Saksbehandler: Arne Enger Arkiv: PLA 215 Arkivsaksnr.: 02/ Dato: BRAGERNES STRAND - REGULERINGSPLAN - 1.

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arne Enger Arkiv: PLA 215 Arkivsaksnr.: 02/ Dato: BRAGERNES STRAND - REGULERINGSPLAN - 1. GANGS BEHANDLING INNSTILLING TIL: FORMANNSKAPET DRIFTSSTYRET FOR ØKONOMI OG PLANSAKER Administrasjonens innstilling: 1. Reguleringsplanen for Bragernes Strand, datert , legges ut til offentlig ettersyn 2. Følgende punkter innarbeides i reguleringsbestemmelsene Byggehøyden mot Prins Oscars gate reduseres til maks. 5 etasjer. Næringsvirksomhet kan etableres i 1. etasje, på gatenivå mot Tomtegata, Søren Lemmichs gate og Prins Oscars gate. Rekkefølgekrav til ferdigstillelse av infrastruktur og trafikkareal som gater og fortauer. Nils Fr. Wisløff Rådmann Arthur Wøhni Byplansjef

2 Saksutredning: SAMMENEDRAG Det fremmes en reguleringsplan for de to kvartalene begrenset av Tomtegata Prins Oscars gate Strandvegen Søren Lemmics gate. Planen foreslår en boligutbygging i 4-8 etasje med boliger med tilhørende anlegg. Administrasjonen gir sin tilslutning til planforslaget, med unntak av den forslåtte byggehøyde på inntil 8 etasjer for en mindre del av planområdet. Med denne justering kan planen anbefales lagt ut til offentlig ettersyn. FAKTA Bakgrunn Entreprenørfirma Byggholt as har fått hånd om de fleste av eiendommene i kvartalene begrenset av Tomtegata Prins Oscars gate Strandvegen Søren Lemmics gate. Dette er hovedsaklig gamle industritomter, delvis på utfylt elvegrunn. De ønsker nå å benytte områdene til boligformål, og muligens noe næring. Arkitekene Halvorsen & Reine har utarbeidet forslaget til reguleringsplan med bestemmelser som nå fremmes (Vedlegg 1). Strandvegen er nå på plass, og elveparken er under opparbeidelse fra Erik Børresens gate til Holmenbrua. Drammens nye "Riverside" tar form! En kortfattet beskrivelse av planforslaget Planområdet er på ca. 20 da. Hele området foreslås benyttet til bolig formål med tilhørende anlegg. Totalt kan det komme til å dreie seg om boliger, og mulighet for noe næringsvirksomhet i 1. etasje. Byggehøydene vil variere i kvartalene. Mot Tomtegata og Søren Lemmichs gate foreslås mulighet for en sammenhengende bebyggelse i 3 etasjer med tilbaketrukket 4. etasje. Mot Prins Oscars gate foreslås 5 etasjer med økning til 8 etasjer mot rundkjøringen. Mot Strandvegen ser en for seg en åpen lamellbebyggelse vinkelrett på Strandvegen i opptil 6 etasjer (Vedlegg 3). Reguleringsplanen binder ikke opp bygningsformen i detalj. Denne må avklares i de etterfølgende situasjonsplaner. Sankt Hallvards gate forutsettes opprettholdt som gjennomgående gateløp, men uten kjøreadkomst til Strandvegen. Støyforholdene for kvartalet er vurdert, og støyberegninger gjort. Disse viser at det et vil bli påkrevet med støyskjermende tiltak både for bebyggelsen og utearealene. Parkeringsdekning vil bli i henhold til gjendende vedtekter, dekket i parkeringskjeller og på terreng. For en mere utfyllende beskrivelse av forslaget vises til vedlegg 2. Foreløpige uttalelser I forbindelse med oppstartsannonseringen har det innkommet endel foreløpige uttalelser fra naboer og berørte faginstanser. Flere og mere utfyllende uttalelser forventes i den offentlige høringen. Her siteres kun de med viktige poenger for planen nå:

