Innspill til kommuneplanens arealdel, Bergen kommune, Hegreneset

Transkript

1 1 Bergen kommune Plan- og bygningsetaten v/ Mette Iversen Deres ref.: Vår ref.: p16061 Dato: Innspill til kommuneplanens arealdel, Bergen kommune, Hegreneset Innledning På vegne av Rolf Olsen Eiendomsselskap As vil Opus Bergen AS komme med et innspill i forbindelse med høring av kommuneplanens arealdel 2016 (KPA 2016). Området det gjelder er Hegreneset i Sandviken, en av de mest eksponerte og flotteste eiendommene i Bergen sentrum. Området, som i dag hovedsakelig brukes til lager, industri og kontor, fremstår ganske ukjent og utilgjengelig for bergensere å ferdes på. Fremtidig arealbruk kan være boliger, studentboliger, hotell, eldreleiligheter, privat og offentlig tjenesteyting og næring. Området passer også godt for en fremtidig lokalisering av Marin klynge i Bergen. En utbygging på Hegreneset vil transformere et næringsområde til et attraktivt og fremtidsrettet landemerke som vil gi sjøen tilbake til bergenserne og på en unik måte kombinere historisk industri med moderne arkitektur. Uansett hvor bybanetraséen legges i Sandviken vil den ha stopp på Handelshøyskolen, som er 650 meter fra Hegreneset. I disse dager holder man også på å utrede mulighetene for å etablere Blå bybane til sjøs. Dersom dette etableres vil Hegreneset være et naturlig stoppested, og dermed bli et kollektivknutepunkt. Uavhengig av en Blå bybane vil utbygger i tillegg tilrettelegge for elektrisk selvgående busser mellom Hegreneset, Nyhavn, Sandviken Sykehus og NHH, som skal fungere som «matebuss» til bybanen. Hegreneset er i ny KPA 2016 foreslått plassert i byggesone ytre fortettingssone. Dette umuliggjør en utvikling av området, ettersom dagens BRA allerede er på 90%. Vi ber om at Hegreneset blir regulert til byfortettingssone i KPA 2016, slik at det blir mulig å transformere området. Dersom Blå bybane blir etablert og får stopp her, mener vi det er naturlig at Hegreneset blir regulert til sentrumskjerne.

2 2 Figur 1. Hegreneset, en av Bergens mest spektakulære tomter. Bilde hentet fra Figur 2. Hegreneset sett fra nord med utsikt mot Sandviken, Bergen sentrum, Laksevåg, Løvstakken og Damsgårdsfjellet. Handelshøyskolen ligger i forgrunnen. Bilde hentet fra Om eiendommen Hegreneset grenser mot Nyhavn i øst, mot Jægermyren boligområde i nordøst, og mot Breiviken og NHH nærings- og boligområdene i nord. Det meste av området er uregulert. Området er et av få sjønære næringsområder i Sandviken der det fortsatt er næringsvirksomhet og der det så langt ikke har vært planlagt for annet. Deler av området er arealer etablert på utfylling i sjø. Hegreneset er et av relativt få områder i Bergens indre havn med intakte dypvannskaier. Området inneholder i hovedsak en blanding av lagerbygg, verksted, laboratorium, kontor og silobygg, med et lite innslag av boliger på ryggen av

