SAKSFRAMLEGG Saksnr. Styre, råd, utvalg Møtedato 08/2017 Utvalg for plan og miljø 23.08.2017 03/2017 Kommunestyret 21.09.2017 Saksbehandler: Eva Helgø Kragset Arkivsaksnr.: 17/386 Arkiv: PLANID - 0574, HIST - 16/1396 2. gangsbehandling, Reguleringsplan 0574, Butikk med bensinpumpe, Kontinentalvegen 2 Vedtak som innstilling fra Utvalg for plan og miljø - 23.08.2017 Rådmannens forslag til vedtak: Reguleringsplan 0574 Butikk med bensinpumpe, Kontinentalvegen 2, datert 05.12.2016 med tilhørende bestemmelser, datert 15.12.2016 vedtas i medhold av plan- og bygningsloven 12-12 Rådmannens forslag til vedtak: Reguleringsplan 0574 Butikk med bensinpumpe, Kontinentalvegen 2, datert 05.12.2016 med tilhørende bestemmelser, datert 15.12.2016 vedtas i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, med følgende tilleggspunkter: 1. Ved detaljprosjektering skal det sikres uteoppholdsarealer for hotellgjester med et minimum av kvaliteter og noe støyskjerming. 2. Ved detaljprosjektering skal det sikres en trafikksikker løsning for varelevering som ikke forutsetter rygging av trailer over parkeringsplass. Vedlegg: Plankart BEstemmelser datert 151216 Planbeskrivelse Mobilitetsplan ROS Handelsanalyse Illustrasjoner Trafikkvurdering Tananger Statens vegvesen Avinor Fylkesmannen Lyse Fylkeskommunen Kommentarer til innkomne merknader Møtereferat, drøftingsmøte med Fylkesmannen brev gjennomgang referat Meklingsresultat og ny tilrådning til vedtak, reguleringsplan 0574 Butikk med bensinpumpe,
Kontinentalvegen 66 Møtereferat, drøftingsmøte med Fylkesmannen (L)(3855) Protokoll mekling 0574 Kommunestyret 21.09.2017: Behandling: Kommunestyrets vedtak (40 representanter) med 39 mot 1 stemme i samsvar med rådmannens endrede tilrådning til vedtak KS- 03/2017 Vedtak: Reguleringsplan 0574 Butikk med bensinpumpe, Kontinentalvegen 2, datert 05.12.2016 med tilh?rende bestemmelser, datert 15.12.2016 egengodkjennes i medhold av plan- og bygningsloven? 12-12. I medhold av plan- og bygningsloven? 12-13 tas felt BKB ut av planen, og sendes til departementet for endelig avgj?relse. Utvalg for plan og miljø 23.08.2017: Behandling:, foreslått av, Rådmannens forslag til vedtak: Reguleringsplan 0574 Butikk med bensinpumpe, Kontinentalvegen 2, datert 05.12.2016 med tilhørende bestemmelser, datert 15.12.2016 vedtas i medhold av plan- og bygningsloven 12-12 Utvalg for plan og miljøs entemmige vedtak i samsvar med rådmannens tilrådning til vedtak. Punkt 1 og 2 i rådmannens tilrådning enstemmig vedtatt strøket. UPM- 08/2017 Vedtak: Rådmannens forslag til vedtak: Reguleringsplan 0574 Butikk med bensinpumpe, Kontinentalvegen 2, datert 05.12.2016 med tilhørende bestemmelser, datert 15.12.2016 vedtas i medhold av plan- og bygningsloven 12-12 SAKSUTREDNING: Saken skal behandles i følgende utvalg: Utvalg for plan og miljø Kommunestyret Vedtaket ekspederes til: Saksbehandler Norconsult v/lars Nielsen: Lars.Nielsen@norconsult.com Kopi: Tom Henning Slethei: ths@tl-hotell.no Oversikt over tilknyttede vedlegg: 1. Plankart, datert 05.12.2016 2. Bestemmelser, datert 15.12.2016 3. Planbeskrivelse fra forslagsstiller, datert 05.12.2016 4. Mobilitetsplan, datert 12.10.2016 5. ROS-analyse, datert 07.07.2016 6. Handelsanalyse, datert 04.10.2016
