INNSPILL TIL HØRINGSUTKAST FOR KPA 2018

Transkript

1 opus bergen as Til Bergen kommune v/ Plan- og bygningsetaten Deres ref.: Vår ref.: P Dato: INNSPILL TIL HØRINGSUTKAST FOR KPA Innledning På vegne av Haukåsskogen sameie og Rygir Tomteutvikling AS (boligfelt B8 KPA 2010), fremmes det herved innspill til Bergen kommunes høringsutkast til kommuneplanens arealdel. Det bes om at boligområdet B8 fra KPA 2010 tas inn igjen som boligområde i KPA Dette begrunnes blant annet med at prinsippene for Gåbyen Bergen anses for å være oppfylt for dette området. B8 B8 KPA 2010: B8 er avsatt til bolig KPA 2018: B8 er avsatt til LNF 1

2 Bergen bystyre behandlet den saken om strategisk temakart for boligutvikling i Bergen, og de fattet følgende vedtak: 1. Det strategiske temakartet BERGEN 2030 med 7 kompakte byutviklingsområder og 7 næringsareal til lager og industri viser kommunens overordnete arealstrategi frem mot Byens vekst skal i hovedsak komme i disse områdene. Med bakgrunn i vedtaket ble fremtidige boligområder (B-områdene) fjernet i høringsutkastet til KPA Et av disse B-områdene var B8 i Haukåsskogen i Åsane. 2. Bakgrunn 2.1 Grunneiersamarbeide Området B8 i kommuneplanen eies av Haukåsskogen Sameie som er en sammenslutning av 21 grunneiere. Disse startet allerede i 2004 med å organisere seg. De har organisert seg med et sameie, med vedtekter og klare spilleregler i forhold til hvordan en utbygging skal skje. Området er i dag ubebygget. Det er ikke i bruk som landbruksareal. Det er kun juletreproduksjon på deler av feltet. En utbygging kan skje helt uten grunneierkonflikter og nabokonflikter og på «jomfruelig mark». Det er inngått opsjonsavtale som SR-Bank nå sitter på rettighetene til (Rygir Tomteutvikling AS). Denne avtalen ble inngått i Alt ligger med andre ord privatrettslig klart for utbygging. 2.2 Planarbeide Oppstart av planarbeidet med Haukåsskogen ble varslet i januar I ettertid har planarbeidet stoppet opp i påvente av kommunens egne planer; først områderegulering for de store utbyggingsfeltene i området og deretter kommunedelplan for Haukås Hylkje. Hensikten med det overordnete planarbeidet har vært å se utviklingen i Åsane nord i sammenheng og sikre at boligområdene ble sikret nødvendige senterfunksjoner, service og tilkomst. Etter nærmere 10 års prosess og omfattende dialog med grunneiere, har kommunen nå vedtatt kompakte byutviklingsområder hvor Haukåsskogen ikke er hensyntatt når det gjelder boligutbygging. Dette mener vi er et feil utviklingsgrep, noe som vil begrunnes videre. Haukås er allerede utbygd med service og næring. Kommunen har i en årrekke og senest i 2014 iverksatt egne planprosesser som indikerer at det skal legges til rette for boliger i umiddelbar nærhet til Haukås senter (Myrseter). Både kommunedelplan og områderegulering skulle sikre en helhet mellom boliger og senterutviklingen. Private aktører har investert og startet planarbeid med bakgrunn i dette. Som bildet under viser, er nærheten til Vågsbotn og Åsane sentrum også en av grunnene til at området er attraktivt som boligområde. Området var slik beskrevet i boligmeldingen fra Bergen kommune senest i 2014: 2

3 «På Haukås er det startet opp arbeid med en kommunedelplan for en stor utbygging av senterfunksjoner og boliger som kan gi boliger og nærmere innbyggere. Dette er det området i Bergen som har størst potensial for boligbygging.» «Planområdet skal dekke en vesentlig del av kommunens behov for nye boliger i perioden og dimensjoneres for boliger.» «Byrådet legger til grunn at det i et lengre perspektiv vil være behov for en større utbygging på Haukås, ( )» Bergen kommune engasjerte flere arkitektfirma til mulighetsstudier, og en rekke store private utviklere har satt i gang planarbeid, med forventning om at kommunens planarbeid skulle fortsette. Nå er de stanset inntil kommuneplanen er vedtatt, og kan bli lagt vekk dersom forslag til KPA vedtas. 2.3 Beliggenhet Haukåsskogen er plassert i umiddelbar nærhet til E39, både eksisterende trasé og det som politisk er valgt som foretrukket trasé for ny E39. Planområdet ligger også ved etablert infrastruktur, og er lett tilgjengelig også for gående og syklende. Haukås har de siste ti årene hatt sterk utbygging når det gjelder næringsutvikling og servicetilbud. Intensjonene bak dette var å samstemme boligutviklingen med nærtilbud. Vi ser det som riktig og viktig å fullføre denne plantanken; samordnet areal- og boligutvikling var nettopp et sentralt prinsipp for utviklingen av hele Haukås, og det har fortsatt en sentral posisjon i det Bergen kommune selv legger opp til i sin fortettingsstrategi. Haukås er sterkt utbygd med service og næring. Kilde: Bergenskart.no 3

