Saksbehandler: Arne Enger Arkiv: PLA 257 Arkivsaksnr.: 05/ Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arne Enger Arkiv: PLA 257 Arkivsaksnr.: 05/ Dato: DEL AV KVARTALET ENGENE, GJETERGATA, NEDRE STORGATE, (SUNDGATA) REGULERINGSPLAN - AVSLUTTENDE BEHANDLING INNSTILLING TIL: Formannskapet Bystyret: Administrasjonens innstilling: Reguleringsplan for del av kvartalet Engene Gjetergata Nedre Storgate Sundgata, Alternativ B, med tilhørende bestemmelser, sist datert , vedtas i henhold til plan og bygningslovens Nils Fr. Wisløff Rådmann Arild Eek Kommunaldirektør

2 Saksutredning: SAMMENDRAG HAWØ EIENDOM AS fremmer forslag til reguleringsplan for den vestre halvdelen av kvartalet Nedre Storgate Gjetergata Engene (Sundgata). Det foreslås en blandet bebyggelse for bolig, kontor og forretning, med bevaring av Gjetergata 12. (Alternativ A). Administrasjonen går inn for også å bevare Gjetergata 10, og ikke å tillate bygging av en ekstra 5. etasje mot Engene (Alternativ B). Det foreslås en del endriner av bestemmelsene for begge alternativer, etter innspillene i høringsperioden. Fakta. BAKGRUNN Arkitekt Arne Finn Solli fremmer forslag til reguleringsplan for den vestre del av kvartalet Nedre Storgate Gjetergata Engene (Sundgata) på vegne av den største grunneieren innenfor planområdet; HAWØ EIENDOM AS. Kvartalet ønskes regulert til blandet formål: bolig, forretning, kontor. Det legges til rette for bygging av leiligheter. BESKRIVELSE AV INNSENDT PLAN Planen omfatter vel halvparten av kvartalet og tar utgangspunkt i kommuneplanens arealdel og forslag til sentrumsplan, ved at den foreslår en generell flateregulering med blandet formål, og med byggehøyder stort sett på linje med de overordnede planene. Det legges opp til en utbygging av kvartalet som en karré, der det ikke allerede er bebyggelse inne i kvartalet. Mot Engene foreslås boliger i 4 etasjer med den 4. etasjen tilbaketrukket, og en 5. etasje ytterligere tilbaketrukket. Mot Gjetergata forslås Gjetergata 12 vernet som spesialområde bevaring, mens øvrig bebyggelse foreslås revet og erstattet av bebyggelse i 4 etasjer, med den 4. etasjen tilbaketrukket. Mot Nedre Storgate foreslås en 4 etasje bebyggelse tilpasset gesims og mønehøyder på allerede eksisterende nyere bebyggelse (Trimmen-bygget) på nr. 31. Mot Gjetergata og Nedre Storgate forutsettes det næringsareal i 1. etasje. Fasaderekkene forutsettes oppdelt og avtrappet for tilpasning til terreng og tilgrensende bebyggelse. INNKOMNE UTTALELSER Reguleringsplanen har ligget ute til offentlig ettersyn i 2 alternativer, og det er kommet inn en del uttalelser (Vedlegg 7 ). Hovedpunktene i uttalelsene er at grunneiere og utviklere ønsker Gjetergata 10 revet, mens bevaringsmyndigheter og fortidsforeningen ønsker den bevart, og støtter administrasjonens alternativ B. Miljøvernavdelingen stiller krav til uteareal og støytiltak, og har innsigelse dersom disse hensyn ikke ivaretas. Vurdering: DAGENS SITUASJON

3 Kvartalet består i dag av en blanding av ny og gammel bebyggelse, med "Trimmen-bygget" og "Prismet" mot Sundgata i øst som det nye. Denne delen av kvartalet anses fullt utbygd. Den vestre delen som ønskes regulert inneholder kun eldre bebyggelse, oppbygd etter brannen på Bragernes i Utnyttelsen er en blanding av bolig og kontor/forretning. Bebyggelsen er hovedsakelig i 1 ½ til 2 etasjer, med unntak av den gamle lagerbygningen midt inne i kvartalet (Nedre Storgate 29) som disponeres av HAWØ. Denne er på 4 etasjer inklusive loftet som også er i bruk. Bygget ble rustet opp for noen år siden og synes være i god stand. Standarden