Forslag til planprogram

Transkript

1 Forslag til planprogram Reguleringsplan med konsekvensutredning Hovedkontor for Sparebanken Vest i Jonsvollskvartalet Sentrum gnr/bnr : 165/157 m fl

2 Forslag til Planprogram Reguleringsplan med konsekvensutredning Jonsvollskvartalet Oppdragsnr.: Oppdragsgiver: Jonsvollskvartalet v/sparebanken Vest Oppdragsgivers repr.: Bent Aardal Oppdragsleder Rambøll: Rune Breistein Medarbeidere: Bente Karlsen Eva A. H. Herdlevær Rev. 1 Dato Utarb. BKA Kontroll RBR Godkjent Antall sider: 15 Rapport 15 Vedlegg 0 Rambøll Norge AS Torgny Segerstedts v. 27 P.b Fyllingsdalen 5845 BERGEN 2

3 Innhold 1. Bakgrunn og formål Formål med planarbeidet Forskrift om konsekvensutredning Hensikten med planprogrammet Planområdet - avgrensning Beliggenhet og avgrensning Beskrivelse av planområdet og tilliggende områder (dagens situasjon) Eiendomsforhold Eksisterende bebyggelse og bruk av området Atkomst/trafikk/parkering Tilstøtende arealers bruk/status Planstatus, gjeldende planer og retningslinjer Planstatus Rikspolitiske retningslinjer (RPR) Arealplaner og andre kommunale dokument Tilliggende reguleringsplaner Trafikkplaner og -utredninger som berører Nøstet Beskrivelse av ny plan/fremtidig situasjon Antatte problemstillinger og utfordringer Bystruktur, byform og byliv Kulturminner Trafikk/parkering Forurenset grunn Risiko og sårbarhet Utredningsprogram Arbeidsopplegg Alternativer som skal utredes Utredningstema Bystruktur, byform og byliv Kulturminner og kulturmiljøer Trafikk og parkering Risiko og sårbarhet (ROS) Sammenstilling av utredningstemaene Tema som ikke skal utredes Naturmiljø og naturressurser Arealbruk Energiløsninger Informasjon og medvirkning Planprogrammet skal sørge for informasjon til de berørte parter Planprosessen videre Fremdrift

4 1. Bakgrunn og formål 1.1 Formål med planarbeidet Sparebanken Vest har kjøpt selskapet Jonsvollskvartalet AS og overtok dermed utbyggingstomten i Jonsvollskvartalet i Bergen sentrum. På tomten har Sparebanken Vest planer om å bygge sitt nye hovedkontor. Banken er i dag lokalisert på ulike steder og vil samlokalisere egen virksomhet i bygget. I tillegg skal det legges til rette for at det nyetablerte forsikringsselskapet Frende Forsikring lokaliseres i bygget sammen med andre aktuelle aktører. Bygget skal romme 750 arbeidsplasser. For å få frem et best mulig prosjekt arrangerer Sparebanken Vest en arkitektkonkurranse (Plan- og designkonkurranse) for utvikling av området. Konkurransen gjennomføres som begrenset konkurranse med seks godt kvalifiserte grupper, fra Norge, Sverige og Danmark. 1.2 Forskrift om konsekvensutredning Planarbeidet omfattes av Forskrift om konsekvensutredning 2d, jf. Vedlegg I. I følge forskriften skal det gjennomføres konsekvensutredning for alle reguleringsplaner med: Industri-, nærings-, lager- og kontorbygg samt offentlige bygg og bygg til allmennyttige formål med en investeringskostnad på mer enn 500 mill kr eller et bruksareal på mer enn m 2. Prosjektet forventes å overstige disse kravene og skal følgelig konsekvensutredes. Ansvarlig planmyndighet er Bergen kommune. 1.3 Hensikten med planprogrammet For alle planer som omfattes av forskriften skal det utarbeides og vedtas et planprogram som skal legges til grunn for utarbeidelse av planforslag med konsekvensutredning. Hensikten med planprogrammet er å klargjøre premisser og rammer for planarbeidet, herunder fastsette hvilke forhold som skal utredes og/eller beskrives nærmere i konsekvensutredningen. Temaene som utredes skal ha beslutningsrelevans. Planprogrammet er et verktøy for å styrke tidlig medvirkning og avklare viktige problemstillinger i planarbeidet. 3

