Enhet for teknisk drift og forvaltning - Byggesak. Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 17/ Martin Ahlen

Transkript

1 3 Frogn kommune Enhet for teknisk drift og forvaltning - Byggesak Drøbak Arkitektkontor AS Tamburbakken 17G 1440 DRØBAK Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 17/ Martin Ahlen Avslag på dispensasjon - avslag på søknad om rammetillatelse - Gnr 86 Bnr 467 Seimbakken 5 - Oppføring av enebolig og garasje - riving av bod Det vises til søknad mottatt Tiltakets art: Oppføring av ny enebolig og garasje. Tiltakets adresse: Seimbakken 5 Gnr./bnr./fnr./snr.: 86/467/0/0 Ansvarlig søker: Drøbak Arkitektkontor AS, Tamburbakken 17G, 1440 DRØBAK Tiltakshaver: Ragnhild Hustad og Jan Erik Slørstad, Gamlevegen 18, 1406 SKI VEDTAK A. Søknad av om dispensasjon fra bestemmelse i reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak avslås. Avslaget gis med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl.) Avslaget gis da fordelene ved en dispensasjon ikke anses som klart større enn ulempene ved en dispensasjon. Avslaget gis også på grunn av at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig satt til side ved en dispensasjon. Begrunnelsen fremkommer av saksutredningen. B. Søknad av om rammetillatelse for oppføring av ny enebolig avslås. Avslaget gis da nødvendig dispensasjon ikke er gitt. Avslaget gis med grunnlag i innkommet søknad. Vedtaket er fattet etter fullmakt og meddeles i samsvar med forvaltningsloven 27. Postadresse Besøksadresse Telefon Org.nr Postboks 10 Rådhusveien 6 Bankgiro Drøbak 1443 DRØBAK postmottak@frogn.kommune.no Side 1 av 9

2 Med hilsen Line Gulbrandsen Avdelingsleder Martin Ahlen Saksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent. SAKSUTREDNING Bakgrunn Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Antikvarisk spesialområde Drøbak og er avsatt til formål bolig og bevaring. I reguleringsplan for antikvarisk spesialområde er det krav om regulering (tidligere «bebyggelsesplan») for bygging av nye boenheter. Eiendommen ble skilt ut i 1941 og er ubebygd med unntak av et eldre uthus. Det er i forbindelse med søknad om rammetillatelse for oppføring av ny enebolig og dispensasjon fra krav om detaljregulering også søkt om dispensasjon fra riveforbud og tillatelse til å rive eksisterende uthus. Søknad om dispensasjon fra riveforbud og søknad om rivning behandles separat i et eget vedtak. A. Dispensasjon Det er søkt om dispensasjon iht. pbl for følgende forhold: Det søkes om dispensasjon fra krav om detaljregulering for eiendommen, i bestemmelse i reguleringsplan for Antikvarisk spesialområde Drøbak. Pbl setter som forutsetning for å gi dispensasjon at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig satt til side ved en dispensasjon, og at det foreligger en klar overvekt av fordeler. Det må således vurderes om de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta blir skadelidende dersom dispensasjon gis. Ansvarlig søker begrunner søknaden med følgende: Ansvarlig søker mener at tiltaket oppfyller krav om utforming for nybygg i reguleringsplan Vår ref.: 17/ Side 2 av 9

3 Tiltaket oppfyller kommuneplanens krav på uteareal for opphold, parkering og høyde på bygg. Tiltakets BYA ligger unner gjennomsnitt for området. Byggehøyder og BYA er estimert etter bebyggelse i området. Tiltaket burde derfor ligge innenfor hva som kan bli aktuelt i en detaljregulering. Det er ikke registrert kulturminner eller naturmangfold på eiendommen. Området er ikke utsatt for ras og krever derfor ikke konsekvensutredning. Kommunen kan under byggesøknad ta stilling til forslag på atkomst. Naboer/gjenboere er varslet om dispensasjonssøknaden, og det er innkommet merknader fra Liv Stabel som eier av gnr 86 bnr 211 og fra Verneforeningen gamle Drøbak. Liv Stabel har kommet med merknader som i hovedsak går ut på følgende: Tiltaket oppfyller ikke krav i reguleringsplan om tilpasning til eksisterende miljø. Tiltaket har i stedet motsatt virkning. Presentert atkomst, som løper ovenpå en mur parallelt med eiendomsgrensen til gnr 86 bnr 211 er problematisk både av hensyn til hva som er praktisk gjennomførbart og med tanke på det verneverdige kulturmiljøet som eiendom gnr 86 bnr 211 utgjør. Tiltaket er før høyt, blir altfor dominerende og skygger eiendom gnr 86 bnr 211. En detaljregulering er nødvendig for eiendom gnr 86 bnr 467. Verneforeningen har kommet med merknad som i hovedsak går ut på følgende: Byantikvaren har uttalt seg om at en detaljreguleringsplan må til for å behandle nye bygg i vernesonen. Ny områdereguleringsplan bør også avventes. Presentert atkomst for biler er problematisk. Innkjøring bør skje fra Apalveien. Tegningsmaterialet bør vise tiltaket i forhold til omkringliggende bebyggelse. Tiltaket oppfyller ikke krav i reguleringsplan om tilpasning til eksisterende miljø. Akershus fylkeskommune har som regional planmyndighet og som fagmyndighet for kulturminnevern uttalt seg om dispensasjonssøknaden. Akershus fylkeskommune har kommet med en uttalelse som i hovedsak går ut på følgende: Krav om detaljregulering er et viktig prinsipp når det kommer til nye bygg i vernesonen. Vår ref.: 17/ Side 3 av 9