3 neset. Dagens BRA er på 90%, og samlet bygningsmasse er på m2. En rekke verneverdige bygg forteller en historie om næringsutviklingen på Hegreneset de siste 250 årene. Det er i 2017 ca. 100 arbeidsplasser på Hegreneset, der er rundt 50 skipsanløp i året og det lastes/losses rundt tonn varer over kaiene årlig. Det er satt begrensninger på videreutvikling av området på grunn av tilkomsten. En forutsetning for utbygging her vil være at det bygges tunnel fra Nyhavn til Hegreneset nord, iht. kommunedelplan Bergen indre havn og reguleringsplanen for Nyhavn. Eiendommen der tunell fra Nyhavn til Hegreneset får innslag, eies av Rolf Olsen Hegrenes AS. Det pågår nå en omfattende transformasjon av Sandviken, fra Nyhavn i nord til Kristiansholm i sør, se bilde under. Plan for Sandviksveien 160, Elsesro, ble vedtatt i Her er 80 leiligheter under bygging. På den gamle Lerøy-tomten er planforslag sendt inn til 1. gangs behandling, også her er det snakk om boliger. På Lehmkuhl-tomten er det foreslått utfylling i sjø og opp mot 400 leiligheter. På nabotomten til Hegreneset, hos Brynjulfsen i Nyhavn, ble det i 2016 vedtatt plan for bygging av 74 leiligheter i sjøkanten fordelt på tre boligblokker. 3 Nyhavn 1.Tomteutn % 3.Tomteutn. 200% 2. Tomteutn. 200% 4. Tomteutn. 200% Kristiansholm Figur 3. Bildet viser vedtatt og planlagt utbygging i resten av Sandviken. 1. Nyhavn, vedtatt leiligheter. 2. Elsesro, vedtatt leiligheter. 3. Sandviksboder, plan under arbeid og 4. Lehmkuhlboden, plan under arbeid.

4 4 Figur 4. Bilde som viser at Hegreneset har en sentral plassering og kort avstand til viktige offentlige tjenester som barnehage, skole, Handelshøyskolen, sykehus, dagligvare osv. Den stiplete sirkelen viser en avstand på 1,5 km fra Hegreneset, tilsvarende +/- 20 min gange og +/- 5 min med sykkel. Hentet fra mulighetsstudie laget av Opus og 3RW 23.juni Gjeldende vs ny Kommuneplanens arealdel I gjeldende Kommuneplanens arealdel 2010 (KPA 2010) er eksisterende og fremtidig boligbebyggelse grovt delt inn i tre områder, 1) sentrumsformål, 2) boligbebyggelse, og 3) bebyggelse og anlegg. Hegreneset er her avsatt til sentrumsformål S8. Maksimal byggehøyde (inkl. takoppbygg) og arealutnyttelse er satt til 16 meter og %-BRA = 200. Figur 5. I gjeldende Kommuneplanens arealdel 2010 er Hegreneset regulert til sentrumsformål (S).

5 5 Planforslaget til ny KPA 2016 er blant annet basert på Kommuneplanens Samfunnsdel 2030 (KPS 2030), vedtatt i juni 2015, og strategisk temakart BERGEN 2030, vedtatt høsten I begge planene/strategiene slås det fast at fremtidig boligbygging skal skje i form av fortettingsstrategi i de bebygde områdene. Fortetting skal skje i et utvidet sentrumsområde som også omfatter deler av Sandviken, ut til og med Hegreneset, Laksevåg og Bergensdalen til og med Minde. Figur 6. Til venstre: Den utvidete fortettingssonen i sentrum, hentet fra Kommuneplanens samfunnsdel Til høyre: Utsnitt fra Strategisk temakart BERGEN Hegreneset er innenfor fortettingssonen i begge planene. I KPA 2016 er hele Sandviken til og med Elsesro plassert i byfortettingssonen med muligheter for høy utnyttelse, mens Hegreneset er plassert i ytre fortettingssone, med mulighet for en langt mer beskjeden utnyttelse. Byfortettingssone: skal videreutvikles som bolig- og næringsområder med bymessig karakter, hvorav det er tillatt med en utnytting på mellom 100 % og 200 %-BRA. Ytre fortettingssone: står det i byrådssaken som følger KPA 2016: «omfatter områder med relativt sentral beliggenhet, i sykkelavstand og med forsvarlig kollektivdekning. Sonen er forutsatt videreutviklet med bolig og næringsformål, men virksomheter med mange ansatte og besøkende skal kun lokaliseres i sentrumskjernen (sone 1)». Videre heter det i bestemmelsene: «Grad av utnytting skal tilpasses omgivelsene, og skal være mellom 30 % og 100 % BRA. Parkering under bakken inngår ikke i grad av utnytting». Som det står i planbeskrivelsen til KPA 2016, er størrelsen på byfortettingssonen «definert ut fra en rimelig gangavstand til sentrumskjerne eller kollektivknutepunkt. For lokalsentrene har fagetaten lagt til grunn en gangavstand på 600 m, mens det for bydelssentrene er 1 km». I forslag til KPA er Hegreneset altså plutselig blitt vurdert til å ligge for langt unna både kollektivstopp og lokalsenter. I neste avsnitt vil vi argumentere for hvorfor vi mener denne vurderingen er gjort på et for svakt grunnlag.