5 2. Planområdet - avgrensning 2.1 Beliggenhet og avgrensning Planområdet ligger mellom Engen og Nøstet i Bergen sentrum, og omfatter eiendommene gnr. 165, bnr. 157, 158, 159, 160, 998, 996, 1000, 1002, 1004, 1013, 1009, 1011, 1018, 1108, 1035, 1036 og Planområdet inkluderer også Jonsvollsgaten frem til krysset med Vestre Muralmenning, samt Baneveien, som vist på kartet under. Mot Teatergaten og Komediebakken følger plangrensen fortauskanten. Selve Jonsvollskvartalet utgjør 5,4 daa, mens planområdet totalt er 9,5 daa. 4

6 3. Beskrivelse av planområdet og tilliggende områder (dagens situasjon) 3.1 Eiendomsforhold Eiendommene innenfor planområdet eies av: o Jonsvollskvartalet AS: gnr. 165, bnr. 158, 159, 160, 996, 998, 1000, 1002, 1004, 1009, 1011, 1013, 1016, 1018 og 1108 o Westfal-Larsen Invest AS: gnr. 165, bnr. 157 o Gjenreisning AS: gnr. 165, bnr o Engen Eiendom AS: gnr. 165, bnr Trafikkarealene eies/disponeres av Bergen kommune og Statens Vegvesen 5

7 3.2 Eksisterende bebyggelse og bruk av området I tråd med gjeldende reguleringsplan for Jonsvollskvartalet ble bebyggelsen på den nordøstlige delen revet i Dette utgjør ca halve kvartalet. Det ble gitt tillatelse til å bruke området til midlertidig parkeringsplass. Tillatelsen er nå opphørt og området ligger i dag ubrukt. Den andre halvdelen av kvartalet, som vender mot Komediebakken og Teatergaten, består av forretningsgårder og står mer eller mindre slik det ble bygget opp igjen etter krigen. Gårdene inneholder i hovedsak en blanding av forretning og kontor, med et lite innslag av boliger. 3.3 Atkomst/trafikk/parkering Kjøreatkomst til Jonsvollskvartalet foregår i all hovedsak fra Baneveien, mens Teatergt. 35 har egen atkomst fra Teatergaten. Parkering dekkes delvis i parkeringskjeller, delvis på bakkeplan. Jonsvollskvartalet ligger med trafikkerte gater på alle sider. Atkomst til Klostergarasjen går via Jonsvollsgaten og Baneveien, som inngår i planområdet. Det foregår kantparkering langs Komediebakken og Baneveien. Trafikk og kjøremønster i området er vedtatt omlagt. 3.4 Tilstøtende arealers bruk/status Planområdet ligger i Bergen sentrum, som kjennetegnes av byens kompleksitet med funksjonsblanding og ulike bygningstyper. Her finnes store forretningsgårder og småskala boligbebyggelse, sentrale offentlige institusjoner som Bergen kino, Den Nasjonale Scene og Sentralbadet, verneverdig trehusbebyggelse og havneområdet på Dokken. I området finnes viktige enkeltstående kulturminner og kulturminnemiljøer. Jonsvollskvartalet ligger langs den såkalte kulturaksen fra Grieghallen til Kulturhuset USF. 6

8 4. Planstatus, gjeldende planer og retningslinjer 4.1 Planstatus Området er avsatt til Senterområde (S1) i kommuneplanens arealdel. Jonsvollskvartalet er regulert i plan R , Sentrum Sone 1, Jonsvollskvartalet, gnr 165, bnr 157 m.fl. Reguleringsplanen ble utarbeidet på bakgrunn av en arkitektkonkurranse som tidligere eier fikk gjennomført. Formål: boliger, forretning, hotell, kontor, plass/fortau m.v. I forbindelse med utarbeiding av ny reguleringsplan, vil gjeldende plan bli opphevet. Under følger en opplisting av gjeldende planer og andre aktuelle dokument som berører planområdet: 4.2 Rikspolitiske retningslinjer (RPR) o o o RPR for samordnet areal og transportplanlegging RPR for barn og unges oppvekstmiljø RPR for universell utforming (høringsutkast) 4.3 Arealplaner og andre kommunale dokument o Kommuneplanens arealdel ( ) o Kommunedelplan Sentrum (2001) o Parkeringsnorm for Bergen kommune o Strategisk næringsplan o Kulturminnegrunnlag for sentrum 4.4 Tilliggende reguleringsplaner o R Dokken Nøstebukten (2001) o R Klosteret Parkeringsanlegg (1995) o R Nøstet Verftet Klosteret (1993) o R Nøstet Komediebakken (1952) Området med trehusbebyggelse som ligger mellom Jonsvollskvartalet og Nøstegaten er uregulert. 4.5 Trafikkplaner og -utredninger som berører Nøstet. o Vedtatt byggeplan for omlegging av kjøremønster for kvartalene mellom Engen og Nøstet o Forprosjekt Trafikksystem og veiløsninger for Marineholmen Nøstet, mai 2004 o Nordnestunnelen trafikkvurdering og alternative løsninger, april

