Saksbehandler: Tore Wiik Arkiv: PLA 243 Arkivsaksnr.: 03/ Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Tore Wiik Arkiv: PLA 243 Arkivsaksnr.: 03/ Dato: KVARTALET NEDRE STORGATE/LOSJEPLASSEN/ENGENE/SUNDGATA, REGULERINGSPLAN. SLUTTBEHANDLING. INNSTILLING TIL: Formannskapet Bystyret Administrasjonens innstilling: Reguleringsplan med bestemmelser for kvartalet Nedre Storgate - Losjeplassen - Engene - Sundgata, alternativ 1 med bevaring av hovedbygningen i Nedre Storgate 35, sist datert / , vedtas i samsvar med Plan- og bygningslovens Nils Fr. Wisløff Rådmann Arild Eek Kommunaldirektør

2 Saksutredning: Sammendrag Kvartalet Nedre Storgate Losjeplassen Engene Sundgata foreslås regulert til kombinert formål bolig/forretning kontor. Kvartalet dekker i underkant av 4 daa. Foreslåtte høyder er i samsvar med bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. Foreslått utnyttelse er %-BYA = 75 %. Det er antydet at kvartalet kan romme ca. 75 leiligheter. Etter endelig revisjon av verneregistreringen 2003 inneholder kvartalet én bygning med høy verneverdi (B-klasse) og 2 bygninger med middels verneverdi (C-klasse). Planforslaget ble 1. gangsbehandlet Innsendt planforslag inneholdt forslag om bevaring av Nedre Storgate 35 gjennom regulering til spesialområde (alt. 1). Formannskapet vedtok i tillegg å legge ut et alternativ 2 der Nedre Storgate 35 kan rives. De 2 bygningene registrert i verneklasse C kan rives i begge alternativ. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 3. mai til 4. juni. Administrasjonen anbefaler at planforslaget vedtas i samsvar med alt. 1, med Nedre Storgate 35 regulert til spesialområde bevaring. 1. Bakgrunn 1.1 Forslagsstiller og planområde På vegne av Ticon Eiendom AS har siv.ark Arne Finn Solli AS innsendt forslag til reguleringsplan for Kvartalet Nedre Storgate - Losjeplassen - Engene - Sundgata (vest for Losjeplassen). Kvartalet dekker i flg. målebrev 3771 m2 og er i kommuneplanens arealdel vist som bybebyggelse (blandet formål). 1.2 Oppstart og forhåndsuttalelser Oppstart av planarbeidet ble kunngjort Det kom inn 4 forhåndsuttalelser (Fylkesmannen, Buskerud Fylkeskommune, Drammen Fjernvarme og Engene 44). Sammendrag av uttalelsene er vedlagt. 1.3 Planforslaget Området forslås regulert til kombinert formål bolig/forretning/kontor. Det antydes inntil 75 leiligheter. Utnyttelse er foreslått %-BYA = 75 % og byggehøyder med gesims inntil 10 m og møne inntil 13 m, målt som et gjennomsnitt av hver fasadelengde. Modellfoto illustrerer en utbygging med "karrébebyggelse" med et indre, parkmessig opparbeidet gårdsrom. Det forslås avsatt uteoppholdsarealer med 15 m2 pr. leilighet, hvorav inntil 8 m2 kan være på balkong. Forslagsstiller viser ellers til nærhet til romslige grøntarealer mellom Engene og Thornegata ("kirkegårdsparken") for barn og voksne og elveparken for voksne. Parkering for biler og sykler skal etableres på egen grunn i samsvar med kravene i gjeldende vedtekt. Hovedbygningen i Nedre Storgate 35 (høy verneverdi) ble foreslått bevart. Øvrig bebyggelse i kvartalet, herav 2 bygninger med middels verneverdi, ble foreslått revet. 1.4 Eiendomsforhold Kvartalet består av 9 eiendommer. Ticon Eiendom AS disponerer 5 av disse, i areal ca. 2/3 av kvartalet (2483 m2). De øvrige 4 eiendommene fordeler seg på 4 grunneiere. Reguleringen gjennomføres i forståelse med disse grunneiere. 1.5 Første gangs behandling i formannskapet , sak 0073/04 Saken ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Formannskapet gjorde i tillegg slikt vedtak:

3 "Som et alternativ åpnes det for å rive Nedre Storgate 35, slik at det kan utvikles et enhetlig kvartal". Arne Martinsen-AP fremmet følgende forslag som følger saken: "Arbeiderpartiet vil bemerke at BYA på 75 % er i høyeste laget. Noe også administrasjonen påpeker i saksutredningen. Vi synes også at en halvvering av kommunens vedtektsfestede uteoppholdsareal er i meste laget selv med offentlige rekreasjonsområder i nærheten. Disse forhold vil Arbeiderpartiet vurdere nærmere i den videre behandling". 1.6 Åpent møte/offentlig ettersyn Planforslaget i 2 alternativer lå ute til offentlig ettersyn i perioden 3. mai - 4. juni Åpent møte ble holdt 13. mai i Losjeplassen bo- og omsorgssenter. 1.7 Merknader Det kom inn i alt 9 merknader under ettersynet, fordelt slik: A. Offentlige instanser 1. Statens vegvesen 2. Fylkesmannen, landbruksavdelingen miljøvernavdelingen 3. Buskerud Fylkeskommune, utviklingsavd./kultursjefen B. Kommunale virksomheter 1. Helsetjenesten 2. Vann- og avløpstjenesten C. Grunneiere 1. Aass bryggeri 2. Bjørn og Runi Bøthun 3. Losjeplassen Borettslag D. Foreninger hvis interessefelt er berørt 1. Fortidsminneforeningen Hovedpunkter i merknadene - Vern av N. Storgate 35 og andre bygninger i kvartalet - Virkninger for utsikt og solforhold for naboer - Støyforhold internt i kvartalet, ute og inne - Felles utearealer, lekeplass 1.8 Endringer i forutsetninger etter offentlig ettersyn Siden 1. gangs behandling i april er verneregistreringene gjennomgått og justert, slik at kvartalet nå er registrert med 3 verneverdige bygninger: klasse B, høy verneverdi: Nedre Storgate 35 klasse C, middels verneverdi: Nedre Storgate 33, sidebygning, Losjeplassen 7 B (sidebygning) 2. Vurdering 2.1 Reguleringsformål Foreslått formål er i samsvar med kommuneplanens arealdel (blandet bybebyggelse).

4 2.2 Høyder og utnyttelse De forslåtte byggehøydene er i samsvar med kommuneplanens arealdel. Gesimshøyde er satt inntil 10 m og mønehøyde inntil 13 m, målt som et gjennomsnitt av hver fasadelengde. Bebyggelsen kan etter dette oppføres i inntil 4 etasjer med tilbaketrukket 4. etasje mot gate. Det er foreslått %-BYA = 75%, som kan regnes som en relativt høy utnyttelse for et boligkvartal. Det vises også til forslag som følger saken fra 1. gangs behandling i formannskapet. Modellen som følger planforslaget som illustrasjon er av forslagsstiller beregnet å ha BYA ca. 66 %. Dette gir ca m2 ubebygd areal. Noe av bygningsmassen er vist i bare 1 etg., og det indre gårdsrommet vil nok virke trangere hvis også disse delene føres opp i 4 etg. Administrasjonen legger vekt på at en høy utnyttelse må være forenlig med de kvalitetene man ønsker lagt inn i kvartalet, og som er illustrert gjennom modellen: Oppdeling av bygningsvolumene, åpninger fra gateløp inn i kvartalet, et åpent og romslig gårdsrom. %BYA = 75% vil gi i underkant av 950 m2 ubebygd areal. Administrasjonen har vurdert utnyttelsen i andre, nyere boligkvartaler i sentrum og indre sone. Administrasjonen finner etter dette at planen kan anbefales med den utnyttelse som er ønsket av forslagsstiller, under forutsetning av at Nedre Storgate 35 bevares som frittliggende bygning slik at kvartalet sikres en viss åpenhet. 2.3 Etappevis utbygging Det foreligger etter det som er opplyst ingen avtaler med øvrige grunneiere i kvartalet mht. utbygging. Administrasjonen antar utfra dette at det kan bli aktuelt å legge til rette for en etappevis utbygging som kan inngå i en helhetlig løsning for kvartalet. 