Saksbehandler: Majda Anicic Arkiv: PLA 196 Arkivsaksnr.: 01/ Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Majda Anicic Arkiv: PLA 196 Arkivsaksnr.: 01/ Dato: ØVRE EIKERVEI , JARLSBERG ELVEPARK, REGULERINGSPLAN SLUTTBEHANDLING INNSTILLING TIL FORMANNSKAPET OG BYSTYRET: Administrasjonens innstilling: Reguleringsplan for Jarlsberg elvepark ( Øvre Eikervei ) med reguleringsbestemmelser datert vedtas i hht. plan- og bygningslovens Utbyggingsavtale, dato..., godkjennes. Nils Fr. Wisløff rådmann Arthur Wøhni byplansjef 1

2 Saksutredning: Sammendrag: Dette er sluttbehandling av reguleringsplan for Jarlsberg elvepark ( Øvre Eikervei ). Planområdet omfatter tidligere lokaler for Honda AS, næringseiendom ( Skarra AS) og to boligeiendommene. Reguleringsplanen ble lagt ut til offentlig ettersyn etter delegert vedtak i perioden august/ september Planen legger opp til at området reguleres i hovedsak til bolig, samt friluftsområde m/tursti åpen for allmennheten langs Drammenselva og gang og sykkelvei langs Øvre Eikervei. Dette er i samsvar med intensjoner fra gjeldende kommuneplan/ kommunedelplan for Drammenselva. Planen gir rammer for boligbebyggelse ( opp til 180 leiligheter ) i soner med varierende tetthet og byggehøyder ( fra 2 til 4 etasjer). Innsigelsen fra fylkesmannens miljøvernavdeling ble trukket, ved brevet av , etter mindre justeringer i reguleringsbestemmelser. Administrasjon anbefaler at reguleringsplan datert vedtas og utbyggingsavtale, datert.., godkjennes. Hensikt Hensikt med planen er å regulere planområdet til bolig, samt legge til rette for opparbeidelse av elvebredden og gang og sykkelvei langs Øvre Eikervei. Fakta Planområdet Planområdet på ca m2 omfatter næringsarealene i Øvre Eikervei ( tidligere lokaler til Honda As og Skarra AS) og to boligeiendommer mot vest,gbnr 102/21, 102/27. Planområdet ligger mellom Øvre Eikervei / Sørlandsbanen og Drammenselva med Sølfastøya som nærmeste nabo. I øst grenser området mot en boligeiendom og jordbruksarealer og i vest mot friområdet med bru til Sølfastøya. Pukerud boligområde ligger ovenfor planområdet mot syd. (vedlegg 1, oversiktskart) Planstatus Planområdet er vist som næring og/eller bolig formål i gjeldende kommuneplan / kommunedelplan for Drammenselva. Området er uregulert. Det søkes med denne reguleringsforslaget å få området regulert til bolig. Bakgrunn Næringsvirksomhet i området Øvre Eikervei er opphørt. ( Honda As har flyttet virksomheten til Åssiden) Lokalene er midlertidig leid ut til lagervirksomhet. Grunneier har ønske å regulere området til boligformål. Planprosess hittil Varsel om oppstart: Det ble varslet oppstart av reguleringsplan arbeid i aviser ( ) og ved brev til berørte parter, offentlige instanser og kommunale etater. Det kom inn 7 uttalelser. Reguleringsplan for gang- og sykkelvei langs Øvre Eikervei som er under planlegging ved Staten vegvesen berører planområdet. Planene er sett i sammenheng og tilpasset hverandre. 2

