FORSLAG TIL PLANPROGRAM UTVIDELSE AV XHIBITION BERGEN KOMMUNE

Transkript

1 FORSLAG TIL UTVIDELSE AV XHIBITION BERGEN KOMMUNE Reguleringsplan med konsekvensutredning /# Dato for utleggelse: Frist for uttale: BERGEN KOMMUNE Xhibition, Småstrandgaten 3 Bergenhus Gnr 166 Bnr 648 Saksnr reguleringsplan for næring og detaljhandel

2 Firmainformasjon Prosjektnummer: 6692 Side: 2 av 16 Straume Rådgivning AS Avd. Straume Temahuset, 5353 Straume Telefon: Telefax: E-post: post@srad.no Web: Bankgiro: Foretaksreg.: NO MVA Prosjektinformasjon Prosjektnr / rapportnr: Revisjonsnr: Dato: 6692 / Formål: Planprogram i forbindelse med reguleringsplan med konsekvensutredning Gnr 166/648 m.fl. Bergen kommune Prosjektansvarlig: Raymond Fyllingen Oppdragsgiver: Kløver Eiendom AS Prosjektmedarbeider(e): - Kontaktperson/referanse: Tommy Hansen Distribusjon: Åpen Hovedtrekkene i rapporten: Planprogrammet er en forberedende aktivitet i forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplan for prosjektet. Programmet legges ut for høring samtidig med at varsel om oppstart annonseres i dagspressen. Formålet med rapporten er å avklare aktuelle problemstillinger eller momenter som bør belyses og ytterligere redegjøres for gjennom planarbeidet. Stikkord (minimum tre stk): Planprogram Bergen sentrum Detaljhandel/næring Utarbeidet av: Raymond Fyllingen (sign.) Kontrollert av: Magnar Eide (sign.) Tilleggsinformasjon: Revisjon: Dato: Initialer: RCF ME

3 Innhold Prosjektnummer: 6692 Side: 3 av 16 Innholdsfortegnelse Definisjoner brukt i dokumentet; Bakgrunn og formål... 5 Bakgrunn og formålet med planarbeidet... 5 Forskrift om konsekvensutredning... 5 Hensikten med planarbeidet Planområdet beliggenhet og avgrensning Beskrivelse av dagens situasjon for planområdet... 6 Eiendomsforhold... 6 Eksisterende bebyggelse og bruk av området... 6 Adkomst, trafikk og parkering... 6 Tilstøtende arealers bruk og status Planstatus, gjeldende planer og retningslinjer... 7 Planstatus... 7 Rikspolitiske retningslinjer... 7 Arealplaner og andre kommunale dokumenter... 7 Tilstøtende reguleringsplaner... 7 Trafikkplaner og utredninger som berører planområdet... 7 Pågående planarbeid Beskrivelse av planområdet og framtidig situasjon Mulige problemstillinger og utfordringer... 8 Bystruktur, byform og byliv... 8 Kulturminner... 8 Trafikk og parkering... 9 Forurensning... 9 Risiko og sårbarhet Redegjørelsesprogram... 9 Arbeidsopplegg... 9 Alternativer som må utredes... 9 Redegjørelse hva og hvordan? Arealbruk Bystruktur, byform og byliv Kulturminner og kulturmiljøer Trafikk og parkering... 11

4 Side: 4 av 16 Risiko og sårbarhet (ROS) Sammenstilling av redegjørelsespunkter Temaer som sees bort fra / utredes ikke Naturmiljø og naturressurser Energiløsninger Informasjon og medvirkning Planprogrammet informerer berørte parter Videre prosess og saksgang Revisjon Framdrift Vedlegg Definisjoner brukt i dokumentet; Detaljhandel betegnelse omfatter salg av varer i forskjellig mengde og tilpasset behov i området, primært rettet mot forbrukere eller husholdninger. Detaljhandel lokaliseres som regel i kjøpesentre og er den vanligste distribusjonsform innen en rekke forskjellig bransjer, hvor dagligvarehandelen er størst. Begrepet næringsvirksomhet er mer omfattende og betyr i hovedsak at virksomheten er basert på produksjon, handel, bearbeidelse av materialer eller andre produkter/tjenester. Mange virksomheter driver i tradisjonelle bransjer med produkter og tjenester som dekker daglige behov hos vanlige forbrukere, mens andre utvikler produkter eller forretningskonsept som er nisjepregede eller oppdragsbaserte. Således er næringsvirksomhet et mer omfattende begrep enn detaljhandel, men gjennom definisjonene ser man at detaljhandel og næringsvirksomhet er sammenfallende.

