JONSVOLLSKVARTALET KONSEKVENSER FOR BYSTRUKTUR, BYFORM OG BYLIV

Transkript

1 Beregnet til Jonsvollskvartalet Dokument type Delrapport konsekvensutredning - revidert Dato JONSVOLLSKVARTALET KONSEKVENSER FOR BYSTRUKTUR, BYFORM OG BYLIV

2 JONSVOLLSKVARTALET KONSEKVENSER FOR BYSTRUKTUR, BYFORM OG BYLIV Revisjon 2 Dato Utført av BKA Kontrollert av RBR Godkjent av AS Beskrivelse Konsekvensanalyse Vår ref Planreferanse P Revisjonsoversikt Revisjon Dato Revisjonen gjelder Planforslag til offentlig ettersyn Revidert planforslag etter offentlig ettersyn Rambøll Torgny Segerstedts vei 27 Pb 3705 Fyllingsdalen NO-5845 BERGEN T F

3 KONSEKVENSER FOR BYSTRUKTUR, BYFORM OG BYLIV 3 INNHOLD 1. METODE Metode Områdets verdi FORHOLD TIL OVERORDNEDE PLANER OG RETNINGSLINJER Kommuneplan FORHOLD TIL BYLANDSKAPET Overordnede føringer (KDP Sentrum) Planen/tiltakets formsvar Vurdering av konsekvens HENSYN TIL SKALA I OMGIVELSENE/BYGGEHØYDER Overordnede føringer (Kommuneplanen) Planen/tiltakets formsvar Teatergaten Jonsvollsgaten Baneveien Solstudier Byggehøyder og volum i forhold til gjeldende reguleringsplan Vurdering av konsekvens BRUK AV BYROMMENE/BEBYGGELSENS UTFORMING OG FUNKSJON PÅ GATEPLAN Overordnede føringer (KDP Sentum) Planen/tiltakets formsvar Bebyggelsens funksjon på gateplan Utforming av gatearealene Vurdering av konsekvens ANDRE TEMA Barn og unges interesser Universell utforming SAMMENFATNING KONSEKVENSER...18

4 KONSEKVENSER FOR BYSTRUKTUR, BYFORM OG BYLIV 4 1. METODE 1.1 Metode Innledningsvis vises til aktuelle overordnede føringer (gitt i kommuneplan og kommunedelplan) for de ulike undertema. Deretter beskrives hvordan planen/tiltaket svarer på disse føringene. For vurdering av planen/tiltakets omfang og konsekvens, sammenlignes planen/tiltaket med 0- alternativet, som er gjeldende reguleringsplan. 1.2 Områdets verdi Beskrivelse av planområdet med omgivelser er gitt i dokumentet Planbeskrivelse. Tabellen under er hentet fra Håndbok 140, Konsekvensanalyser - vurdering av ikke-prissatte konsekvenser. Ut fra tabellen vurderes undersøkelsesområdet til å ha middels verdi: Områder med vanlig gode visuelle kvaliteter. Områder som er tilpasset byformen og gir et vanlig godt totalinntrykk Verdi: Middels

5 KONSEKVENSER FOR BYSTRUKTUR, BYFORM OG BYLIV 5 2. FORHOLD TIL OVERORDNEDE PLANER OG RETNINGSLINJER 2.1 Kommuneplan Innledningsvis gis en skjematisk gjennomgang i forhold til bestemmelsene i kommuneplan for å avklare hvordan planen/tiltaket forholder seg til disse. Bestemmelsene er vist i ramme. Tiltakshaver har gjennomført en arkitektkonkurranse med 6 deltakende team fra hele Norge, Sverige og Danmark. Et bearbeidet utkast fra en av deltakerne i konkurransen er lagt til grunn for reguleringsplanen. Øvrige krav i bestemmelse 7 beskrives nærmere under neste punkt. Deler av bygget overskrider 27 m. Reguleringsgrensen er fastsatt i samråd med kommunen, og inkluderer tilstøtende byrom; Jonsvollsgaten, Baneveien og Vestre Murallmenning. Byrommene mot Komediebakken og Teatergaten behandles gjennom annet planarbeid og byggeplan for vegsystemet. Bebyggelsen forholder seg til kvartalstrukturen, og har sammenhengende fasadeliv.

6 KONSEKVENSER FOR BYSTRUKTUR, BYFORM OG BYLIV 6 I forhold til kravene i rammen over er forslaget: 1. Oppfylt 2. Ikke aktuelt for prosjektet 3. Tilpasset eksisterende kvartalslengde mot Jonsvollskvartalet. 4. Gesimshøyden er i all hovedsak mindre enn 110 % av gatebredden, kun på et kort felt øverst i Jonsvollsgaten overskrides forholdet høyde/gatebredde. 5. Oppfylt med god margin 6. Ikke aktuelt for prosjektet 7. Oppfylt 8. Oppfylt. Planen legger til rette for gågate i Jonsvollsgaten og miljøprioritert gjennomkjøring i Baneveien. Alle fortauene i planområdet utvides i forhold til dagens situasjon.