2.4 Uteoppholdsarealer Forslagsstiller foreslår 15 m2 uteoppholdsareal på egen tomt pr. leilighet, hvorav inntil 8 m2 kan plasseres på balkong, dvs. min. 7 m2 på bakkeplan. Drammen kommunes gjeldende vedtekt sier 30 m2 pr. leilighet. Forslagsstiller gir denne begrunnelsen for det reduserte kravet: - det private "uteliv" for beboerne vil for det meste skje på egen balkong/terrasse - arealet som foreslås til uterom har en god utforming og orientering - uterommet vil være på bakken og ikke på betongdekke - det er tilstrekkelig for å etablere gode forhold for småbarn - det ligger skjermet for støy og trafikk For rekreasjon forøvrig viser forslagsstiller til: - Kirkegårdsparken vis a vis, 11.4 mål - Den nye Strandparken mindre enn 200 meter unna. Anvendelig for spaserturer i begge retninger langs elva. - Det er heller ikke langt fra området til De eldres vei og hele Bragernesåsen. - Det er ca 150 meter til gågata som innfallsport til hele rekreasjonstilbudet i sentrum. I sentrumsplanarbeidet blir det foreslått en differensiering av kravene i forhold til gjeldende bygningsvedtekter. I områder med bybebyggelse, som det aktuelle kvartalet, er det foreslått min. 3 m2 privat uteareal på balkong og 10 m2 felles uteoppholdsareal. Videre er det foreslått min. 50 m2 felles

5 nærlekeplass innenfor det felles uteoppholdsarealet. Større strøkslekeplass kan inngå i offentlige friarealer i området. Foreliggende plan innebærer bare mindre avvik fra sentrumsplanforslaget, noe administrasjonen finner at kan aksepteres. Administrasjonen viser her også til bestemmelsenes pkt der det er fastsatt at det skal være et åpent, indre gårdsrom i kvartalet, noe som vil sikre at uteoppholdsarealene blir samlet. 2.5 Trafikk Det er utarbeidet trafikkvurdering som viser at beregnet trafikk til/fra kvartalet vil gi et begrenset tillegg til de eksisterende trafikkvolumer i tilstøtende gater. Regulerings-bestemmelsene fastsetter krav om plassering, frisikt mv. for avkjørsler. Det er videre fastsatt at parkeringsbehovet skal dekkes på egen grunn iht. parkeringsvedtekten. 2.6 Støy Det er nylig utført støyberegning for kvartalet Engene-Gjetergata-Thornegata- Sundgata, med tilsvarende byggehøyder mot Engene. Denne anses dekkende også for det foreliggende planområdet. Mot Engene er det beregnet at bebyggelsen vil bli utsatt for støy opptil 68 db(a). Tilfredsstillende innendørsnivåer kan oppnås med vinduer med normal støydemping (31 db(a)) og vegg med god demping (40 db(a)). Støyen vil bre seg et stykke ned i Sundgata og Losjeplassen. Utendørsnivåene kan ventes å overstige retningslinjene langs alle gatefasader, men vil bli tilfredsstillende inne i gårdsrom, med forbehold om at det bygges sammenhengende bebyggelse langs Engene. Bestemmelsene fastsetter at ved søknad om rammetillatelse skal det dokumenteres at det oppnås tilfredsstillende støynivåer innendørs i leiligheter og kontorer. 2.7 Skoleveier Skolevei til nærmeste barneskole (Bragernes) krysser Engene. I "Etterbruksprosjektet for Bragernes" er det beregnet inntil 7000 kjt. døgn (ÅDT) i denne gata. Samme gate må krysses for å komme til "kirkegårdsparken". 