4 Fylkeskommunen stiller seg spørrende til om søknaden skal behandles innen påbegynt revideringen av gjeldende reguleringsplan er ferdig. God arkitektonisk kvalitet, terrengtilpassing og tilpassing til omkringliggende bebyggelse bør være en forutsetning om dispensasjon skal gis. Mengden glassflater bør reduseres. Ansvarlig søker har i innsending mottatt kommentert uttalelsene til fylkeskommunen og Verneforeningen, og sendt inn en revidert tegning av fasade vest med reduserte glassflater. Kommunen vurderer dispensasjonsforholdet slik: Før dispensasjonsvedtaket fattes, skal omsøkte tiltak vurderes i forhold til lovens kriterier. Det gjelder: 1) om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Hensynene bak bestemmelsene i reguleringsplanen er å bevare områdets kulturhistoriske, arkitektoniske og miljømessige verdier. Bestemmelsen om detaljregulering i er til for å i detalj kunne kontrollere utviklingen av bebyggelse i Drøbaks vernesone. Da det er veldig mange faktorer å ta hensyn til i dette tettbygde og sensitive området er detaljregulering et nødvendig verktøy. Bestemmelser for den enkelte eiendommen blir betydelig mer tilpasset og målrettet å forholde seg til enn bestemmelser i en mer generell plan, blant annet når det gjelder hvilken utnyttelse som skal være tillatt på eiendommen og utforming av bebyggelsen, herunder høyde og takform. Dette er særlig viktig innenfor antikvarisk spesialområde, og for større tiltak bør disset ikke vurderes gjennom enkeltstående byggesak, men gjennom en bred gjennomgang som en reguleringsplan innebærer. Reguleringsbestemmelse gir retningslinjer for hvilke forhold det spesielt skal tas hensyn til ved utarbeidelse av en detaljreguleringsplan. Situasjonen for Seimbakken 5 illustrerer godt nødvendigheten av detaljregulering for eiendommer i vernesonen. Det er en eiendom der både atkomst og forhold til omgivelser er temaer som krever en mer omfattende gjennomgang. Dette skal, som forutsatt i gjeldende reguleringsplan, skje gjennom en planprosess og ikke gjennom beslutning i en ordinær byggesaksbehandling. Kommunen mener derfor at bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon. 2) om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vår ref.: 17/ Side 4 av 9

5 Fordeler ved tiltaket: Ansvarlig søker har anstrengt seg for å prosjektere i forhold til både gjeldende reguleringsplan og kommuneplan. Selv om det har innkommet nabomerknader på at arkitekturen i form og uttrykk er for moderne, er mange av de presenterte løsningene svar på å møte forskjellige problemstillinger. Pulttaket hjelper for eksempel å holde bygget lavt slik at naboene ovenfor ikke mister utsikt. En godkjent dispensasjon medfører besparing av tid og penger for tiltakshaver. Dette er imidlertid en personlig fordel for tiltakshaver. Personlige fordeler skal i liten grad tillegges vekt i dispensasjonsvurderinger. Ulemper ved tiltaket: Selv om det er forsøkt å møte de forskjellige utfordringer som et tiltak på eiendommen medfører, mener kommunen at prosjekteringen burde ha foregått innenfor et tydeligere rammeverk enn de generelle bestemmelsene i reguleringsplanen for antikvarisk spesialområde og kommuneplanen. En detaljregulering av eiendommen vil også klargjøre forhold rundt den omstridte adkomsten til eiendommen. Gjennom å gi dispensasjon fra kravet om detaljregulering for nye boligbygg i vernesonen forsømmer man i alt for høy grad å ta hensyn til de verdier vernet er ment å ivareta. Kommunen mener at fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. 3) om det legges (tilstrekkelig) vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Tiltaket har ingen konsekvenser for sikkerhet, helse og tilgjengelighet. Det har blitt lagt tilstrekkelig vekt på dispensasjonens konsekvens for miljø under punkt 1 og 2 ovenfor. Hensyn til eiendommens beliggenhet i et kulturmiljø tilsier at nytt boligbygg ikke kan oppføres uten forutgående detaljregulering. 4) om det legges forutsatt vekt på foreliggende nasjonale eller regionale rammer og mål. Drøbak er en av de viktigste trehusbyene i Oslofjordområdet og inngår i Riksantikvarens NB!- register. Registeret er en liste over kulturmiljøer i byer og tettsteder i Norge som har nasjonal interesse. Gjennom å ikke innvilge en dispensasjon fra kravet om detaljregulering i vernesonen mener kommunen at forutsatt vekt er lagt på nasjonale og regionale rammer og mål. Vår ref.: 17/ Side 5 av 9

