Saksbehandler: Tore Wiik Arkiv: PLAID 347 Arkivsaksnr.: 14/ Dato: GREV WEDELS PLASS, DETALJREGULERING, 1. GANGSBEHANDLING.

Transkript

1 DRAMMEN KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Tore Wiik Arkiv: PLAID 347 Arkivsaksnr.: 14/ Dato: GREV WEDELS PLASS, DETALJREGULERING, 1. GANGSBEHANDLING. ::: Sett inn innstillingen under denne linja INNSTILLING TIL: Formannskapet Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til reguleringsplan med bestemmelser for Grev Wedels plass, sist datert , legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med Plan og bygningslovens 12-11, med følgende forbehold: Formannskapet viser til drøfting i saksutredningen og tar ikke endelig stilling til følgende elementer i planforslaget nå, men forutsetter å komme tilbake til disse ved 2. gangsbehandling av planen: Rammer for tillatte høyder Riving av 3 bygninger som er registrert som kulturminner Ny utforming/utvidelse av Grev Wedels plass Stengning av Gjetergata foran Grev Wedels plass 3 Etablering av gatetun i Nedre Storgate ::: Sett inn innstillingen over denne linja Osmund Kaldheim rådmann Bertil Horvli byutviklingsdirektør

2 ... Sett inn saksutredningen under denne linja GREV WEDELS PLASS, DETALJREGULERING, 1. GANGSBEHANDLING. Hensikten med saken Det er innsendt planforslag for Grev Wedels plass og kvartalet rett øst for plassen. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for å utvikle kvartalet med boliger, offentlig eller privat tjenesteyting og forretning, og ny utforming av Grev Wedels plass med tilliggende gater. Hensikten med formannskapssaken er å drøfte planforslaget og ta stilling til om det kan legges ut til offentlig ettersyn. Saksutredning Bakgrunn Rammene for plan og prosjekt har vært drøftet i perioden fra oppstartsmøtet i april 2014 til april Forslagsstiller/utbygger har utarbeidet ulike skisseutkast som har vært drøftet med administrasjonen i flere møter. Mest sentrale tema i diskusjonene har vært: Rammer for tillatte høyder Riving av 3 bygninger som er registrert som kulturminner Ny utforming/utvidelse av Grev Wedels plass Stengning av Gjetergata foran Grev Wedels plass 3 Etablering av gatetun i Nedre Storgate Endelig planforslag ble innsendt 15. april Planforslaget Planforslaget er utarbeidet av LPO arkitekter as (forslagsstiller) for Grev Wedels plass AS (tiltakshaver/utbygger). Reguleringsplanen omfatter kvartalet avgrenset av Gjetergata Nedre Storgate Sundgata Ole Steens gate, selve Grev Wedels plass og tilliggende gater (Nedre Storgate, Sundgata, Ole Steens gate og Gjetergata). Planområdet dekker ca. 9,4 daa. Grev Wedels plass med parsell av Gjetergata mellom Nedre Storgate og Ole Steens gate er foreslått regulert til grønnstruktur park. Nedre Storgate mellom Erik Børresens allé og Gjetergata foreslås regulert til gatetun. Byggeområdet er inndelt i fire delområder og regulert til kombinert formål boliger, offentlig og privat tjenesteyting og forretning med tilhørende anlegg. Det er ikke oppgitt areal for det enkelte byggeområde eller maksimal utnyttelse %BYA. Bebyggelsen Grev Wedels plass 3 beholdes i en hensynssone (bevaring kulturmiljø), øvrig eksisterende bebyggelse forutsettes fjernet og erstattet av nybygg i en U-form rundt et indre gårdsrom med åpning mot vest. Gårdsrommet ligger hevet ca. en etasje over tilstøtende gaters plan og skal ha en minste bredde på 10 m. Balkonger kan krage ut i gårdrommet inntil 2,5 m. Balkonger og fasadeelementer mot omkringliggende gater kan krage ut inntil 60 cm. Bebyggelsen er foreslått med gesimshøyde m over terreng og største høyde 19 20,5 m over terreng. Byggeområdene kan bebygges med % av arealet i største tillatte høyde. Bebyggelsen skal deles opp med gjennomgående brudd i minimum én etasjehøyde. Som grunnlag for trafikkberegningene er det regnet med 95 boligenheter. Det er grundig redegjort for plan og prosjekt i planbeskrivelse og øvrig materiale, se vedlegg.