9 5. Beskrivelse av ny plan/fremtidig situasjon Formålet med reguleringsplanen vil være å legge til rette for ny kontorbebyggelse på den ubebygde delen av tomten. Det nye bygget skal huse Sparebanken Vest sitt hovedkontor i Bergen og gi plass til 750 arbeidsplasser. I tillegg kommer parkeringsanlegg som er planlagt i to nivåer under bakken. Det skal utarbeides en reguleringsplan som er tilstrekkelig detaljert til at den skal kunne være grunnlag for byggesaksbehandling. Arkitektkonkurransen og det videre planarbeidet vil avklare utforming, utnyttelse og byggehøyder i prosjektet. Planen omfatter også tilliggende gater som Jonsvollsgaten og Baneveien, samt området ned mot Nøstegaten. Utformingen av disse byrommene inngår i konkurranseområdet. I konkurranseprogrammet er det gitt føringer om at publikumsorienterte funksjoner bør legges langs alle fasader på gateplan. Vedtatte reguleringsplaner og vedtatt byggeplan for omlegging av kjøremønster legges til grunn for utforming av nytt prosjekt. Dette innebærer bl a at kjøreatkomst til kvartalet legges til Baneveien, Jonsvollsgaten skal bli gågate og at nåværende kryssområde ved Vestre Murallmenning skal formes som en plass. 8

10 6. Antatte problemstillinger og utfordringer Utfordringer og problemstillinger i planarbeidet knytter seg til følgende tema: 6.1 Bystruktur, byform og byliv Nøstet/Verftet er ett av flere transformasjonsområder i Bergen sentrum. Arealene langs sjøfronten er i omforming fra rene industri- og lagerområder til mer blandet byformål. Fra å være et område i forfall er Nøstet i løpet av de siste ti årene blitt vesentlig endret og nye prosjekter er kommet til, som f eks Hurtigruteterminalen, nytt boligprosjekt i Baneveien og ny reguleringsplan for Nøstegaten Det foregår også planarbeid på området mellom Dikkedokken og TV2. Vesentlige vurderingstema for nye tiltak er hensynet til bylandskapet, byggehøyder og utnyttelse, utforming av byrom og bebyggelse, attraktivitet på gateplan, og hensyn til naboskapet. 6.2 Kulturminner Jonsvollskvartalet har sitt navn fra Jonsklosteret, og Jonsvollene var klosteret sitt jordbruksland. Planområdet ligger i et område med viktige kulturminnemiljø og verdifulle enkeltobjekt fra ulike tidsepoker. Den Nasjonale Scene og parken rundt er et fredet anlegg og bebyggelsen på østsiden av Jonsvollsgaten er bevaringsområde. Nyere funn tyder på at det finnes fredningsverdig bebyggelse i trehuskvartalet vest for planområdet. Byggeområdet i Jonsvollskvartalet ligger utenfor grensen for automatisk fredet bygrunn, mens selve Jonsvollsgaten ligger innenfor. I tillegg til verneverdig og fredet bebyggelse er bebyggelsesstrukturene med smug og gateløp også viktig å ha med i et kulturminneperspektiv. Hensynet til kulturminnene og automatisk fredet bygrunn vil være et viktig tema i planarbeidet. 6.3 Trafikk/parkering Trafikk og kjøremønster er vedtatt omlagt. Jonsvollsgaten stenges for biltrafikk og inntil en eventuell Nordnestunnel kommer, vil kjøring til Klostergaten gå via Baneveien. Trafikale konsekvenser av nytt tiltak i Jonsvollskvartalet skal belyses. Antall parkeringsplasser vil være en vesentlig premiss i den forbindelse. 9

11 6.4 Forurenset grunn Det er foretatt miljøteknisk grunnundersøkelser (Multiconsult ) som viser at fyllmassene er forurenset. Selv om massene er forurenset, er de påviste konsentrasjonene så pass lave at de ikke utgjør helse- eller spredningsfare slik de ligger i dag. Tiltaksplan for behandling av forurensede masser skal utarbeides. Temaet foreslås tatt inn som del av ROS-analysen. 6.5 Risiko og sårbarhet ROS-analyser skal i nødvendig utstrekning inngå i all arealplanlegging. Kommuneplanen har listet opp en rekke aktuelle faktorer som utløser behov for ROS-analyse. 10

