PLANBESKRIVELSE FOR REGULERINGSPLAN BAKKETUN I SEL KOMMUNE PLAN-ID 05170213 Utarbeidet av Solvang og Fredheim Gudbrandsdalen AS Vedtatt av Sel kommunestyre 18.02.13, sak 7/13 Avdeling Os: Brutippen 13, 2550 Os i Østerdalen Tlf: 62 49 76 01 / Fax: 62 49 76 32 sfas@sfas.no www.sfas.no Org.nr: 875 779 362 MVA Avdeling Otta: Storgata. 19, 2670 Otta Tlf: 40101666 gudbrandsdalen@sfas.no www.sfas.no Org.nr: 992 809 469 MVA
Bakgrunn Denne reguleringsplanen fremmes av familien Bakke. Planen er utarbeidet av Solvang og Fredheim Gudbrandsdalen AS. Formålet med reguleringsplanen er omregulering av området fra erverv til fritidsbebyggelse. Det pågår et arveoppgjør for eiendommen og det ønskes en oppdeling av tunet til de 6 arvingene i den forbindelse. Tanken med Bakketunet har hele tiden vært å bygge opp fritidsboliger til avdødes eiers barn i Heidal. Mens Bakketunet har blitt bygd opp, har det foregått hytteutleie i lite omfang. I de senere årene har utleievirksomheten vært ubetydelig og har stoppet helt opp ettersom arvingene selv har tatt i bruk hyttene. Omregulering av området til fritidsformål vil derfor gjenspeile den faktiske bruken av arealet. Planen er utarbeidet i tråd med plan- og bygningsloven gjeldende fra 1. juli 2009. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet og planstatus Planområdet omfatter deler av eiendom GID 177/35,36 og 177/15 i Sel kommune. Planområdet omfatter 13,4 dekar totalt og ligger på Klashaugen i Skogbygda i Heidal nord for fylkesveg 257. Plangrensen ligger inntil den private vegen som avgrenser planområdet i øst og går ellers like utenfor eiendomsgrensene til 177/35,36 og 177/15. Eiendomsgrensene i matrikkelen er ikke korrekte og er rekonstruert ut i fra tinglyste skylddelingsdokumenter(figur 1). I kommunedelplanens arealdel for Bjølstadskogen - Leirflaten fra 2004 Figur 1. Oversikt over planområdet og Bakketunet med rekonstruerte er arealene i planområdet vist som eiendomsgrenser. erverv (figur 2). Planforslaget legger opp til omregulering av arealene til fritidsformål, og er dermed ikke i tråd med overordnet plan. Sel kommune er imidlertid positiv til omreguleringen jf formannskapsinnstilling av 26.06.2012. Det har vært gjennomført oppstartsmøte med Sel kommune den 27.03.12. Det har kommet fram i møte med kommunen at planforslaget ikke er i tråd med gjeldende kommunedelplan, men med dagens bruk av området. Planforslaget er vurdert til å ikke utløse krav om konsekvensutredning jf. 5 i Forskrift om konsekvensutredning. Sel kommune har vurdert at planen omfatter tiltak som omfattes av 3 og ikke faller inn under kriteriene etter 4. Figur 2. Utsnitt av kommunedelplan for Bjølstadskogen Leirflaten, 2004. - 2 -
Kulturminner Det finnes ingen kjente kulturminner i eller i nærheten av planområdet. Da reguleringen ikke innebærer nye tiltak ansees en kulturminnebefaring som ikke nødvendig. Gitt det begrensete arealet og byggeaktiviteten som har vært i området fra før, ansees sannsynligheten for funn som svært liten. Jordvern Mesteparten av området består i dag grasmark og tunplass rundt husene. Nord for tunet og nedenfor høgspentlinjen er noe areal tresatt. Et areal på ca 1 dekar som i dag er definert som skog nordøst i planområdet, er potensielt dyrkbar, jf. Skog og landskap sin kartbase Gardkart. Biologisk mangfold Planområdet i sin helhet er del av i et stort leveområde for storfugl. Sør og øst for planområdet er flere naturtyperegistreringer, av typen naturbeitemark lokalisert. Det foreligger ikke kjennskap til ytterliggere registreringer. Planområdet ligger innenfor et stort kulturlandskap som omfatter Heidal med seterområder. Sel kommune og Fylkesmannen i Oppland opplyser om at de ikke kjenner til supplerende registreringer. Kunnskapsgrunnlaget anses derfor som tilstrekkelig jf 8 i naturmangfoldloven. 9 og 12 ansees som hensyntatt i denne vurderingen og i planforslaget for øvrig. Figur 3. Ortofoto fra 2011 over Bakketunet. For øvrig er det ikke kjent at det foregår annet planarbeid i nær- eller influensområdet. Eiendomsforhold Sel kommune har bistått tidlig i planprosessen med innmåling av eiendomsgrensene jf skylddelingene som finnes for eiendommene. De innmålte grensepunktene har blitt oversendt digitalt til planlegger og er lagt til grunn for ytre avgrensing av fritidsbebyggelsen i planforslaget. - 3 -