7. Illustrasjoner, datert 29.11.2016 8. Trafikkvurdering Tananger (udatert) 9. Innkomne merknader, offentlig ettersyn: a. Statens vegvesen, datert 04.04.2017 b. Avinor, datert 07.04.2017 c. Fylkesmannen, datert 27.04.2017 d. Lyse, datert 08.05.2017 e. Rogaland fylkeskommune, datert 16.05.2017 10. Kommentarer til innkomne merknader 11. Møtereferat fra drøftingsmøte med fylkesmannen, datert 14.06.2017 12. Forslagsstillers gjennomgang av referat etter drøftingsmøtet, datert 19.06.2017 1 FAKTA 1.1 Saken gjelder: Formålet med planen er å legge til rette for nærbutikk og bensinpumpe i tillegg til kontor og leilighetshotell, som er gjeldende formål. Planen legger også opp til en utvidelse av dagens leilighetshotell. Ved offentlig ettersyn kom det inn 1 innsigelse fra Fylkesmannen til planens butikkformål. Denne innsigelsen er opprettholdt etter drøftingsmøte. Dersom butikk ikke tas ut av planen, må planen til mekling før den kan bli behandles i kommunestyret. Planområdet er ca 12,5 daa. For plassering av planområdet, se figur 1 og 2.
Fig. 1. Plassering av planområdet i Risavika, vist med rødt
Fig. 2: Plassering av planområdet vist med stiplet linje. Kartet er hentet fra varsel om oppstart. 1.2 Tidligere behandlinger og saksprosess Varsel om oppstart. Planen ble varslet oppstart 19.05.2016. Det kom inn 6 merknader. Behandling før offentlig ettersyn Planen var til førstegangsbehandling i UPM 22.02.2017 som sak 24/17. Vedtak: Utvalg for plan og miljøs enstemmige vedtak i samsvar med utvalgets fellesforslag: I medhold av plan-og bygningslovens 12.10 utlegges til reguleringsplan PLAN 0574- BUTIKK MED BENSINPUMPE, datert 05.12.2016 med tilhørende bestemmelser, datert 15.12.2016 til offentlig ettersyn og sendes berørte parter og høringsinstanser for uttale. Endringene som kommer i en nyere vedtatt plan er på om lag 10% av planens totale omfang. Endringene støtter opp under Sola kommunes nylig vedtatte kommuneplan hvor det heter følgende om hvor dagligvare inntil 1250 m2 kan bebygges: «tilknytning til boligområder eller kombinerte bolig/ næringsområder.» Etter etablering av TKV vil trafikk til og fra Snøde genereres ut i krysset like ved denne beliggenheten og følgelig ha svært sentral tilknytning til boligområde i tillegg til at det blir bare få minutter å gå og sykle. Sola kommune mener derfor i høyeste grad at dette må kunne tolkes å være kombinert bolig/ næringsområde. Videre viser nyere undersøkelser at større og større andel av dagligvarehandelen skjer til og fra jobb og således vil denne sentrale beliggenheten kunne hindre unødig belastning
av veinettet. Offentlig ettersyn Planen ble lagt ut på høring i perioden 23.03.2017-08.05.2017. Det kom inn 5 merknader, hvorav 1 innsigelse. Se kapittel 3.1 for oppsummering av merknader. Merknadene er også vedlagt. 