3 (To omfattende rapporter: Miljøteknisk grunnundersøkelse og tiltaksplan forurenset grunn og Miljøkartlegging med miljøsaneringsbeskrivelse er journalført i saken, men ikke vedlagt her). Rådmannen har innarbeidet sine kommentarer i innsendt forslag til bestemmelser, og denne kommentarutgaven følger saken. Disponibel tid har ikke gitt anledning til å drøfte disse kommentarene inngående med forslagsstiller. Endelig versjon av bestemmelsene, med evt. endringer etter offentlig ettersyn innarbeidet, vil følge saken til sluttbehandling/endelig vedtak. Doyén-konseptet (Doyén, uttales doa-jen, kilde: Wikipedia). Utgangspunktet for det konkrete prosjektet er Doyén-konseptet. En Doyén-bolig er en boform for aktive voksne, forbeholdt mennesker over 50 år uten hjemmeboende barn, hvor man i tillegg til sin egen selveierleilighet med alle fasiliteter har tilgang til fellesarealer og tjenester som: Trening og velværeavdeling Gjesterom, aktivitetsrom og hobbyrom Lounge, kjøkken og spisestue Aktivitetsgrupper Service og tilleggstjenester Hver leilighet har fokus på praktiske løsninger og livsløpsstandard. Doyéns mål er å tilby boliger som bidrar til å øke livskvaliteten for beboerne og bygger på grunnverdier som vennskap, trygghet, aktiviteter, helse og trivsel. Navnet Doyén stammer fra det fransk/ engelske ordet Doyen, som betyr "erfaren ambassadør". Gjennomføring av konseptet vil være avhengig av interessen i markedet, og planforslaget er utformet med tanke på generell boligbebyggelse. Type boliger og antall leiligheter er dermed ikke endelig fastlagt. Uttalelser ved oppstart Det er innkommet fire uttalelser etter varsel om oppstart: Fylkesmannen i Buskerud ber om at hensyn til bygningsmiljø, landskap og estetikk, naturmangfold, støy, luftforurensning, barns og unges interesser, energiløsning/fjernvarme og universell utforming blir tilstrekkelig ivaretatt. Grev Wedels plass må fortsatt sikres som en del av grøntstrukturen i området.. EB Nett AS viser til eksisterende nettstasjon og lavspent nett i området. Ved behov for flytting av anlegg må dette bekostes av utbygger. Ønsker tilbakemelding om effektbehov. Buskerud fylkeskommune viser til verneverdiene knyttet til bebyggelsen i Grev Wedels plass 3, Nedre Storgate 18 og 20 og Sundgata 5. Befaringsrapport er vedlagt. Aass bryggeri viser til egne planer for områdene sør for Ole Steens gate. Viktig med gjensidig åpen planprosess. Bestemmelser i gjeldende kommunedelplan for sentrum Kvartalet er nummerert B63. Tillatt formål er bybebyggelse (blandet formål). Maksimal gesimshøyde i kvartalet er 10 m/maksimal mønehøyde 13 m. Forklart som 4 etasjer der den øverste etasjen skal være tilbaketrukket minimum 3 m fra fasadelivet mot gate. Grev Wedels plass (selve plassen) og Grev Wedels plass 3 (bygning og tomt) inngår i bevaringsområde kulturminner. Høyder i innsendt forslag Prosjektet er illustrert med bebyggelse i 4 6 etasjer, lavest mot øst og bygningen i Grev Wedels plass 3.