på de øvrige hus i kvartalet varierer mye. PLANSITUASJONEN Kvartalet er ikke regulert, med unntak av den gamle reguleringsplanen for utvidelse av Engene, som nå foreslås opphevet i forbindelse med sentrumsplanen. I kommuneplanens arealdel er området gitt formålet "Bybebyggelse" (blandet formål). Rammen for byggehøyden som er fastlagt i sentrumsplanen er gesims og mønehøyde satt til henholdsvis 10 og 13 meter. I kommuneplanen er følgende retningslinjer for estetiske krav til bebyggelsen ( 2.7): "Kulturminner skal tas vare på i byutviklingen. Målet for vern er å bevare det opprinnelige både som autentisk objekt og som formuttrykk. Både enkeltanlegg og bevaringsverdige områder skal sikres. Kulturminner må sees i sammenheng med sine omgivelser, og ved nye bygninger og anlegg i kulturminners nærhet må det tilstrebes en tilpassing." I forslaget til sentrumsplan er også formålet "bybebyggelse" benyttet, og samme gesimshøyder foreslått (10m). Blant de foreslåtte bestemmelser i 2.5 er 2. punkt: "Kulturminner må sees i sammenheng med sine omgivelser, og ved nye bygninger og anlegg i kulturminners nærhet skal det tilstrebes en tilpassing." VERNEVERDIER I nyregistreringen av verneverdige hus som ble foretatt som del av sentrumsplanen er 2 bygninger innenfor planområdet registrert som verneverdige klasse C; det er Gjetergata 10 og 12. Fylkeskulturmyndighetene ber om at disse blir beholdt, og at planen tar hensyn til dette. Kategori C innebærer ifølge kulturminneregistreringen/sentrumsplanen: "Middels bevaringsverdi Bør bevares. Ved søknad om endringer som ikke er forenlige med verneverdi, og om slik bygning omfattes av planarbeid, vil kommunen konkret vurdere verneverdien. Ved vurderingen legges vekt på: Bygningens egenverdi Om bygningen inngår i en sammenheng med andre verneverdige bygninger Kvaliteten på det byggverk som evt. vil erstatte bygningen (arkitekturkvalitet, tilpassing til område og gateløp). Gjetergata 12 I kulturminneregistreringen er denne bygningens verdi vurdert som Lav verdi for arkitektur, identitet/symbolverdi og historisk verdi. Mens kriteriene strøksverdi, representativitet, autentisitet, sjeldenhet og alder er gitt vurderingen Middels. Tilstanden er vurdert som Høy og samlet gir dette en Middels verneverdi, eller kategori C.

4 Gjetergata 10 Denne bygningen har fått de samme vurderinger for alle kategorier og har derfor endt opp med samme kategori C som konklusjon. Grunneier anfører (Vedlegg 9 og 23) at: alder alene er ikke nok til å kategorisere et hus som verneverdig eiendommen er ikke noe typisk Drammenshus, eller spesiell mht. arkitektonisk utforming eierne ønsker ikke huset vernet huset vil bli liggende inneklemt, og vil ikke bidra til noen forskjønnelse av kvartalet. byggehøyden bør være 5 etasjer med henvisning til trygdekontorets bygg og parkeringshuset. (gesims 13m og møne 16m). Eiendommen har en høy 1. etasje, og kjeller/underetasje delvis under bakkenivå. Det er vanskelig å gjennomføre næring i 1. etasje. Det er administrasjonens syn at ved å bevare både nr. 10 og 12 vil de 2 bygningene styrke hverandres posisjon i fasaderekka, og "hevde seg" bedre i forhold til alt det nye som kommer. Den nye bebyggelsen får en tydeligere historisk referanse å forholde seg til, både dimensjonsmessig og arkitektonisk. Administrasjonens anbefaling er på denne bakgrunn at begge bygningene bevares. Verken tiltakshaver eller grunneier ønsker å bevare Gjetergata 10, men Gjetergata 12 inngår i planen som spesialområde bevaring. Fylkeskommunen anbefaler begge bygg bevart. Dette er også administrasjonens forslag som