6 6 Figur 7. I forslag til ny Kommuneplanens arealdel 2016 er Hegreneset omregulert til Ytre fortettingssone. Kollektivtrafikk Det er i KPA 2016 et mål om nullvekst i personbiltrafikken. Nullvekstmålet innebærer at veksten i persontransporten skal tas med gange, sykkel og kollektiv. Det er ikke tatt stilling til hvor bybanestopp i Sandviken skal plasseres, men om det blir stopp ved Sandviken sykehus eller ikke, har liten betydning for kollektivtilbudet på Hegreneset. Avstanden til Handelshøyskolen, der det uansett kommer bybanestopp, er den samme som til Sandviken Sykehus. Dette er avsatt til senterområde. Fra det sørligste punktet på Hegreneset sør er avstanden ca meter. Fra det nærmeste området ved Hegreneset nord, er avstanden 650 meter gitt at tunnelen som må anlegges også gir plass til fotgjengere og syklister. Kollektivtilbudet er svært godt, og vil fortsette å være det også etter at bybanen er bygget. Nærmeste busstopp er ved Sandviken sykehus, og her er det hyppig frekvens på busser til både sør og nord i Bergen. Det blir for snevert å kun fokusere på landbasert kollektivtrafikk når områder i Bergen skal vurderes å høre inn under sone 2 eller 3 i den nye KPAen. En rekke europeiske storbyer har satset på passasjertransport til sjøs, blant annet København og Amsterdam. I Oslofjorden har flere kommuner tatt initiativ til å etablere elektrisk drevne passasjerbåter. Høsten 2017 ba Byrådet i Bergen om en utredning av «Blå bybane» i Bergen mellom bydeler i Bergen og til nabokommuner. Til Bergensavisen sa byutviklingsbyråd Anna Elisa Tryti : «- Vi har store utfordringer med forurensing, og mye av det kommer fra transport. En miljøvennlig sjøgående bybane vil hjelpe på dette. Dessuten vil økt tilgjengelighet til sjønære områder gi mer areal både til byutvikling og rekreasjon». Som byråden selv påpeker, kan miljøvennlige båtruter bidra til at områder som i utgangspunktet ikke ligger helt optimalt til for kollektivtransport, likevel gjøre det når området kan knyttes til passasjertransport på sjøen. Den Blå Bybanen vil bli et klimavennlig transporttilbud. Den første elektrifiserte hurtigbåtruten kommer i 2019/20 og skal trafikkere Kleppestø-Bergen. Den teknologiske utviklingen tilsier at elektriske hurtigbåter med batteripakker vil være dominerende på kortere ruter i løpet av få år. Sammenlignet med Bybanen vil det også bli et langt billigere tilbud, siden infrastrukturen begrenser seg til høvelige kaier og ladeutstyr til hurtigbåtenes batteripakker.

