Saksbehandler: Arne Enger Arkiv: PLA 219 Arkivsaksnr.: 03/ Dato: RAADHUSHAVEN, 114/28 M.M., REGULERINGSPLAN 1.

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arne Enger Arkiv: PLA 219 Arkivsaksnr.: 03/ Dato: RAADHUSHAVEN, 114/28 M.M., REGULERINGSPLAN 1. GANGS BEHANDLING INNSTILLING TIL: FORMANNSKAPET- DRIFTSSTYRET FOR ØKONOMI- OG PLANSAKER Administrasjonens innstilling: 1. Forslaget til reguleringsplan for "Raadhushaven" med bestemmelser, og datert 02. mai 2003, legges ut til offentlig ettersyn. 2. I tillegg til bebyggelsen på Amtmann Bloms gate 5, Cappelens gate 24 skal bebyggelsen på Kirkegata 6 reguleres til spesialområde bevaring. Nils Fr.Wisløff Rådmann Arthur Wøhni Byplansjef

2 Saksutredning: SAMMENDRAG Den reguleringsplan for "Raadhushaven" som nå legges fram er et resultat av en lang prosess, som startet med en arkitektkonkurranse, og deretter har utviklet seg under påvirkning både av den politiske behandling under vegs, og de markedsmessige hensyn som utbygger må ta. Planen som nå fremmes legger opp til en bebyggelse med varierende høyder rundt kvartalet, fra 3+1 tilbaketrukket opp mot Cappelens gate til 6 etasjer + parkeringkjeller ned mot Rådhusgata. Mot Kirkegata foreslås 4-5 etasjer, og mot Amtmand Bloms gate 3-4 etasjer med 2 etasjer tilbaketrukket. Inne i kvaralet forutsettes et stort gårdsrom som gir mulighet for gode fellesarealer og gode lysforhold. Det antydes totalt ca. 120 leiligheter, med parkeringsdekning i kjeller under deler av kvartalet. Planen anbefales lagt ut til offentlig ettersyn FAKTA: Historikk "Rådhuskvartalet utvikling av kommunale eiendommer i kvartalene bak rådhuset", var en sak i oppfølgingen av vedtaket om satsingen på «Byaksen». I teknisk hovedutvalgs behandling kom ønsket om en arkitektkonkurranse for området opp fra politisk hold. Dette for å sikre høy estetisk kvalitet i prosjektet på denne meget sentrale tomta. Konkurransen ble gjennomført høsten 98, og vinner var arkitekt Stein Halvorsen, Oslo. Etter konkurransen ble han også engasjert av Drammen kommune til å utarbeide en formingsrettleder for det videre arbeid med kvartalet. Denne ble senere tilpasset ønske om hovedsaklig boliger i kvartalet. Ved behandlingen av denne formingsrettlederen ble følgende vedtak fattet i hovedutvalget for teknisk sektor : 1. I den opprinnelige utnyttelsen av Rådhustomta skulle den i hovedsak utnyttes til kontorvirksomhet. Til tross for at tomten nå skal benyttes til boligområde legges det opprinnelige konseptet til grunn. Ifølge dette skal bebyggelsen ha et moderne uttrykk med flate tak, med tegl eller pussede vegger, tre og mye glass. Vi mener at dette er et formingsuttrykk som ikke passer til omkringliggende bebyggelse. Hele området bør gi inntrykk av boliger i parkområde, med en bebyggelsesstruktur som følger opp eksisterende trekk i bebyggelsen. Vi mener at dette ikke ivaretas av gjeldende formingsrettleder. 2. Alternativ B legges til grunn for den videre planlegging. 3. Det utredes parkering under hele kvartalet. Da dette vedtaket sto i klar kontrast til formingsrettlederen var det behov for en gjennomgang, og diverse presiseringer av hva som gjalt før man kunne gå videre med detaljplanlegging og prosjektering. Det vedtak som ble fattet av hovedutvalget for teknisk sektor var: 1. Hovedutvalgets vedtak i sak 95/00 ( ), og denne saken legges ved som utfyllende og veiledende bilag til formingsrettlederen, datert 22.mars Materialet i punkt 1 legges til grunn for det videre arbeid med reguleringsplan og byggesak for:

3 Kvartalet begrenset av Amtmann Bloms gate - Rådhusgata - Kirkegata - Cappelens gate, («Rådhustomta»). Kirkegata 1 og Ytterligere avklaringer av bebyggelsens utforming skjer i den videre prosess i forbindelse med behandlingen av reguleringsplan og byggesak. 4. Alternativ B legges til grunn for den videre planlegging. Utbygger må selv sørge for de nødvendige avklaringer og tillatelser vis a vis Fylkeskulturavdelingen, når det gjelder riving av eldre påstående bebyggelse. (alle bygg unntatt Kirkegt 6, Cappelens gt 24 og Amtmann Bloms gt 5) 5. Utbygger utreder mulighetene for parkering under kvartalet. Oppmerksomheten henledes spesielt på punkt 3, som nettopp understreker at videre detaljering, og avklaring mht. utformingen forutsettes ivaretatt i reguleringsprosessen. Det er den fasen vi når står midt oppe i. Veidekke AS kjøpte eiendommene På dette grunnlag ble eiendommene kjøpt av Veidekke as. De gjennomførte i egen regi en lukket arkitektkonkurranse for utformingen av området, som resulterte i at arkitekt Stein Halvorsen ble engasjert til å gå videre med reguleringen/prosjekteringen. Det er han som nå har sendt inn forslaget til regulering basert på skisser for utbygging av kvartalet. Det innsendte forslaget til reguleringsplan (Vedlegg 1) Forslaget i reguleringsplan med illustrasjoner har vært sendt ut til forhåndshøring både hos naboer, myndigheter og andre berørte. Det er kommet inn en del merknader som er kommentert i saksframstillingen fra arkitekten (Vedlegg 2). De fleste kommentarer/innvendinger går på: byggehøyder utnyttelsesgrad for moderne formspråk Planen er tradisjonell i den forstand at den legger opp til et karre mønster med bebyggelsen langs kvartalets ytterkanter og et større felles grøntareal i midten Bebyggelsen består av 4 separate blokker i moderne utforming og varierende høyde fra 4-7 etasjer. Gjeldende reguleringsplan for området ble stadfestet Denne planen viser også en tradisjonell karre byggelse, som forutsatte riving av alle hus og bygging opp i 6 etasjer. Det var blant annet fordi denne planen ble ansett som uegnet som ramme for et moderne tilpasset boligkvartal at arkitektkonkurransen ble arrangert. Den har derfor ikke lagt noen føringer for arbeidet med ny plan, selv om den formelt sett er gjeldende inntil den avløses av en ny plan. VURDERING: Planforslaget Det innkomne planforslaget tar utganspunkt i arbeidet med prosjektering av en bebyggelse som har gått parallelt med reguleringsplanarbeidet. Planen legger opp til en bebyggelse med varierende høyder rundt kvartalet, fra 3+1 tilbaketrukket opp mot Cappelens gate til 6 etasjer + parkeringkjeller ned mot Rådhusgata. Mot Kirkegata foreslås 4-5 etasjer, og mot Amtmand Bloms gate 3-4 etasjer med 2 etasjer

4 tilbaketrukket. Inne i kvaralet forutsettes et stort gårdsrom som gir mulighet for gode fellesarealer og gode lysforhold. Det antydes totalt ca. 120 leiligheter, med parkeringsdekning i kjeller under deler av kvartalet. Arkitekt og utbygger er også opptatt av å gi prosjektet en moderne utforming, som speiler vår tid, samtidig som det skal benyttes dimensjoner, materialer og farger som henter sin inspirasjon fra bebyggelsen omkring. De sentrale problemstillinger i denne planen er: Bevaring, hvilke av de eksisterende bygninger skal stå, og hvilke kan erstattes med nytt? Bebyggelsesstrukturen, som gir hovedprinsippene for bebyggelsens utforming. Byggehøyder, og tilpasning til omgivelsene. Bevaring Teknisk hovedutvalg vedtok i sin sak 95/00, , at alle husene kunne rives, med unntak av Cappelens gate 24, Kirkegaten 6 og Amtmand Bloms gate 5. Det er dette alternativet som administrasjonen fortsatt anbefaler, da vi anser at det ville bidra til en god forankring i kvartalet, og i forhold til omgivelsene. Fylkeskonservatoren foretrekker det opprinnelige alternativ A, som bevarte trehusene mot Amtmann Bloms gate, og murhuset på Amtmann Bloms gate 5. Ved evt. riving er han opptatt av at eksisterende vegliv opprettholdes og at klare mellomrom mellom bygningene kan være et godt utgangspunt for utformingen av nytt. Endelig avklaring i forhold til fylkeskonservatoren vil først foreligge etter den offentlige høringen. Utbygger ønsker nå bare å beholde Kirkegata 6 og Cappelensgate 24. Amtmann Bloms gate 5 ønsker utbygger nå å rive pga. den tekniske tilstand, og problemene med å grave og bygge ut kvartalet med dette bygget stående. En teknisk tilstandsvurdering vil bli gjennomført. Administrasjonen er av den mening at det ville være å foretrekke at Amtmann Bloms gate blir bevart, istedet for å bli erstattet med en åpen plass, selv om den opplagt ville ha positiv innvirkning på opplevelsen både av gårdsrommet, men også av Amtmann Bloms gate. Et slik "pusterom" ville dempe inntrykket av den massive bebyggelsen mot Rådhusgata noe. Bebyggelsesstrukturen Prinsippet med en karre bebyggelse er et avvik fra prinsippene i den opprinnelige konkurransen. Forutsatt at det indre gårdsrom gis en god og funksjonelle utforming vil den kunne bli et positivt tilskudd som boligenes uteareal. Det er vesentlig å unngå at et sterilt betongdekke dominerer inntrykk. Gjennom tilførsel av nok jordsmonn til at det også kan plantes trær og busker der vil dette kunne motvirkes. Vedtektene til Drammen kommune gjelder for utearealene. Størrelsen på kvartalet gjør at det også gir gode lysforhold inne i kvartalet, og for leielighetene som vender inn mot dette. Hvor kompakt karre en skal være mot gata blir en diskusjon i byggesaken. En ytterligere oppdeling av de 2 lange blokkene mot Amtmann Bloms gate og Kirkegaten i 2 mindre enheter med avstand imellom ville etter administrasjonene syn være å foretrekke, både for å slippe lys og folk inn i kvaralet, samtidig som de enkeltet bygningers volum ville bli redusert. Dette er også formingsrettlederens anbefaling. Boligblokka mot Rådhusgata er den som vil få minst gunstig beliggenhet når det gjelde sol og utsikt, på grunn av det høye rådhuset vis a vis. Noe tilbaketrekking vil bidra noe til å dempe den knugende virkningen