4 Høydebestemmelsene er differensiert. For område B/T/F 01 gjelder dagens høyder (bevaring av eksisterende bebyggelse Grev Wedels plass 3). Område B/T/F 02 (langs Nedre Storgate og kryssområde mot Sundgata: Maksimal gjennomsnittlig gesims, veggliv mot gate, er 13,0 m over terreng. Minimum 20% av fasadens lengde mot gate skal ligge under gjennomsnittlig gesims. Maksimum 50% av fasadens lengde mot gate kan ligge over gjennomsnittlig gesims. Maksimal høyde er 19 m over terreng. Øverste etasje skal være 3 m tilbaketrukket langs gate. Område B/T/F 03 (langs Sundgata): Maksimal gjennomsnittlig gesims, veggliv mot gate, er 15,0 m over terreng. Minimum 20% av fasadens lengde mot gate skal ligge under gjennomsnittlig gesims. Maksimum 50% av fasadens lengde mot gate kan ligge over gjennomsnittlig gesims. Maksimal høyde er 20,3 m over terreng. Øverste etasje skal være 2 m tilbaketrukket langs gate. Område B/T/F 04 (langs Ole Steens gate): Maksimal gjennomsnittlig gesims, veggliv mot gate, er 16,0 m over terreng. Minimum 20% av fasadens lengde mot gate skal ligge under gjennomsnittlig gesims. Maksimum 50% av fasadens lengde mot gate kan ligge over gjennomsnittlig gesims. Maksimal høyde er 20,5 m over terreng. Ingen krav til tilbaketrekking av øverste etasje langs gate. Fasadelivet kan krage ut inntil 60 cm over byggegrense mot gate. Kulturminner Innenfor byggeområdet er fire bygninger registrert med verneverdi i Drammen kommunes kulturminneregistrering. Grev Wedels plass 3 i verneklasse A, svært høy verneverdi, Nedre Storgate 18 og 20 og Sundgata 5 i verneklasse B, høy verneverdi. Til planforslaget foreligger grundig utredning av verneverdier fra Kulturminnekompaniet i samarbeid med Felix Arkitekter AS (vedlegg 5). Utredningen drøfter ulike alternativer/omfang av vern. I planforslaget er det vist hensynssone bevaring for Grev Wedels plass 3, mens det foreslås å rive den øvrige bebyggelsen. Det vises til muligheter for en helhetlig utnyttelse av kvartalet, tekniske utfordringer ved å oppgradere Nedre Storgate 18 og stabilitetsproblematikk mht å kunne bygge parkeringskjeller tett innpå eldre bebyggelse som er fundamentert på treflåter. (jfr. vedlegg 9 og 10). Endret bruk av Grev Wedels plass og tilliggende gater Planforslaget innebærer at Grev Wedels plass utvides ved at Gjetergata stenges mellom Nedre Storgate og Ole Steens gate. Nedre Storgate mellom Gjetergata og Erik Børresens allé (langs Grev Wedel parkeringshus) foreslås som gatetun. Parkering Parkeringskravene for bil og sykkel er utformet i samsvar med forslag til bestemmelser til ny kommuneplan. Prosjektet er illustrert med bruk av automatisk bilparkering (pakkesystem) som stabler biler i 3 høyder. Dette vil redusere areal/volumbehovet i parkeringskjeller. Energiforsyning Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme og det er tilknytningsplikt (i dag ved egen vedtekt, inngår som pkt. 4.6 i forslag til bestemmelser til ny kommuneplan). Planforslaget har egen bestemmelse om dette.

5 Rådmannens vurdering Generelt Rådmannen anser at det er i tråd med overordnede planer at kvartalet utvikles med hovedvekt på boliger. Kvartalet er sentrumsnært med rimelig gangavstand til jernbanestasjonen. Forslagsstiller har i illustrasjonene lagt vekt på å gi den nye bebyggelsen et levende og variert preg, med en utforming av bygningsmassen som gjenspeiler den tidligere oppdelte eiendoms- og bygningsstrukturen i området. Rådmannen vil likevel understreke at illustrasjonene ikke er en del av planvedtaket og således ikke vil være bindende for endelig prosjekt. Rådmannen vil også oppfatte illustrasjonene som utviklet med tanke på Doyén-konseptet, slik at de ikke nødvendigvis vil være fullt ut dekkende for et vanlig boligprosjekt på samme tomt. Høyder De maksimale høydene som nå er foreslått ligger betydelig over de rammene som er gitt i sentrumsplanen. Innenfor rammene i sentrumsplanen kan det bygges uten regulering. I en reguleringsplanprosess er det anledning til å ta opp til drøfting andre høyder. Men rammene i sentrumsplanen er