5 Side: 5 av Bakgrunn og formål Bakgrunn og formålet med planarbeidet På vegne av Kløver Eiendom AS er det startet regulering etter pbl 12 for etablering av tilbygg til eksisterende bygg, kjent som Xhibition. Saken startet opprinnelig som en dispensasjonssak, med det resultat at Etat for byggesak og private planer har bedt om at saken legges fram som en reguleringsplansak. Det er avholdt oppstartsmøte med kommunen den (saksnr ), hvor det gikk fram at saken bør legges fram for politisk behandling. På denne måten vil man få avklart hvilken innstilling man har til en eventuell framtidig omregulering av området. Det er på dette grunnlag det fremmes forespørsel om regulering, hvilket ble godkjent i møte av , sak 1291/10. Det er stilt krav om utarbeidelse av planprogram og reguleringsplan med konsekvensutredning. Oppdragsgiver har fått utarbeidet forslag til tilbygg ved sivilarkitekt E. Broder Lund AS, hvilket danner rammene for utformingen av planforslaget. Forslaget legger til rette for at flere aktører kan etablere seg sentralt i Bergen sentrum. Forskrift om konsekvensutredning Planen er vurdert i henhold til Forskrift om konsekvensutredninger av Av Miljøverndepartementets veileder for konsekvensutredninger av mai 2006 går det fram at reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø, naturressurser og samfunn skal vurderes under forskriftens 2 og 3. Det er kommunen som avgjør om planarbeidet skal omfattes av forskriften. Forskriftens 2 angir hvilke tiltak som alltid skal behandles etter forskriften, herunder reguleringsarbeid som nevnes i vedlegg I. Dersom omfanget av utbyggingen overstiger de gitte størrelseskriteriene for tiltakstypen skal planarbeidet oppfylle kravene i forskriften. Dette kan eksempelvis være planer som omfatter uttak av masser på mer enn 200 dekar, planer for næringsbygg med en investeringskostnad på 500 millioner kr eller mer eller et bruksareal på mer enn kvm. Forskriftens 3 angir hvilke planer og tiltak skal behandles etter forskriften 4 dersom de faller innenfor ett eller flere av punktene a-e. Vedlegg II må vurderes. Noen reguleringsplaner har som formål å legge til rette for senere utbygging, uten at planarbeidet er initiert av et konkret utbyggingstiltak. I henhold til forskriften vil både reguleringsplaner uten konkrete tiltak og reguleringsplaner for konkrete tiltak kunne omfattes. Eksempler kan være nærings-, lager- og kontorbygg, etablering av infrastruktur og planer som legger til rette for utvikling av by- og tettstedsområder. Ved vurdering av planen finner man at det er behov for konsekvensutredning grunnet 3b, vedlegg II pnk 3; Utvikling av by- og tettstedsområder. I tillegg er det fremmet krav om konsekvensutredning fra ansvarlig planmyndighet, Bergen kommune.