7 Per var det ifølge Levekårsundersøkelsen til Bergen kommune til sammen 926 personer bosatt i Nyhavn og på Hegreneset. En fremtidig utbygging i området, med den vedtatte planen for leiligheter på Nyhavn og fortetting på Hegreneset, vil føre til en fordobling, kanskje tredobling, av innbyggertallet. Avhengig av andelen næringsareal i området, snakker vi også om et betydelige antall arbeidsplasser. Dette vil sammen med tilsvarende antall arbeidsplasser/boliger for øvrige stopp kunne gi et solid passasjergrunnlag for den Blå bybanen. Dette vil også kunne gi økte besøkstall for Gamle Bergen, som ligger rundt 500 meter i gåavstand fra Hegreneset kai. I fagetatens planbeskrivelse til KPA 2016 står følgende om Sandviken: «Bybanens holdeplasser vil være viktige for å definere framtidige senterområder. I planforslaget har vi vist lokalsenter ved Sandvikstorget, hvor det er et lokalt knutepunkt allerede ( ). Det kan bli aktuelt med flere senterområder i Sandviken når bybanens trasé og holdeplasser er avklart». I byrådets forslag til bybanetrase er det andre stoppet plassert rett nord for Sandviken brygge, eller under bakken ved Sandviken brygge. Det andre senterområdet må forventes å bli ved Sandviken brygge, der det nå planlegges utfylling i sjø og en omfattende boligbygging. KPAen har ikke tatt høyde for en mulig etablering av en Blå bybane. Dersom man oppretter kollektivtrafikk til sjøs vil Hegreneset være et slikt naturlig stoppested, og i forlengelsen av dette kunne bli et senterområde med høy fortetting. Ved å knytte sammen Sandvikssiden med sentrum, Dokken, Laksevåg og videre med omegnskommunene med en blå bybane, får Bergen et svært godt kollektivtilbud som frakter passasjerer hurtig mellom de ulike bydelene i Bergen ved å bruke fjordbassenget (se figur under). En blå bybane vil være et viktig supplement til det landbaserte kollektivtilbudet, vil avlaste veiene i sentrum og være langt billigere å etablere enn bybanen. Deler av et slikt sjøbasert tilbud vil kunne komme på plass før en bybane til Åsane står ferdig. Uavhengig av en Blå bybane vil utbygger tilrettelegge for elektrisk selvgående buss mellom Hegreneset, Nyhavn, Sandviken Sykehus og NHH. Elektriske selvgående busser prøves allerede nå ut i flere storbyer og det er hevet over tvil at en slik supplerende «feeder» til bybanen vil bli etablert. Med tre slike busser vil avgangsfrekvensen kunne være ca. hvert 5. minutt. Samlet sett vil fremtidens kollektivtilbud på Hegreneset kunne bli svært godt med eksisterende busstilbud, landbasert bybane, elektriske «matebusser» og Blå bybane. Hegreneset vil med et slikt kollektivtilbud forsvare en langt høyere utnyttelse enn det som ligger i forslaget til KPA Fremtidig arealbruk Utbygger ser for seg flere ulike utbyggingsformål for Hegreneset. Formålene kan selvsagt kombineres og volumene for de ulike formålene er ikke nærmere klargjort. Bergen trenger flere boliger for å møte befolkningsveksten. Med en storstilt utbygging her vil det kunne bygges varierte boliger til ulikt prisnivå som også førstegangsetablerere, barnefamilier, enslige mm. har råd til. Dersom det kun blir tillatt med en begrenset utbygging vil boligene bli så dyre at det kun vil egne seg for de mer velstående kjøpergruppene. Bergen er tjent med at det skapes varierte bomiljøer overalt i byen, og at det bygges boliger som også «folk flest» har råd til. Det er stor etterspørsel etter studentboliger i Bergen og tomter for disse. Flere studentboliger vil gi mindre press på å gjøre om sentrumsboliger til hybler. Hegreneset ligger i gåavstand til Handelshøyskolen, i akseptabel avstand til kollektivtransport og med

