Saksframlegg. Saksb: Øyvind Nyfløt Arkiv: PLAN 2014p190e05 14/ Dato:

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Øyvind Nyfløt Arkiv: PLAN 2014p190e05 14/ Dato: FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR KVARTAL 23B, TINGHUS-KVARTALET OFFENTLIG ETTERSYN Vedlegg: A. Planbeskrivelse datert med følgende vedlegg: 01. Plankart datert Reguleringsbestemmelser datert Illustrasjonsplan datert Støyutredning datert Varsel om planoppstart november Innkomne merknader 08. ROS-analyse datert Skisseprosjekt Brubakken 2 datert Sol-/skygge-studier datert Situasjonssnitt datert Sammendrag Byplansjefen anbefaler at privat forslag til Reguleringsplan for kvartal 23B, Tinghuskvartalet, legges ut til offentlig ettersyn med en endring vedrørende parkering. Hovedinnholdet er en ny, relativt høy boligblokk inne i kvartalet. Bakgrunn Reguleringsplan for kvartal 23B ble godkjent Denne ble utarbeidd på privat initiativ i forbindelse med konkrete byggeplaner. Disse gikk ut på å bygge på eiendommen Brubakken 2 inne i kvartalet, som dekker parkeringsplassen mellom høyblokka/folkets hus og boligblokka i Tomtegata 1. Byggeplanene ble ikke gjennomført, men kvartalsreguleringen ble stort sett uendret tatt inn i reguleringsplanen for sentrum, som ble godkjent Byggeplanene er nå tatt opp igjen, og vi har mottatt et nytt forslag til reguleringsplan for kvartalet. Beskrivelse av planforslaget Forslagsstiller er Lillehammer Taarn AS v/ Kristoffer Ringerud. Som fagkyndig er engasjert Code Arkitektur as, Oslo, v/ Gaute Stensrud

2 Illustrasjon av skisseprosjekt Formålet med ny regulering for kvartal 23B er å muliggjøre ei høyere boligblokk i det indre gårdsrommet enn gjeldende plan tillater. Endring av byggehøydene i Tomtegata 5 opp mot Jul Pettersens gate har også vært vurdert i samråd med grunneieren der. Denne grunneieren har imidlertid kommet til at han foretrekker å beholde gjeldende bestemmelser. Tallene nedenfor gjelder ny skissert boligblokk innenfor planområdet B2. Dette ligger i indre kvartal og er en del av Brubakken 2. Tallene er antakelser i henhold til et uforpliktende skisseprosjekt, som ikke er til behandling nå. Arealstørrelser: Boligareal: 1760 m 2 BRA Næringsareal: 100 m 2 BRA Parkering: 1000 m 2 BRA Leilighetsfordeling: Antall leiligheter totalt: 24 2-roms: 50 % 3 og 4-roms: 50 % Planforslagets byggehøyder og utearealer Ifølge planbeskrivelsen beholder planforslaget eksisterende tomteutnyttelse (forstått som antall brutto golv-kvadratmeter som er tillatt oppført på den enkelte eiendom). Det foreslås å bygge høyere enn tillatt i gjeldende plan på et avgrenset område i kvartalets indre gårdsrom. På andre arealer foreslås lavere byggehøyder enn tillatt i dag. Å bygge i høyden med redusert fotavtrykk gir mulighet for å øke boligtettheten i deler av sentrum uten at sentrumsplanens krav om utearealer reduseres.