12 7. Utredningsprogram 7.1 Arbeidsopplegg Utredningen vil gå parallelt med og integrert i planarbeidet. Forslag til reguleringsplan med bestemmelser utarbeides på bakgrunn av innledende analyser og resultat av arkitektkonkurransen i en samordnet prosess. Konsekvensutredningen vil bli innarbeidet som en del av planbeskrivelsen, og skal omfatte beslutningsrelevante tema. Hovedkapitelene i planbeskrivelse med konsekvensutredning vil være: 1. Beskrivelse av planområdet og tilstøtende områder 2. Beskrivelse av planforslaget 3. Beskrivelse av konsekvenser ev. med avbøtende tiltak 4. Sammenstilling av konsekvenser og avbøtende tiltak (kvalitativt) 5. Nødvendige offentlige tiltak og tillatelser Det vil bli benyttet temakart og andre typer illustrasjoner der dette kan klargjøre presentasjonen. Relevant grunnlagsmateriale fremlegges som vedlegg til konsekvensutredningen. 7.2 Alternativer som skal utredes Bortsett fra 0-alternativet foreligger det ikke alternative forslag utover hovedalternativet, som er tiltakshavers eget planforslag. Ettersom initiativet til planarbeidet kommer fra grunneiere som skal utvikle sine eiendommer, er spørsmål om alternative lokaliseringer ikke aktuelt. Planlagt arkitektkonkurranse vil gi forslag til ulike alternativer innenfor planområdet. 0-alternativ Utbygging i henhold til gjeldende reguleringsplan. Hovedalternativ Arkitektkonkurransen vil gi alternative løsninger knyttet til spørsmål som byromstruktur, utnyttelse, byggehøyder, utforming, tilgjengelighet osv. Dette gir en god mulighet til å få belyst konsekvenser av ulike utbyggingsalternativ 7.3 Utredningstema Bystruktur, byform og byliv Temaet bystruktur, byform og byliv omfatter flere forhold som: o Forhold til bylandskapet o Plassering og utforming av ny bebyggelse i forhold til siktlinjer og sol/skyggeforhold o Hensyn til naboer og omgivelser o Byggehøyder og utnyttelse o Bebyggelsens utforming og funksjon mot gate/byrom o Bruk av byrommene o Barn og unges interesser o Vegetasjon o Universell utforming Grunnlagsmateriale: Kommuneplanens arealdel ( ) 11

13 Kommunedelplan Sentrum ( ) Supplerende registreringer/undersøkelser: Evaluering av plan- og designkonkurransen. Metode: Disse momentene vil bli belyst og drøftet gjennom arkitektkonkurransen. Beskrivelse, bruk av overordnede konseptskisser, snitt/oppriss, modell og 3-D visualisering vil supplere konkurranseforslagene. Visualiseringen vil gi et underlag til å vurdere konsekvensene av ulike utbyggingsalternativ. 3-D modellen som benyttes omfatter hele planområdet og områder rundt. Dette muliggjør visualisering av prosjektet fra utvalgte punkt i og utenfor planområdet. Eventuelle avbøtende tiltak beskrives Kulturminner og kulturmiljøer Konsekvensene av nye tiltak for enkeltobjekt og kulturminnemiljø inklusiv gater og byrom vil bli vurdert. Grunnlagsmateriale: Kulturminnegrunnlag for Kommunedelplan Sentrum Supplerende registreringer/undersøkelser: Det skal gjennomføres arkeologiske prøveregistreringer. Arbeidet er bestilt, og vil bli utført i regi av Fylkeskommunen. Metode: Nyere tids og ev. automatisk fredete kulturminner innenfor og i tilknytning til planområdet vil bli beskrevet i ord og bilder. Redegjøre for intensjon og målsetninger i kulturminnegrunnlag. Beskrive i ord og med illustrasjoner ev. tiltakets konsekvenser for kulturminne, og beskrive ev. behov for avbøtende tiltak Trafikk og parkering Trafikale konsekvenser av nye tiltak i planområdet beskrives. Atkomstløsning til Jonsvollskvartalet beskrives og konsekvenser vurderes. Parkeringsbehov utredes. Trafikkløsninger må også ses i sammenheng med bystruktur, byform og byliv og med kulturminner og kulturmiljøer. Grunnlagsmateriale: Vedtatte reguleringsplaner. Trafikktall fra kommunen/statens vegvesen Parkeringsnorm for Bergen kommune Forprosjekt Trafikksystem og veiløsninger for Marineholmen Nøstet, mai 2004 Nordnestunnelen trafikkvurdering og alternative løsninger, april 2006 Supplerende registreringer/undersøkelser: Trafikksituasjonen i området er godt kartlagt gjennom ulike utredninger som er utført i regi av Statens vegvesen og Bergen kommune. Det legges til grunn at det ikke er behov for ytterligere registreringer. Metode: Kapasitetsvurderinger gjøres ved hjelp av SIDRA. 12