1.3 Gjeldende planer 1.3.1 Nasjonale forventninger Nullvekstmålet ble vedtatt gjennom Klimaforliket og går ut på at veksten i persontransporten i storbyområdene skal tas med kollektivtransport, sykkel og gange. Målet ble gjentatt i Nasjonal transportplan (NTP) 2014 2023 og er videreført i transportetatenes hovedrapport fra analyse- og strategifasen for NTP 2018 2027. Utdrag fra statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging: Utbyggingsmønster og transportsystem bør fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder, redusere transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportformer. I henhold til klimaforliket er det et mål at veksten i persontransporten i storbyområdene skal tas med kollektivtransport, sykkel og gange. Utbyggingsmønster og transportsystem må samordnes for å oppnå effektive løsninger, og slik at transportbehovet kan begrenses og det legges til rette for klimaog miljøvennlige transportformer. Planleggingen skal bidra til å styrke sykkel og gange som transportform. I byvekstavtalen som blant annet Sola kommune nylig har inngått står nullvekstmålet som et overordnet mål som kommunen har forpliktet seg til å jobbe for. I samme avtale står det også at Gjeldende Regionalplan for Jæren ble vedtatt i 2013. Planen har klare strategier og retningslinjer for byutvikling og samordnet areal- og transportplanlegging og inneholder følgende mål for regionen sett under ett; Redusere veksten i transportarbeidet Øke andelen reiser med kollektivtransport, på sykkel og til fots Styrke byenes og tettstedenes sentra som viktigste arena for handel, kultur, service og næring. Partene forplikter seg, gjennom denne byvekstavtalen, til aktivt å bidra til at den regionale planen blir realisert i tråd med avtalens målsettinger. 1.3.2 Regionale føringer, Regionalplan for Jæren 2013-2040 Regionalt er det ønske om å redusere biltrafikken og øke gang og kollektivtrafikken. Videre ønsker man høy utnyttelse langs hovedkollektivaksene. For Nærbutikk står det: Nærbutikk er et tilbud til det lokale bomiljøet og skal kun etableres i eller i nær tilknytning til boligområder. Tilbudet kan ikke etableres hvis det vurderes å konkurrere med etablerte sentre. ( ) Prinsipper for lokalisering og avstand mellom etablering av lokaltilbudet nærbutikk og nærservice skal avklares og begrunnes i kommune- eller kommunedelplan. 1.3.3 Gjeldende kommuneplan I gjeldende kommuneplan er planområdet avsatt til kombinert bebyggelse og anleggsformål, med underformål kontor. For nærbutikk står det: Nærbutikker med dagligvareprofil og et forretningsareal på inntil 1250 m2 BRA kan etableres i tilknytning til boligområder eller kombinerte bolig/næringsområder utenfor sentre. Avstand mellom nærbutikker og mellom nærbutikker og sentrene skal være minst 800 meter.
1.3.4 Gjeldende reguleringsplan Reguleringsplan 0504. Formålene i planen er kombinert bebyggelse og anleggsformål med underformål kontor/hotell. Det er også et underformål kontor/industri som gjelder tomten i sør. 1.3.5 Andre relevante planer Reguleringsplan 0527 Transportkorridor vest (TKV) Fig. 3 viser utsnitt av vedtatt plan 0527, som regulerer Tanangervegen til 4- felts veg med bussveitrasé i Risavika. Planen regulerer også nytt 2- planskryss ved Kontinentalvegen. Fig. 3. Viser utsnitt av plan 0527 Reguleringsplan 0545 Litle Risa I nylig vedtatt reguleringsplan 0545 Litle Risa er det regulert en dagligvarebutikk sørvest i planområdet. Butikken på Litle Risa, med sin nærhet til nye og eksisterende boliger på Snøde, ligger bedre plassert i forhold til nasjonale og regionale forventinger og planer, samt intensjonen i kommuneplanen for Sola.
