Nesttunbrekka næringsområde, Nesttunbrekka 95/97 - Områdeanalyse

Transkript

1 Nesttunbrekka næringsområde, Nesttunbrekka 95/97 - Områdeanalyse 1. Innledning Planområdet er lokalisert sør for Nesttun bydelssenter ved krysset Nesttunbrekka/ Fanavegen. Tomten er avgrenset i nord og øst av et etablert boligområde med frittliggende bebyggelse, et sykehjem og yrkesskolepavilijong mot vest og Osbane traseen i sør. Planområdet er en del av eksisterende næringsområde langs Fanaveien. Dagens bruk av dette området er dagligvarebutikker, bensinstasjon, bilverksteder, solstudio, kontor, lager og malingsforretning i tillegg til høyteknologisk industri, politistasjon og konsulentvirksomhet. Kommuneplanens arealdel ( ) angir området til å ligge under S17/S18 senterområde (i brunt) i forbindelse med bybanestopp. Denne planen legger grunnlag for økt utnyttelse og tetthet langs bybanen. I nord grenser planområdet mot bolig, mens det er en del av næringskorridoren langs Fanavegen. I Kommunedelplanen ( ) er planområdet vist som et av to næringsområder ved Fanavegen. Næringsområdene ( B og B i blått) er separert av Osbanetraseen, en viktig ferdselsåre og rekreasjons-sti for syklister og gående.

2 2. Intensjon med reguleringsplanen Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for en økt utnyttelse av området i samsvar med intensjonene i Kommunedelsplanen og Kommuneplanens arealdel. Reguleringsplanen legger også til rette for videre transformasjon av planområdet til et område med høy arbeidsplasstetthet og moderne kontorarbeidsplasser i kombinasjon med høyteknologisk industri. 3. Viktige føringer for utviklingen av sentrumsområdet I kommuneplanens arealdel er planområdet vist som en del av Torsvei bybanestopp S18, og det er en del av det sammenhengende sentrumsområdet mellom Nesttun og Torsvei bybanestopp. Form Planområdet ligger langs Fanavegen, i et område som har vært preget av at bygninger knyttet til forretnings- og næringsformål har grodd noe tilfeldig frem, med bakgrunn i Fanavegen som en viktig ferdselsåre. På strekningen mellom Nesttun og Skjold er det ikke lett å finne en tydelig og gjennomgående typologi eller et felles orienteringsmønster for denne typen bebyggelse, bortsett fra at tilkomsten fra Fanavegen har vært viktig. Utbyggingen har skjedd over lengre tid, etter hver mann sin rett - prinsippet. Det er tilsvarende lite felles material- eller fargebruk i utvendige overflater. Bybane/kollektiv Planområdet ligger ca 200 meter fra Skjoldskiftet bybanestopp, og ca 400 meter fra Torsvei bybanestopp. Det er et landskapsmessig skille mellom Skjoldskiftet og planområdet. Planområdet har god gangtilknytning til bybanestoppene i Skjoldskiftet og i Torsvei både via Osbanelinjen og fortau langs Fanaveien. Det er sammenhengende sentrumsområde mellom planområdet og Torsvei bybanestopp. Struktur Sentrumsområdet mellom bybanestoppene har i dag klart avgrensede delområder, som avgrenses av de viktige kommunikasjonsaksene. Delområdene har egne kjennetegn, boligområder, områder for offentlig bebyggelse og næringsområder. 2

3 Den overordnede strukturen vil ligge fast i framtiden. De strukturerende elementene er nylig regulert for byanetraseens vedkommende, mens Osbanelinjen er et kulturminne og vil derfor ikke bli endret. Hvert delfelt må finne egen intern struktur, som må henge sammen med den overordnede strukturen. Den overordnede strukturen fungerer og vil kunne være en god struktur å bygge fremtidig sentrumsutvikling omkring. Næringsområdet er delvis i transformasjon og vil ha behov for å transformeres videre for å utvikles til et fremtidig sentrumsområde. Boligbebyggelsen i området rundt er vel etablert og går langt tilbake i tid, det er i stor grad naturlige skiller mellom bolig og næringsområdene i dag. Akser Viktige akser i sentrumsområdene er bybaneaksen, Fanavegen og Osbanelinjen. Viktige møtepunkter er der disse møtes, ved Bybanestoppene og i krysningspunkter med lokalveger og gangveger. Møtepunktene bør markeres ved at det er luft og rom, mens bybanestoppene bør markeres med plassdannelser. Osbanelinjen en viktig og naturlig akse mellom knutepunktene og møtepunktene i sentrumsområdet og mellom torg/plassdannelser ved bybanestoppene. 3