foreslås innarbeidet i reguleringsbestemmelsenes i Alternativ B. REGULERINGSFORMÅL. Det innsendte planforslaget er en enkel flateplan, slik vi er blitt vant til for sentrumskvartalene. Det foreslås en blanding av bolig, kontor og forretning. Dette er også dagens blanding, og den synes fortsatt fornuftig. Planen tar i liten grad stilling til blandingsforholdet mellom formålene, med unntak av at det ikke skal være boliger i 1. etasje mot Gjetergata og Nedre Storgate. Dette er administrasjonen enig i. Reguleringsbestemmelsene ( ) anbefaler forretnings-/næringsarealer i første etasje mot Nedre Storgate og Gjetergata. Administrasjonen anbefaler at dette skal være et krav og at "bør" endres til "skal" for ny bebyggelse som føres opp. Bør formuleringer er ikke anbefalt eller egnet i reguleringsbestemmelser. STØY Det er ikke gjennomført en egen vurdering av de støymessige forhold i dette kvartalet, da det ble utført en støyberegning av nabokvartalet på nordsiden av Engene (Falks eiendommer). Funnene her antas å være svært tilsvarende som i dette kvartalet: Fasadene mot gata har høyere støy en gjeldende retningslinjer, og tiltak må iverksettes for å tilfredsstille kravene innendørs. (balansert ventilasjon, støydempende vinduer, -vegger ol) Fasade mot gårdsrom tilfredsstilles med ordinære vindus og veggkonstruksjoner. Utearealene inne i gårdsrommet skjermes av bebyggelsen, og kan utformes slik at de kan oppnå tilfredsstillende støynivåer. Beregningene og dokumentasjonen av disse forhold er henvist til byggesaksbehandlingen, da resultatet er avhengig av de valgte detaljløsninger. Dette er bundet opp gjennom regulerings-bestemmelsene til planen og deres krav om å tilfredsstil kravene i Miljøverndepartementets veileder T Det kreves også at leilighetene som er utsatt for støy over grensen mot gata, har en stille side som tilfredsstiller kravene i T

5 Fylkesmannen har innsigelse dersom det ikke kommer inn i bestemmelsene et krav om at de støyutsatte boligene skal ha en stille side. Detter er derfor nå innarbeidet i reguleringsbestemmelsenes For luftkvaliteten gjelder helseforskriftenes krav GRUNNFORHOLD Området ligger innenfor det undersøkte området med spesielt krevende grunnforhold (kvikkleire). Fare for grunnbrudd kreves vurdert av fagkonsulent og kvalitetssikret av Drammen kommunens fagkonsulent på området; NGI. Krav om dette er tatt i reguleringsbestemmelsene ESTETISKE FORHOLD OG BYFORM Det legges opp til en karré bebyggelse for boliger, med et indre skjermet gårdsrom. Dette er en bebyggelsesform som vi anser godt egnet i sentrale strøk, med støy fra bygatene rundt. Reguleringsplanen binder ikke dette opp formelt med innvendige byggegrenser i kvartalet eller lignende. Men kravene til uteareal og støyskjerming av disse tilsier at dette er en tjenelig kvartalsform der det også inngår boliger. Blandingsforholdene bolig/andre formål vil avgjøre størrelsen på fellesarealene. Største tillatte bebygde areal er foreslått til 75%. Dette tilsvarer det som ble benyttet i "Glassmesterkvartalet" (nabokvartalet i øst). Dette er høyt, og det faktiske bebygde areal kan bli mindre som resultat av krav til friareal for boliger, praktiske hensyn med mer. Det er viktig at fasadene gis et oppdelt og variert preg, slik at massive og ensartede bygnings-volumer, uten tilpasning til bebyggelse og strøk unngås. Dette innarbeide i regulerings-bestemmelsenes Det er ikke fremmet noe krav om skråtak mot gata, men dette er et kvartal hvor det med hell kan benyttes som et virkemiddel for å tilpasse seg omgivelsene, som her har skråtak på både gamle og nye