Planforslaget Hovedgrep og arealbruk Planforslagets formål er omregulering til og tilrettelegging for frittliggende fritidsbebyggelse. Vilkår for utbygging følger bestemmelsene fastsatt i kommunedelplanen med tanke på byggegrense og bebyggelsens utforming. Bebygd areal avviker fra kommunedelplanen i og med at eksisterende bebyggelse overstiger rammene satt i bestemmelsene for kommunedelplanen for Bjølstadskogen og Leirflaten. Planforslaget legger opp til høg arealutnyttelse av planområdet jf. Rikspolitisk retningslinje for areal- og transportplanlegging og SPR for Klima og energiplanlegging. Tiltak foreslått i planforslaget vurderes til gi små konsekvenser for landbruksinteressene i nærområdet. Planområdet utgjør ca. 13,4 dekar. Av dette inngår de ulike arealformålene med følgende bruk: Formål Areal i m2 1121: Fritidsbebyggelse-frittliggende 11379 2011: Kjøreveg 919 5100: LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag 746 Totalt 13044 Bebyggelse, struktur og tiltak Planforslaget legger opp til13 tomter med størrelse opp til 1738 m 2. Tomtestørrelsen varierer i og med at eksisterende bygninger skal fordeles på en god måte slik at tomtestørrelsen var av mindre betydning ved fordeling til arvingene. Den samlete bebyggelsen per tomt kan ikke overstige 120 m² bruksareal (BRA). Enkeltbygg kan ikke overstige100m² BRA. Det er lagt føringer i planbestemmelsen om materialbruk som skal bidra til å dempe framtoning av fritidsbebyggelsen. Det er satt en byggegrense på 12,5 meter til den private adkomstvegen øst for planområdet. Inngjerding av tomtene kan tillates så lenge gjerdet ikke er til hinder for allmenn ferdsel. Bestemmelsene gir ytterliggere krav til utforming av gjerdene. Alle tomter unntatt tomt 11 har adkomst fra vegen V01, mens tomt 11 har adkomst direkte fra den private kjørevegen øst for planområdet. Figur 4. Utsnitt av plankart. Arrondering av tomtene. - 4 -
Trafikk og støy Adkomsten til området skjer via Fv 257 og privat veg som fortsetter videre nordøstover til gardene Ruste og Øverjordet. Adkomstvegen til fritidsbebyggelsen til planområdet representerer felles adkomst for alle tomtene. Adkomstvegen har vendehammer i enden av vegen som samtidig representerer innkjørsel for de vestligste tomtene. Vegen er regulert til en reguleringsbredde på 4,0 meter. Parkering skal skje på egen tomt og det er ikke avsatt egne parkeringsplasser utover dette i planområdet. Trafikkmengden til planområdet vurderes til å være uforandret fra dagens situasjon, og reguleringsplanen legger ikke opp til endringer i trafikkbildet for øvrig. Barn og unges interesser Planforslaget inneholder ikke særskilt avsatt areal til lek. Tunet ansees som så romslig at det vil kunne settes opp lekeinstallasjoner på den enkelte tomt eller på arealet til tomt 13 som vil være felles for alle arvingene. Planbestemmelsene åpner for inngjerding, som også vil kunne ivareta sikkerheten ved et lekeareal. Risiko og sårbarhetsanalyse Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse er fylt ut og vedlagt planforslaget ved innsending. Det er identifisert en mulig fare/risiko i planområdet. Planområdet har bare en mulig adkomstrute for brannbil. Adkomstvegen er imidlertid ikke veldig lang, cirka 130 meter til de innerste tomtene Radonmålinger er ikke utført i planområdet. En høgspentledning er lokalisert nord i planområdet, og dens faresone på 7,5 meter på hver side av midtkabelen er avmerket på plankartet. Miljøkonsekvenser Det er ikke registrert noen rødlistearter eller naturtyper i de nasjonale databasene, artsdatabanken og naturbasen, i eller i nærheten av planområdet. Fykesmannen og Sel kommune er heller ikke kjent med registrerte arter eller naturtyper med særlig verdi for biologisk mangfold. Planområdet er beliggende i det store kulturlandskapsområdet som omfatter Heidal med seterområder og er del av et stort leveområde for storfugl. Kunnskapsgrunnlaget jf. naturmangfoldlovens 8 ansees som god