6 Side: 6 av 16 Hensikten med planarbeidet For planer som omfattes av forskriften skal det utarbeides og vedtas et planprogram som skal legges til grunn for utarbeidelse av planforslag med konsekvensutredning. Kommunen har ikke bedt om å forhåndsgodkjenne planprogrammet. Hensikten med planprogrammet er å klargjøre premisser og rammer for planarbeidet, herunder fastsette hvilke forhold som skal utredes og/eller beskrives nærmere i konsekvensutredningen. Temaene som utredes skal ha relevant betydning for planen. Planprogrammet er et verktøy for å styrke tidlig medvirkning fra ulike instanser/myndigheter og videre avklare viktige problemstillinger som kan ha betydning for planarbeidet. 2. Planområdet beliggenhet og avgrensning Planens beliggenhet er gnr 166/648 Småstrandgaten 3, Olav Kyrres gate og Christies gate som avgrensende tverrgater. Det er også tatt med deler av bnr 628 og 632 for å sikre muligheten til gjøre mindre justeringer av avgrensningen. Planområdet utgjør omkring 1,7 daa, er ikke endelig avklart og vil tilpasses gjennom planprosessen. Det er ønskelig å ta med anvist areal for tilbygget, foruten areal utenfor inngangsparti og langs fortau ved busstoppet. Dette for å kunne se på muligheten til å oppruste arealet og skape en samstemmighet i området. 3. Beskrivelse av dagens situasjon for planområdet Eiendomsforhold Eierforholdet er som følger for de ulike eiendommene; Bnr 628, 632: Statens vegvesen Bnr 648: Kløver Eiendom AS (hjemmel; Posten Norge AS) Eksisterende bebyggelse og bruk av området Bnr 628 og 632 er ikke bebygget, men opparbeidet til offentlig ferdselsareal for enten gående eller kjørende. På de aktuelle bnr ene er det etablert fortau og kjørevei (FV585). Bnr 648 er bestående hovedsakelig av bygget tidligere brukt av Posten Norge AS, nå kjent som kjøpesenteret Xhibition. Bygget består av lokaler for detaljhandel og næringsareal. Det henvises til vedlegg 1 for oversiktskart. Adkomst, trafikk og parkering Adkomst til området er primært til fots, da bnr 648 er omgitt av trafikkarealer på alle sider. Christies gate ligger i øst, Småstandgaten i nord, Olav Kyrres gate i vest og Rådhusgaten i sør.

7 Side: 7 av 16 De tre førstnevnte gatene har funksjon som fylkesvei 585, mens sistnevnte er kommunal vei. Det er ikke mulighet for parkering utenfor kjøpesenteret, kun varelevering i Rådhusgaten. Det er etablert areal for kollektivtrafikk (buss) i Olav Kyrres gate og Småstrandgaten, i tillegg til at Bybanen er nærliggende i Starvhusgaten, et kvartal sør for kjøpesenteret. Foreløpig har Bybanen ikke noen klare planer for utvidelse av traséen forbi planområdet, men kommunen har opplyst om at det vil være nødvendig å ha en dialog gjennom det videre planarbeidet. Tilstøtende arealers bruk og status Planområdet ligger mellom Galleriet, byens tidligere brannstasjon og Telegrafen. Dette er bygg som i sentrumsbildet i hver sin grad har sin verdi og funksjon. De offentlige ferdselsarealene binder byen sammen og danner en naturlig ramme rundt planområdet. Verneverdi er av betydning ved bygging i området, spesielt med tanke på den tidligere brannstasjonen (bnr 647 m.fl.). Tilstøtende arealers bruk er i hovedsak næringsvirksomhet og detaljhandel, hvilket er normalt for bygninger og områder sentralt plassert i bybildet. 4. Planstatus, gjeldende planer og retningslinjer Planstatus Området er avsatt til Senterområde S1 i arealdelen av kommuneplanen, og omfattes også av reguleringsplan R Bergenhus. Vågen. Kaiene og Bryggen. Deler av gjeldende plan vil bli erstattet ved godkjennelse av ny reguleringsplan. Rikspolitiske retningslinjer RPR for samordnet areal og transportplanlegging RPR for barn og unges oppvekstmiljø RPR for universell utforming Arealplaner og andre kommunale dokumenter Kommuneplanens arealdel ( ) Kommunedelplan Sentrum (2001) Parkeringsnorm for Bergen kommune Strategisk næringsplan Kulturminnegrunnlag for sentrum Tilstøtende reguleringsplaner R Vågsbunnen Trafikkplaner og utredninger som berører planområdet Ingen kjente. Pågående planarbeid Revisjon av kommuneplanen.

