Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 02.02.2010 6288/2010 2010/501 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 10/14 Planutvalget 23.02.2010 Dispensasjon i forbindelse med oppføring av bolighus på område B1 i reguleringsplanen for del av området mellom Rønvikveien og Jernbanen Saksopplysninger Jan K. Tessem som eier av gartneriet søker om å få selge ut del av tomten som gartneriet står på for å sette opp et bolighus der. Parsellens størrelse er ca 500 m2. Saken ble først innsendt byggesakskontoret som bruksendring før oversendelse byplankontoret. Søknaden er endret til søknad om dispensasjon. Tomten ligger innenfor området til KDP Saltvern- Rønvik og reguleringsplan 1093.0 Endring av reguleringsplan for en del av området mellom Rønvikveien og Jernbanen vedtatt 25.02.1988. Reguleringsplanen er ikke opphevet i forbindelse med KDP for Saltvern/ Rønvik. I kommunedelplanen og reguleringsplanen er området satt av til gartnerivirksomhet, og angjeldende tomt er i stor grad identisk med felt benevnt G1. I reguleringsbestemmelsene er det i 2 åpnet for at bygningsrådet kan tillate oppføring av bolighus på felt G1 tilknyttet driften av gartneriet Hovedspørsmålet blir derfor 1) å tillate oppføring av bolighus og 2) dispensere fra kravet om at bolighuset skal være tilknyttet driften av gartneriet. Spørsmålet er forelagt naboer og andre. Det foreligger to merknader. Vurderinger Spørsmålet om oppføring av bolig på G1 I reguleringsbestemmelsene er det sagt at bygningsrådet kan tillate oppføring av bolighus på felt G1 tilknyttet driften av gartneriet. G1 ligger i forlengelsen av eksisterende boligrekke i Drivhusbakken og er også atskilt fra resten av gartneritomta (G2) med en innregulert (men ikke opparbeidet) gang- og sykkelvei. Det er ellers boliger på alle sider av tomta, med unntak av nord hvor det er en skrent ned mot Rønvikleira. I følge søker blir ikke omsøkte parsell benyttet til gartneriformål og vil heller ikke kreves i fremtiden. Det er vanskelig å se for seg at området vil være brukbart til noen annen type næring pga lokalisering, naboer og liten størrelse. Tomten er Side 30
derimot godt egnet til en enebolig. I et lenger perspektiv vil det også være naturlig at hele området (G2) også blir omregulert til boligformål. Byplankontoret anser derfor som tilrådelig at området kan benyttes til boligformål. Dispensasjon til at boligen ikke må knyttes til driften i gartneriet. Reguleringsbestemmelsen åpner opp for at det kan føres opp et bolighus for eier/ driver på tomta. I det bør det også oppfattes som en forutsetning om at gartneriet skal eie huset. Dagens eier har eget hus i nærheten, og det er i dag vanskelig å se for seg en situasjon hvor det er påkrevd at driver/ eier må bo ved gartneriet. Offentligheten vil også ha vanskelig for å kontrollere at en tilknyttet bedriften faktisk bor i et evt bygg. Som kommentert under spørsmålet om oppføring av bolig anses også tomten og stedet godt egnet til dette, og at man i et langsiktig perspektiv må se for seg at området blir omregulert til boligformål. I følge søker er salg avgjørende for fortsatt drift av gartneriet, uten at det skal tillegges vekt. Byplankontoret anser derfor at fordelene ved å gi dispensasjon klart overstiger ulempene, og anbefaler derfor at dette gis. Om varslingsplikten Naboene er varslet 2/ 12-2009 om bruksendring. To merknader er kommet inn. Det anses som irrelevant at nabovarslet er omtalt som bruksendring og ikke dispensasjon. Plan- og bygningsloven sier at regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt skal få mulighet til å uttale seg. Denne saken anses slik at det er ingen statlige eller regionale myndigheter som blir direkte berørt i dispensasjonsspørsmålet. Spørsmålet om bolig her er hjemlet i reguleringsplanen. Søknaden er derfor tilstrekkelig varslet. Merknader Jernbaneverket - Vil ikke motsette seg bruksendring og tillate boligbebyggelse inntil 20 meter fra spor midt på lokaliteten - Krever at skråning ned mot jernbanen sikres slik at ikke ureglementær ferdsel ned mot jernbanen forekommer. - Jernbaneverket fraskriver seg ansvar for senere støysikring som følge av evt boligbygging. Byplankontorets kommentar: - Tas til orientering. Byplankontoret finner det ikke rimelig at et enkelthus som det er åpnet for i reguleringsplanen kan etableres skal pålegges krav om sikring av skråning ned mot jernbanen. En ny bolig vil ikke være utløsende for et slikt behov. Dette kravet legges derfor ikke inn i evt krav for dispensasjon. Kari og Kjell Ivar Helgesen (nabo) - Ny eier må ha veirett langs Drivhusbakken. Dagens grenser ligger midt i veien. Veibredden er ikke omforent. - Gang- og sykkelvei gjennom gartneriet i gjeldende reguleringsplan må opprettholdes. - Ber om rydding av området (jernskrot, utrangerte kjøretøy) og holder området i hevd. Byplankontorets kommentar: - Drivhusbakken er regulert til offentlig vei med 8 meters bredde. Søker opplyser at per dagens situasjonskart er Drivhusbakken privat vei, og at angjeldende tomt allerede har veirett. Evt spørsmål om veirett må løses i byggesaken. Side 31
