Hans Sperre Eiendom AS

Transkript

1 1 Hans Sperre Eiendom AS Forespørsel om detaljregulering for Kvartal april 2014 Prosjektnummer: 12310

2 2 DETALJREGULERING FOR KVARTAL 40 FORESPØRSEL OM REGULERING Vi viser til møte med administrasjonen den 14. mars Spir arkitekter AS er engasjert av Hans Sperre Eiendom AS, for å bistå med utarbeidelse av en reguleringsplan for den søndre delen av Kvartal 40 (gbnr. 173/54 m.fl.). Den nordre delen av kvartalet (Hvidtgården) ble bygd ut for mer enn 10 år siden. Den søndre delen av kvartalet har i dag en svært lav utnyttelse, med blant annet parkering og et forretningsbygg i 1 etasje (Rimi). Gjeldende reguleringsplan legger opp til en begrenset utbygging, og delvis bevaring av bebyggelsen innenfor kvartalet. Jfr. den regionale planen for bærekraftig arealpolitikk (RPBA) er konsentrasjon og utvikling av eksisterende byer ett sentralt prinsipp. Dette samsvarer med føringene i den nye kommuneplanen, hvor det nå blant annet legges opp til en høy fortetting av eksisterende arealer, økt befolkningsvekst, fjerning av maks byggehøyder og reduserte krav til uteareal, parkering m.v. Det vises også til de politiske signalene som har kommet, med økt fokus på boligbygging og fortetting i sentrum. Jfr. vedlagte illustrasjoner forslås kvartalet regulert for høy utnyttelse med boliger, forretning/næring og parkeringsanlegg. Illustrasjonene viser et helhetlig grep for den søndre delen av kvartalet, med boliger rundt et indre gårdsrom. Gårdsrommet er hevet over et parkeringsplan, med næringsarealer mot tilgrensende gater. Det er ønske om å rive bygningene i Storgaten 21 (Borgegården) med tilhørende bakgårdsbebyggelse, 21B (nyere mellombygg) og 23 (Sperregården). Dette gir muligheter for høy utnyttelse, et helhetlig grep og et nedgravd parkeringsplan. Kongens gate 1B og 1C (Verdensteateret og Napergården) forutsettes beholdt. Jfr. plan- og bygningslovens 12-8 ber vi om at oppstart av planarbeidet (forespørsel) legges frem for Plan- og utbyggingsutvalget. Spir Arkitekter AS 25. april 2014 Vedlegg: Kvartal 40 mulighetsstudie, Spir arkitekter AS ( )

3 3 KONTAKTOPPLYSNINGER Tiltakshaver: Hans Sperre Eiendom AS, Postboks 151, 3210 Sandefjord. Kontaktperson: Anders Sperre, e post: Anders.Sperre@nordicfront.no, mob Forslagsstiller: Spir arkitekter AS, Pb. 18, 3119 Tønsberg. Kontaktperson: Kristian Ottesen, e post: kristian@spir.no, mob PLANAVGRENSNING Planområdet omfatter Storgaten 21 (Borgegården med tilhørende bakgårdsbebyggelse på gbnr. 173/153), Storgaten 21 B (nyere mellombygg) og Storgaten 23 (Sperregården) med Rimi og tilhørende parkering på gbnr. 173/154. Planområdet er på ca. 3 daa. PLANSTATUS Planområdet inngår i reguleringsplanen for Kvartal 40 ( ). Den nordre delen av kvartalet (B01, B02, BG1 og G1) er bygd ut i henhold til planen (Hvidtgården). Felt S1 omfatter Storgaten 21 og 23 og bakgårdsbebyggelsen. Feltet er regulert til kombinert formål (bolig, forretning, bevertning og kontor), og spesialområde (bevaring av bygninger). Felt F1 omfatter dagens forretning, og er regulert til forretning (1 etasje). Den østre delen av området langs Museumsgata er regulert til kombinert formål bolig/forretning (3 etasjer). Området er i kommuneplanen (høringsutkast ) vist med sentrumsformål (S1).