8 Side: 8 av Beskrivelse av planområdet og framtidig situasjon Formålet med reguleringsplanen er å tilrettelegge for nytt areal for detaljhandel og næringsvirksomhet. Tilbygget vil gi mulighet for flere butikker i kjøpesenteret, foruten muligheten til å gjøre mindre endringer ved det østvendte inngangspartiet. Målsetningen ved planarbeidet er å tilrettelegge for nødvendig detaljering av planene til at disse kan realiseres gjennom byggesaksbehandling. Det er utarbeidet forslag til tilbyggets utforming, hvilket vil være en konstruksjon over to etasjer etablert på en slik måte at det ikke gjøres direkte inngrep i fasaden til det eksisterende bygget. Arkitektens målsetning har vært å holde den eksisterende fasaden mest mulig intakt, samtidig som man gir bygget et moderne tilbygg. Tilbygget vil således som frigjort fra dagens fasade, men tilpasset i formål og bruk. Materialbruken i tilbygget vil være en kombinasjon av glass og stål, hvilket er en løsning som er vanlig i bybildet (jf for eksempel tilbygg til virksomheter i Olav Kyrres gate og Øvre Ole Bulls plass). Tilbygget vil bli etablert på de områdene som i dag er hevet eller skilt fra offentlig gangareal/ fortau gjennom mur og nivåforskjeller. Tilbyggets avgrensning er således svært klart definert, og berører områder som i dag er tatt i bruk i begrenset grad. 6. Mulige problemstillinger og utfordringer Følgende tema utgjør problemstillinger som må utredes gjennom planarbeidet: Bystruktur, byform og byliv Småstrandgaten og tilgrensende gater er områder som har gjennomgått få endringer gjennom årene, spesielt da det er klare begrensninger i form av bestemmelser for offentlig arealers bruk og generelt definert arealbruk gjennom arealplaner. Planlagte endring mener kommunen bryter med krav i kommuneplanens arealdel med begrensning til 70 meters kvartalslengde. I dialog med offentlige myndigheter har det vært blandede tilbakemeldinger vedrørende planene. Aktuelle punkter som vil være naturlig å se nærmere på gjennom planarbeidet vil blant annet være forhold mellom eksisterende bygg og tilbygg, hensynet til offentlige arealer, byggehøyder og utnyttelse, gjennomføring av byggearbeider, samspill mellom byrom og bebyggelse (eget bygg og nabobygg), foruten attraktivitet og innvirkning for handel. Kulturminner I referat fra oppstartsmøtet med kommunen går det fram at bygningen er bevaringsverdig iht KDP sentrum. Videre er plassen regulert til bevaring gjennom gjeldende reguleringsplan. Byantikvaren har ikke gitt noen endelig uttalelse i forbindelse med saken, hvilket påregnes vil foreligge etter varsling og gjennom uttale til annonsering og varslet planprogram. Hensynet til eventuelle kulturminner, bevaringsverdi eller andre verneverdier vil være et tema som må utredes gjennom arbeidet.

9 Side: 9 av 16 Trafikk og parkering Planområdet omfatter offentlig gang- og trafikkareal, der eventuell utforming og endringer vil bli gjort rede for og avklart gjennom den innledende prosessen av planarbeidet. Det er ikke planlagt parkeringsareal i tilknytning til utvidelsen av bygget. Forurensning Den planlagte utvidelsen av kjøpesenteret vil skje på allerede opparbeidet grunn. Eventuelle grunnundersøkelser vil kun bli vurdert utført dersom innspill til varsling tilsier at dette er fornuftig å gjennomføre. Forurensning vil inngå som et utredningspunkt til ROS-analysen. Risiko og sårbarhet Det er krav om utarbeidelse av risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) i forbindelse med planarbeid. Krav til utredningspunkter framgår av kommuneplanen. Listen over punktene vil eventuelt bli ytterligere utvidet gjennom innspill etter varsling. 7. Redegjørelsesprogram Arbeidsopplegg Utredningen vil gå parallelt med og integrert i planarbeidet. Forslag til reguleringsplan med bestemmelser utarbeides på bakgrunn av innledende arbeid og analyser, foruten som et resultat av aktiv dialog med arkitekt og oppdragsgiver. Inkludert i planbeskrivelsen vil konsekvensutredningen inngå som et ledd i utredningen av de aktuelle utredningstemaene. Hovedkapitelene i planbeskrivelse med konsekvensutredning vil være: Beskrivelse av planområdet og omkringliggende områder, herunder arealbruk Beskrivelse av planforslaget Beskrivelse av kombinasjonen av eksisterende situasjon og planforslaget. Konsekvenser og eventuelle korrigerende tiltak (kvalitativ vurdering) Eventuelle nødvendige offentlige tiltak og tillatelser Som ledd i presentasjonen av materiellet vil man benyttet temakart og andre typer illustrasjoner/skisser. Aktuelt og relevant grunnlagsmateriale fremlegges som vedlegg til planbeskrivelsen med konsekvensutredning. Alternativer som må utredes Det foreligger kun ett alternativ for utbyggingen, fremmet som hovedalternativet. Det er imidlertid vanlig å sette dette opp mot hvilke muligheter dagens arealplaner gir rom for. Ettersom initiativet til planarbeidet kommer fra oppdragsgiver som skal utvikle sitt eget område/eiendom, vil muligheten for alternative lokaliseringer ikke være aktuelt. 0-alternativ Utvidelsen kan ikke gjennomføres grunnet manglende mulighet gjennom dagens arealplaner for området. Hovedalternativ Tilbygg etter forslag utarbeidet av arkitekt, se vedlegg for foreløpige tegninger og illustrasjoner.

