Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 18/ Eline Rummelhoff-Larsen

Transkript

1 3 Vestby kommune Bygg Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 18/ Eline Rummelhoff-Larsen Avslag på søknad - Gnr 40 Bnr 22 - Vestre Pyttskogvei 6 - Oppføring av hytte Det vises til søknad mottatt Tiltakets adresse: Vestre Pyttskogvei 6 Gnr./bnr./fnr./snr.: 40/22/0/0 Ansvarlig søker: Vital Bygg as, Sarpsborgveien 140, 1640 RÅDE Tiltakshaver: Mariann Rø, Grimelundshaugen 16A, 0374 OSLO Vedtak: Søknad om dispensasjon fra kommuneplanbestemmelse 1 avslås i medhold av plan- og bygningsloven Søknaden Søknad om oppføring av fritidsbolig ble mottatt Det søkes om riving av eksisterende fritidsbolig (sak 18/02707) og oppføring av ny fritidsbolig i ett trinn. Tiltaket kreves dispensasjon fra 1 i kommuneplanbestemmelsene krav til regulering før tiltak kan finne sted. Vedtaket omfatter kun oppføring av fritidsbolig. Det legges til grunn at søknad om riving av eksisterende fritidsbolig forutsetter tillatelse til oppføring av ny fritidsbolig. Søknad om riving er derfor ikke behandlet i eget vedtak. Plangrunnlag Eiendommen er uregulert og ligger i området Pyttskog. Eiendommen er avsatt til fritidsbebyggelse. Eiendommens areal er ca m² og er i dag bebygget med fritidsbolig som er søkt revet. Eiendomsgrensene på eiendommen er usikre. Postadresse Besøksadresse Telefon Org.nr Postboks 144 Rådhusgata 1 Telefax Bankgiro Vestby 1540 VESTBY post@vestby.kommune.no Side 1 av 8

2 Areal på eksisterende bebyggelse er oppgitt å være 65 m². Det er søkt om fritidsbolig med BRA = 112,7 m², BYA = 130,6 m². Fritidsboligen er omsøkt med to pulttak mot hverandre, der høyeste gesimshøyde er 3,45 meter. Taket har en vinkel på 6,8. I søknaden er det opplyst to ulike arealer for BRA. Bygningssjefen legger til grunn beregningen som fremgår av plantegning med tegningsnummer IA683 datert Beregningen baserer seg på NS3940:2012 der åpent overbygd areal er tatt med i beregningen. I området Pyttskog, i planen merket med A, er det i kommuneplanbestemmelsene 3 gjort unntak fra plankravet i 1. I henhold til 3 tillates det vesentlig endring eller reparasjon samt utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse inntil tillatt bruksareal BRA = 100 m² for den enkelte tomt. Ettersom det omsøkte tiltaket ikke faller inn under unntaket i 3 i kommuneplanens arealdel, ble det søkt om dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene 1 om krav til regulering. Byggetomta Fritidsbebyggelsen på tomta er tilknyttet VA-anlegg og tomten har atkomst via privat og uregulert vei. Uttalelser Uttalelse fra Akershus Fylkeskommune Søknaden ble oversendt Akershus fylkeskommune for uttalelse. I uttalelse datert vises det til at deler av området tidligere er blitt registrert av Akershus fylkeskommune i forbindelse med etablering av nytt vann- og avløpsanlegg for hyttefeltet i Hulvika på gårdene Kroken gnr. 63, Kjære gnr. 64, Arnestad gnr. 65 og for hyttefeltet på Pyttskog på gårdene Pytt gnr. 39 og Galby vestre gnr. 40. Det ble i forbindelse med registreringen gjort funn av funnsted fra eldre steinalder på eiendom gbnr. 40/22. Funnstedet har IDnr i Riksantikvarens kulturminnedatabase Askeladden. Undersøkelsesplikten, jf. Kulturminnelovens 9, ble vurdert å ikke være oppfylt for hele eiendommen da den tidligere registreringen knyttet seg til etablering vann- og avløpsnettet og dens trase. Det ble konkludert fra Akershus fylkeskommune med at det krevdes en gjennomføring av arkeologisk registrering i forkant av tiltaket. Etter gjennomført arkeologisk registrering på eiendommen mottok kommunen uttalelse datert : «Det ble gjort funn under registreringen. Funnet knytter seg til allerede registrert funnsted IDnr Da det nå er gjort ytterligere funn er funnstedet IDnr omdefinert fra funnsted til kulturminnelokalitet. Kulturminnelokaliteten er automatisk fredet etter Kulturminneloven 4, fredningen gjelder også dens sikringssone. IDnr befinner seg i sørøstre del på eiendom gbnr. 40/22 og strekker seg inn på naboeiendom gbnr. 40/23. Slik tiltaket er beskrevet i søknaden blir fritidsboligen plassert på samme sted som eksisterende bygg og det er ikke planlagt sprengning på tomten. Akershus fylkeskommune har ingen innvendinger til omsøkt tiltak. Vår ref.: 18/ Side 2 av 8