3 For å vise hvordan kravene til private og felles utearealer løses, forutsettes det i bestemmelsene at det utarbeides detaljert utomhusplan/illustrasjonsplan som del av rammesøknad. En foreløpig illustrasjonsplan følger som vedlegg 03. Som del av boligprosjektet i Brubakken 2 skal det etableres felles nærlekeplass. På illustrasjonsplanen er denne plassert på takareal sørvest for den planlagte boligblokka. Det skal dessuten anlegges offentlig passasje (gutu) gjennom kvartalet. Denne er innarbeidd i reguleringsplanen. Mulige byggevolumer i hht. gjeldende regulering og forslag til ny er vist med illustrasjoner på hhv. side 6 og 8 i planbeskrivelsen. I planbeskrivelsens kapittel «Forslagsstillers faglige begrunnelse» står blant annet følgende om økte tillatte byggehøyder: «Ikke alle områder av Lillehammer sentrum egner seg for boligfortetting i høyden. Kirkegata / Tinghuskvartalet er derimot et område av byen hvor vi mener det er tilrådelig å bygge høyere enn ellers i byen av flere grunner: - Kirkegata er plassert lavt i det naturlige landskapsamfiet Lillehammer ligger i, dermed vil et høyt bygg ikke framstå dominerende i byens siluett. - Langs Kirkegata ligger flere av byens høyeste bygninger; Mølla og YK-bygget og Høyblokka - Tinghuskvartalets bygningsmessige kontekst er ikke ensartet men består av bygninger i ulike høyder og med vesensforskjellig arkitektoniske uttrykk.» Sol- og skyggeforhold Det er utarbeidet sol-/skyggestudier. Disse følger som vedlegg 10. Studiene viser at deler av uteoppholdsareal, herunder nærlekeplass, får solinnfall i min. 3 timer i tidsrommet 09:00 17:00 ved vårjevndøgn. Jf. bestemmelsene som er gjengitt nedenfor. Eksisterende boliger beholder ifølge planbeskrivelsen gode solforhold gjennom store deler av dagen gjennom ulike årstider. På side 9 i vedlegg 10 er gammel og ny reguleringsplan sammenlignet når det gjelder skyggevirkning for den eksisterende boligblokka i Tomtegata 1. Her ser vi at at den skisserte blokka vil skygge for Tomtegata Borettslag på formiddagen, men ikke etter kl. 14: i gjeldende reguleringsplan for sentrum lyder slik: «Solinnfall Deler av uteoppholdsareal, herunder nærlekeplass, skal ha solinnfall i min. 3 timer i tidsrommet mellom kl. 09:00 og 17:00 ved vårjevndøgn. Ved nye prosjekter skal konskevensene for solforholdene for eksisterende boliger vurderes.» Fordeling av leilighetene etter størrelse Hovedmålgrupper for boligprosjektet er unge etablerere og voksne over 50 år. De illustrerende skissene er basert på en jevn fordeling av 2, 3 og 4-roms leiligheter fra 40 til 110 m 2. Fordeling av leilighetene etter størrelse er imidlertid ikke bundet opp i forslaget til

4 bestemmelser. Følgende bestemmelse i reguleringsplanen for sentrum skal imidlertid fortsatt gjelde: «I planer og prosjekter som inneholder mer enn 6 boenheter, skal andelen små leiligheter, det vil her si maks. 2 rom, utgjøre minst 1/3 av det samlede antall nye boenheter.» Parkering Reguleringsforslaget inneholder slik bestemmelse om parkering for boliger: «For ny boligbebyggelse kan det etableres maksimalt 1,0 p-plass pr boenhet med 3 rom eller flere. For boenheter med 2 rom eller færre kan det etableres maksimalt 0,5 p-plass pr bolig.» Ifølge planbeskrivelsen har forslaget utgangspunkt i parkeringsnormen for «Oslo, Tett by». Det foreslås altså bruk av bestemmelse om maksimalt antall parkeringsplasser for boligene. Det er nytt i forhold til gjeldende parkeringsbestemmelser i Lillehammer, som alle setter minimumskrav. Videre krever bestemmelsene i forslaget delvis overdekket sykkelparkering. På seinsommeren i fjor sendte planutvalget ut på høring et reguleringsforslag for Mesnasenteret med slik parkeringsbestemmelse: «Boliger: Min. 1 parkeringsplass per. boenhet. For ettroms leiligheter er kravet 0,3 parkeringsplasser per. leilighet.» Denne planen legges nå fram for sluttbehandling. Istedenfor ulike minimums- eller maksimumsgrenser for antall parkeringsplasser foreslår vi der et absolutt tall som skal oppfylles. Det innebærer: I leiligheter med 2 eller flere rom 1 p-plass pr. boenhet. For ettroms leiligheter er kravet 0,3 p-plasser pr. leilighet. Støy Det er utarbeidet en egen støyutredning. Den følger som vedlegg 04. Rød støysone angir områder som ikke er egnet til støyfølsomme bruksformål, og hvor etablering av ny støyfølsom bebyggelse skal unngås. Gul støysone (vurderingssone) angir områder hvor støyfølsom bebyggelse kan oppføres dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Store deler av kvartal 23B ligger innenfor gul støysone. I prosjektskissene er dette tatt hensyn til gjennom avbøtende tiltak i form av støyskjerming som integrert del av bebyggelsen. I bestemmelsene er det krevd at statens retningslinjer om støy i arealplanleggingen skal følges. Innspill ved oppstarting av planarbeidet Innspillene som ble mottatt etter varsel om oppstart av planarbeidet i november 2014 er vedlagt uavkortet som vedlegg 07. Sammendrag av og kommentarer til disse innspillene er gitt i kapittel 9 i planbeskrivelsen. Her nevner vi noe av innholdet i innspillene:

5 - Beboerne i Tomtegata borettslag og Sameiet Brubakken 2 er bekymret for konsekvensene av den foreslåtte fortettinga. - Grunneiere på oversiden ønsker å beholde gjeldende regulering. - Fylkesmannen og fylkeskommunen ser positivt på at det fortettes med boliger på et så sentralt areal. - Fylkesmannen anbefaler at det reguleres maksimal-grenser for antall parkeringsplasser. Vurdering Planbeskrivelsen med illustrasjoner viser at området er nøye analysert ut fra fjernvirkning, eksisterende bebyggelsesstruktur og sol/skyggeforhold. Det er vurdert hvilke kvaliteter som kan oppnås på bakkeplan. Prosjektskissene viser dessuten hvordan bruk av takterrasser kan heve bokvaliteten. Byggehøyder Det har lenge vært et overordnet mål å fortette byen. Fra statens side er nødvendigheten av fortetting på ny understreket i «Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging» av Her i byen må vi se byggehøydene i forhold til: - det nasjonalt verneverdige bygningsmiljøet - bylandskapet - byens egenart - og sol og utsikt Planforslaget utfordrer høydebestemmelsene i gjeldende plan på en interessant måte. Vi støtter forslagsstillers faglige begrunnelse, som er gjengitt ovenfor. Sol- og skyggeforhold Når det gjelder ulempene for lys og utsikt for omgivelsene, viser vi til merknadene vedrørende Tomtegata 1, Tomtegata 5 og Brubakken 2. En fortetting vil få konsekvenser for sol og utsikt. Det vil være uheldig både for Tomtegata Borettslag, Sameiet Brubakken 2 og framtidig bebyggelse på Tomtegata 5. Særlig vil det være uheldig for Tomtegata Borettslag, som mister sol på formiddagen. Noen av beboerne der vil imidlertid få beholde mer utsikt enn om kvartalet hadde blitt maksimalt utbygd etter gjeldende reguleringsplan. Det kommer av at forslaget til ny reguleringsplan reduserer byggehøydene nederst i kvartalet. Fortetting i bysentrum er vanskelig å få til uten at noen mister sol og utsikt. I hvert enkelt tilfelle må det likevel vurderes om konsekvensene for omgivelsene er akseptable i forhold til de positive sidene ved fortetting.

6 Parkering Både i forbindelse med regulering av Mesnasenteret, og nå i forbindelse med planen for Tinghus-kvartalet har fylkesmanen anbefalt at det settes maksimalgrenser for parkering. Slik styring er etter vår oppfatning mest relevant for butikker og arbeidsplasser. Det er ikke vanlig at de som planlegger nye boliger i sentrum, ønsker flere parkeringsplasser enn kommunens bestemmelser krever. Vi ser likevel at maksimal-grenser for antall parkeringsplasser er et interessant prinsipp i sentrum. Foreløpig vil vi ikke anbefale å gå helt bort fra minimumsgrenser. Vi anser ikke parkeringsnormen for «Oslo, Tett by» som et naturlig utgangspunkt for parkeringskrav i en enkeltregulering i Lillehammer. Det kan være aktuelt å gå inn på spørsmålet om å gå bort fra minimumsgrenser i forbindelse med revisjon av parkeringsbestemmelsene i kommuneplanen. Vi anbefaler at reguleringsforslaget for Tinghus-kvartalet legges ut til offentlig ettersyn med samme krav om parkeringsplasser for boliger som Mesnasenterets planforslag. Det betyr: Leiligheter med 1 rom Leiligheter med 2 eller flere rom 0,3 plass pr. leilighet 1,0 plass pr. leilighet Konklusjon: Byplansjefen anbefaler at privat forslag til Reguleringsplan for kvartal 23B, Tinghuskvartalet, legges ut til offentlig ettersyn med følgende endring vedrørende parkering: Leiligheter med 1 rom Leiligheter med 2 eller flere rom 0,3 plass pr. leilighet 1,0 plass pr. leilighet Byplansjefen legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K : Forslag til reguleringsplan for Tinghus-kvartalet med planbeskrivelse datert og plankart og bestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn med slik endring: Følgende krav til antall parkeringsplasser for boliger innarbeides i bestemmelsene: Leiligheter med 1 rom: 0,3 plass pr. leilighet Leiligheter med 2 eller flere rom: 1,0 plass pr. leilighet Lillehammer, Inger Stubsjøen Byplansjef Øyvind Nyfløt Saksbehandler

7 Protokoll fra planutvalgets behandling i møte sak 17/15: E-post datert fra Lillehammer Taarn AS ble delt ut. Byplansjefen la fram følgende forslag til endret innstilling: Forslag til reguleringsplan for Tinghus-kvartalet med planbeskrivelse datert og plankart og bestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn med slik endring: Følgende krav til antall parkeringsplasser for boliger innarbeides i bestemmelsene: Leiligheter med 1 rom: 0,3 plass pr. leilighet Leiligheter med 2 rom: 0,5 plass pr. leilighet Leiligheter med 3 eller flere rom: 1,0 plass pr. leilighet Votering: Byplansjefens forslag til endret innstilling ble enstemmig vedtatt. : Planutvalget V E D T A K : Forslag til reguleringsplan for Tinghus-kvartalet med planbeskrivelse datert og plankart og bestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn med slik endring: Følgende krav til antall parkeringsplasser for boliger innarbeides i bestemmelsene: Leiligheter med 1 rom: 0,3 plass pr. leilighet Leiligheter med 2 rom: 0,5 plass pr. leilighet Leiligheter med 3 eller flere rom: 1,0 plass pr. leilighet