6 5) om negativ uttalelse fra statlig eller regional fagmyndighet tillegges tilstrekkelig vekt. Det har blitt lagt tilstrekkelig vekt på uttalelsen fra Akershus fylkeskommune. 6) om det dispenseres fra saksbehandlingsregler. Det dispenseres ikke fra saksbehandlingsregler. Konklusjon: Ut fra en helhetsvurdering der søkers begrunnelse er veiet opp mot de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta anser kommunen at det ikke foreligger en klar overvekt av fordeler for å kunne innvilge dispensasjon. Konsekvensene av en dispensasjon vil etter kommunens vurdering føre til at de hensyn reguleringskravet i reguleringsplanen antikvarisk spesialområde gamle Drøbak er ment å ivareta, i for stor grad blir skadelidende. B. Tiltak Tiltaket gjelder oppføring av en enebolig. Omsøkt tiltak avslås da nødvendig dispensasjon ikke er gitt. Konklusjon Frogn kommune mener etter ovennevnte vurdering at vilkår for dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 ikke er oppfylt og søknad om dispensasjon avslås. Søknad om oppføring av enebolig avslås da nødvendig dispensasjon ikke er gitt. Gebyr (iht. Frogn kommunes gebyrregulativ for 2017) Gebyrnr. Beskrivelse av gebyr Grunnbeløp Tiltakskl Sum 3-2 Vnr Grunngebyr Skal dekke generelle oppgaver i saksbehandlingsprosessen, uavhengig av tiltakets størrelse og kompleksitet. Dekker også tilsynsvirksomhet, ulovlighetsoppfølging og ferdigattest ,- Vnr Søknad om dispensasjon: ,- Reguleringsplan Total sum: 0,- Vår ref.: 17/ Side 6 av 9

7 Gebyr bortfaller siden kommunen har oversittet frist for saksbehandlingstid, se SAK10 7-6, jf. plan- og bygningsloven Kopi: Ragnhild Hustad og Jan Erik Slørstad, Gamlevegen 18, 1406 SKI Enhet for teknisk drift og forvaltning - Kart og geodata, Alf Wilberg, Postboks 10, 1441 DRØBAK Mottakere: Drøbak Arkitektkontor AS, Tamburbakken 17G, 1440 DRØBAK Vår ref.: 17/ Side 7 av 9

8 SLIK KAN DU KLAGE PÅ VEDTAKET KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er klageorgan i denne saken. En klage skal sendes til kommunen. Hvis ikke kommunen selv endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Frogn kommune, Postboks 10, 1441 DRØBAK. KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra du mottok brevet. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom du klager for sent, kan vi se bort fra klagen. Du kan søke om å få forlenget fristen, men da må du begrunne hvorfor du ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN Du må presisere: Hvilket vedtak du klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at du klager Den eller de endringer som du ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Ditt navn og adresse Klagen må undertegnes UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om du har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Du kan imidlertid anmode om utsatt iverksetting av vedtaket, altså søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort. Slik søknad sendes Plan, bygg og geodata, Pb. 10, 1441 Drøbak eller pr epost postmottak@frogn.kommune.no, og må begrunnes. Avgjørelsen om utsettelse kan ikke påklages, men du kan selv bringe spørsmålet videre inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har du rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt arkiv på epost postmottak@frogn.kommune.no eller servicetorget tlf KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst (fordel) for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket Vår ref.: 17/ Side 8 av 9

9 endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem senest 3 uker etter at du har mottatt det nye vedtaket. Vår ref.: 17/ Side 9 av 9