INNSPILL TIL KOMMUNEPLANENS AREALDEL, FANA, DYNGELAND

Transkript

1 1 opus bergen as Bergen kommune Plan- og bygningsetaten v/ Mette Iversen Deres ref.: Vår ref.: p Dato: INNSPILL TIL KOMMUNEPLANENS AREALDEL, FANA, DYNGELAND 1. INNLEDNING På vegne av Dyngeland Utvikling As og Dyngelandsdalen AS fremmer Opus Bergen AS med dette innspill til kommuneplanens arealdel 2016 (KPA 2016). Området det gjelder er Dyngeland i Fana bydel, i gjeldende kommuneplanens arealdel avsatt til byggeområde B24. I forslag til ny KPA 2016 er Dyngeland fjernet som fremtidig boligområde og regulert til landbruk, natur og friluftsliv (LNF). Med utgangspunkt i bystyrets vedtak om kommuneplanens arealdel 2010 er det utarbeidet et forslag til områdeplan for Dyngeland. Planen ble først sendt inn til 1.gangs behandling i 2016, men etter forslag fra kommunen ble det besluttet å redusere planområdet, og revidert forslag ble sendt inn i mai Fagnotatet ble sendt til byrådsavdelingen Planen venter fremdeles på å bli lagt ut på høring. Planens hovedformål er å legge til rette for 700 nye boliger i den sørlige delen av Dyngelandsdalen, samt opparbeide eksisterende infrastruktur. Med dette innspillet ønsker vi å fremme at den sørlige delen av Dyngeland, slik den er skissert i planforslaget levert inn til 1.gangs behandling, blir regulert til ytre fortettingssone i KPA 2016.

2 2 Figur 1. Til venstre: Dyngeland er i gjeldende KPA satt av til boligområde. Til høyre: Dyngeland er satt av til LNF i KPA Sakshistorikk Dyngeland boligområde har en kompleks sakshistorikk, og strekker seg flere tiår tilbake i tid. - I kommuneplanens arealdel var Dyngeland tatt inn som boligformål. Dette formålet er videreført tom. gjeldende kommuneplans arealdel I 2008 ble det bestemt at områdeplanen skulle være offentlig. Etat for private planer fikk ansvaret og arbeidet skulle utarbeides av private aktører, herunder Opus Bergen As. - Planprogrammet ble vedtatt av KMBY i mars 2015 bla. med forutsetning om at områdeplanen skulle være pilotprosjekt for miljøsertifisering etter Breeam Communities standard. Planprogrammet ble vedtatt med krav om å vurdere hensiktsmessig lokalisering av arealformål som utløses av boligutbygging på Dyngeland, herunder skole, barnehage, idrett og forretning. - Planprogram for Dyngeland vedtas nærmest parallelt med kommuneplanens samfunnsdel 2030 i juni Områdeplan for Dyngelandsåsen ble levert inn til 1. gangs behandling i september For å imøtekomme ny fortettingsstrategi ble planmaterialet revidert og vesentlig redusert i utstrekning og omfang, og et revidert utkast ble levert mai 2017 (se figur under). Med reduksjonen er over ¾ av det opprinnelige planforslaget fjernet, og det foreslås bygging på sørlig del av Dyngeland som er knyttet til eksisterende boligområder på Ulsmåg/Midttun. - Fagetatens fagnotat fra juli 2017 anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn, med bakgrunn i gjeldende KPA og planens kvaliteter.

3 3 Figur 2. Revidert planforslag som ble sendt inn til 1.gangs behandling mai 2017 foreslår bygging kun på den sørlige delen av B24, vist med blått omriss. Dette tilsvarer bygging på under ¼ av det opprinnelige planforslaget. Gjeldende KPA til venstre, forslag til KPA 2016 til høyre. Bystyret vedtok Strategisk temakart BERGEN konsekvenser for behandling av pågående planarbeid, og et av vedtakspunktene var som følger: a) Ved behandling av private planforslag som er i tråd med gjeldende KPA, men som helt eller delvis avviker fra føringer i kommuneplanens samfunnsdel (KPS) og Strategisk temakart, skal det foretas en avveining mot planforslagets øvrige kvaliteter og bidrag til å oppnå de overordnede målene for byutviklingen, og dette skal tydeliggjøres i det fagnotat som utarbeides i saken. I byrådssaken står det nederst på side 4: «Det må også sees hen til at det i dag er mange pågående planarbeid som er i motstrid med temakartet, hvor konsekvensene av stans i prosjektene kan få negative følger for bl.a. behovet for økt boligbygging». I fagnotatet blir de gode kvalitetene ved planforslaget fremhevet. Planforslaget har en lang sakshistorikk, og hensynet til forutberegnelighet for både utbyggere samt berørte grunneiere og naboer bør vektlegges tungt. I forlengelsen av dette er det også rett og rimelig å nevne at utbyggerne har lagt ned enorme økonomiske summer i kjøp av tomter og utarbeidelse av områdeplanen opp gjennom årene. Vi tør minne om at kommunen selv har fungert som en aktiv pådriver for å få utarbeidet en områdeplan på Dyngeland.