4 Haukåsskogen ligger i umiddelbar nærhet til både Haukås senter, E39 og sentralt vendt mot Åsane. Kilde: googlemaps.no 3. Infrastruktur og Gåbyen Bergen 3.1 Gåbyen Bergen Haukåsskogen ligger tett på hovedfartsåre og kollektivaksen langs E 39. I tillegg er det sentralt beliggende i forhold til det som i KPA er lokalsenteret på Haukås. Dersom man bryter avstandene ytterligere ned og ser på mobilitetsmulighetene ut fra Haukåsskogen som startpunkt, finner vi følgende: IKEA Vågsbotn Kartet viser gangavstander fra Haukåsskogen, med gangfart 5 km/t. 4

5 IKEA Vågsbotn Kartet viser sykkelavstander fra Haukåsskogen, med hastighet 16 km/t. Konklusjonen er at Haukås ligger sentralt plassert med tanke på gang- og sykkelavstand til dagligdagse funksjoner, sykkelavstand til Åsane og bybane, samt umiddelbart plassert ved hovedkollektivakse for buss på E39. Dette er helt klart i tråd med prinsippene for Gåbyen Bergen. 3.2 Overordnet vegnett Opus Bergen AS har tidligere lansert en løsning for Vegvesenet hvor Haukåsskogen kobles direkte til 4-felts-veien via et to-plans kryss direkte nord for den nye Eikåstunnelen. Denne kan etableres før ny vei til Nordhordlandsbroen er bygget. Derfra kan det legges en ny hovedveistamme gjennom Haukåsskogen i nord-sør retning. Slikt veisystem vil da føre all trafikk til/fra boligområdene utenom Steinestøveien. Boligutbygging vil på denne måten kunne gjennomføres i Haukåsskogen (B8) og i Tomteselskapets område (B6) direkte nord for Haukåsskogen, uten å belaste Steinestøveien med trafikk av betydning. Dette forslaget er også lansert for den KDP-ansvarlige i Bergen kommune (Haukås Hylkje), og som kommenterte det som en interessant mulighet. Det finnes således løsninger for både overordnet og internt vegnett som gir en effektiv adkomst til Haukåsskogen via E39 - på kort og lang sikt. Bybanetrasé er utredet frem til Vågsbotn. Dette er kun 1500 m fra Haukåsskogen. Figuren under viser at antall bosatte i Vågsbotn allerede gir et større grunnlag for bybane der enn rundt Nyborg. Det er derfor aktuelt med utvidelse av bybane eller et enkelt ringbussystem. Kommunens egen satsing på Haukås gjennom oppstartede planer og allerede etablert service/næring viser at lokalsenterfunksjonen til Haukås var et begrunnet byutviklingsgrep i KPA Prinsippene for samordnet areal-, bolig- og transportutvikling lå også til grunn denne gangen: Boliger tett på kollektivknutepunkt og service/handel vil forhindre utflytting av kommunen og redusere pendlertrafikk. I forordet til planprogrammet for KPA 2010 står det: 5

6 «Byrådet anbefaler at hovedstrategiene i kommuneplanens arealdel, vedtatt i bystyret den 25. juni 2007, i hovedsak må ligge fast ved denne rulleringen. Dette gjelder særlig de langsiktige strategiene for en arealpolitikk med redusert byspredning, økt fortetting og bedre kollektivtrafikkløsninger.» Kartet viser utredet bybanetrasé til Åsane, med passasjergrunnlag. Kilde: Transportkoncepter Bergen-Åsane, Bergen kommune/cowi. 4. Byspredning og boligmarked Den største utfordringen i Bergen gjennom flere tiår har vært å få bygget tilstrekkelig med boliger innenfor bygrensene for slik å unngå byspredning til nabokommunene. Statistikken over ferdigstilte boliger i Bergen de siste 25 årene viser at kommunen bare unntaksvis har nådd opp i den boligproduksjonen som har ligget inne i kommuneplanens målsetning. Den store folketallsveksten i Bergensregionen har vært størst i de største omegnskommunene til Bergen. Dette har også vist seg i boligbyggingstakten hvor det i disse kommunene er bygd 2-2,5 ganger flere boliger enn i Bergen, basert på folketall. Selv om samarbeid med nabokommunene kommer på plass, vil nytt tomteland fortsatt være billigere utenfor Bergen (i KPA sin tidshorisont). Kommunen bør derfor se den markedsmessige fordelen ved å kunne sikre boligreserve på nytt tomteland i Bergen langs kollektivaksene. Dette er viktig for å tilby boliger til innbyggere som ellers ikke kommer inn på boligmarkedet i bykjernen og de aller mest sentrale fortettingsprosjektene. Boligprisene i Bergen varierer stort fra bydel til bydel. Billigst er boligene i Arna/Åsane med et gjennomsnitt på kroner pr m 2, Arna noe lavere enn Åsane. Grovt sett er boligprisene 50% høyere i Bergenhus enn i Åsane bydel. Det er flere forklaringer på denne prisforskjellen, men en viktig årsak er mangelen på tilgjengelig tomteareal til boligbygging som fører til prispress. Sammenligner man prisnivået i Bergen med prisnivået i nabokommunene som Fjell, Sund, Meland og Lindås blir forskjellene enda større. 6

