammel bolig i et eksisterende boligområde kan erstattes uten bruk av reguleringsplaner der det ikke er behov for en avklaring av viktige hensyn Bygningssjefens vurdering Rivning av eksisterende bolig på tomten omfattes ikke av kravet om regulering og det er følgelig ikke krav om dispensasjon, jfr. kommuneplanen 1. Tiltaket om oppføring av ny enebolig er i strid med kommuneplanens arealdel 1 og kan ikke godkjennes, med mindre det gis dispensasjon fra bestemmelsen. Dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 forutsetter at to kumulative vilkår er oppfylt. For det første kan ikke hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. For det andre må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det andre vilkåret innebærer at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det må foreligge relevante fordeler. En slik fordel må etter sikker rett være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må ligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven setter. Det første som må vurderes er om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Kommuneplanens arealdel 1 bygger på 12-1 i plan- og bygningsloven, som fastsetter reguleringsplikt for alle større bygge- og anleggstiltak og tiltak med vesentlig miljø- og samfunnsvirkning unntatt for konsesjonspliktige energianlegg. Hensynet bak bestemmelsen i 12-1 i plan- og bygningsloven og 1 i kommuneplanens arealdel er å sikre at alle hensyn, forhold og interesser som inngår i arealplanlegging blir ivaretatt. En reguleringsplanprosess omfatter en grundig kartlegging av lokale forhold, medvirkning og samarbeid med nasjonale og regionale myndigheter. Reguleringsplaner skal i utgangspunktet fremme en bærekraftig utvikling, i tråd med plan- og bygningslovens formålsbestemmelse. I et uregulert område, der kun bruk av areal er angitt, er det ikke tilstrekkelig grunnlag for å utvikle området på en forsvarlig måte i tråd med plan- og bygningslovens formålsbestemmelse. Bygningssjefen mener på denne bakgrunn at det å gi en dispensasjon for det omsøkte tiltak vil innebære en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak lovens formålsbestemmelse og 1 i kommuneplanens arealdel, samt 12-1 i plan- og bygningsloven. Dette er i tråd med Fylkeskommunens uttalelser og medfører at det ikke kan gis dispensasjon. Ettersom vilkåret om at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, og hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke må bli vesentlig tilsidesatt ikke er oppfylt, er det ikke nødvendig å vurdere om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Bygningssjefen vil likevel bemerke at vilkåret «klart større fordeler» må ses i forhold til de offentlige hensyn planlovgivningen skal ivareta. De fordeler som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn Vår ref.: 17/ Side 4 av 6

5 (samfunnshensyn), ikke den enkeltes behov. Individuelle forhold som grunnlag for å gi dispensasjon er av begrenset betydning, da eierforholdene med tiden vil være skiftende og arealbruk for en bygning fastlegges i et livslangt perspektiv gjennom et byggesaksvedtak. Kommuneplanen ble vedtatt med innsigelser i april 2015, og endelig vedtatt i mai 2016 etter gjennomført mekling. Kommuneplanen er følgelig en relativt ny plan. Planen er kommet til gjennom en omfattende og demokratisk prosess, og det å gi dispensasjon fra så sentrale bestemmelser som plankravet og forbudet mot større utbyggingstiltak i eksisterende områder for boligbebyggelse vil bidra til å undergrave planen som styrings- og beslutningsverktøy. Så vidt bygningssjefen er kjent med er det heller ikke gitt dispensasjon fra forbudet om vesentlig utvidelse for sammenlignbare tiltak den senere tid. Å gi en dispensasjon for det omsøkte tiltak vil derfor kunne medføre uheldige presedensvirkninger. Bygningssjefen mener at det å gi en dispensasjon for det omsøkte tiltak vil innebære en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsen. Bygningssjefen konkluderer derfor med at søknaden avslås da vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 ikke er oppfylt. Gebyr Behandlingsgebyret for saken settes til kr 0,- da saksbehandlingstiden i plan- og bygningsloven 21-7 er overskredet. Klagerett Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jf. vedlagte "Orientering om klagerett". Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Vestby kommune uvedkommende. Med hilsen Jack Hatlen RO-leder PBG, for bygningssjefen Maryam Kausar byggesaksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent. Mottaker: Jansen Arkitekter Dronningens gate 1530 MOSS AS 30 Kommunalteknikk Torleif Lesteberg Postboks VESTBY Vår ref.: 17/ Side 5 av 6

6 Jack Hatlen Bruerveien HØLEN Vår ref.: 17/ Side 6 av 6