Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 16/ Mariann Holtskog Landsverk

Transkript

1 3 Vestby kommune Bygg Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 16/ Mariann Holtskog Landsverk Søknad om dispensasjon - Gnr 86 Bnr 8 - Engene Bruksendring låve og ny adkomsttrapp Det vises til søknad mottatt Tiltakets adresse: Engene 110 Gnr./bnr./fnr./snr.: 86/8/0/0 Ansvarlig søker: Drøbak arkitektkontor as, Annette Svebak, Tamburbakken 17 G, 1440 DRØBAK Tiltakshaver: Christel Flagestad, Engene 110, 1540 VESTBY Vedtak: Søknad om dispensasjon utenfor byggesak i medhold av plan- og bygningsloven (pbl.) 19-1 for bruksendring fra låve til bolig og oppføring av ny adkomsttrapp med veranda før eiendommen inngår i reguleringsplan, avslås i medhold av bestemmelsene til kommuneplan for Vestby jf. pbl Søknaden I medhold av pbl ble det søkt om dispensasjon utenfor byggesak fra kommuneplanens 1 om at eiendommen må være regulert før bygging mv. (plankravet) tillates, med formål om å bruksendre deler av låven til bolig. Søknad ble mottatt 9. november Det ble søkt om dispensasjon for bruksendring fra låve til bolig i deler av andre etasje, ny adkomsttrapp med veranda, rivning av eksisterende adkomsttrapp, samt fasadeendring. Det opplyses i søknaden at tomteutnyttelsen i liten grad påvirkes av tiltaket, og at naboene er varslet uten at det er innkommet nabomerknader. I medhold av plan- og bygningslovens 19-1 er det søkt om dispensasjon fra kravet om regulering i kommuneplanbestemmelsene for Vestby Postadresse Besøksadresse Telefon Org.nr Postboks 144 Rådhusgata 1 Telefax Bankgiro Vestby 1540 VESTBY post@vestby.kommune.no Side 1 av 5

2 Plangrunnlag Eiendommen er uregulert, og omfattes av kommuneplanens arealdel Vestby Området er avsatt til «fremtidig boligbebyggelse» Byggetomta Det fremkommer av gjeldende kommuneplan at før det skal skje videre utvikling av Engene må etablering av teknisk infrastruktur og regulering skje. Uttalelser Fylkesmannens uttalelse datert 2. februar 2017 Fylkesmannen har vurdert at tiltaket ikke er i strid med regionale eller nasjonale føringer og retningslinjer de er satt til å ivareta. Statens vegvesens uttalelse datert 3. februar 2017 Statens vegvesen fremhever innledningsvis at dersom det gis dispensasjon, må tiltaket også behandles som en avkjørselssak jf. veglova 40. Statens vegvesen påpeker videre at planbeskrivelsen tilknyttet gjeldende kommuneplan sier følgende om den videre utviklingen av Engene: «Øvrige uregulerte hytteområder sterkt utsatt for helårspress etter hvert er Kjøvangen/Stavnes, Damåsen, Smørbekk, Nordre Topper og Engene. Over tid må også disse områdene legges til rette for boliger via kommuneplanprosess, regulering og etablering av teknisk infrastruktur, noe som krever ressursinnsats som kommunen for tiden ikke kan dekke. Inntil planlegging for boligformål kan skje, bør kommunen holde en restriktiv linje som ikke åpner for ny hytte- eller boligbebyggelse som kan vanskeliggjøre senere planlegging.» Ifølge planprogram for rullering av kommuneplanen skal ikke-regulerte og ikkeutbygde boligområder som strider mot føringene gitt i «regional plan for areal og transport» vurderes tatt ut fra kommuneplanen. Statens vegvesen ber kommunen ta stilling til forhold før det gis tillatelse til nye boenheter i området. Statens vegvesen mener at atkomstforholdene til Engene gård må utbedres før det gis dispensasjon, da eksisterende atkomst fra fylkesveg 6 ikke oppfyller gjeldende tekniske krav til frisikt eller utforming. Statens vegvesens foreløpige vurdering er at området bør reguleres i henhold til gjeldende plankrav for å sikre en trafikksikkerhetsmessig tilfredsstillende atkomst fra fylkesveg 6. Statens vegvesen vil stille krav om utbedring av eksisterende kryss mot fylkesveg 6 som vilkår for en eventuell avkjørselstillatelse. Akershus fylkeskommunes uttalelse datert 7. februar 2017 Fylkeskommunen har ikke opplysninger som tilsier at regionale bevaringshensyn blir berørt. Nabomerknader Det er ingen innkomne nabomerknader. Vår ref.: 16/ Side 2 av 5