Fig. 4. Viser nylig vedtatt reguleringsplan 0545. Regulert nærbutikk markert med blått. 1.4 Beskrivelse av planområdet Planområdet ligger i et havnerelatert industri og næringsområde, plassert mellom Tanangerveien i øst, Kontinentalvegen i nord og adkomstvei i sørvest. Det er ikke foretatt støyberegninger for reguleringsplanen, men i forbindelse med Transportkorridor vest er det utarbeidet støyvurderinger som viser at det meste av tomten ligger i rød vegstøysone. Området er i dag delvis utbygd med leilighetshotell og parkeringsplass på den vestlige delen av tomten mens den østre delen er ubebygd. Planområdet har helning mot sørvest fra kote 18 i nordøst til kote 13 i vest og kote 17 i sør. Det er gode solforhold. Selv om Risavika ligger kystnært, ligger planområdet med avstand til sjøen og relativt skjermet for de dominerende vinder fra sørvest og nordvest. Barnetråkkregistreringen viser ingen registreringer innenfor planområdet. På østsiden av Tanangervegen er det meste av områdene LNF-områder. Det er et 47,4 daa stort offentlig friområde ca 300 meter vest for planområdet. Det går også offentlige grønne korridorer ut mot Hestholmen i vest. Nærmeste butikk er i dag 1,3 km nord for planområdet (Joker Snøde). Det er nylig vedtatt ny dagligvarebutikk på Litle Risa (plan 0545) ca 600 meter nord for planområdet. Tanangerveien har i dag stor trafikkbelastning med ÅDT på ca. 14000. Frem til TKV etableres nyttes dagens veisystem, med rundkjørsel fra Tanangervegen til Kontinentalvegen og egen adkomstvei fra
denne. I øst mot Tanangervegen er det i dag gang/sykkelsti med fotgjengerfelt over Kontinentalvegen. Det er undergang under Tanangervegen like nord for planområdet. Det er etablert busstopp i Tanangervegen (ca 80-100 m) m fra planområdet. Med opparbeidelse av TKV vil det fortsatt være rundkjøring i Tanangervegen med arm inn i Kontinentalvegen, men den vil bli skjøvet litt mot øst. De nærmeste busstoppene vil bli lagt ca 400 meter nord for planområdet. Nærmeste kryssing av Tanangervegen ligger ca 560 meter lenger nord for krysset med Kontinentalvegen, i forbindelse med nye busstopp for bussveien. Det er i dag en eksisterende spillvannsledning på 200 mm som går tvers over planområdet. Det er også en vannledning som går inn i adkomstvegen fra Kontinentalvegen. Det er bygget en trafo på nabotomten som kan betjene planområdet. Det ligger nedgravde høyspentkabler i den sørlige del av planen. Det må ved utbygging hensyntas at arealer rett over kablene ikke nyttes til oppholdsarealer. Det ligger også gassledninger og fjernvarmenett inn til planområdet. 2 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 2.1 Reguleringsformål, areal og utnyttelsesgrad Ved full utbygging legger planforslaget opp til en dagligvarebutikk, kontorlokaler og utvidelse av dagens leilighetshotell. Utnyttelsen av tomten er økt til 170 % TU i planforslaget, fra 155 % TU i gjeldende plan. Fig. 5. Illustrasjonsplan som viser ferdig utbygging av utbyggingstrinn 2. Hovedformålet i planforslaget som legges fram er kombinert bebyggelse og anleggsformål, med underformål forretning/kontor/hotell. Innenfor dette formålet tillates det utbygd dagligvarebutikk med maks BRA 1250 m2, hotell med maks BRA 4000 m2 og kontorer med maks BRA 7000 m2. Innenfor dette formålet tillates det også parkering. Butikken vil kun få parkering oppå bakken. I tillegg er det avsatt parkering for hotellet og kontorene både over og under bakken. Hotellet tillates bygd ut som leilighetshotell. Bebyggelsen kan oppføres med maksimal byggehøyde 20 meter. Unntaket er i øst hvor deler av bygget tillates oppført med maksimal byggehøyde på 34 meter. På tomten settes det også av areal til bensinstasjon/vegserviceanlegg. Her tillates oppført bensinpumpe med tak. Det er satt krav om at det skal bygges parkeringsanlegg under bakken, på tak eller i P-hus, når bakkeparkering dekker mere enn 30 % av tomten. Dette er vist på eget plankart, vertikalnivå 1 Under grunnen. Parkeringsanlegget skal være felles for kontorene og hotellet i tillegg til parkeringen som er avsatt oppå bakken. For kontor skal det settes av maksimum 1 plass pr 100 m2