3 Akershus fylkeskommune vil likevel bemerke at det er viktig at bosetningaktivitetsområdet datert til steinalder blir ivaretatt i byggeprosessen. Det er til ethvert tidspunkt ulovlig «å skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme automatisk fredet kulturminne eller fremkalle fare for at dette kan skje.», jf. Kulturminneloven 3. I anleggsfasen er det nødvendig med et byggegjerde, plassert utenfor sikringssonen, rundt lokaliteten. Kravet gjelder ikke den allerede anlagte parkeringsplassen på gbnr. 40/23, her kan gjerdet gå i kanten på den oppgrusede plassen. Er det ønske om en digital fil over lokaliteten kan dette fås av Akershus fylkeskommune. Et inngrep i IDnr sitt kulturmiljø vil være å betrakte som utilbørlig skjemmende. Det er derfor ikke anledning til å endre landskapet ved sprenging, pigging, tildekking ol. mellom kulturminnelokalitetens avgrensning og omsøkt fritidsbolig.» Uttalelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus Fylkesmannen har vurdert at tiltaket ikke i vesentlig grad tilsidesetter nasjonale eller regionale hensyn som de er satt til å ivareta. På denne bakgrunn har Fylkesmannen ingen merknader til dispensasjonssøknaden. Dispensasjoner Tiltaket er i strid med bestemmelsen om krav til regulering, jf. bestemmelser til kommuneplanen 1. Søknaden kan ikke godkjennes med mindre det gis dispensasjon fra bestemmelsen. Søknad om dispensasjon fra lov, vedtekt, forskrift og planer skal grunngis, jf. plan- og bygningsloven Søknaden begrunnes av ansvarlig søker med at: - Eksisterende hytte er ikke isolert og består i kun en enkel 70mm massiv plank vegg, med en særdeles enkel standard. Hytten er fra 50-tallet. - Det er råteskader i deler av konstruksjonen. - Det er svært kostnadskrevende og lite samfunnsbesparende å restaurere bygningen. - Ny fritidsbebyggelse vil gi mer oppløftende utseende, og tilpasningene i forhold til etablert vann og avløp vil bli komplett slik intensjonen for vann og avløp til fritidsboligene er tiltenkt. - Ny hytte vil ikke bli høyere en eksisterende hytte og vil derfor ikke være til sjenanse for noen av naboene. - Tiltaket vil ikke føre til vesentlig endringer i eksisterende hytteområde, og vil gi penere fasade og et moderne og tidsriktig uttrykk. - Tiltaket vil gi en energibesparelse og etablert VA-løsning vil bli tatt vare på, og vil gi bedre tilgjengelighetskrav. - Tiltaket blir mindre eksponert fra sjøen. Vår ref.: 18/ Side 3 av 8