7 KONSEKVENSER FOR BYSTRUKTUR, BYFORM OG BYLIV 7 3. FORHOLD TIL BYLANDSKAPET 3.1 Overordnede føringer (KDP Sentrum) Topografisk kart fra kommunedelplan sentrum. Planområdet ligger i daldraget mellom Nordnes og Sydnes. Dette er beskrevet som et daldrag som må ivaretas og forsterkes. 3.2 Planen/tiltakets formsvar Oversiktsbilde fra nord Tiltakets svar på kravene er å vri hovedvolumet, slik at gaten åpner seg mot vest og landskapsrommet utover sjøen. Dette medfører at siktlinjen fra Engen mot sjøen/det store landskapsrommet forbedres, og det slippes mer lys inn i Jonsvollsgaten.

8 KONSEKVENSER FOR BYSTRUKTUR, BYFORM OG BYLIV 8 Terrengsnittet eller bysnittet under viser at prosjektet ikke bryter med bebyggelsens teppekarakter Bysnitt fra Dragefjellet til Markeveien 3.3 Vurdering av konsekvens. Det er ikke stor forskjell på 0-alternativet og planforslaget med tanke på forhold til bylandskapet. Tiltaket bidrar noe mer til å understreke daldraget, enn gjeldende plan, som følger gatelivet uten noen særlige tilpasninger. Når det gjelder byggehøyder er de to forslagene ganske like, selv om byggevolumet er ulikt fordelt. Konsekvens: Ingen til positiv (0/+)

9 KONSEKVENSER FOR BYSTRUKTUR, BYFORM OG BYLIV 9 4. HENSYN TIL SKALA I OMGIVELSENE/BYGGEHØYDER 4.1 Overordnede føringer (Kommuneplanen) Byggehøyden skal tilpasses høydene i eksisterende bebyggelse og være maksimalt 10 m høyere enn tilgrensende bebyggelse, og samtidig varieres innenfor hvert enkelt prosjekt. Maksimum byggehøyde for sentrumsområdet S1 er 27 m. Gesimshøyde skal være maksimalt 110 % av byrommenes bredde. 4.2 Planen/tiltakets formsvar Tilpasning til skala i omgivelsene har i stor grad vært førende for byggets form Teatergaten Fasaden mot Teatergaten vender mot byens sentrum, og forholder seg til skalaen i forretningsgårdene langs Komediebakken og Neumannsgate 1 (Engen kino). Her reiser bygget seg med en høy fasade som føyer seg inn i det eksisterende gateløpet. Teatergaten har en bredde som godt tåler denne høyden. Forhold mellom gesimshøyde og gatebredde er på rundt 85 % (gatebredden varierer). Fasade mot Teatergaten Jonsvollsgaten Øverst i Jonsvollsgaten har bygget samme høyde som i Teatergaten. Så vrir hovedvolumet seg mot vest, mens gesimshøyden som følger gateløpet er på 12,5 m over gateplan (3 etasjer). Forholdet mellom gatebredde og byggehøyde er 200 % på et kort strekk øverst i gaten, og rundt % på resten.

10 KONSEKVENSER FOR BYSTRUKTUR, BYFORM OG BYLIV 10 Byggehøyder mot Jonsvollsgaten Baneveien Mot Baneveien er bygget trukket tilbake for ikke å bli for påtrengende mot den lave trehusbebyggelsen. Gesimshøyden er lav mot øst, så reiser fasaden seg igjen for å møte høyden til Baneveien 16. Forholdet mellom gatebredde og byggehøyde er 115 % på det høyeste partiet, og rundt 60 % i det lave partiet (også her varierer gatebredden). Byggehøyder mot Baneveien. Byggelivet flukter med byggelivet til Baneveien 16 på plan 0 og 1, men får en utkraging i etasjene over. Modellbilde av prosjektet sett fra Vestre Murallmenning.

11 KONSEKVENSER FOR BYSTRUKTUR, BYFORM OG BYLIV Solstudier Rød farge illustrerer skygge fra nybygget. Jevndøgn kl 0900 Jevndøgn kl 1200 Jevndøgn kl 1500 Jevndøgn kl 1800

12 KONSEKVENSER FOR BYSTRUKTUR, BYFORM OG BYLIV Juni kl Juni kl juni kl Juni kl 1800

13 KONSEKVENSER FOR BYSTRUKTUR, BYFORM OG BYLIV Byggehøyder og volum i forhold til gjeldende reguleringsplan Kartet under viser en sammenligning mellom byggehøyder og fordeling av volum i eksisterende og ny plan. Hvit strek og tall viser nytt tiltak. Mot Teatergaten er tiltaket høyere c. 36,2 mot 32,6 i gjeldende plan. Øverst i Jonsvollsgaten er tiltaket høyere; c. 36,2 mot c. 19,5 i gjeldende plan. Nederst i Jonsvollsgaten er tiltaket lavere; c. 17,8 mot c. 21,0 i gjeldende plan. Mot Baneveien er tiltaket på en mindre del høyere; c. 32,4 mot c. 31,8 i gjeldende plan. Tilbaketrukket takoppbygg har topp høyde på c. 40,7 Sammenligning ny og gjeldende reguleringsplan Illustrasjon av tillatt byggevolum i gjeldende plan.