og utbyggingstiltak som følge av planen, vil ikke medføre vesentlig skade i forhold til verdier knyttet til biologisk mangfold. Det finnes ingen kjente automatisk fredete kulturminner eller kulturminner fra nyere tid i planområdet. Planprosess og medvirkning Oppstartsmøte Det ble avholdt forhåndskonferanse med Sel kommune 27.03.2012. Det har kommet fram i møte at planforslaget ikke er i tråd med gjeldene kommunedelplan, men gjenspeiler dagens bruk av området. Planforslaget er vurdert til å ikke utløse krav om konsekvensutredning jf. 5 i Forskrift om konsekvensutredning. Sel kommune har vurdert at planen omfatter tiltak som omfattes av 3 og ikke faller inn under kriteriene etter 4. Det ble bedt om en politisk uttalelse fra Sel kommune i brev av 14.mai 2012 på hvordan kommunen ser på en omregulering av Bakketunet. I formannskapsmøte av 26.juni kunne formannskapet tilrå å igangsette planarbeid med hensikt å omregulere området til fritidsbebyggelse. Varsel om oppstart av reguleringsarbeid Det ble sendt ut varsel om oppstart 27.06.2012 og er vedlagt planforslaget. Det ble også varslet oppstart i Gudbrandsdølen dagningen 29.06.2012. Frist for innspill var satt til 10. august 2012. - 5 -
Totalt har det kommet 3 innspill til planarbeidet. Fylkesmannen i Oppland, brev datert 31.07.12. Fylkesmannen konstaterer at planområdet i Heidal ligger i et nasjonalt viktig kulturlandskap. Det bes om at dette blir spesielt hensyntatt ved ny eller utvidelse av eksisterende bebyggelse. Det anbefales at veilederen Planlegging av fritidsbebyggelse legges til grunn i planarbeidet. Det forventes at en vurdering av landskapsvirkningen og miljøhensyn innarbeides i planbeskrivelsen. Naturmangfoldlovens prinsipper i 8 12 skal legges til grunn ved offentlige beslutninger, og at vurderingen skal framgå av besluttningen. Fylkesmannen er ikke kjent med at det er registrert arter eller naturtyper med særlig verdi for biologisk mangfold i planområdet. En endring av arealformålet gjør eiendommene fritt omsettelige i et ellers sammenhengende LNF-område. Det er påregnelig med drifts- og miljømessige ulemper i form av støy, støv, lukt og husdyr på beite fra landbruksdrift. Det bes om at bestemmelser om gjerding, og vedlikehold og bruk av veg i området, tas med i planforslaget dersom området blir endret til fritidsformål. Forslagsstillers kommentarer: Det er innarbeidet egne avsnitt som omhandler miljøkonsekvenser og en risiko- og sårbarhetsanalyse er vedlagt planforslaget, og aktuelle momenter er omtalt under avsnitt for risiko- og sårbarhetsanalyse i planbeskrivelsen. Bestemmelser om gjerding og adkomstveg er innarbeidet i planforslaget. Oppland fylkeskommune, epost datert 30.07.12. Planfaglige forhold: Det ansees som en fordel at eiendomsforholdene for Bakketunet avklares tidlig i planprosessen, slik at planområdet ikke blir vesentlig større enn den er skissert i oppstartsvarselet. Det forventes en redegjørelse for dette i planbeskrivelsen. Det forventes videre at konsekvenser av reguleringsplanen blir grundig vurdert og beskrevet i planforslaget, blant annet med tanke på naturmangfold, kulturlandskap og risiko- og sårbarhet. Kulturvernfaglige forhold: Kulturarvenheten har ingen merknader til varsel om oppstart. Forslagsstillers kommentarer: Sel kommune har foretatt en innmåling av eiendommen tidlig i planprosessen med berørte parter tilstedet. Innmålt ytre eiendomsgrense avviker svært lite fra planavgrensingen som ble skisser i oppstartsvarslet. Plangrensen er etter dette justert noe i vestre delen av planområdet. Innmålingen har dannet grunnlaget for tomtedelingen foreslått i planforslaget. Statens vegvesen, brev datert 10.07.12. Statens vegvesen har ingen merknader, men forbeholder seg retten til å komme med merknader senere i planprosessen. Vedlegg Følgende vedlegg følger planbeskrivelsen: Plankart Reguleringsbestemmelser Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse Kopi av varslingsbrev m/varslingsliste (alle som er varslet) o Varslingsbrev o Adresseliste Kopi av innkomne merknader ved forhåndsvarslingen Notat fra oppdragsgiver om historikk og intensjon med Bakketunet - 6 -