3 Gulskogen bydelskomité Før planen ble lagt ut til offentlig ettersyn presenterte arkitektene et mulig utbyggingskonsept for planområdet på bydelskomitémøte Kommentarer fra møte er oppsummert i referatet. ( Bilag) Offentlig ettersyn Reguleringsplan ble lagt ut til offentlig ettersyn etter delegert vedtak i perioden august / september Det kom 8 uttalelser, bl. annet en innsigelse fra Fylkesmannens Miljøvernavdelingen. Grunnen for innsigelsen var støymessige forhold, strid med Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging og hensyn til allmenne friluftsinteresser. Reguleringsplanen som nå fremmes til sluttbehandling er noe endret i forhold til forslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn. Kommunen og fylkesmannens miljøvernavdelingen har oppnådd enighet på alle punkter i innsigelsen. Innsigelsen ble trukket, ved brevet datert Planen ble forelagt barnerepresentanten til uttalelse, som hadde ingen kommentarer. Det kom en naboklage ang. byggehøyder i området B4. Byggehøyder er noe senket, men utsikten til elva vil likevel bli forandret. Sammendrag av uttalelser med vurdering / kommentarer i forhold til hver enkelt er vedlagt. (Vedlegg 4) Reguleringsplan, kart datert m/bestemmelser datert innhold ( vedlegg 1 reguleringskart m/bestemmelser, vedlegg 2- illustrasjonsplan, arkitektens beskrivelse, mm) Områder for boliger: Felt B1 boligene mot vest: En tredjedel av byggingsmassen kan ha maks 4 etasjer, bebyggelsen trappes ned slik at det blir maks to etasjer mot byggegrensa i vest. Felt B2 bebyggelse ved og rundt eksisterende P-hus: P- hus skal brukes fortsatt for parkering. Fasadene omformes og boligene bygges inntil P- hus. Høyden på boligene kan overstige noe ( 1,5m ) eks. høyde på P- hus. Resten av arealet er delt i B3 og B4. Felt B3 er arealet langs Øvre Eikervei hvor det tillates to etasjers boligblokker pluss P kjeller som er delvis gravet inn i terrenget. Bebyggelsen trappes ned mot øst hvor det er tillat med en etasje over P kjeller. I området B4, mot elva, tillates blokker som er maks fire etasjer høye. Blokkene mot elva skal ha inntrukket fjerde etasje og første blokken mot øst skal ha tre etasjer. Langs Drammenselva er det avsatt området til tursti, åpent for allmennheten. Området er regulert til Spesialområde friluftsliv. For samme formål ( tursti ) er det avsatt arealet som forbinder Øvre Eikervei med brua over til Sølfastøya. Vest for brua reguleres det område for privat båthavn. Illustrasjonsplan m/beskrivelse ( vedlegg 2 ) viser et mulig utbyggingskonsept etter de rammene reguleringsplanen åpner for. Illustrasjonsplanen er ikke juridisk bindende slik reguleringsplankart og bestemmelser er. Utnyttelse slik utbyggingskonseptet viser er ca 180 leiligheter. 3

4 Vurdering Generelt Boligutbygging i dette område er et skritt videre i en utvikling som har preget Drammen i de senere år revitalisering av næringsarealer langs Drammenselva til boligformål. Dette er i tråd med intensjoner fra kommuneplanen/kommunedelplan for Drammenselva. Endring til boligområde her, med relativt høy utnyttelse vil bidra til den ønskede befolkningsvekst i byen. Omregulering til bolig vil tilføre naboskapet kvaliteter i form av forskjønnelse av omgivelser og at elvebredden opparbeides og åpnes for allmennheten. Utnyttelse og byggehøyder Reguleringsplanen legger opp til en tett og høy utnyttelse av planområdet. Dette kan begrunnes med to forhold: Området er allerede utbygd med næringsbygninger av store volum. Disse skal rives ( alle unntatt P hus ) og boligene som skal bygges vil være i ca samme skala. Den tetteste og høyeste bygningsmassen vil forsatt være i området rundt dagens P hus og noe lavere og mer åpen mot øst og vest. Landskapsmessig sett ligger planområdet i enden av en bratte skråning, klart atskilt fra de flate landbruksarealene i vest og øst og lavere enn det nærmeste boligområdet i syd Pukerud. Utbygging vil ikke føre til negative konsekvenser for naboskap i form av innsyn eller skygge. Utsikt vil være noe forandret for en del av boligene i østsiden. Reguleringsplanen gir rammer for utnyttelsen, uten å binde opp et bestemt fremtidig utbyggingsprosjekt. Kvaliteter i planområdet styres i reguleringsbestemmelser ved bl.a. BYA ( bygningens grunnflate angitt i prosent av tomtearealet ) og byggehøyder ( angitt ved cote tall og antall etasjer ). Utnyttelsesgrad (BYA) er varierende og vil reflektere tilpassing til dagens situasjon og omgivelsene ( høyest i B2 og noe lavere i de andre B områdene ) Byggehøyder er største i B2 (til cote 20, 4 etasjer ) som ligger omtrent midt i planområdet og trappes ned mot øst og vest. Byggehøyder er redusert etter offentlig ettersyn i områder B3 ( fra 3 til 2 etasjer over P kjeller, trappes ned mot øst ) og i B4 ( fra 5 til maks 4 etasjer 3 mot øst ). Krav til utomhusplan samt de andre bestemmelser ( om estetikk, utforming av området langs elva,mm ) vil være en viktig redskap for å sikre god utforming i utearealene. En viktig kvalitativ forutsetning for nye beboere i området vil også være den umiddelbære nærhet og godt tilgjengelighet til Sølfastøya. Elvebredden Området avsatt til "Spesialområdet friluftsliv" skal inneholde tursti åpen for allmennheten. ( både langs elva og på tvers av boligområdet ) Bredden på Spesialområdet friluftsliv er noe større øst for Sølfastbru ( 15-10m ) enn vestover ( 10-6m ) Dette er begrunnet med at det er en parallell sti langs Sølfastøya som vil være et alternativ å gå langs elva her. Trafikk,støy og parkering Adkomstsveien til området er Øvre Eikervei. Trafikkanalysen konkluderer med at veien har god kapasitet til den forventede trafikkøkningen. Det er avsatt 5 avkjørsler til området, vist med pil på reguleringskartet. 4