3 Fylkeskonservatoren "I kvartalet er det imidlertid to bygninger av nyere tid som vi mener bør være premissleverandører for utbygging videre. De er ikke med i eksisterende bevaringsplan, men vil ganske sikkert komme inn med revisjonen som det nå arbeides med. Det gjelder Tomtegata 10 og 12." Sameiet Sankt Hallvards gate 5 "Styret mener hushøyden bør avta mot elva. For at vi ikke skal føle oss innestengt mener styret at 3 etasjer mot Tomtegata og 2 etasjer mot Strandveien er riktig. Det må taes hensyn til sikten til elva også for de av våre beboere som bor i lavere etasjer ved at det blir sektorer uten bebyggelse der det blir fri sikt til elva. (Husene med lengderetning nord-syd.)" Norges Vassdrags og energidirektorat "Ifølge NVEs retningslinjer "Arealbruk og sikring i flomutsatte områder" skal boliger være sikret mot flomvannstand tilsvarende en 100-års flom.....for å ivareta tilstrekkelig sikkerhet mot flom, mener NVE med bakgrunn i erfaring og utførte analyser at topp grunnmur/såle for boligbyggelse ikke kan etableres lavere enn kote 2,3." VURDERING Elvefronten formes nå! Nedre Bragernes elvefront fra Aass bryggeri til CC har lenge ligget med et stort "sovende" utbyggingspotensiale for Drammen. De viktigste elementene i denne utviklingen har vært: Bragernestunellen er ferdigstilt og Strandgaten opparbeidet som vanlig 2-felts gate. Industrien har gradvis trukket seg ut av området, selv om noe virksomhet fortsatt er i området. Den storstilte satsingen på opprustingen av elvefronten har gjort beliggenheten stadig mere attraktiv for gjenbruk til boligformål. "Bragernes Strand" blir det første store nye prosjektet i dette området, som henvender seg direkte mot elva. Det er derfor viktig å se dette prosjektet i denne store sammenhengen; fra Aass til CC. Den måten som vi her velger å forholde oss til elva på vil kunne bli styrende også for nye partier av elvefronten. Det er lagt vekt på at kvartalene følger den samme fasadeflukt som som de eksisterende nærmere sentrum, og at de forholder seg i samme avstand fra opparbeidet Strandveg. "Kvalitet i de fysiske omgivelser skal være et kjennetegn for Drammen"! Slik er et av målene i den siste kommuneplanen formulert. Dette vil bli en av de mest eksponerte fasaderekker, sett fra tog og vegsystemer. Hittil har Aass vært fokuspunktet for de nedre deler av Bragernes. Nå er det viktig at vi får en fasaderekke som setter en ny standard for Drammens "image" utad, og bygger opp om den positive utvikling som byen er inne i. Dette blir en krevende oppgave for utbyggere og arkitekter når de skal utforme bygningene i fortsettelsen! Bevaring Fra fylkeskonservatoren er oppmerksomheten henledet på eiendommene Tomtegata 10 og 12 mtp. bevaring og som premissgivere for utformingen av kvartalet. Da disse eiendommene ikke hittil har vært på

4 kommunens oversikt over verneverdige kulturminner har administrasjonen heller ikke lagt inn bevaring av dem som noen forutsetning i planarbeidet. Byggeformål Hovedformålet for prosjektet er boliger. I beskrivelsen nevnes det også at det vil være muligheter for næringsareal som ikke medfører ulempe for boligmiljøet i 1. etasje mot Tomtegata. Dette er etter administrasjonens syn ikke bare mulig, men sterkt ønskelig i en bys kvartalstruktur som her. Dette gjelder ikke bare Tomtegata, men også de fasadene ut mot Søren Lemmichs gate og Prins Oscars gate. Siste setning i forslås derfor med følgende tillegg: "Lokalene i 1. etasje og med direkte adkomst til Tomtegata, Søren Lemmichs gate og Prins Oscars gate kan nyttes til næringsformål." Åpen eller lukket bebyggelse mot elva? De tradisjonelle sentrumskvartalene fra Bragerns torg til Erik Børresens gate er lukkede kvartaler, som henvender seg med en massiv vegg mot elva. Det samme kan sies om Aass bryggeri. Reguleringsplanen muliggjør både en lukket løsning og en åpen løsning med lamellblokker vinkelrett på elva. Det er den siste formen som ansees som mest aktuell for utbyggeren i øyeblikke, og det er en slik struktur som er illustrert i vedlegg 3. Dette er noe av det samme mønster som det legges opp til for Union brygge. For en boligbebyggelse kan dette ha fordeler både mht. utsikt mot elva og lys inn i kvartalet. Dette er derfor også et mønster som etter administrasjonens syn kan benyttes mot elva her. En av utfordringene blir å finne en utforming som samtidig løser de støymessige problemer på en tilfredsstillende måte. At dette i praksis lar seg løse må dokumenteres i situasjonsplan/byggeprosjektet. Kvartalsstrukturen beholdes mot byen. Mot gatene Tomtegata, Søren Lemmics gate og Prins Oscars gate legger reguleringsplanen opp til et tradisjonelt karre mønster, med mulighet for sammenhengende fasader. Sankt Hallvards gate beholdes som en gjennomgående gate, slik at kontakten til elva sikres fra de bakenforliggende områdene. St. Hallvards gate er ikke forutsatt med ut/innkjøring fra Strandvegen, men med mulighet for gang/sykkel trafikk og kryssing av Strandvegen. Alt dette er etter administrasjonen syn greit. Utfordringene blir her i utformingene av bebyggelsen og fasaderekkene. Lange strekk med ensformige fasader må unngås. Byggehøyder Byggehøyder vil bli et sentralt tema i den sentrumsplan som nå er under programering. Planprogrammet for arbeidet forutsettes lagt fram før sommerferien, og endelig sentrumsplan vedtatt iløpet av For denne delen av Bragernes vil sentrumsplanen erstatte den tidligere kommunedelplan som var tenkt for nedre Bragernes. Inntil en slik helhesplan foreligger er man avhengig av å vurdere sak for sak, og sette den i forhold til sine omgivelser og praksis forøvrig. Utbyggingsønskene om en høy utnyttelse av tomtearealene står ofte opp mot et ønske om moderate høyder og tilpasning til eksisterende bebyggelse fra omgivelsene og administrasjonen. I denne planen er forholdet at det neppe blir noe igjen av den eldre bebyggelsen i de aktuelle kvartalene, men bebyggelsen må selvfølgelig forholde seg til den som er vis a vis i de tilstøtende gater og området forøvrig. I Tomtegata, og i flere av de nyere prosjektene på Nedre Bragernes er 3 etasjer med tilbaketrukket 4 etasje benyttet. Dette gir en moderat byggehøyde som ikke gjør gaterommet på 12,5 meter knugede og

