Byrådssak /18 Saksframstilling

Transkript

1 BYRÅDET Byrådssak /18 Saksframstilling Vår referanse: 2017/ Åsane, Gnr. 189, Bnr 1 mfl., Ulsetstemma. Arealplan-ID Reguleringsplan med konsekvensutredning. Fastsetting av planprogram. Hva saken gjelder: Forslag til planprogram er utarbeidet av Opus Bergen AS på vegne av Ulset Utvikling AS.. Figur 1: Gjeldende plan og skråfoto Gjeldende reguleringsplan plan er fra Utbygger ønsker gjennom ny regulering en bedre vegløsning og en høyere grad av utnyttelse. Kommunen i samråd med Fylkesmannen stiller krav om konsekvensutredning da det foreslås vesentlige endringer, blant annet veifremføringen, plassering og antall boenheter, utbygging i LNF-områder med mer. Forslag til planprogram Det vises til forslag til planprogram (Vedlegg A), og merknadsskjema med forslagsstillers kommentarer (Vedlegg B). I det følgende gis kun en kort oppsummering. Historikk Spørsmålet om re-planlegging ble lagt frem for byrådet som prinsippsak (sak ), der byrådet vedtok oppstart av planarbeid. Selv om gjeldende plan er relativt ny, stilte byrådet seg i utgangspunktet positiv til at området ble vurdert på nytt når det gjelder redusert areal til veier og flere boliger i området. Det ble vist til områdets sentrale beliggenhet og pågående arbeid med ny KDP 2016 der det legges inn ulike fortettingssoner rundt sentrumsområdene. Forhold som ble påpekt i prinsippsaken var: - Målsettinger i politisk plattform om økt kollektivtransport, gange og sykling og redusert parkeringsdekning. - Begrensning av skjemmende terrenginngrep/hensyn til terreng og landskapskvaliteter 1

2 - Ivaretakelse av viktige grøntdrag og naturvernområder - Fokus på de visuelle kvalitetene byggehøyder og fjernvirkning - Tilrettelegging for fysisk aktivitet og friluftsliv - Krav om å skape attraktive byrom og gode sosiale møteplasser. Beskrivelse av tiltaket Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge for en høyere utnyttelsesgrad innenfor planområdet. Forslagsstiller ønsker å lokalisere en større andel av bebyggelsen lenger sør i planområdet, for å oppnå mer hensiktsmessige forbindelser til Åsane sentrum. Samtidig ønsker forslagsstiller å endre på boligstrukturen og justere intern adkomstveg for å sikre en bedre tilpasning til eksisterende terreng. I forslag til planprogram ligger det inne tre alternativer som skal utredes i tillegg til 0- alternativet. Antall boliger ligger mellom 500 og % BRA er ikke angitt. Alternativer som foreslås konsekvensutredet 0-alternativet: Området forblir regulert som i dag. Gjeldende reguleringsplan for Ulset Vest legger til rette for 450 boliger som konsentrert småhusbebyggelse og blokker. Alternativ 1: I alternativ 1 foreslås planområdet utbygd med blokkbebyggelse og rekkehus. Nye boligformål konsentreres sør i planområdet, tettest på sentrale deler av Åsane og kommende bybanestopp. Alternativet gir rom for en utbygging av boenheter. Alternativ 2: I alternativ 2 foreslås planområdet utbygd med en blanding av rekkehus/leiligheter og blokkbebyggelse der utnyttelsesgraden skal økes mest innenfor de områdene som ligger tettest på sentrale deler av Åsane og kommende bybanestopp. Alternativet gir rom for en utbygging av boenheter. Alternativ 3 I alternativ 3 foreslås planområdet utbygd med en blanding av rekkehus/leiligheter og blokkbebyggelse hvor boligformålenes utstrekning endres. Utnyttelsesgraden skal økes mest innenfor de områdene som ligger tettest på sentrale deler av Åsane og kommende bybanestopp. Alternativet gir rom for en utbygging av boenheter. Utredningsprogram Følgende tema vil bli konsekvensutredet i egne rapporter: Landskap Naturmangfold Kulturminner Mobilitet og transportfordeling Energi og energibruk Byform og bebyggelsesstruktur Følgende tema skal utredes som egne rapporter Friluftsliv Barn og unges interesser Risiko- og sårbarhetsanalyse Informasjon og medvirkning Planmaterialet vil i forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn bli gjort tilgjengelig for 2