5 av rådhuset, som i disse dager påbygges en 4. etasje. Den store høyden på 6 etasjer oppå en parkeringskjeller vil imidlertid ikke sjenere omgivelsene. Konklusjonen er at en karre kan aksepteres som bebyggelsesmønster, og at den ville tjene på å bli åpnet opp på flere punkter. Byggehøydene varierer mye i strøket! Fra 1 1/2 etasje i de tradisjonelle trehusene til rådhusets 7 etasjer. Reguleringsplanen tar utganspunkt i høyden på bebyggelsen rundt, og ved å trekke tilbake 1 eller 2 etasjer øverst dempes høydevirkningen mot gata og nabolaget, og den tilsynelatende høyden kan bli aktseptabel. Etter som terrenget faller mot syd øker bygningshøyden med fallet ned mot rådhuskvartalet. Resultatet av disse grepene synes å kunne gi en akseptabel helhetstilpasning. Mot Rådhusgata er det ikke ønskelig at 1. etasjes gulv blir liggende mer enn 1m over gata, for å unngå en for høy og ensforming fasade mot fortauet på gatenivå. Næringsvirksomhet i 1. etasje hadde vært å foretrekke her. Bebyggelsens utforming Når det først er tatt stilling til å fornye en så stor del av kvartalet som her, synes det også som et riktig grep å gi det et moderne uttrykk. Men også moderne bebyggelse kan tilpasses det eksisterende i dimensjonering, materialbruk og farger. Dette er ofte en god løsning for å knytte nytt og gammelt sammen, selv om arkitekturen står i sterk kontrast. Dette er et grep som formingsrettlederen anbefaler, og som forutsettes fulgt opp i byggesaken. Parkeringen løses i parkeringskjeller Hele prosjektets parkeringsbehov vil bli løst i parkeringskjelleren under nedre del av bebyggelsen, med kjøreadkomst fra Rådhusgata, og heisforbindelse opp i leililghetene. Dette bør kunne gi gode løsninger, men hensyn må tas til plassering av ut/innkjørsel i forhold til leilighetene over. Vedtektenes krav gjelder. Trafikkforhold Trafikken i området er sterkt redusert etter omleggingen av trafikken som følge av delvis gjennomføring av veipakka. Før 2. gangs behandlingen av planen må det dokumenteres at prosjektet kan tilfredsstille gjeldende normer og anbefalinger på dette felt. Reguleringsplanen med bestemmelser. Den framlgte reguleringsplan med bestemmelser søker å ivareta de intensjoner som er regjort for i denne saken. Hvor mye nytt kan det bygges? En del av arbeidet med formingsrettlederen var å avklare hva utbyggingspotensialet for kvartalet var. Dette var også viktig av hensyn til verdsettingen og salgssummen for kvartalet. Formingsrettlederen av mars 2000 antydet et utbyggingspotensiale på ca 11500m2 BRA (BRuksAreal = arealet beregnet innenfor bygningenes yttervegger) for alternativ B, som hovedutvalget anbefalte. Det antydes nå av arkitekten at dette kan være for høyt. Administrasjonens vurdering av prosjektet er hovedsaklig basert på en vurdering av det bebyggelsesmønster og volum som foreslås, og ikke av et m2 tall som hadde sitt utspring i det opprinnelige vinnerprosjektet. Det endelige m2 tall for bebyggelsen vil vi først kunne få når utbyggingens endelige form er fastlagt. Drammen Eiendom er opptatt av at det søkes lagt tilrette for en maksimalutbygging lik den tidligere antydede.

6 KONKLUSJON Avviket fra den opprinnelige konkurransen er stort, men administrasjonen anser likevel at det planforslag som nå er kommet inn har potensiale i seg til å gi et meget sentralt boligområde med boliger av høy kvalitet. Reguleringsplanen legger rammene for utbyggingen, men detaljene mht. utformingen må det tas stilling til i byggesaken. Forslaget til reguleringsplan for "Raadhushaven" med bestemmelser, og datert 02. mai 2003, anbefalses derefor lagt ut til offentlig ettersyn. Bebyggelsen på Amtmann Bloms gate 5, Cappelens gate 24 og Kirkegata 6 reguleres til spesialområde bevaring. Vedlegg: 1. Forslag til reguleringsplan med bestemmelser 2. Planbeskrivelse fra arkitekten 3. Illustrasjoner