hus. FELLESAREALENE I utgangspunktet gjelder kommunens vedtekter for fellesarealer også i bysentrum. Det betyr krav om 30m2 fellesareal pr. leilighet. Dette er en bestemmelse som det i utstrakt grad har blitt dispensert fra ved ny bebyggelse i kvartalsstrukturen i sentrum. Dette både fordi det er arealmessig vanskelig å tilfredsstille, og fordi det bor relativt få barn i denne typen bebyggelse. I forslaget til sentrumsplan er dette arealkravet foreslått redusert, for bedre å tilpasse seg vanlig praksis på dette felt, og for å få en differensiering mellom kravene i typiske villastrøk og sentrumskvartaler. Fylkesmannens miljøvernavdeling har innsigelse til forslaget fra utbygger (alternativ A) på dette punkt, og foreslår selv 15m2 som ny minimumsgrense i bymessige strøk. Med dette som utgangspunkt er de foreslåtte 15m2 i reguleringsplanen ok; som fellesarealer. Ingen andel av private balkonger eller terrasser er da regnet inn i dette kravet. Private balkonger, takterrasser og lignende kommer i tillegg til dette kravet. Som minimum foreslås 3m2 pr. bolig. Dette kravet er nå innarbeidet i reguleringsbestemmelsenes BYGGEHØYDER De foreslåtte byggehøyder er stort sett i tråd med bestemmelsene i kommuneplanens arealdel og forslaget til ny sentrumsplan. Det vil si at den gjennomgående gesimshøyde er 10 meter. Det foreslås en tilpasning til Trimmen-bygget med 11m gesims og 14 meter mønehøyde, og en ekstra 5. etasje inntrukket i nordre del av kvartalet. (Vedlegg 6) Tilpasningen mot Trimmen-bygget anbefales, men den ekstra 5. etasjen anbefales ikke med bakgrunn i de høyder som er godkjent i de tilgrensende kvartalene som nylig er regulert, og

6 særlig av hensyn til eiendommene på nordsiden av Engene, hvor 4 etasjer, med den øverste tilbaketrukket, er fastlagt som et maksimum. Eierne av Gjetergata 10 ønsker denne revet og erstattet med bebyggelse i 5 etasjer, under henvisning til Trygdekontoret og parkeringshuset (Vedlegg 2). Det er administrasjonens vurdering at bygget bør få stå, og at 5 etasjer blir for høyt på dette stedet dersom nr. 10 tillates revet. Det kan ikke benyttes ca. høyder i reguleringsbestemmelsen, men eksakte høyder, som skal måles som gjennomsnittshøyder i forhold til planert terreng rundt bygningen, iht. byggeforskriftene. Reguleringsbestemmelsenes endres tilsvarende. PLAN ALTERNATIV A Reguleringsplan som foreslått, og foretrukket av grunneier og utvikler. PLAN ALTERNATIV B Reguleringsplan som foreslått, men med Gjetergata 10 regulert til spesialområde bevaring i tillegg til Gjetergata 12. REGULERINGSBESTEMMELSENE Reguleringsbestemmelsene har fått en del tillegg og tilføyninger etter innspillene i høringsfasen. (Jf vedlegg 4). De fleste endringene er like relevante for begge alternativene, med unntak av 3.1.3, som sier nei til bygging av 5 etasjer mot Engene, og 3.2.1, som bevarer Gjetergata 10. For oversiktens skyld er det satt opp 2 sett fullstendige alternativer av de endringer som foreslås av utbygger/utvikler (Alternativ A og Alternativ B), som kan vedtas sammen med de tilsvarnede planalternativene. ANBEFALING Administrasjonen anbefaler planalternativ B, med tilhørende bestemmelser, Alternativ B. Dersom det er politisk ønske om å imøtekomme grunneier/utbygger, vedtas Alternativ A med tilhørende bestemmelser; Alternativ A. Vedlegg: 1. Oversiktsbilde og kart, med HAWØs eiendommer avmerket. 2. Protest fra eierne av Gjetergata Planbeskrivelse 4. Reguleringsbestemmelser, Alternativ A, og Alternativ B. 5. Reguleringsplankart, Alternativ A og Alternativ B 6. Illustrasjoner av oppriss 7. Sammendrag av innkomne uttalelser.