3 allmennheten på Bergen kommunes nettsider. Naboer, berørte parter, offentlige og private høringsinstanser vil i tillegg bli informert om planprosessen etter lovens krav, gjennom annonsering i dagspressen og gjennom brev. Opus Bergen AS legger informasjon ut på sine hjemmesider. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn I forbindelse med varsel om oppstart av planarbeid ble planprogrammet lagt ut til offentlig ettersyn og lå ute i tidsrommet Det kom inn 2 private merknader (hvorav den ene merknaden er på vegne av 6 husholdninger) og 11 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten (Vedlegg B). Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. Knyttet til planprogrammet er det i uttalelsene og merknadene i hovedtrekk pekt på følgende: Mobilitet og transportfordeling/byform: Det må være fokus på hvordan eventuell boligbygging kan kobles til senterområdet og kollektivknutepunkt. Landskap/Byform: Boligbygging og vegfremføring bør tilpasses høyde- og landskapsdrag. Naturmangfold: Det vil være viktig å begrense terrenginngrep for å sikre naturmangfold. Kulturminner: I gjeldende plan er det flere områder som er regulert til spesialområde bevaring grunnet kulturhistoriske verdier. Energi: Det bør lages et klimaregnskap. Friluftsliv: Sikre gode buffersoner mot Ulsetstemma med landskapsrom, og ivareta naturog friluftsverdiene ellers i planområdet, samt sikre gode turveier/stier. Barn og unges interesser: Barnehage ved Salhusvegen må vurderes med tanke på støy fra trafikk og BIR-stasjon, og potensialet for luftforurensning. Risiko- og sårbarhetsanalyse: Støy kan bli en belastning for de nærmeste boligene og nærliggende barnehage i anleggsperiode. Fagetatens vurdering og anbefaling: Etter fagetatens vurdering er det i planprogrammet viktig å fokusere på tema som er beslutningsrelevante i forhold til å avgjøre hvor mange boenheter som er hensiktsmessig å etablere i Ulset Vest. Det pekes på at arealer og anlegg som skal benyttes av beboere, spesielt barn og unge, skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Fagetaten anser i hovedsak forslaget til planprogram for å være tilfredsstillende i henhold til forskriftens krav. Alternativ Forslagsstiller presenterer 3 alternativ i tillegg til 0-alternativet i planprogrammet. I de 3 alternativene har forslagsstiller fokusert på å konsentrere en høyere andel av bebyggelsen nærmere Åsane senter og fremtidig bybanestopp. Det er også beskrevet og illustrert en intensjon om å etablere effektive og hensiktsmessige tilknytninger mot Åsane senter for gående og syklende. Det er videre foreslått å legge om hovedvegtraseen sammenlignet med det som er regulert i gjeldende plan. Hovedforskjellen mellom de 3 alternativene er hvor mange boenheter det tenkes etablert og utstrekningen av de ulike boligområdene innenfor planområdet. Fagetaten anser forslag til alternativer som tilfredsstillende. Utredningstema I foreliggende planprogram er det pekt på de viktigste og mest sentrale utredningstemaene i området. Temaene som ble etterspurt gjennom offentlig ettersyn, er innarbeidet som en del av planprogrammet. Temaet mobilitet og transportfordeling er spesielt viktig da planområdet skal knyttes til Åsane sentrum på slik måte at tiltaket i minst mulig grad er i konflikt med statlig planretningslinje for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Fagetaten har ingen kommentar ut over dette og anser utredningstemaene som dekkende. 3

4 Konklusjon Fagetaten anser forslaget til planprogram for å være tilfredsstillende i henhold til forskriftens krav. Planprogrammet anbefales fastsatt. Byrådens kommentarer: Byråden slutter seg i hovedsak til fagetatens vurdering og anbefaling. Forslag til planprogram er startet opp i henhold til gjeldende KPA 2010 og på bakgrunn av prinsippsak, vedtatt , der det ble åpnet for omregulering med høyere grad av utnyttelse. Utredningsalternativene viser imidlertid en utnyttelse som kan være i konflikt med forslag til ny KPA. Parallelt med prinsippsaken om re-planlegging av Ulsetstemma ( ), vedtok bystyret prinsippsak om Strategisk temakart ( ). I mai 2017 vedtok bystyret prinsipper for behandling av plansaker før ny KPA er vedtatt. I sistnevnte sak argumenteres det for at ved behandling av private planforslag som er lagt ut til offentlig ettersyn etter vedtak av Strategisk temakart, skal føringer i KPS og Strategisk temakart i sterkere grad kunne anvendes som styringsdokument. I ettertid er også forslag til ny KPA 2016 lagt ut på høring med høringsfrist Da angjeldende planforslag er i en tidlig fase, mener byråden at rammene i forslag til ny KPA bør vektlegges i dette planarbeidet. Boligpotensiale Forslag til ny KPA for Åsane viser en antatt utbygging på 2000 boliger i planperioden Det totale boligpotensialet er anslått til Registrerte planer i prosess i Åsane har allerede et utbyggingspotensiale som overstiger rammene til i forslag til ny KPA. Angjeldende plansak skal utrede muligheten for mellom 450 og 1400 nye boliger. Nyborg område har bl. a et potensiale på ca 1400 boliger. Byråden mener at omfanget og prioritering av utbyggingen må vurderes i forhold til de andre utbyggingssakene i Åsane. Grad av utnyttelse Foreliggende planprogram sier ikke noe om grad av utnyttelse, kun arealstørrelse og antall boliger. Byråden mener grad av utnyttelse i alternativene må presiseres og at et naturlig utgangspunkt bør være rammene i forslag til ny KPA (som har ligget ute til offentlig ettersyn med høringsfrist ) Det betyr at grad av utnyttelse på mellom 40 % og 300 % BRA, foreslått i prinsippsaken om re-planlegging vedtatt , må reduseres. Byråden peker på at planområdet i forslag til ny KPA er definert som ytre fortettingssone (sone 3), der grad av utnyttelse er foreslått til % BRA. Parkering under bakken inngår ikke i grad av utnytting. Byråden viser også til at gjeldende reguleringsplan legger til rette for 450 nye boliger med en % BRA mellom 35 og 100 %. Gjennomsnittlig grad av utnyttelse for alle delfeltene til sammen er 58 % BRA (inkl. parkering eks grøntarealer og veier). Regulert bebyggelse er konsentrert småhusbebyggelse og blokker på 2-5 etg. Terrenget i planområdet er svært kupert og krevende å bygge ut og god landskapstilpasning var et sentralt tema i planprosessen. Byråden mener likevel det er et potensiale for høyere utnyttelse innenfor hvert delfelt, men understreker viktigheten av at fjernvirkningen visualiseres. Nedenfor er vist en sammenstilling av gjennomsnittlig % BRA for de ulike alternativene ved en gjennomsnittlig boligstørrelse på 100 m 2 inkl parkering. Alt Boliger Stipulert bolig. størrelse Areal hele omr eks veier og grønt %BRA hele omr eks veier og grønt, men inkl parkering % % % 4