2.8 Verneverdig bebyggelse Kulturminner i kvartalet ble registrert i forbindelse med sentrumsplanarbeidet Verneverdien er registrert i tre klasser: A Svært høy verneverdi. "Umistelige" kulturminner, objekter som er viktige i et lokalt og et regionalt perspektiv. Gruppen omfatter de viktigste kulturminnene i kommunen, bygg og anlegg som er "udiskutable" verneobjekter som dokumenterer kommunens historiske identitet og utvikling. B Høy verneverdi. Kulturminner som er viktige for lokal identitet og som har en egenverdi uavhengig av plassering og miljø. C Middels verneverdi. Kulturminner som hver for seg ikke er spesielt interessante eller verdifulle, men som er viktige for helheten i et verneverdig miljø selv om de er ombygde. Gruppen omfatter også bygninger som er tilbakeført til opprinnelig eller tidligere utseende, men hvor fasaden er totalt fornyet. Enkelte monumentalbygg fra de første to tiår etter krigen er også tatt med her. Èn bygning i kvartalet er registrert i klasse B høy, verneverdi: Hovedbygningen i Nedre Storgt. 35

6 Ved 1. gangs behandling av planforslaget var 7 bygninger i kvartalet registrert med middels verneverdi, klasse C. Ved endelig revisjon er tallet redusert til to bygninger i klasse C: Losjeplassen 7 B, eier Christoffersen (Ticon) Nedre Storgate 33, sidebygningen, eier Runi og Bjørn Bøthun Alle hjørnebygningene i kvartalet er opprinnelig Drammenshus. Disse bygningene er imidlertid ombygd og endret i varierende grad, slik at de nå framstår som lite originale eller autentiske. De er derfor ikke lenger med i verneregistreringen. Fylkeskultursjefen (fylkeskonservatoren) har gitt faglig råd om at Nedre Storgate 35 bør bevares og gi premisser for utbyggingen av kvartalet, og anbefaler også å bevare murbygningen Losjeplassen 7 B. Administrasjonen viser til arbeidet med verneplan og bevaringsområder, jfr. orientering/sak i formannskapet 19. oktober. Når det gjelder de omtalte bygningene, vises til anbefalingen i verneplansammenheng at alle bygninger i klasse B skal bevares, mens bygninger i klasse C bør bevares. Administrasjonen vil på dette grunnlaget anbefale at Nedre Storgate 35 bevares, med reguleringsformål spesialområde, mens det kan tillates å rive de to bygningene i C-klasse, men da under forutsetning av at de erstattes av ny bebyggelse av høy arkitektonisk kvalitet, der det blir lagt vekt på oppdeling av volumene mot de tilstøtende gatene og en visuell avtrapping langs Losjeplassen og Sundgata i samsvar med terrengfallet. Administrasjonen vil i vurderingen av Nedre Storgate 35 peke på mange viktige verneverdige bygninger i gateløpet Nedre Storgate fra Bragernes torg til Losjeplassen. Bla. 3 bygninger i B-klasse langs gågatestrekningen, nr. 2 (Lyche), nr. 6 (Glassmagasinet) og nr. 12. Grev Wedels plass er kranset av bygninger i høyeste verneklasse (A): Astreagården, Badet og Trygdekassen, foruten Grev Wedels plass 2 (Lorentzengården). Videre bortover gata ligger nr. 20 (Bordoe og Wulfsbergs pikeskole/gjerdes handelsskole), nr. 35 og nr. 22 (Svend Haugs praktbolig, senere Drammens E-verk), alle i klasse B, som danner en helhet i gatebildet. Videre østover gata ligger også flere bygninger i A, B og C-klasse, også i forlengelsen inn i Bragerhagen ned til Brakerøya. Administrasjonen vil også peke på at en frittliggende nr. 35 vil sikre kvartalet en viss åpenhet mot sør. 2.9 Spesialområder (alternativ 1) Det er viktig at Nedre Storgate 35 beholdes frittliggende, særlig viktig med luft foran den sjeldne smijernsbalkongen på østfasaden. Dette er ivaretatt i reguleringsplanen-/bestemmelsene, alternativ 1. Bygningen sikres fri beliggenhet på alle kanter, med 8 m avstand til østfasaden med smijernsbalkongen Balkonger og karnapper mot gate Forslagsstiller ønsker 90 cm utkraging. I byggesaker de senere år har det vært håndhevet maks. 60 cm i vanlige sentrumsgater der det er ca.12, 5 m mellom fasadene. I sentrumsplanen blir det foreslått 60 cm mot gate. Administrasjonen anbefaler her at det tillates 90 cm mot det brede gateløpet i Losjeplassen, mens utkraging begrenses til 60 cm mot de øvrige, smalere gatene. Dette er som behandlet av formannskapet og lagt ut til offentlig ettersyn Fjernvarme