10 Side: 10 av 16 Redegjørelse hva og hvordan? I tillegg til nedenstående punkter kan det foreligge utredningspunkter som vil bli håndtert gjennom beskrivelsesarbeidet. Selv om disse ikke framgår av punktene under, vil det således være flere hensyn som må vurderes gjennom planarbeidet (jf referat fra oppstartsmøtet). Forslag til tema er vurdert som aktuelle å redegjøre for i plansammenheng: Arealbruk Temaet henger sammen med Bystruktur, byform og byliv, men tar for seg hvordan endringen i arealbruk eventuelt får en betydning i overordnet sammenheng. Spørsmål som vil redegjøres for, er blant annet; Arealbruk dagens situasjon kontra planlagt formål? Samferdsel holdeplasser og evt planer for Bybanen Gjennomføring: Dialog med kommune og offentlige etater/forvaltningsorganer, møtevirksomhet og utarbeidelse av illustrasjoner. Grunnlagsmateriell: Kommuneplanens arealdel ( ) Kommunedelplan Sentrum ( ) Supplerende undersøkelser/registrering: Ingen Bystruktur, byform og byliv Temaet bystruktur, byform og byliv omfatter flere forhold som: Forhold til bylandskapet Estetikk Plassering og utforming av ny bebyggelse i forhold til siktlinjer og sol/skyggeforhold Hensyn til naboer og omgivelser Byggehøyder og utnyttelse Bebyggelsens utforming og funksjon mot gate/byrom Bruk av byrommene Barn og unges interesser Universell utforming Gjennomføring: Aktuelle punkter vil bli drøftet som en dialog med arkitekt og oppdragsgiver. Illustrasjonsmateriell, modeller, skisser og andre tegninger vil være en del av prosessen for å sikre at man kan tilstrebe at planen framlegges på en best mulig måte. Eventuelle korrigerende tiltak vil bli beskrevet. Grunnlagsmateriell: Kommuneplanens arealdel ( ) Kommunedelplan Sentrum ( ) Supplerende undersøkelser/registrering: Dialog med offentlige instanser (avklare deres syn og se på evt løsninger).

11 Side: 11 av 16 Kulturminner og kulturmiljøer Eventuelle funn fra nyere tid og eventuelle automatisk fredete kulturminner innenfor og i tilknytning til planområdet vil bli beskrevet med ord og gjennom bilder/annen dokumentasjon. Konsekvensene og kulturminnemiljø, herunder gater og tilhørende byromsstruktur vil bli vurdert. Gjennomføring: Avklare registreringer med Byantikvaren og Riksantikvaren. Grunnlagsmateriell: Kulturminnegrunnlag for Kommunedelplan Sentrum. Supplerende undersøkelser/registrering: Ingen. Trafikk og parkering Jevnfør kap.6, hvor det går fram at det ikke er parkeringsareal som inngår i planen eller i dagens situasjon. Eventuelle omlegging av holdeplasser for kollektivtransport og ny trasé for Bybanen (Bergen sentrum Åsane) vil bli avklart. Gjennomføring: Avklare aktuelle instanser hvordan de ser på planarbeidet og sikre god dialog hvor eventuelle framtidige planer for offentlige interesser kan innarbeides og/eller innarbeides i planen. Klarlegge om NTP har innvirkning for arbeidet. Grunnlagsmateriell: Nasjonal transportplan (NTP ) Trafikktall fra kommunen og/eller Statens vegvesen Parkeringsnorm for Bergen kommune Kommuneplanens arealdel ( ) Kommunedelplan Sentrum ( ) Supplerende undersøkelser/registrering: Ingen Risiko og sårbarhet (ROS) Det utarbeides en egen risiko- og sårbarhetsanalyse etter NS:5814. Utredningspunkter avklares gjennom det innledende planarbeidet, hvor rapporten vil lede ut i en risikomatrise som synliggjør eventuelle uønskede hendelser som må tas hånd om gjennom korrigerende tiltak. Sammenstilling av redegjørelsespunkter I tråd med ROS-analysen vil det bli innlemmet en kort oversikt over faremomenter og sårbarheter i planbeskrivelsen med konsekvensutredning. Korrigerende tiltak vil framgå dersom slike er aktuelle.