for bil. For hotell skal det settes av maksimum 0,7 bilparkeringsplasser pr rom. Forretning skal sette av maksimalt 40 plasser. Dette utgjør en parkeringsdekning på 3,2 parkeringsplasser pr. 100 m2 BRA. Det skal etableres minimum 1,5 sykkelparkeringsplasser pr 100 m2 BRA kontor/hotell og minimum 2 sykkelparkeringsplasser pr 100 m2 forretning. Trafikkarealer Adkomstvegen i området er regulert til kjøreveg. Denne er regulert offentlig. Det samme er fortau og gang/-sykkelveg. Mellom Tanangervegen og butikkens parkeringsplass er det regulert til annen veggrunn grøntareal, i tråd med planen for TKV. Her skal det opparbeides med beplantning. Ut mot Kontinentalvegen er det regulert inn et lite område avsatt til annen veggrunn tekniske anlegg. Dette skal opparbeides som overkjørbar dråpe. Andre formål Et lite område sørvest i planområdet reguleres til vegetasjonsskjerm. Dette skal opparbeides i henhold til plan 0416. Foruten frisiktsone ved veg er det lagt inn en hensynssone med krav vedrørende infrastruktur. Innenfor denne sonen kan det ikke gjøres tiltak uten godkjent søknad til Sola kommune. Det er også lagt inn et bestemmelsesområde rundt hele planområdet. Området er avsatt til anleggs- og riggområde, og kan brukes til midlertidig anleggsområde i tilknytning til etablering av nytt veianlegg i henhold til plan 0527, Transportkorridor Vest. Området kan ikke opparbeides før tilstøtende trafikkareal er opparbeidet. Rekkefølgekrav Planforslaget legger opp til en 2- trinns utbygging av planområdet. Bestemmelsene sikrer at «Ved trinnvis utbygging skal antall parkeringsplasser i henhold til bestemmelsenes 4.02 være opparbeidet». Parkeringsarealet er dermed også ved trinnvis utbygging til enhver tid begrenset til dekningen som angis i bestemmelsene. 3 VURDERINGER 3.1 Innkomne merknader ved offentlig ettersyn De 5 innkomne merknadene, samt rådmannens og forslagsstillers fullstendige kommentarer til merknadene, finnes i egne vedlegg. Under følger en oppsummering av sentrale merknader. Fylkesmannen har innsigelse til plassering av butikk i tilknytning til den trafikkerte Tanangervegen og Risavika, fordi plasseringen er i strid med overordnede planer og regionale og nasjonale forventninger. Planområdet ligger ikke i tilknytning til boligområde, og henvender seg mot de som kjører bil. Butikken er også i strid med avstandskrav da den planlegges for nært planlagt nærbutikk på Litle Risa. Fylkesmannen mener det er behov for en holdningsendring blant forbrukerne av matbutikker, og at en slik holdningsendring vil ta noe tid. Det er likevel viktig å legge til rette for at en slik holdningsendring skal kunne skje. Fylkesmannen har også faglig råd om lavere parkeringsdekning. Redusert bilparkeringsdekning er det mest effektive virkemiddelet for å sikre lavere bilbruk. Det bes også om at kommunen, i tråd med nullvekstmålet og kommunens arbeid med byvekstavtalen bør ha et høyere ambisjonsnivå og sikre lav parkeringsdekning for å dreie reisemiddelvalg mot helse- og klimavennlige transportformer. I planforslaget er det sambruk av parkeringsanlegg for kontor og hotell. Dette gir mulighet lavere parkeringsdekning for disse formålene. I tillegg har Fylkesmannen faglig råd om at bestemmelsene revideres til å sikre mindre overflateparkering og at mer parkering legges under bakken. Fylkesmannen har også faglige råd om utarbeidelse av VA- rammeplan i tråd med kommuneplan, at maks innendørs støynivå fastsettes for hotellformål, større andel parkeringsplasser under bakken, og avgrensning av hvor stor del av bygget som kan oppføres i en høyde på 34 m.