likevel ment å gi byen og utbyggerne en forutsigbarhet. De foreslåtte høydene ligger på samme nivå som høydene som ble drøftet i saken om Bragernes kvartal. Administrasjonen har gitt signaler om at dette kan være for høyt i det aktuelle området, som ligger utenfor sentrumskjernen. Hensyn til omgivelser, potensial for utvikling i tilstøtende kvartaler og interne boligkvaliteter må tillegges vekt. Sentrumsplanen legger til grunn 4 etasjer i dette området. Illustrert prosjekt viser 6 etasjer. Det er da lagt opp til rause etasjehøyder, med mer moderate takhøyder ville det til dels kunne innpasses 7 etasjer. I forslaget til reguleringsbestemmelser er gesimshøydene angitt som gjennomsnitt over terreng. Mot Nedre Storgate gj.snitt gesims 13 m, illustrert opptil ca. 15,3 m. Maksimal høyde 19 m, illustrert 18,96 m. Mot Sundgata gj.snitt gesims 15 m, illustrert opptil ca. 15,9 m. Maksimal høyde 20,3 m, illustrert opptil ca. 19,80. Mot Ole Steens gj.snitt gesims 16 m, illustrert opptil ca. 20,23 m. Maksimal høyde 20,5 m, illustrert opptil ca. 20,23 (= gesims i illustrasjonen). I Bragernes kvartal ble vedtatt med maksimal gesims 17,5 m og maksimal høyde 20,5 m over terreng (gjennomsnittlig terreng). I saken om Bragernes kvartal la formannskapet vekt på at Rådhuset bør anses som øvre ramme for høyder i sentrum. Rådmannen viser i hovedsak til drøfting av høydegrunnlaget i den saken, men gjengir oppsummeringen i saken: En dynamisk by vil og skal være i kontinuerlig endring. Men samtidig har eldre byområder en karakter, et særpreg og en skala som det nye må tilpasse seg om man vil bevare områdenes karakteristiske kvaliteter. Det bør ikke gis avkall på sentrumsplanens gjennomtenkte hensyn til omgivelseskvalitet og generell forutsigbarhet for både utbyggere og byens befolkning. Forslagsstiller påpeker at deler av bebyggelsen i kvartalet i dag er høyere enn rammene gitt i sentrumsplanen. Deler av bebyggelsen på Aass bryggeri overstiger også disse høydene. I nærliggende kvartaler har forhandlinger stort sett dreid seg om én etasje i tillegg til sentrumsplanen og/eller tilpasninger til nye krav i TEK. Rådmannen finner at saken bør drøftes politisk og belyses gjennom offentlig ettersyn før endelig vedtak av rammer for høyder. Rådmannen anbefaler derfor at saken legges ut til offentlig ettersyn med de foreslåtte bestemmelsene mht høyder, og at formannskapet og bystyret tar endelig stilling til spørsmålet ved sluttbehandlingen.

6 Kulturminner, Grev Wedels plass 3, Nedre Storgate 18 og 20, Sundgata 5. I kulturminneregistreringen i kommunedelplan sentrum er det registrert verneverdi på 3 bygninger: Grev Wedels plass 3 (verneklasse A), Nedre Storgate 20 (verneklasse B) og Sundgata 5 (verneklasse B). A = svært høy verneverdi, B = høy verneverdi). I revidert kulturminneregistrering for sentrum 2014, der det er lagt større vekt på etterkrigstidens arkitektur, er det også registrert verneverdi på Nedre Storgate 18 (verneklasse B). I forslagsstillers materiale ser det ikke ut til å framkomme noen uenighet når det gjelder vurderingen av disse bygningene som objekter. Det argumenteres derimot med at sammenhengen bygningene opptrer i ikke styrker verneverdien, og det gjøres etter rådmannens syn et unødig stort poeng av formalitetene når det gjelder status på kulturminneregistreringene til sentrumsplanen kontra revisjonen i Grev Wedels plass 3 og Sundgata 5 er med i registreringen Hus i sentrum fra 1993, Nedre Storgate 20 (Gjerde) kom med ved registreringen i 2003/2004 til sentrumsplanen, og Nedre Storgate 18 (Trygdekassa) kom inn ved revisjonen i Rådmannen vil påpeke at verneverdien er faglig fastslått i kulturminneregistreringene, og at det ikke vil være et poeng å forsøke å argumentere ned denne verdien. Derimot vil det faglige hensynet til vern være bare ett av mange tema når det skal gjøres en helhetlig vurdering av utviklingsmuligheter i bykvartaler. En bys historie er en fortelling om forandring. Nye bygninger har over tid erstattet de gamle og uhensiktsmessige, og områder og husrekker er fornyet