- Det er i gjeldende reguleringsplan regulert til offentlig gang- og sykkelvei, men den er ikke opparbeidet eller tomt ervervet. Den innregulerte gang- og sykkelveien skal opprettholdes, og bør skilles ut som egen tomt. Kommunalteknisk kontor er også forespurt muntlig. De opplyser om at ledningsnettet i Drivhusbakken bør skiftes og at vegen bør asfalteres. Asfaltering må skje etter skifte av ledningsnett. Videre at innregulert snuhammer bør opparbeides. Det anses som urimelig å stille krav til ett nytt hus å bekoste oppgradert veg (inkl asfalt) og avløpssystem. Opparbeiding av snuhammer bør derimot legges inn, samt at gangatkomsten fra Drivhusveien til gang- og sykkelveien parallelt med jernbanen sikres. Nytt bygg kan vanskeliggjøre skifte av ledningsnett. Byggets plassering må derfor ikke komme i konflikt med gjennomføring av dette. Rammene i en evt søknad om å bygge bolig G1, som er regulert til gartneriformål og med bestemmelser som reflekterer dette må derfor få avklart rammene til en evt bolig som kan oppføres. Først og fremst må det forutsettes at bestemmelsene gitt i Kommuneplanens arealdel, KDP for Saltvern og Rønvik og relevante vedtekter blir fulgt. Mer spesifikt foreslås følgende rammer: - Utnytting: % BYA = 33 %. Dette tilsvarer det som er gitt i de fleste boligområdene i Saltvern/ Rønvik - Type bolig: Enebolig eller enebolig med utleieenhet. Tomten er liten, nabobebyggelsen langs Drivhusbakken er eneboliger og bestemmelsene i reguleringsplanen anses kun å åpne for en boenhet. - Høyde: maks gesims 8 meter. Dette tilsvarer rammene i naboområdet og den generelle høydebegrensingen i Rønvik/ Saltvern. Bygningen ligger nord for nærmeste nabo (enebolig) og et bygg her vil ikke ødelegge solforhold. Utsikten mot nord vil bli berørt nesten uavhengig av høyde. - Snuhammer opparbeides iht reguleringsplan. Utforming iht krav fra kommunalteknisk kontor. - Bygget må plasseres min 20 meter fra jernbanesporet og slik at det ikke kommer i konflikt med gjennomføring av skifte av ledningsnettet. - Regulert gang- og sykkelvei fra Drivhusveien til gang- og sykkelveien parallelt med jernbanen opparbeides iht krav fra kommunalteknisk kontor. Vegen kan også benyttes som atkomst til bolig på G1. Tomten skilles ut i forbindelse med utskilling av boligtomt. Opparbeidelseskrav anses ikke som urimelig, og vil også være nyttig for tiltakshaver. Standard må avklares med kommunalteknisk kontor. Det må fremforhandles en utbyggingsavtale. Konklusjon og anbefaling Det anses som tilrådelig at området kan benyttes til boligformål, i tråd med det reguleringsplanen åpner for. Det anses videre at fordelene ved å dispensere for kravet om at et evt bolighus skal være tilknyttet driften av gartneriet klart overstiger ulempene, og det anbefales derfor at dispensasjon gis. Søknaden anses som tilstrekkelig opplyst og varslet. Forslag til vedtak Planutvalget tillater oppføring av bolighus på parsell G1 i Endring av reguleringsplan for en del av området mellom Rønvikveien og Jernbanen vedtatt 25.02.1988 og med hjemmel i plan- og bygningslovens 19.2 gid dispensasjon for kravet om at boligen må være tilknyttet driften av gartneriet. Side 32
Dispensasjonen gis under følgende vilkår - Høyde: Maks gesimshøyde settes til 8 meter - Utnytting: Maks % BYA = 33 % - Type bolig: enebolig eller enebolig med utleie, plassert min 20 meter fra jernbanesporet og slik at det ikke kommer i konflikt med gjennomføring av skifte av ledningsnettet. - At byggesøknad er i tråd med bestemmelsene kommuneplanens arealdel og gjeldende kommunedelplan for Saltvern/ Rønvik. - Snuhammer opparbeides iht reguleringsplan. - Regulert GS-vei i forlengelsen av Drivhusveien skilles ut av hovedeiendommen, opparbeides og skiltes. Vegen kan også benyttes som atkomst til bolig på G1. - Utbyggingsavtale må være undertegnet før rammetillatelse/ delingstillatelse gis. Saksbehandler: Jørn Roar Moe Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Jørn Roar Moe Byplansjef Trykte vedlegg: Søknad datert 16/ 11-2009 Utsnitt reguleringsplan Utdrag reguleringsbestemmelser Utrykte vedlegg: Søknad datert 16/ 11-2009. Kopi av merknader Side 33
Side 34
Side 35
Side 36
Side 37