5 Støyrapport fastslår at støynivået ligger over de anbefalte grenseverdier. Fylkesmannens miljøvernavdelings hadde innsigelse til planen mest pga. støymessige forhold. Ny støyrapport ( bilag ) som har tatt hensyn til husplassering slik det er vist på illustrasjonsplanen pluss støyskjerming langs Øvre Eikervei har konkludert med at utearealene nord for bebyggelsen har tilfredstilende støyverdier. Gjennom reguleringsbestemmelser ( jfr. 6 ) er det angitt plassering av støyskjerm-, og uteoppholdsareal. I tillegg til dette skal det være mulig å kunne innglasse eventuelle verandaer som vender mot syd. Det tas også hensyn til å unngå reflekterende støy fra ny bebyggelse ( ved fasade utforming, materialbruk, mm ). Parkering løses innenfor planområdet. Parkering vil, i hovedsak, skje ( 80 % av total antall plasser, jfr., reguleringsbestemmelser ), i parkeringshus eller under bakken. Dermed kan den ubebygde del av tomta være trafikkfri og tilrettelagt for felles oppholdsarealer. Trygg skolevei Gangforbindelse mellom planområdet og de nærmeste skoler ( Rødskog skole og Gulskogen skole) har tildels utilfredsstilende standard for å kunne oppfattes som "trygg skolevei". Før boligene i planområdet kan tas i bruk skal en trafikksikker gangvei til skoler være opparbeidet. ( jfr.rekkefølgebestemmelser 7 ) Statens vegvesens reguleringsplan for gang- og sykkelvei langs Øvre Eikervei er under utarbeiding men gjennomføring er svært usikker. Forslagstiller har gitt signaler om at utbygging i planområde kan skje umidlbart etter at reguleringsplan er vedtatt. Med tanke på dette har kommunen undersøkt dagens situasjon og listet hvilke konkrete tiltak som må gjøres i hele strekningen for at rekkefølgebestemmelsen kan anses som oppfylt. Dette styres gjennom utbyggingsavtale. Skole, barnehage Utbygging av ca 180 leiligheter kan gi behov i størrelses orden opp mot barnehageplasser og 10 skoleplasser pr. klassetrinn. Gulskogen og Rødskole har god kapasitet og kan dekke behovet for nye skoleplasser. Ny barnehage er regulert i planområdet og skal være i drift senest når 150 leiligheter er tatt i bruk. ( jfr.rekkefølgebestemmelser 7 ) Med tanke på umidelbær nærhet til friområdet på Sølfastøya kan det påregnes reduksjon for uteoppholdsarealer for barnehagen enn gjeldende kommunale norm. Utbyggingsavtale ( vedlegg 5 ) Utbyggingsavtale avklarer ansvar for opparbeidelse, kvalitativ standard og vedlikehold av gangarealer fra og med planområdet til den nærmesete skoler, samt tursti langs elva og gjennom boligområdet. ( jfr. punkt 2 og 3 ) Dessuten, her utbygger ansvar å bygge en barnehage i planområdet og sørge at den er i drift når området er omtrent helt utbygd. ( jfr. punkt 7 ) Konklusjon: Reguleringsplan for Jarlsberg elvepark ( Øvre Eikervei ) vedtas. Utbyggingsavtale,dato..., godkjennes. 5

6 Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Reguleringsplan m/bestemmelser, datert Illustrasjoner 4. Sammendrag av uttalelser ved offentlig ettersyn 5. Utbyggingsavtale 6. Bilagliste Farge kopier: Farge kopier av reguleringsplan kart og illustrasjoner ( vedlegg 1 og 2 ) sendes til medlemenne i Formannskapet og Bystyre. 6