etter store og små branner. Etter hvert blir det færre eldre bygninger igjen, og sporene fra fortiden, som gir historisk lesbarhet, forsvinner gradvis. Eldre bebyggelse kan berike og skape historisk dybde i en moderne kvartalsutbygging. Eldre bygninger er en ressurs som kan gi muligheten til å skape rom med andre kvaliteter og annen karakter enn i nybygg. I mange tilfelle kan det oppnås gode løsninger ved å integrere verneverdig bebyggelse i ny utnyttelse av et kvartal. Men skal dette lykkes, bør den verneverdige bebyggelsen kunne brukes på en hensiktsmessig måte. Rådmannen ser at det kan by på utfordringer å utvikle et boligprosjekt som svarer til dagens krav i det begrensede kvartalet som er til rådighet, med de bindingene som bevaring av den verneverdige bebyggelsen vil representere. Nedre Storgate 18 stenger kvartalet mot vest og kveldssola, og virker krevende å konvertere til boliger som vil kunne konkurrere i dagens marked. Nedre Storgate 20 binder sentrale deler av kvartalet, men kan også være den av de tre bygningene som forteller mest om håndverk i byggefaget før. Sundgata 5 ligger på et hjørne og vil nok ikke binde utbyggingen så mye som de to øvrige bygningene, men vil begrense den samlede utnyttelsen av kvartalet. Basert på vedtak i tidligere saker der vern er veid opp mot byutvikling, vil rådmannen anta at de registrerte bygningene bør vike for en helhetlig utvikling av kvartalet. Rådmannen finner det likevel vanskelig, uten forbehold, å anbefale innsendt forslag, som innebærer at de tre bygningene kan rives. Rådmannen anbefaler å utsette endelig beslutning til sluttbehandling av planen slik at saken kan belyses gjennom offentlig ettersyn. Uteoppholdsarealer Planområdet ligger i området avsatt til blandet formål/bybebyggelse i kommunedelplanen for sentrum. I planforslaget foreslås uteoppholdsarealer i samsvar med sentrumsplanens krav til sentrum, der arealkravene er noe mindre. Det er også foreslått at arealer for lek kan legges til selve Grev Wedels plass. Administrasjonen har i drøftingene siden oppstart gitt klare signaler om at sentrumsplanens minstekrav i området skal legges til grunn, og at arealer for lek skal løses på egen grunn, ikke på offentlig areal. Selv om utgangspunktet er å bygge boliger for gruppen over 50, er planmaterialet utformet generelt og skal da møte generelle krav til kvalitet.

7 I planforslaget fastsettes at felles uteoppholdsarealer plasseres i felles gårdsrom og på takterrasser. Det er ikke satt minstekrav til gårdsrommets størrelse, men det er gitt et minstekrav på 10 meter mellom hovedfasadeliv. Balkonger kan krage ut i gårdsrommet inntil 2,5 meter ut fra fasade. Gårdsrommet skal ikke bare gi plass for uteareal, men også sikre at leiligheter i de nedre etasjene får tilstrekkelig lys og sol. Rådmannen mener det i tillegg til minstebredde også bør settes et minstekrav til areal, jfr. behandling av andre kvartalsplaner de siste år, og utkraging bør begrenses. Bestemmelsene slik de ble innsendt, vil tillate teoretisk minste åpne bredde i gårdsrommet på 5 m. Rådmannen anser at dette ikke vil være akseptabelt. Jfr. også kommentarene i vedlegg 2, bestemmelser. Det er foreslått at inntil 10 leiligheter kan tillates med franske balkonger, dvs. uten privat uteoppholdsareal. Alt i alt indikerer temaene uteoppholdsareal og lekeareal i planforslaget at det kan være lagt opp til for høy utnyttelse. Grev Wedels plass og tilliggende gater Planforslaget opprettholder Grev Wedels plass som plassrom. Illustrasjonene viser imidlertid en plass med hovedsakelig harde flater, mens den i dag har et grønt preg og inngår i byens grøntstruktur. Plassen er et offentlig rom og Drammen kommune vil forbeholde seg å legge premissene for framtidig utforming. I planforslaget ligger det heller ikke forutsetninger om at utbyggingsprosjektet vil gjennomføre opparbeidelse av plassen, men det heter i planbeskrivelsen at tiltakshaver er innstilt på å yte et anleggsbidrag. Planforslaget forutsetter at Gjetergata kan stenges mellom Nedre Storgate og Ole Steens