4 Utsnitt av gjeldende reguleringsplan: 4

5 5 FORSLAG TIL UTNYTTELSE Hele Kvartal 40 er av en slik størrelse at det ligger godt til rette for en inndeling i to gårdsrom. Dagens parkeringsanlegg i Hvidtgården er bygd ut slik at innkjøringen fra Museumsgata både til kjeller og i 1. etasje, kan knyttes til det nye prosjekt i den søndre delen av kvartalet. De nye boligene er samlet rundt et gårdsrom (tun), som ligger hevet over et parkeringsplan. Hevingen av gårdsrommet bidrar til skjerming mot tilgrensende offentlige gater. Det nye gårdsrommet kan bindes sammen med gårdsrommet i Hvidtgården via en passasje. I tillegg etableres det uteareal på balkonger og takterrasser. Eksisterende bygninger i Storgaten 21 (Borgegården) med bakgårdsbebyggelse, 21B (nyere mellombygg) og 23 (Sperregården) ønskes revet. Dette gir muligheter for en samlet kvartalsvis utbygging og et nedgravd parkeringsplan. Kongens gate 1B og 1C (Verdensteateret og Napergården) forutsettes beholdt som i dag. Bygningene er gitt en varierende høyde fra 3 til 8 etasjer. Bebyggelsen er trappet ned mot Verdensteateret og Napergården, samt eksisterende bebyggelse mot Chr. Hvidts plass. Mot nordøst er det vist størst byggehøyde hvor konsekvensene av skygge er minst. Ut mot krysset Storgata og Kongensgata er hjørnet markert med større byggehøyder. Samlet boligareal er ca m2 (BRA) fordelt på 80 til 100 leiligheter. I en nedgravd parkeringskjeller kan det legges til rette for opp mot 100 parkeringsplasser og boder. I 1. etasje vil det bli en blanding av næring/forretning og parkering. I 1. etasje vil også kunne etableres garderober m.v. tilpasset virksomheten i Verdensteateret.

6 6 Høyt 3D perspektiv sett fra sørvest: UTEAREAL Jfr. de utfyllende bestemmelsene til kommuneplanens arealdel (utkast ) punkt (a) skal uteoppholdsarealet for tomter over 1,5 daa utgjøre minimum 20 % av BRA for boligene. Boligene i henhold til illustrasjonene har et bruksareal (BRA) på ca m2. 20 % av dette utgjør ca. 1,6 daa (16 m2 for en leilighet på 80 m2). Gårdsrommet er på ca. 800 m2, hvilket gjør at bestemmelsene om at minst 50 % av uteoppholdsarealet skal være felles og ligge på terreng/lokk er oppfylt. Øvrig arealkrav vil dekkes av private balkonger og takterrasser (minimum 10 m2 pr. boenhet). Slik det fremgår av retningslinjene bør en enhver bolig ha tilgang til private uteoppholdsarealer.

7 7 Krav til egnethet for alle aldersgrupper vil være noe begrenset, spesielt når det gjelder de større barna. Det henvises da til områdene ved Byskolen, Badeparken, Preståsen m.v. Illustrasjonsplan: PARKERING Jfr. de utfyllende bestemmelsene kap er kravet til parkering i bysentrum 1 bil pr. boenhet. Kravet til parkering kan dekkes under hevet gårdsrom. Hvis det i tillegg graves ut for kjeller, kan det tilrettelegges for parkering for øvrig sentrumsbebyggelse. Illustrasjon sett fra Chr. Hvidts plass:

8 8 BEVARINGSVERDIG BEBYGGELSE Største delen av den søndre delen av kvartalet er regulert til spesialområde bevaring. Bebyggelsen er omtalt i bevaringsplakaten for Sandefjord sentrum (august 2012). Napergården og Verdensteateret forutsettes bevart. En utbygging i henhold til planene vil kunne legge til rette for tilleggsareal (garderober m.v.) for dagens drift. Den nye bebyggelsen er foreslått nedtrappet mot den bevaringsverdige bebyggelsen. Riving av Storgaten 21 og 23 muliggjør en helhetlig utbygging av kvartalet, med ca nye leiligheter og utgraving av p kjeller. Attraktiviteten rundt Chr. Hvidts plass styrkes med nye boliger og næringslokaler. Samtidig muliggjør riving etablering av et indre gårdsrom, og visuell kontakt mot plassen.

9 9 ILLUSTRASJONER