14 KONSEKVENSER FOR BYSTRUKTUR, BYFORM OG BYLIV Vurdering av konsekvens Tiltaket forholder seg til overordnede føringer for tilpasning til omgivelsene. De to alternativene er ulike i sin volumoppbygging, men begge er tilpasset skala og byggehøyder i omgivelsene. Det nye prosjektet fremstår som et mer helhetlig prosjekt, mens gjeldende reguleringsplan viste flere bygg med store høydesprang og liten innbyrdes sammenheng. Konsekvens: Ingen (0)

15 KONSEKVENSER FOR BYSTRUKTUR, BYFORM OG BYLIV BRUK AV BYROMMENE/BEBYGGELSENS UTFORMING OG FUNKSJON PÅ GATEPLAN 5.1 Overordnede føringer (KDP Sentum) 5.2 Planen/tiltakets formsvar Tiltaket legger til rette for nye byrom og ny bruk av byrommene. Når det gjelder omgjøring av Jonsvollsgaten til gågate viderefører planen tidligere vedtak. Baneveien foreslås utvidet og det dannes et plassrom. Det gjøres oppmerksom på detaljutforming av plassen ikke er avklart og at skissene kun er ment som en illustrasjon av intensjonen bak planforslaget. Illustrasjonene under viser forholdet mellom tomtegrense og byggets fortavtrykk. Tomten Byggets fotavtrykk

16 KONSEKVENSER FOR BYSTRUKTUR, BYFORM OG BYLIV 16 Det gjøres oppmerksom på detaljutforming av plassen ikke er avklart og at skissen under kun er ment som en illustrasjon av forslagstillers intensjon med planforslaget. Baneveien 5.3 Bebyggelsens funksjon på gateplan Plan 0 og plan 1 er regulert til forretning/kontor, som skaper aktivitet på gateplan. Bygget får åpne fasader mot gaten, som er et viktig prinsipp for bybebyggelsen. Modell sett fra Vestre Murallmenning

17 KONSEKVENSER FOR BYSTRUKTUR, BYFORM OG BYLIV Utforming av gatearealene Fortau langs Komediebakken og Teatergaten inngår i byggeplan for omlegging av kjøremønster og opprusting av gatene som håndteres av Statens vegvesen. Reguleringsplanen legger til rette for gågate i Jonsvollsgaten og miljøprioritert gjennomkjøring i Baneveien. Det er regulert inn romslige fortau i Baneveien. Utforming av gategrunnen må avklares i detaljprosjekt. Reguleringsbestemmelsene har tatt inn et punkt om at det skal legges inn fartsdempende tiltak ved innkjøring til Baneveien. Situasjonsplan 5.5 Vurdering av konsekvens 0-alternativet og planforslaget er forholdsvis like med tanke på bebyggelsens funksjon og mulighet for aktivitet på gateplan. Begge har reguleringsformål forretning, som muliggjør publikumsrettet aktivitet på gateplan. En stor og stabil virksomhet som et finanshus med 750 arbeidsplasser vil kunne fungere som en drager og få positive ringvirkninger for forretninger og andre virksomheter i nærområdet. Sammenlignet med 0-alternativet gir planforslaget bedre forhold for fotgjengere og ny bruk av byrommene. Konsekvens: Positiv (+)

18 KONSEKVENSER FOR BYSTRUKTUR, BYFORM OG BYLIV ANDRE TEMA 6.1 Barn og unges interesser Barn og unges interesser berøres ikke av planen/tiltaket. Det er ingen lekeplasser eller oppholdsareal for barn og unge innenfor planområdet. Planforslaget endrer ikke eksisterende leke- og oppholdsareal i influensområdet. Det planlegges ikke for nye boligformål, så det er ikke behov for å tilrettelegge for lek og opphold. Ingen konsekvens 6.2 Universell utforming Universell utforming ligger først og fremst i neste fase i detaljutformingen. Det er ingen forhold i planforslaget som er til hinder for å oppnå universell utforming i det endelige resultatet. Reguleringsbestemmelsene krever universell utforming både i bygg og på i uterom. Tiltak i planen som fremmer universell utforming: Romslige fortau og byrom Jonsvollsgaten har en stigning i øverste del som ikke er tilpasset universell utforming. Dette er ikke en konsekvens av planen/tiltaket, men eksisterende terreng. Av hensyn til eksisterende bebyggelse kan man ikke endre profilen i gaten. Her må det gjøres tilpasninger så langt som det er mulig. Ingen til liten positiv konsekvens 7. SAMMENFATNING KONSEKVENSER Konsekvens Forhold til bylandskapet 0/+ Hensyn til skala i omgivelsene/byggehøyder 0 Bruk av byrom/ bebyggelsen utforming og funksjon på gateplan + Barn og unges interesse 0 Universell utforming 0/+ Samlet for bystruktur, byform og byliv: Ingen til positiv konsekvens