12 Temaer som sees bort fra / utredes ikke Følgende tema er ikke vurdert som aktuelle å redegjøre for i plansammenheng: Naturmiljø og naturressurser Planen har ikke miljø- eller naturressurser som må utredes. Prosjektnummer: 6692 Side: 12 av 16 Energiløsninger Det er tenkt å videreføre dagens energitilknytning. Nye løsninger er ikke planlagt. 8. Informasjon og medvirkning Planprogrammet informerer berørte parter Saksgangen i en plansak er styrt gjennom klare regler for framdrift og krav til innlevert materiell. Saksgangen sikrer medvirkning gjennom lovfestede høringer og offentlig ettersyn, slik at alle har mulighet til å komme med synspunkter og innspill til planene. De innkomne uttalelser vil i sin helhet bli tatt med videre i prosessen. Berørte grupper som grunneiere, rettighetshavere, interesseorganisasjoner, faginstanser og myndigheter på kommunalt, regionalt og statlig nivå vil få tilgang til plandokumentene for uttalelse. Det er etablert direkte kontakt med de øvrige grunneierne innenfor planområdet og med velforeningen i nærområdet, som vil bli holdt løpende orientert om planarbeidet. Videre prosess og saksgang 1. Forslag til planprogram sendes på høring til offentlige myndigheter og interesseorganisasjoner og legges ut til offentlig ettersyn. Dette gjøres samtidig med at planoppstart varsles i avisen og digitalt medie. 2. På bakgrunn av forslag til planprogram og innspill til varsling, fastsettes endelig planprogrammet. Kommunen er ansvarlig myndighet. 3. Planforslag, herunder plankart, bestemmelser, beskrivelse med konsekvensutredning og tilhørende analyser, utarbeides på bakgrunn av fastsatt utredningsprogram. 4. Planforslaget behandles av ansvarlig myndighet, hvor det sendes på høring til berørte myndigheter og interesseorganisasjoner og legges ut til offentlig ettersyn. 5. Vedtak av planforslag med konsekvensutredning. 6. Ved eventuell godkjennelse kan de søkes om byggetillatelse. Revisjon Ved behov for revisjon vil revisjonsnummer og dato framgå av prosjektinformasjon på foregående side. Nytt dokument vil erstatte tidligere utgaver.

13 9. Framdrift Prosjektnummer: 6692 Side: 13 av 16 Tidsplanen er optimal og tilstrebes fulgt så langt som mulig.

14 10. Vedlegg Prosjektnummer: 6692 Side: 14 av 16 Dato: Figur 1 oversiktskart med anvist gnr/bnr, veinavn og plangrense Figur 2 oversiktskart med anvist plassering (overordnet)

15 Side: 15 av 16 Figur 3 PREVIZ / skisse perspektiv 1 (sett fra Handelsbanken) Figur 4 PREVIZ / skisse perspektiv 2 (gateplan mellom Handelsbanken og den gamle brannstasjonen)

16 Side: 16 av 16 Figur 5 PREVIZ / skisse perspektiv 3 (sett fra midt i Småstrandgaten) Figur 6 PREVIZ / skisse perspektiv 4 (sett fra gateplan)