Rogaland fylkeskommune har etter politisk behandling i Fylkesutvalget ingen merknader til planen. Statens vegvesen, Avinor og Lyse har ingen merknader til planen. 3.2 Vurdering av konsekvenser av planen Konsekvenser av gjennomføring Gjennomføring av planen vil medføre at det blir bygget dagligvarebutikk med bensinpumpe, hotellet blir utvidet og det blir bygget nye kontorlokaler. Resten av arealet brukes til parkering. Planforslaget legger ikke opp til fellesområder eller uteoppholdsområder. Gående og syklende til og fra området kan bruke fortau langs internvegen for å komme seg ut langs enten Kontinentalvegen eller Tanangervegen. Langs Tanangervegen planlegges det også gang/- og sykkelveg i tråd med reguleringsplan for TKV. Fra her vil det være mulig å nå nye bussholdeplasser som vil bli etablert ved gjennomføring av TKV-planen. For avstander ol henvises det til vurdering av plassering av dagligvarebutikk ifht kollektivdekning. Området vil etter endt utbygging av utbyggingstrinn 2 bestå av et høyt signalbygg i nordøst. I følge bestemmelsene kan deler av bygget oppføres med maksimal byggehøyde på 34 meter, mot 20 meter ellers. Nok trykk og kapasitet til brannvann er sikret i bestemmelsene. Det samme er høyderestriksjoner i forhold til flyplassen. Videre er det en bestemmelse om at nye bygg på tomten skal tilrettelegges for fjernvarme og tilknyttes eksisterende fjernvarmenett. Arealer som reguleres til o_ offentlig er kommunens (langs kommunal veg i sør) eller Statens vegvesen (langs TKV og Kontintentalvegen) sitt ansvar å drifte og vedlikeholde. ROS-analysen for planen viser fire punkter markert med gult (akseptabel risiko, tiltak må vurderes) og fire punkter markert med grønt (akseptabel risiko, ingen tiltak nødvendig). Henviser til vedlagt ROSanalyse for beskrivelse av avbøtende tiltak. Reguleringsplanen er en privat plan, og rådmannen er ikke kjent med forhold som tilsier at den ikke vil kunne realiseres innen 10 år. I forslagsstillers planbeskrivelse står det imidlertid at med «økt aktivitet i regionen vil planen legge til rette for utbygging av trinn 2. med utvidelse av hotell og nye kontorarealer». Uten økt aktivitet kan det da tyde på at planen ikke vil komme lenger enn til 1. utbyggingstrinn. Planbestemmelsene sikrer ikke begrensning av parkeringsareal i takt med utbyggingen ved trinnvis utbygging. Plassering av dagligvarebutikk Ifht regionalplan Regionalplan for Jæren skriver at «Nærbutikk og nærservice er et tilbud til det lokale bomiljøet og skal kun etableres i eller i nær tilknytning til boligområder». Planforslagets butikketablering vurderes ikke å være i eller i nær tilknytning til boligområder. Poenget med en nærbutikk er at beboere kan gå eller sykle til butikken. Besøkende er ikke avhengig av bil for å handle. Nærmeste eksisterende boligområde av en viss størrelse er på Snøde, ca 900 meter fra butikken til første bolig. Nærmeste bolig i nylig vedtatt plan for Litle Risa vil ligge med en avstand på ca 650 meter fra butikken. Dette boligområdet vil imidlertid, i tillegg til Snøde boligområde, ligge mye nærmere ny planlagt butikk på Litle Risa. I mobilitetsplanen skrives det for butikken at rundt 14 % av innkjøpsreiser skjer i forbindelse med