4 Bygningssjefens vurdering Dispensasjon etter plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 forutsetter at to kumulative vilkår er oppfylt. For det første kan ikke hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. For det andre må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det andre vilkåret innebærer at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det må foreligge relevante fordeler. En slik fordel må etter sikker rett være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må ligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven setter. Det første som må vurderes er om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Vilkårene for dispensasjon er strenge. Å innvilge en dispensasjon i denne saken innebærer å sette til side hovedregelen i kommuneplanen om at området skal reguleres før tiltak kan iverksettes. Det skal ikke være kurant å få en dispensasjon fra plankravet etter kommuneplanbestemmelsene 1. Hensynene bak plankravet er å sikre at alle hensyn, forhold og interesser som inngår i arealplanlegging blir ivaretatt. En reguleringsplanprosess omfatter en grundig kartlegging av lokale forhold, medvirkning og samarbeid med nasjonale og regionale myndigheter. I forarbeidene til pbl nr. 1, Ot.prp. nr. 32 ( ) s. 221, er det uttalt at hensikten med et reguleringsplankrav er at kommunen skal ha et redskap som sikrer at det utarbeides områdevise reguleringsplaner. Disse skal gi helhetlige planløsninger for områder der kommuneplanens arealdel ikke gir tilstrekkelige avklaringer. Av forarbeidene til kommuneplanens arealdel fremgår det at det ble besluttet å opprettholde det såkalte «hytteforbudet» altså plankravet i kommuneplanen 1. Bestemmelsen er blant annet ment å sikre at utfordringene Vestby har med hensyn til ulovlig helårsbruk, skal begrenses. Ved å tillate oppføring av nye fritidsboliger, som det omsøkte tiltaket omfatter, vil helårspresset som søkes unngått gjennom bestemmelsen, øke. I planprosessen er det således uttrykt en klar politisk vilje for at det ikke er ønskelig med oppføring av ny bebyggelse på fritidseiendommer. Eiendommen ligger i et etablert hyttefelt med flere eldre hytter. Kommuneplanen åpner opp for vesentlige endringer eller reparasjoner, samt utvidelse av eksisterende fritidsbolig inntil tillatt BRA på 100 m² for den enkelte tomt, uten krav om reguleringsplan, jf. 3. En nyoppføring av fritidsbolig innenfor kommuneplanens krav til utnyttelse og høyde, har Fylkesmannen i sak med ref. 2018/ FM-J konkludert med at ikke innebære et vesensforskjellig annet resultat enn det som kan tillates utført i henhold til unntaket i kommuneplanen 3. Saken gjaldt søknad om riving og oppføring av fritidsbebyggelse med dispensasjon fra plankravet på en eiendom på Stjernåsen i Vestby kommune. Eiendommen ligger innenfor A-området, og saken hadde dermed samme rettslige grunnlag som i denne saken, jf. kommuneplanbestemmelse 3. Bygningssjefen mener likevel sakene skiller seg fra hverandre hva gjelder de faktiske forholdene. Vår ref.: 18/ Side 4 av 8

5 Det ble fra Fylkesmannens side lagt avgjørende vekt på at søknaden lå innenfor de krav som fremgår av 3 i kommuneplanen, med unntak av at tiltaket gjaldt nyoppføring og ikke vesentlig endring eller reparasjon. I denne saken har omsøkt fritidsbolig BRA = 112,7 m², BYA = 130,6 m². Tiltaket ligger derfor utenfor de arealbegrensninger som er fastsatt i 3 i bestemmelser til kommuneplanen. Bygningssjefen mener på denne bakgrunn at Fylkesmannens innvilgelse av dispensasjon i sak 2018/ FM-J, og den begrunnelse vedtaket baserer seg på, ikke gjør seg gjeldende i denne saken. I et uregulert område, der kun bruk av areal er angitt, gis det ikke tilstrekkelig grunnlag for å utvikle området på en forsvarlig måte i tråd med plan- og bygningslovens formålsbestemmelse. Ved søknad om dispensasjon fra 1 settes det ingen begrensninger for struktur, utforming, materialvalg eller størrelse, noe som påvirker det helhetlige inntrykket av et område og den estetiske utformingen. En reguleringsprosess for området ville nettopp avdekke og ta hensyn til disse momentene. Bygningssjefen kan derfor ikke se at argumentet om et oppløftende utseende eller moderne og tidsriktig eksteriør trekker i retning av at hensynet bak plankravet ikke gjør seg gjeldende. Momentet trekker derimot i retning av at det er behov for å klargjøre hva slags bebyggelse som er ønskelig i området, og at dette fastsettes gjennom en regulering av området. Bygningssjefens konklusjon er at hensynet bak lovens formålsbestemmelse og 1 i kommuneplanens arealdel, blir vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon fra kravet i denne saken. Ettersom lovens første vilkår ikke er oppfylt, er det ikke nødvendig å vurdere om fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, etter en samlet vurdering. Bygningssjefen ønsker likevel å trekke frem enkelte momenter i den samlede vurderingen av fordeler og ulemper i det følgende. Eiendommen ligger innenfor området for statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. I retningslinjene er det påpekt at områdene i 100-metersbeltet langs sjøen er særlig utsatt for byggepress. Tiltaket innebærer en utvidelse av BRA med 25 m², sett i forhold til eksisterende bebyggelse på eiendommen. Enhver utvidelse og bygging av nye fritidsboliger i strid med plankravet innenfor 100-metersbeltet langs sjøen, kan føre til en stadig, uønsket nedbygging av strandsonen. Bygningssjefen mener dette er en vektig ulempe ved dispensasjonen. Presedensvirkningene vil også være en konkret ulempe i dette tilfellet. Selv om det ikke er mange ubebygde tomter i området, vil en dispensasjon som medfører både oppføring av ny bebyggelse uten bestemmelser om utforming og størrelse, samt en utvidelse av BRA på eiendommen utover det som er tillatt etter kommuneplanens 3, kunne få virkninger også for de bebygde tomtene. Presedensvirkningene vil ikke bare gjøre seg gjeldende innenfor området Pyttskog, men også andre uregulerte områder for fritidsbebyggelse, ettersom disse områdene stort sett vil ha tilsvarende eldre fritidsbebyggelse. En dispensasjon i denne saken vil dermed også skape ytterligere byggepress i 100-metersbeltet mot sjøen, og på denne måten også ramme miljø- og samfunnsforhold. Bygningssjefen mener dette medfører en klar og vesentlig ulempe ved å innvilge dispensasjon i saken. Vår ref.: 18/ Side 5 av 8