5 trange, samtidig som det tillater en betydelig økning i utnyttelsen i forhold til den opprinnelige. Dette er det mønster som planen legger opp til mot Tomtegata og Søren Lemmichs gate. Prins Oscars gate er noe breiere enn de vanlige bygatene, og vil også i fremtiden få noe mere trafikk. Administrasjonen mener derfor at vi har kan tåle 5 etasjer. Bygningen trekkes også noe tilbake fra fortauet. Utbygger ønsker her å kunne gå opp i 8 etasjer på det meget fremtredende hjørnet ned mot rundkjøringen med Strandvegen. Administrasjonen vil ikke anbefale en så stor byggehøyde her, da det ikke ligger noe i bystrukturen som etter vårt syn rettferdiggjør en slik dominerende markering av dette hjørnet. Det er administrasjonens syn at 5 etasjer bør opprettholdes som et maksimum mot Prins Oscars gate. Planen tillater at bebyggelsen inne i kvartalene, og mot Strandvegen, som går opp til 6 etasjer. Oppå en parkeringskjeller vil den totale høyden her kunne bli nærmere tilsvarende 7 etasjer. Dette tilsvarer tilnærmet det som ble tillatt for bygningene mot elva på Union brygge (7 etasjer). Det store åpne elverommet tåler etter vårt syn bedre slike store høyder enn fasadene mot byens gater. Det at bebyggelsen vil bli liggende i relativt stor avstand fra Tomtegata gjør også at virkningen for bebyggelsen på andre siden av denne gata og bakenfor blir redusert. Størst virkning når det gjelder å skygge for sol og utsikt vil denne høyden ha for den delen av Bragernes Strand prosjektet som ligger opp mot Tomtegata. Den endelige utforming vil vise hvordan det virker inn på sol/skygge og uterommene i mellom husene. Det er viktig at dette tillegges stor vekt i den endelige utforming av bebyggelsen inne i kvartalene. Dette må ivaretas i byggesakene som følger. Utomhusarealene Kommunale vedtekter setter krav til utomhusarealenes størrelse og brukbarhet. Disse forutsettes fulgt opp i den etterfølgende prosjektering. I tillegg til at vedtektene krever 30m2 uteomhusareal pr. bolig kreves det også et ballfelt pr. 150 boliger og en kvartalslekeplass pr 150 boliger. De relativt store kvartalene bør kunne gi rom for gode løsninger her. Reguleringsplanen åpner også for takterrasser, med unntak mot Tomtegata. Støymessige forhold Foreløpige beregninger viser at de to kvartalene vil kunne bli endel støyutsatt fra biltrafikken i de omkringliggende gater. Dette betyr at behovet for støyskjerming må ivartas i den videre prosjektering. Det forutsettes at kravene til støyskjerming i rundskriv T 8/79 legges til grunn ved beregning av skjemingsbehovet. Dette er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Rekkefølgebestemmelser Det forutsettes avtalt mellom Drammen kommune og utbygger hvordan nødvendig nyetablering og opprusting av infrastuktur, trafikkareal som fortauer og gater (Sankt Hallvards gate) skal skje. Dette foreslås tatt inn i reguleringsbestemmelsenes paragraf om rekkefølgekrav, som et nytt punkt: Nyetablering og opprusting av nødvendig infrastruktur og trafikkareal som fortauer og gater skal være gjennomført før ferdigattest utstedes. Utførelse skal være i henhold til Drammen kommunes gatenorm. KONKLUSJON

6 Reguleringsplanen for Bragernes Strand anbefales lagt ut til offentlig ettersyn Byggehøyden mot Prins Oscars gate reduseres til maks. 5 etasjer. Næringsvirksomhet kan etableres i 1. etasje, på gatenivå mot både Tomtegata, Søren Lemmichs gate og Prins Oscars gate. Rekkefølgekrav til ferdigstillelse av infrastruktur og trafikkareal som gater og fortauer innarbeides i reguleringsbestemmelsene. Vedlegg: 1. Forslag til reguleringsplan med bestemmelser 2. Planbeskrivelse. 3. Illustrasjoner