3 Dispensasjoner Tiltaket er i strid med plankravet i bestemmelsene til kommuneplan for Vestby , jf. pbl 19-2 og kan ikke godkjennes med mindre det gis dispensasjon fra bestemmelsen. Søknad om dispensasjon skal grunngis, jf. plan- og bygningsloven Søknaden begrunnes av ansvarlig søker med følgende forhold: - Utnyttelsen på eiendommen endres svært lite - Maksimal gesims- og mønehøyde overholdes. - Tiltaket tilpasses i bestående arkitektur/bygningsstruktur og topografi på eiendommen. - Tiltaket tilknyttes etablert VA-anlegg på eiendommen - Tiltaket berører ikke naturmangfold - Allmenn ferdsel ivaretas - Tiltaket utløser ingen brannkrav til annen bebyggelse, da kravet til byggeavstand på 4 meter til eiendomsgrense ivaretas med god margin. - Naboer er varslet, ingen nabomerknader er mottatt. Tiltakshaver har i epost til bygningssjef Jack Hatlen 9. desember 2016 fremhevet at trafikkbelastningen på adkomstveien allerede utgjør økt og uregelmessig trafikk på gården, og at leilighetens biloppstillingsplass har vært en del av trafikkbildet siden 1990-tallet. Tiltakshaver betaler tre ganger så høy veiavgift til Engene veilag for å imøtekomme det høye forbruket. Bygningssjefens vurdering Dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 forutsetter at to kumulative vilkår er oppfylt. For det første kan ikke hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. For det andre må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det andre vilkåret innebærer at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det må foreligge relevante fordeler. En slik fordel må etter sikker rett være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må ligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven setter. Det første som må vurderes er om hensynene bak bestemmelsen(e) det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Hensynene bak plankravet i bestemmelsen til kommuneplanens arealdel Vestby er å sikre en forsvarlig utbygging, herunder at nødvendig infrastruktur er etablert før nybygg og større utbyggingstiltak tillates. Videre er bestemmelsen knyttet opp mot at tiltak, blant annet en bruksendring, kan gi økt bruk utover det formålet eiendommen/området er avsatt til, med andre ord en bruk som ikke er i tråd med planen. Området er avsatt til «boligbebyggelse fremtidig», er uregulert, og består av i hovedsak av fritidsbebyggelse i tillegg til Engene gård. Vår ref.: 16/ Side 3 av 5

4 Kommuneplanen ble vedtatt med innsigelser i april 2015, og endelig vedtatt i mai 2016 etter gjennomført mekling. Kommuneplanen er følgelig en relativt ny plan. Planen er kommet til gjennom en omfattende og demokratisk prosess, og det å gi dispensasjon fra så sentrale bestemmelser som plankravet vil bidra til å undergrave planen som styrings- og beslutningsverktøy. Det følger videre av plan- og bygningslovens 19-2, fjerde ledd, annet punktum at kommunen ikke bør dispensere fra planer når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Statens vegvesen har uttalt seg negativt om denne dispensasjonssøknaden. Bygningssjefen mener derfor at det å gi en dispensasjon for det omsøkte tiltak vil innebære en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsen. Lovens andre vilkår vil derfor ikke vurderes. Bygningssjefens konklusjon er at vilkårene for å gi dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 ikke er oppfylt og søknaden avslås. Gebyr Giroblankett for behandlingsgebyr kr 5 500, sendes tiltakshaver. Betalingsfristen fremgår av blanketten. Gebyret er fastsatt etter gjeldende gebyrregulativ for Vestby kommune: - Kap. 3-8 Dispensasjon: kr Gebyret reduseres ikke ved avslag jf. betalingsregulativets pkt Klagerett Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jf. vedlagte "Orientering om klagerett". Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Vestby kommune uvedkommende. Med hilsen Jack Hatlen Bygningssjef/RO-leder PBG Mariann Holtskog Landsverk Juridisk rådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent. Kopi: Christel Flagestad, Engene 110, 1540 VESTBY Mottakere: Drøbak arkitektkontor as, Annette Svebak, Tamburbakken 17 G, 1440 DRØBAK Vår ref.: 16/ Side 4 av 5

5 ORIENTERING OM KLAGEADGANG KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er, etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet, klageorgan for vedtak fattet av administrasjonssjefen. En klage skal sendes til kommunen, og dersom kommunen selv ikke endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Vestby kommune, Postboks 144, 1541 VESTBY. KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brev kom frem. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, men da må De begrunne hvorfor De ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN De må presisere: Hvilket vedtak De klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at De klager Den eller de endringer som De ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagers navn og adresse må oppgis. Klagen må undertegnes. UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort (anmode om utsatt iverksetting av vedtaket). Slik søknad sendes Plan, bygg og geodata, og begrunnes. Avgjørelse om oppsettende virkning kan ikke påklages, men De kan selv bringe spørsmålet om oppsettende virkning direkte inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har De rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt Servicekontor. KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem senest 3 uker etter at De har mottatt det nye vedtaket. Vår ref.: 16/ Side 5 av 5