handel på vei hjem fra jobb. For besøksreiser til butikken legges det til grunn en reisemiddelfordeling med 78 % i bil (passasjer + bilfører) og 9 % kollektivreisende. TKV vil forbedre dagens kollektivdekning betydelig, men busstoppene vil bli flyttet lenger unna. Mobilitetsplanen beskriver at det blir lagt til rette for nærbutikk i nærhet av arbeidsplasser, og at dette legger opp til at arbeids- og handelsreise kan bli foretatt samtidig. Lørdag regnes som den viktigste handledagen, men da er det langt færre folk på jobb i Risavika, så handel på lørdager vil stort sett ikke skje i forbindelse med jobbreiser. Handelsanalysen beskriver at «Det er vanskelig å estimere betydningen av arbeidsplassene. Det er ikke så mange eksempler på butikker som ligger utelukkende i næringsområder». Videre at «Tomta i Risavika ligger også nær opp til Kontinentalveien og RV 509. RV 509 har en ÅDT på 14600 som er høyt. Den ligger mellom Solas to store målpunkt: Tananger/Risavika og Solakrossen. Det må derfor også forventes at plasseringen ligger til rette for enkel handel for passerende. En fremtidig utvidet Rv509 vil også føre til at flere velger denne ytre traseen fremfor mer sentrale traseer i Stavanger. I tillegg er Kontinentalvegen adkomstvei til store etablerte næringsområder med etablerte arbeidsplasser som vil øke i årene fremover». Mobilitetsplan og handelsanalyse beskriver at handel ved butikken i stor grad vil være bilbasert. Den henvender seg til de som kjører forbi på Tanangervegen og til de som handler på vei hjem fra jobb i Risavika. I tillegg vil butikken kunne redusere kundegrunnlaget fra andre nærbutikker i området, som ligger nærmere boliger og som vil ha en bedre plassering med tanke på gående/ syklende. Reisemønsteret knyttet til ny butikk er i strid med nullvekstmålet som Sola kommune har forpliktet seg til å jobbe opp mot, blant annet i Byvekstavtalen inngått i mai. Ifht kommuneplan Gjeldende kommuneplan har krav om at nærbutikker med dagligvareprofil på inntil 1250 m2 BRA kan etableres i tilknytning til boligområder eller kombinerte bolig/næringsområder utenfor sentre. Avstand mellom nærbutikker skal være minst 800 meter. Plasseringen i Risavika kan verken sies å være i tilknytning til et boligområde (som det da skal være naturlig å gå eller sykle til) eller i tilknytning til kombinert bolig- og næringsområde (det er ingen boliger innenfor Risavika industri- og næringsområde). Planforslagets butikk er også i strid med kommuneplanens avstandskrav, da avstand til planlagt butikk i Litle Risa er under 800 m. Kollektivdekning I dag er det busstopp med undergang like ved planområdet. Nye bussholdeplasser i TKV - planen vil ligge i en avstand på 410 m (sørgående buss) og 700 m (nordgående buss, lengre avstand grunnet plassering av undergang) fra planområdet. Se fig. 6. Ved gjennomføringen av TKV vil avstand til busstopp bli større enn i dag, men reisetid med buss vil bli betraktelig forkortet, og antall avganger mer enn doblet. For hotell- og kontoransatte er ikke avstanden lenger enn at den er mulig å gå. For at man skal velge å ta buss for å handle på dagligvarebutikken mener rådmannen at avstanden er for stor.