8 en gunstig plassering for sykkel. Deler av eiendommen vil kunne egne seg for studentboliger. I en sentrumskjerne vil det være naturlig å bygge ut tjenester som hotell, dagligvare, restaurant, treningssenter, legesenter og andre private og offentlige tjenester. Kort vei til daglige gjøremål bygger opp under intensjonen til Bergen kommune som gåby. Bergen trenger flere boliger tilrettelagt for eldre. I følge KPS 2030 vil flere eldre i samfunnet «medføre krav til nye byformer» (s.8). På området vil det være mulig å gi plass til flere hundre eldreleiligheter i passende størrelse. Det kan også bygges avdeling for demente, som det også er stort behov for i Bergen. Hegrenesets beliggenhet vil gjøre dette til en fristende lokalisering for eldreleiligheter. Å etablere eldreleiligheter, studenthybler, familieboliger, dagligvarebutikk, kollektivholdeplass mm. i samme område er med på å skape et variert og godt bomiljø for alle. Som det står i KPS 2030, s. 14; «Alders- og omsorgsboliger er i hovedsak bebodd av mennesker som i liten grad kjører bil. Slike boliger må plasseres i allsidige boligmiljøer med nærhet til nødvendige funksjoner som butikk, helse og sosialtjenester, ulike møteplasser samt kollektivholdeplass.» På Hegreneset ligger forholdene svært godt til rette for etablering av et slikt tilbud. Det er næringsvirksomhet på Hegreneset i dag, og forholdene ligger godt til rette for mer næringsutbygging. Blant annet kan det bygges arealer i fjell, eksempelvis på Skrenten nord på Hegreneset. Hegreneset egner seg også særskilt godt for en fremtidsrettet marin klynge. Her vil det være plass til Havforskningsinstituttet, NIFES, Fiskeridirektoratet, Akvariet og de andre institusjonene som inngår i klyngen til å etablere dagens virksomhet og samtidig ha ekspansjonsmulighet i overskuelig fremtid. 8 Generelt for alle formålene gjelder følgende: Det historiske miljøet på Hegreneset er unikt og skal bevares i sin helhet. Ved en utbygging på Hegreneset skal det historiske miljøet fremheves og ivaretas. For å ivareta de kulturhistoriske verdiene må man tilrettelegge for miljøvennlig og fremtidsrettet kommunikasjon (Bybane, blå bybane, eksisterende busstilbud, selvkjørende elektriske busser, gang- og sykkelveier, el-bil, el-sykkelparkering og parkeringsanlegg). Strandsonen og sjøfronten, som i dag for det aller meste er avstengt, skal åpnes og gjøres tilgjengelig for bydelens og byens befolkning. Myke trafikanter skal sikres adgang til sjøen. Etablere strender og tidevannstrapper der det er mulig. En utbygging vil få en fremtidsrettet og miljøvennlig energiløsning, i den hensikt å redusere energiforbruket til et minimum. På Hegreneset kan man nemlig hente opp ubegrensete vannmengder fra 200 meters dyp med stabil temperatur på 2-4 grader C. Denne unike ressursen kan benyttes til produksjon av energi til kjøling og oppvarming via varmeveksling.

9 9 Figur 8. Forslag til hvordan en utbygging kan se ut på Hegreneset. Hentet fra mulighetsstudie laget av Opus og 3RW 23.juni Figur 9. Slik kan sykkelveier og gangveier opprettes i området. Opparbeidelse av grønne områder bidrar til å skape liv i området og gjøre det attraktivt for de som bor og jobber der. Bevaring av kulturminner forsterker områdets identitet og bidrar til å binde fortid, nåtid og fremtid sammen. Hentet fra mulighetsstudie laget av Opus og 3RW 23.juni 2017.

10 Forholdet til kulturminner Hegreneset har bevarte industrielle kulturminner som er uten sidestykke i Bergen. Den eldste og største sjøboden i det store komplekset av eldre næringseiendommer er 250 år gammel. Disse kulturminnene er tatt vare på av nåværende eier gjennom en storstilt rehabilitering som til nå har kostet over 100 millioner kroner. Det har langt på vei sikret tak og fasader, men en helhetlig rehabilitering med tanke på fremtidig vern gjennom bruk har av ulike årsaker ikke latt seg gjennomføre. Skal denne unike kulturarven kunne bevares for etterslekten er det avgjørende at fremtidig utnyttelse av området også tar hensyn til at en fremtidig bevaring krever store økonomiske utlegg. Hvor store, vet ingen, men den verneverdige bygningsmassen er på nærmere m2. En utbygging i størrelsesorden den det legger opp til i forslaget til kommuneplan kan vanskelig frigjøre midler til en slik mer kostbar vern gjennom bruk. Det pågår en transformasjon av sjøfronten i Bergen i høyt tempo, der tidligere havneaktivitet flyttes og erstattes med boligprosjekter. En slik transformasjon bidrar til å endre byens identitet. Etterhvert som flere og flere boligprosjekter erstatter tidligere industriområder, så har Hegreneset kvalitetene som kan sikre både næring og bolig. På denne måten kan Hegreneset bli et landemerke, ved at det kan fremme fremme førsteklasses boligbygging og/eller næring for folk flest. Her er det også en mulighet for at byen selv, kulturinstitusjoner og enkelte typer næringer kan samarbeide for å oppnå spennende og økonomisk bærekraftige synergier. Hegreneset kan bli hjerte og sentrum for dette området knyttet til sjøen. I et slikt fortettingsområde vil høyhus kunne inngå. På Hegreneset åpner Høyhusmeldingen fra 2004 for byggehøyder på inntil 50 meter. I utredningen «Bergensk byskikk og byggehøyder», som er en del av grunnlaget for utforming av ny KPA, foreslås dette erstattet med følgende føringer knyttet til bygg over 35 meter: «Bestemmelsen om at bare hus av ekstraordinær betydning kan ha stor høyde uten begrensninger, opprettholdes. Det forutsettes at bygg over 35 meter håndteres i områdereguleringsplan.» 10 Figur 10. Figur hentet fra «Bergensk byskikk og byggehøyder». Hegreneset er et av fire områder i Bergen hvor høyhus kan vurderes (opptil 50 m).