7 Forhold vdr. fjernvarmetilknytning er sikret gjennom reguleringsbestemmelsene Vann- og avløp Området er dekket av fellesledning (avløp + overvann). Evt. kan det ved utbygging bli aktuelt med et "spleiselag" mellom utbygger og kommune for å separere avløpsanlegget. Dette avklares gjennom framtidig byggesak Utbyggingsavtale Før det gis igangsettingstillatelse forutsettes det inngått utbyggingsavtale med Drammen kommune. Avtalen skal klargjøre ansvaret for istandsetting av kommunale anlegg som gate/fortau, offentlig belysning mv. etter anleggsperioden. Videre i nødvendig utstrekning forhold knyttet til kommunale vann- og avløpsanlegg, jfr. også merknad fra vann- og avløpstjenesten, se sammendrag av merknader ved off. ettersyn, vedlegg Konklusjon, anbefaling 3.1 Endringer i bestemmelsene etter offentlig ettersyn Etter anmodning fra Fylkesmannen er det lagt inn bestemmelse om min 50 m2 felles lekeareal i indre gårdsrom, bestemmelsenes pkt Det er også presisert at øverste etasje skal være 3 m tilbaketrukket fra fasade mot gate (3.1.3), og at T-BRA gjelder arealer over terreng (3.1.4). 3.2 Formål, høyder og utnyttelse Planforslaget viser formål og byggehøyder i samsvar med kommuneplanens arealdel og intensjoner i sentrumsplanarbeidet. Modellfoto illustrerer en utbygging som ser ut til å kunne ivareta viktige kvaliteter. 4 etasjer der den 4. er tilbaketrukket anses som en hensiktsmessig byggehøyde i sentrumsnære kvartaler. Denne byggehøyden kan påvirke utsikts- og solforhold for nabobebyggelse til kvartaler som fra tidligere har lavere bebyggelse, f.eks. Drammenshus. I denne saken finner administrasjonen ikke at det blir slike endringer at det kreves spesielle tilpasninger. Forslagsstiller har satt en relativt høy utnyttelse i kvartalet, %BYA = 75 %. Sett i sammenheng med bevaring av hovedbygningen i Nedre Storgate 35 som frittliggende bygning mot Nedre Storgate, anser administrasjonen at det blir sikret tilstrekkelig åpenhet til at 75 % kan forsvares. 3.3 Verneverdig bebyggelse Som beskrevet i saksutredningen, finner administrasjonen at alternativ 1, der Nedre Storgate 35 bevares gjennom regulering til spesialområde, bør vedtas som endelig plan. 3.4 Konklusjon Planen for kvartalet Nedre Storgate Losjeplassen Engene Sundgata anbefales vedtatt i samsvar med alternativ 1 som lå ute til offentlig ettersyn, med de justeringene som er gjort i bestemmelsene. 3.5 Alternativt vedtak Hvis formannskapet ønsker å vedta alternativ 2, der det tillates å rive Nedre Storgate 35, anbefaler administrasjonen at utnyttelsen samtidig reduseres til %BYA = 70 %, med tanke på at gårdsrommet da kan komme til å framtre mer lukket enn i alternativ 1, og med større bygningshøyder mot sør. Vedlegg 1. Oversiktskart 2. Skråfoto av kvartalet (april 2003)

8 3. Plankart, alternativ 1, sist revidert Reguleringsbestemmelser, sist revidert Sammendrag av merknader ved offentlig ettersyn med administrasjonens kommentarer 6. Planbeskrivelse 7. Modellfoto 8. Sammendrag av forhåndsuttalelser 9. Bilagsliste