4 Møtepunkter og knutepunkter Møtepunktene og knutepunktene vil være viktige rom i det fremtidige sentrumsområdet. Det vil være viktig med gode siktlinjer mot områdene av sentrumsområdet, langs Osbanelinjen og mot bybanetrase og stopp. Det er i hovedsak tre typer møtepunkter eller knutepunkter i området: De mest sentrale møtepunktene og kjernen i det fremtidige sentrumsområdet er bybanestoppene i Skjoldskiftet og Torsvei. Plassdannelser/torg er naturlig at kommer her. Punktene der Osbanelinjen, og til en viss grad bybanetraseen, knyttes til lokalvegnettet og atkomstveger til boligområdene for gående og kjørende er viktige punkter i det fremtidige sentrumet. Møtepunktene bør være åpne, det bør være rom omkring møtepunktene og viktige siktlinjer bør ivaretas. I tillegg er det møtepunkter der gangakser møtes, som bør ha en grad av åpenhet. Det vil være naturlig å etablere tunge bedrifter/arbeidsplasskonsentrasjoner i tilknytning til møtepunktene. Arbeidsplasstetthet Høy arbeidsplasstetthet er en naturlig del av utviklingen av senterområdene/bybanestoppene. Der banen gir effektiv tilgjengelighet til arbeidsplassene. Senterområdet ligger slik til at det er svært godt egnet for utvikling av arbeidsplassområde med høy arbeidsplasstetthet. 4. Videre utvikling av planområdet Nærområdet Innenfor et område som er avgrenset av Fanavegen, Odinsveg og Nesttunbrekka, ligger det noen større bygninger samlet som en enklave, omgitt av mindre og frittliggende boliger. Boligbebyggelsen følger i hovedsak landskapsdragene. De to eksisterende bygningene, som ligger innenfor planavgrensningen for Nesttunbrekka næringsområde, har sammen med den foranliggende bygningen Fanavegen 13 hovedretninger som ligger langs etter og vinkelrett på Fanavegen. Øvrige bygninger i området har fått sin orientering i hovedsak med bakgrunn i eksisterende veger og etter sporet fra den tidligere Osbanen. Arbeidsplasser Planområdet er i utvikling fra et område med høyteknologisk industri til et kontorområde. Der en viderefører kombinasjonen med høyteknologisk industri. I tillegg til bygg med produksjon og kontorer for Aanderaa 4

5 Instruments er det er bygd ut et kontorbygg som i dag brukes av Fana Politistasjon og Multiconsult. Reguleringsplanen viderefører denne transformasjonen. Planområdet utvikles til et område med høy arbeidsplasstetthet. Høy arbeidsplasstetthet er en naturlig del av utviklingen av senterområdene/bybanestoppene. Der banen gir effektiv tilgjengelighet til arbeidsplassene. Eksisterende industri er høyteknologisk og godt egnet til kombinasjon med kontor og den fremtidige utviklingen av området. Planområdet ligger i randsonen mellom Torsvei og Skjoldskiftet bybanestopp. Området blir ikke en del av den sentrale sentrumsdannelsen tett ved bybanestoppene, men en randsone der det er naturlig å innpasse næringsformål med høy arbeidsplassintensitet. Det vil være naturlig å etablere tunge bedrifter/arbeidsplasskonsentrasjoner i tilknytning til møteplassene langs Osbanelinjen. I Skøyen Sjølyst området, som er et nyutviklet sentrumsområde, har en randsone med enkeltbygg for lignende type virksomhet som skal etableres og er etablert i planområdet. Disse byggene ble utviklet som et første trinn i sentrumsutviklingen på Skøyen Sjølyst i Oslo. Form Hovedretninger og bygninger som romdannende elementer Ved videre utbygging innenfor Nesttunbrekka næringsområde, vil et nybygg tilpasse seg hovedretningene som de to eksisterende bygningene (95 og 97) danner. Bygningene skal i all hovedsak inneholde arbeidsplasser innenfor konsulentvirksomhet og teknologifag, som en utvidelse av eksisterende virksomheter, og vil i denne sammenheng kunne defineres som et senter for denne type virksomhet. Typiske publikumsrettede funksjoner er ikke forutsatt, bortsett fra den eksisterende politistasjonen i Nesttunbrekka 95. Utvidelser i form av nybygg vil skje på østsiden av Nesttunbrekka 97. 5

6 I vedlagte illustrasjon er det vist en enkel oversikt for en mulig fremtidig bygningsmessig hovedstruktur. Siktlinjer, retninger og gateløp, samt avsluttende utvendige romdannelser som definerer viktige adkomster til bygningene, fremgår av skissen. Skissen viser mulig fremtidsutvikling for planområdet, og viser sammenhenger mot møtepunktet ved krysset Osbanelinjen og Nesttunbrekka. Sykehjemmet i vest er lokalisert tett opp til den eksisterende bygningen (Anderaa) på Nesttunbrekka 97. Da funksjonene her er så vidt forskjellige synes det lite formålsmessig å etablere noen form for forbindelse eller plassdannelse på vestsiden av tomten. 6

7 5. Konklusjon Planområdet er definert som sentrumsområde langs bybanen i overordnet plan, og er en del av området der kommuneplanen forutsetter fortetting. Fortetting gir mindre behov for transport og kan på den måten redusere utslipp, samtidig som fortetting minsker presset på arealreserven utenfor de definerte byggeområdene. Planforslaget legger opp til transformasjon av et eksisterende næringsområde. Arbeidsplasstettheten vil øke, noe som er i tråd med ønsket om at området knyttet til bybanestoppene i Torsvei og Skjoldskiftet skal omdannes til sentrumsområder. 7