gate. Det forutsettes imidlertid at aksen holdes visuelt åpen. Dette vil gi en god forplass for Grev Wedels plass 3 og en fin entré til boligprosjektet. Det går lite trafikk på denne delen av gata i dag. Forslaget vil imidlertid endre nåværende historiske gatestruktur og innarbeidede, åpne trafikkmønster. Det kan også få betydning for og skape utfordringer for næringsdrivende i området. Rådmannen vil derfor foreslå å avvente offentlig ettersyn før det gis en anbefaling. Sundgata er i dag skiltet stengt for innkjøring fra Nedre Storgate av hensyn til siktforholdene i krysset Sundgata x Ole Steens gate, der Ole Steens gate har en retningsforandring/knekk akkurat i krysset. Hvis dette mønsteret må opprettholdes og Gjetergata stenges, vil det trafikkmessig dannes et nytt storkvartal, uten biladkomst til Ole Steens gate mellom Erik Børresens allé i vest og Losjeplassen i øst. Men slik planforslaget er utformet, vil hjørnet der Sundgata 5 ligger bli trukket ca. 2 m tilbake fra Ole Steens gate (forutsetter at Sundgata 5 kan rives), og siktforholdene i krysset vil bli betydelig forbedret. Dette kan gi grunnlag for å revurdere dagens trafikkregulering. Forslaget om gatetun i Nedre Storgate foran Grev Wedel parkeringshus reiser også spørsmål. Det gjelder blant annet skilthjemler, parkering osv. Forslagsstiller har foreslått bestemmelser som administrasjonen ikke kan se vil være hjemlet i lov og forskrifter. Utbyggingsavtale De foreslåtte endringene for Grev Wedels plass og tilliggende gater vil betinge utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og Drammen kommune. Oppstart av forhandlinger er varslet. Konklusjon, rådmannens anbefaling Endelig planforslag kom inn 15. april. Dette har gitt administrasjonen knapp tid til å forberede saken. Men for tiltakshaver er det viktig å få saken behandlet og lagt ut til offentlig ettersyn nå, siden det på

8 grunn av valget vil bety vesentlige forsinkelser å vente med 1. gangs behandling til høsten (november). Rådmannen har derfor valgt å fremme saken med en del forbehold. Under henvisning til vurderingene ovenfor, finner rådmannen at den beste anbefalingen vil være at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn i den formen det er kommet inn, men at det går tydelig fram av vedtaket at formannskapet utsetter endelig beslutning om noen sentrale punkter til sluttbehandlingen av planen. Det vil også gi anledning til å ta med seg innspill i det offentlige ettersynet som kan belyse saken ytterligere. Rådmannen vil anse at punktene er drøftet tilstrekkelig i foreliggende saksframlegg til at det er grunnlag for å fatte vedtak uten at det vil være behov for nytt offentlig ettersyn. Rådmannen finner at reguleringsbestemmelsene bør bearbeides og har lagt inn foreløpige kommentarer i vedlegget som følger saken (vedlegg 2). Endelig versjon av bestemmelsene, der det også kan innarbeides evt. endringer etter offentlig ettersyn, forutsettes å følge saken til sluttbehandling/endelig vedtak. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn med forslag til vedtak sålydende: Forslag til reguleringsplan med bestemmelser for Grev Wedels plass, sist datert , legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med Plan og bygningslovens 12-11, med følgende forbehold: Formannskapet viser til drøfting i saksutredningen og tar ikke endelig stilling til følgende elementer i planforslaget nå, men forutsetter å komme tilbake til disse ved 2. gangsbehandling av planen: Rammer for tillatte høyder Riving av 3 bygninger registrert som kulturminner Ny utforming av Grev Wedels plass Stengning av Gjetergata foran Grev Wedels plass 3 Etablering av gatetun i Nedre Storgate Vedlegg: 1. Plankart 2. Bestemmelser med rådmannens foreløpige kommentarer 3. Planbeskrivelse 4. Illustrasjonshefte 5. Kulturminneutredning 6. Trafikkanalyse 7. Støyvurdering og vurdering av luftkvalitet 8. Vann- og avløp 9. Grunnforhold stabilitet 10. Grunnforhold eldre bygg 11. Miljøteknisk undersøkelse (innledende studie) 12. ROS-analyse... Sett inn saksutredningen over denne linja