4 4 3. Bergen trenger flere boliger Til sammen er det lagt opp til en utbygging av 700 boenheter fordelt på blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse, samt et område med kombinert formål hvor det kan etableres kombinasjon bolig/næring. Det er satt av areal til 2 barnehager Det vil også bli etablert dagligvare og annen tjenesteyting på Dyngeland. Nærhet til daglige gjøremål styrker opp under visjonen om gå- og sykkelbyen Bergen. Etablering av barnehager og dagligvare gjør at beboere på Dyngeland får felles og privat servicetilbud i sitt nærområde. I tillegg til at det blir kort vei til nødvendige tilbud, blir det også generert flere arbeidsplasser i lokalmiljøet sammenlignet med dagens situasjon. Ifølge fagnotatet som følger det innsendte planmaterialet har planforslaget mye positivt med seg: Planen som fremmes har mange gode kvaliteter. Områdets særegenheter skal videreføres i størst mulig grad og det legges opp til miljøeffektive boliger, gode kvaliteter på felles uteoppholdsareal og videreføring av landbrukstradisjonen på Dyngeland ved bruk av parsellhager. Dyngeland vil kunne bli et attraktivt område for familier og personer som etterspør natur- og friluftskvaliteter. En utbygging her gir: - Barnefamilier store og rimelige leiligheter og rekkehus i landlige, urbane omgivelser i Bergen. - Bilfri tilknytning til byfjellene. - Bilfri vei til skole og barnehage Omegnskommunene vokser Den største utfordringen i Bergen gjennom flere tiår har vært å få bygget tilstrekkelig med boliger innenfor bygrensene for slik å unngå byspredning til nabokommunene. Statistikken over ferdigstilte boliger i Bergen de siste 25 årene viser at kommunen bare unntaksvis har nådd opp i den boligproduksjonen som har ligget inne i kommuneplanens målsetning. Den store folketallsveksten i Bergensregionen har vært størst i de største omegnskommunene til Bergen. Dette har også vist seg i boligbyggingstakten hvor det i disse kommunene er bygd 2-2,5 ganger flere boliger enn i Bergen, basert på folketall. Selv om samarbeid med nabokommunene kommer på plass, vil nytt tomteland fortsatt være billigere utenfor Bergen (i KPA sin tidshorisont). Kommunen bør derfor se den markedsmessige fordelen ved å kunne sikre boligreserve på nytt tomteland i Bergen. Dette er viktig for å tilby boliger til innbyggere som ellers ikke kommer inn på boligmarkedet i bykjernen og de aller mest sentrale fortettingsprosjektene. I Hordaland i tal, utgave beskrives at det mest markante trekket i Hordalands befolkningsutvikling er at unge voksne uten barn velger å bo i Bergen, mens barnefamiliene bosetter seg i omegnskommunen. Dette viser at familieboliger med rett pris er en mangelvare i Bergen og fører til at småbarnsfamilier blir tvunget ut av kommunen på grunn av boligtilbudet. Oftest beholder de utflyttede sine arbeidsplasser i Bergen, og totalt sett fører det til økt transportarbeid og mer bilbruk. Med andre ord øker transportarbeidet og klimagassutslippene ved at Bergen kommune legger restriksjoner på boligbygging kun i de utvalgte byutviklingssonene. Selv om målsettingen med

5 restriksjonene er å redusere transportarbeidet, blir effekten økt boligbygging i omegnskommunene og økt pendlertrafikk inn til Bergen sentrum. 5 Bergen kommune har ikke tatt innover seg viktigheten av at etterspørselen etter boligkvalitet og sosial infrastruktur er en hoveddriver for hvor folk bosetter seg. I Bergen sentrale deler er dette ikke tilstrekkelig sikret for at flere barnefamilier skal ønske å bo tett i sentrumskjernen. Fortetting er dessuten en sakte og dyr måte å bygge på. Når dette så blir reflektert i boligprisene, er det enda et hinder for mange som ønsker å bo sentralt. For Bergensregionen er det derfor bærekraftig og boligsosialt å legge til rette for en boligreserver i bydelene, og sikre tomteareal for barnefamilier og førstegangs etablere. 4. Oppgradering av infrastruktur Med utbygging på Dyngeland legges det også opp til en oppgradering av Ulsmågvegen for å legge til rette for gående og syklende frem til Hardangervegen. Ulsmågvegen er under 6 m bred og har tett i tett med avkjørsler til både industri- og næringslokaler samt privat bebyggelse. I dag er veien lite attraktivt å benytte for gående og syklister, og naboer klager på at privatbiler ofte kjører over fartsgrensen. Veien oppleves med andre ord som utrygg. Ulsmågvegen skal oppgraderes til å bli en trygg og sikker vei for myke trafikanter. Å bygge ut et godt gang- og sykkeltilbud etter dagens standarder er ikke bare positivt for beboerne på Dyngeland, men også for elever på Ulsmåg skole, næringsinteresser og boligbebyggelse langs Ulsmågvegen samt alle andre som benytter vegen. Det er også planlagt nye bussholdeplasser, som i antall erstatter dagens stopp. 5. Avslutningsvis Dyngeland er i gjeldende KPA satt av til boligområde, og et planforslag i tråd med dette er sendt inn til kommunen sommeren I fagnotatet blir de gode kvalitetene ved planforslaget fremhevet. Planforslaget har en lang sakshistorikk, og hensynet til forutberegnelighet for både utbyggere samt berørte grunneiere og naboer bør derfor vektlegges tungt. Dersom hele Dyngeland forblir regulert til LNF, vil Bergen gå glipp av bygging av 700 nye boliger. I planforslaget som er levert inn ligger gjennomsnittlig %-BRA på 80 %. Maksimum utnyttelse for hvert delfelt er på 100 %-BRA. Området passer dermed godt inn i byggesone 3 ytre fortettingssone, som har en maksimal utnyttelse på 100 % BRA. Vi ber om at den sørlige delen av Dyngeland, slik den er skissert i planforslaget som er sendt inn til 1. gangs behandling, blir regulert til denne boligsonen. Bergen, Opus Bergen AS