14 Risiko og sårbarhet (ROS) Det utarbeides en risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet. Denne angir de aktuelle tema som skal vurderes. Hendelse Sannsynlighet + Konsekvens = Risiko Frigjøring av forurensede masser Luftforurensing Trafikkulykker Støy Grunnlagsmateriale Radonkart, støysonekart, informasjon om grunnforhold, tidligere gjennomførte analyser etc. Metode Avklaring av akseptkriterier og risikomål, fastsettelse av skala for sannsynlighet og konsekvens til bruk i risikomatriser, samt befaring av området. Identifikasjon av uønskede hendelser Idedugnad med en arbeidsgruppe bestående av personer med relevant bakgrunn og innsikt i planen/ området. Innhenting av risikoer fra andre sammenlignbare analyser. Analyse av identifiserte risikoer Fastsettelse av sannsynlighet og konsekvens for den enkelte hendelse. Beskrivelse av årsak, og kartlegging av allerede gjennomførte risikoreduserende tiltak. Identifikasjon av mulige risikoreduserende tiltak. Kartlegging av mulige tiltak og anbefaling av hvilke tiltak som eventuelt bør gjennomføres Sammenstilling av utredningstemaene Det blir gjort en egen kortfattet sammenstilling og samlet vurdering av konsekvensene, herunder også en vurdering av helsekonsekvenser som følge av utbyggingen. Det blir også beskrevet aktuelle avbøtende tiltak. 7.4 Tema som ikke skal utredes Følgende tema er vurdert å ikke være beslutningsrelevant i denne plansammenheng: Naturmiljø og naturressurser Planområdet har ingen naturkvaliteter, og temaet vil følgelig ikke bli konsekvensutredet Arealbruk Planprogrammet legger til grunn at nytt tiltaks arealbruksformål kontor - er i tråd med 13

15 arealbruksformål for Senterområde i kommuneplanen og anses som avklart Energiløsninger Det er påkoblingsplikt til fjernvarmenettet. Dette vil følges opp i den videre planlegging og prosjektering. Tiltakshaver har satt strengere energikrav for bygget enn det plan og bygningsloven med forskrifter krever. Vi legger til grunn at temaet ikke er relevant for videre utredninger. 14

16 8. Informasjon og medvirkning 8.1 Planprogrammet skal sørge for informasjon til de berørte parter. Den formelle saksgangen sikrer medvirkning gjennom lovfestede høringer og offentlig ettersyn. Alle innkomne uttalelser vil bli tatt med videre i prosessen. Spesielt berørte grupper som grunneiere, rettighetshavere, interesseorganisasjoner, faginstanser og myndigheter på kommunalt, regionalt og statlig nivå vil få tilgang til plandokumentene for uttalelse. Det er etablert direkte kontakt med de øvrige grunneierne innenfor planområdet og med velforeningen i nærområdet, som vil bli holdt løpende orientert om planarbeidet. 8.2 Planprosessen videre o Forslag til planprogram sendes på høring til offentlige myndigheter og interesseorganisasjoner og legges ut til offentlig ettersyn. o o o o På bakgrunn av forslaget og uttalelsene til dette fastsettes planprogrammet. Kommunen er ansvarlig myndighet. Planforslag med konsekvensutredning utarbeides på bakgrunn av fastsatt utredningsprogram. Planforslag med konsekvensutredning sendes på høring til berørte myndigheter og interesseorganisasjoner og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtak av planforslag med konsekvensutredning. 15

17 9. Fremdrift Aktivitet 2008 mai/juni juli/aug sept/okt nov/des Oppstart av planarbeid og forslag planprogram sendes X på høring Offentlig ettersyn X (6 uker) Planprogram vedtas (10 uker) X 2009 jan/feb mars/april mai/juni aug/sept Planforslag og KU X utarbeides og innsendes Planforslag og KU X 1. gangs behandling (12 uker) Planforslag og KU sendes på X høring Planforslag og KU 2. gangs behandling X Planen vedtas av bystyret X 16