11 11 Allerede i 2002 laget det verdenskjente arkitektkontoret West8 en studie av hvordan Hegreneset kunne utnyttes, og siden den gang har flere studier blitt laget. Hegresenet er det eneste området i Sandviken som fortsatt har en industriell karakter og som har muligheten i seg til transformasjon til moderne urbant boligområde eller et enestående senter for marin forskning og utvikling, et felt der Bergen i dag er verdensledende. Dagens eier har i 30 år møysommelig samlet alle eiendommene på Hegreneset fra Breiviken til Nyhavn i ett selskap og på den måten tilrettelagt for en samlet og helhetlig plan som vil kunne gi Bergen en unik mulighet til byutvikling. Oppsummering Utvikling av Hegreneset støtter opp under framtidig fortetting og vekst i Sandviken. Eiendommen rommer unike muligheter for å kombinere industrihistorie med boliger, studentboliger, eldreboliger, hotell, privat og offentlig tjenesteyting og næring, eller marin klynge. Omfanget av de ulike formålene bestemmes av hva man ønsker å legge størst vekt på og hvilke behov det måtte være for de ulike formålene. En utbygging av Hegreneset med en høyere utnyttelse enn det forslaget til kommuneplan legger opp til, vil også kunne sikre et nødvendig økonomisk fundament for den kostbare rehabiliteringen av den verneverdige bygningsmassen på Hegreneset. Samtidig vil en større utbygging kunne åpne sjøfronten og gi alle bergensere tilgang til Hegreneset ved å inkludere dette området i den åpne sjøfronten som ønskes etablert fra Hegreneset til Laksevåg. En utbygging i størrelsesorden 30 % - 100%-BRA gir ingen mulighet til utvikling og transformasjon, ettersom dagens BRA allerede er på 90%. En slik bestemmelse vil føre til at eiendommen blir liggende uforandret i flere tiår fremover. Fagetatens begrunnelse for å regulere Hegreneset til ytre fortettingssone er så langt vi kan se basert på argumentet om at området ikke ligger i en rimelig avstand til verken senterområde eller kollektivknutepunkt. Dette mener vi er feil, og det er redegjort for i teksten over. Det er kort avstand opp til nærmeste bussholdeplass ved Sandviken sykehus, og den vil bli tilsvarende kort til det fremtidige bybanestoppet på Handelshøyskolen. I tillegg skal utbygger etablere elektriske matebusser til/fra bybanen og andre nærliggende stopp som vil ha høy frekvens. Når en blå bybane i tillegg etableres på Byfjorden vil et naturlig knutepunkt være på Hegreneset. Vi ber om at Hegreneset blir regulert til byfortettingssone i KPA 2016, slik at det blir mulig å transformere området. Dersom Blå bybane blir etablert og får stopp her, mener vi det er naturlig at Hegreneset blir regulert til sentrumskjerne. Bergen, Opus Bergen AS