6 De angitte fordelene med penere fasade, moderne og tidsriktig uttrykk, energibesparelse og ivaretakelse av etablert VA-løsning samt tilgjengelighetskrav anses å ikke være klart større enn de ulempene dispensasjonen medfører. Etter en samlet vurdering er Bygningssjefen av den oppfatning at fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene. Bygningssjefens konklusjon er at vilkårene for å gi dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 ikke er oppfylt. Søknaden om dispensasjon for oppføring av ny fritidsbolig på eiendommen avslås på denne bakgrunn. Eventuelt ny søknad Det anbefales at det søkes om reparasjon og evt. utvidelse av eksisterende bebyggelse innenfor kommuneplanens 3. Gebyr Giroblankett for behandlingsgebyr kr , sendes tiltakshaver. Betalingsfristen fremgår av blanketten. Gebyret er fastsatt etter gjeldende gebyrregulativ for Vestby kommune: - Kap. 3-2 Fritidsbolig m² ,- - Kap. 3-8 Dispensasjon ,- - Totalt ,- Klagerett Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jf. vedlagte "Orientering om klagerett". Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Vestby kommune uvedkommende. Med hilsen Jack Hatlen RO-leder PBG Eline Rummelhoff-Larsen byggesaksbehandler/juridisk rådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent. Vedlegg: Fasadetegning og snitt Plantegning Situasjonskart Kopi: Mariann Rø, Grimelundshaugen 16A, 0374 OSLO Vår ref.: 18/ Side 6 av 8

7 Mottakere: Kommunalteknikk, Torleif Lesteberg, Postboks 144, 1541 VESTBY Akershus fylkeskommune, Postboks 1200 Sentrum, 0107 OSLO Fylkesmannen i Oslo og Viken, Postboks 325, 1502 MOSS Vital Bygg as, Sarpsborgveien 140, 1640 RÅDE Vår ref.: 18/ Side 7 av 8

8 ORIENTERING OM KLAGEADGANG KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er, etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet, klageorgan for vedtak fattet av administrasjonssjefen. En klage skal sendes til kommunen, og dersom kommunen selv ikke endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Vestby kommune, Postboks 144, 1541 VESTBY. KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brev kom frem. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, men da må De begrunne hvorfor De ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN De må presisere: Hvilket vedtak De klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at De klager Den eller de endringer som De ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagers navn og adresse må oppgis. Klagen må undertegnes. UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort (anmode om utsatt iverksetting av vedtaket). Slik søknad sendes Plan, bygg og geodata, og begrunnes. Avgjørelse om oppsettende virkning kan ikke påklages, men De kan selv bringe spørsmålet om oppsettende virkning direkte inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har De rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt Servicekontor. KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem senest 3 uker etter at De har mottatt det nye vedtaket. Vår ref.: 18/ Side 8 av 8