7 I Hordaland i tal, utgave beskrives at det mest markante trekket i Hordalands befolkningsutvikling er at unge voksne uten barn velger å bo i Bergen, mens barnefamiliene bosetter seg i omegnskommunen. Tendensen nyanseres av Seksjon for strategi og utvikling (Bergen kommunens tilrettelegger av kommunale barnehageplasser) som påpeker at etterspørselsmønsteret etter barnehageplasser viser at inntil barna er 1-2 år gamle så bor mange barnefamilier i sentrum. Deretter flytter småbarnsfamiliene ut og skaper etterspørsel etter barnehageplasser i de ytre bydeler eller omegnskommunene. Dette viser at familieboliger med rett pris er en mangelvare i Bergen og fører til at småbarnsfamilier blir tvunget ut av kommunen på grunn av boligtilbudet. Oftest beholder de utflyttede sine arbeidsplasser i Bergen, og totalt sett fører det til økt transportarbeid og mer bilbruk. Reisevaneundersøkelsen 2014 viser dette i faktum som: Husstandene i nabokommunen har flere biler enn husstandene i Bergen. Færre husstander i nabokommunen er uten bil. Færre husstander har rabattkort på kollektivtransport. Innbyggerne i nabokommunene kjører flere daglige bilturer kjører lengre bilturer reiser mindre kollektivt går og sykler mindre enn innbyggerne i Bergen Med andre ord øker transportarbeidet og klimagassutslippene ved at Bergen kommune legger restriksjoner på boligbygging kun i de utvalgte byutviklingssonene. Selv om målsettingen med restriksjonene er å redusere transportarbeidet, blir effekten økt boligbygging i omegnskommunene og økt pendlertrafikk inn til Bergen sentrum. Presset i omegnskommunene vises også i boligtypene som nå utvikles der. Både Fjell og Askøy bygger konsentrert boligbebyggelse tett på sine overordnede vegnett. Det er også begynt å bli langt mellom eneboligtomtene i de mest bynære delene av omegnskommunen. Bergen kommune har ikke tatt innover seg viktigheten av at etterspørselen etter boligkvalitet og sosial infrastruktur er en hoveddriver for hvor folk bosetter seg. I Bergen sentrale deler er dette ikke tilstrekkelig sikret for at flere barnefamilier skal ønske å bo tett i sentrumskjernen. Fortetting er dessuten en sakte og dyr måte å bygge på. Når dette så blir reflektert i boligprisene, er det enda et hinder for mange som ønsker å bo sentralt. Totalt sett for Bergensregionen er det i planperioden for KPA 2018 både et miljøbærende og boligsosialt riktig grep å legge til rette for boligreserve på nytt tomteland langs hovedvegnettet slik Haukås tilbyr (B8). 5. Konklusjon Haukåsskogens B8 bolig område bes tatt inn igjen som boligreserve i KPA 2018 begrunnet i følgende: Gang- og sykkelavstanden til bybane og Åsane sentrum og Haukås senter er i tråd med prinsippene for Gåbyen Bergen. 7

8 Rimelige og gode familieboliger er mulig å tilrettelegge siden området ikke allerede er utbygget. Området har store bokvaliteter med sol og grøntarealer. Service og næring ligger i umiddelbar nærhet. Grunneierne er organisert ingen konflikter. Området er ubebygget ingen konflikter. Startet opp planarbeide, avholdt mulighetsstudier m.m. Fortettingsstrategien som kommunen nå legger opp krever kompliserte transformasjonsprosesser og planprosesser og vil gi høye infrastrukturkostnader og boligpriser. Det er ikke realistisk å oppnå de boligbyggetallene som kommunen ønsker og trenger ( på 10 år) med denne strategien. Byer bør selvsagt ha mest mulig fortetting, men langs de etablerte transportkorridorene er samfunnet og kommunen tjent med at det bygges ut større felt basert i god mobilitet og som er selvforsynt med lokalsenter og sosial infrastruktur; Haukåsskogen B8. Vennlig hilsen Haukåsskogen sameie Rygir Tomteutvikling AS v/ Olav Pedersen v/ Kari Olrich Sørebø Advokatfirmaet Harris DA Opus Bergen AS 8