5 ) 86% 1) Arealet må reduseres da det er vist inn på naturreservatområdet Gode gangforbindelser og snarveier Byråden slutter seg ellers til fagetatens kommentarer om mobilitet og transportmiddelfordeling. Gode gangforbindelser og snarveier til Åsane senter og busstopp må sikres. Naturvernområde Byråden påpeker at utredningsalternativ 3 må reduseres noe slik at det ikke kommer i konflikt med Naturvernområdet rundt Ulsetstemma i nord. Området har i følge planbeskrivelsen til gjeldende reguleringsplan regional og lokal verdi som våtmarksområde. Området har en høy tetthet av hekkende gressender og er brukt som forskningsområde. I tillegg er området en viktig biotop for andre våtmarksarter og frosk. Fylkesmannen varslet innsigelse til gjeldende plan på grunn av konflikt med naturvernområdet. Området skal bevares og tekniske inngrep er ikke tillatt. Kulturminne Kulturminner et av utredningstemaene. Av planbeskrivelsen til gjeldende reguleringsplan framgår det at de gamle gårdstunene i området er et helhetlig, verdifullt og godt bevart kulturminnemiljø i et tilhørende kulturlandskap. Byråden forventer at hensynet til kulturminnene tillegges vekt i utredningen. Levekår Byråden er opptatt av at nye boligprosjekt bidrar til gode oppvekstvilkår for alle og ikke bidrar til økte levekårsforskjeller i bydelen. Det må gjøres rede for aktuelle virkemidler i plansaken. Byrådens konklusjon Byråden anbefaler planprogrammet slik det foreligger med byrådens kommentarer oppsummert nedenfor: 1. Alternativene skal utredes i forhold til samlet utbyggingspotensiale i Åsane i forslag til ny KPA (eget utredningstema) 2. Det skal gjøres rede for aktuelle virkemidler i plansaken som sikrer reduserte levekårsforskjeller i bydelen. 3. Utnyttelsesgrad innenfor hvert delfelt skal i utgangspunktet begrenses til maks 100 % BRA ekskl. parkering. Arealet og antall boliger i utredningsalternativ 3 skal reduseres, og fjernvirkning visualiseres 4. Under utredningstemaet mobilitet og transport skal det gjøres rede for hvordan planen sikrer gode gangforbindelser og snarveier til Åsane senter og busstopp. 5. Utredningsalternativ 3 reduseres i utstrekning slik at det ikke kommer i konflikt med Naturvernområdet rundt Ulsetstemma i nord. 6. De gamle gårdstunene med tilhørende kulturlandskap skal bevares og integreres på en god måte. Vedtakskompetanse: I henhold til b.sak 236/16 byrådets fullmakt 18, er myndigheten til å fastsette planprogram for (arbeidet med) privat reguleringsplan, jfr. pbl 4-1, delegert til byrådet. Byråd for byutvikling innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-9 og 4-1, fastsetter byrådet planprogram for reguleringsplan for Åsane, Gnr. 189, Bnr 1 mfl., Ulsetstemma. Arealplan-ID Reguleringsplan med konsekvensutredning, slik dette fremgår av planprogram datert og med byrådens kommentarer i denne saken. 5

6 Dato: 30. januar 2018 Anna Elisa Tryti Byråd for byutvikling Dokumentet er godkjent elektronisk. Vedlegg: Fagnotat datert Forslag til planprogram Merknadsskjema August 2017 Merknadskart Prinsippsak datert