Fig. 6. De to røde pilene viser bussholdeplassene nærmest planområdet ved utbygging av reguleringsplan for TKV. Rød sirkel viser hvor man kan krysse Tanangervegen. Planområdet er gult område i sørvest. Parkeringsdekning Gjeldende kommuneplan har krav om at parkeringsdekning for nærbutikk skal vurderes i mobilitetsplanen og fastsettes av Sola kommune. Mobilitetsplanen har et eget kapittel om parkeringskravet for butikken. Det konkluderes med et antall parkeringsplasser på 40, som begrunnes med at «REMA 1000 forventer at det vil komme gjennomsnittlig omtrent 800 daglig reisende til butikken. Dersom det er en økning på 12,5 % i handelsreiser på lørdager, fører dette til at det vil komme omtrent 900 reisende til REMA 1000 på lørdagen. Beregninger viser at slik reisemiddelfordelingen for handelsreiser viser i kapittel 4.6, vil ca. 70 % av disse benytte seg av bil. Det betyr at omtrent 630 biler forventes å parkere utenfor butikken på lørdagen. Dette betyr i gjennomsnitt ca. 53 biler i timen (fra kl. 9-21) som videre betyr at hver parkeringsplass benyttes 16 ganger pr. dag. Dersom det er jevnt og fullt belegg på parkeringsplassene i hele butikkens åpningstid (9 21) betyr dette at hver parkering kan foregå i 45 minutter uten at det blir mangel på parkeringsplasser. Men med 90-100 biler i timen på det travleste blir snittiden da ned mot 25 minutter med 40 plasser». Det er større og større fokus på klimavennlig transport både hos Fylkesmannen, i Rogaland fylkeskommune og i de ulike kommunene, og nødvendigheten av å forsøke å endre folks reisevaner dersom det skal være mulig å nå nullvekstmålet. Begrensning på parkeringsplasser er et effektivt virkemiddel. I tabellen nedenfor ser vi utviklingen i parkeringsdekning for nærbutikker siden 2011. Tabellen viser at antallet p-plasser for tilsvarende nærbutikker er fra 27-32. Unntaket er siste plan 0523. Her er det vedtatt en relativt høy parkeringsdekning, blant annet fordi det her var en spesiell situasjon med et ubebygd område hvor man i dagens situasjon er avhengig av bil for å komme seg fram og tilbake til butikken.
Plan Planstatus Tillatt antall parkeringsplasser 0410 Skadberg (eksisterende Rimi) Vedtatt 2011 Ingen begrensning i plan. Etablert 31 plasser 0461 Joa Vedtatt 2013 32 plasser (eksisterende Kiwi) 0509 Jåsund Vedtatt 2013 32 plasser 0514 NOV Vedtatt 2016 29 plasser (etablert 36, men 7 er forbeholdt gjesteparkering boliger) 0545 Litle Risa Vedtatt 2016 27 plasser 0554 Varaberg Vedtatt 2017 32 plasser 0523 Myklebust Vedtatt 2017 40 plasser 0574 Butikk med bensinpumpe Planforslag 40 plasser Plan 0574 ligger i et utbygd område, men ikke boligområde. Rådmannen ønsker å begrense parkeringsdekningen til denne butikken da intensjonen i både regionalplanen og kommuneplanen er at nærbutikker ikke i så stor grad skal være bilbaserte. Oppsummering dagligvarebutikk Butikkens plassering ved siden av Tanangervegen og Risavika, stor avstand til boliger, og relativt stor avstand til kollektivholdeplass, tilsier at handelen i stor grad vil bli bilbasert. En bilbasert dagligvarebutikk i nærhet av arbeidsplasser vil på sikt kunne ta kundegrunnlaget fra nærbutikkene som er etablert der folk bor, og hindre etablering/ drift av andre nærbutikker i tilknytning til boligområder grunnet mindre kundegrunnlag. Ved nærbutikkene har folk mulighet til å sykle og gå for å handle. Selv om mange kjører, eller handler på vei til/ fra jobb, har man også mulighet til å handle når man går tur, stikke fort innom butikken til fots/ sykkel for å kjøpe noe, eller gå/ sykle i helgene når man ikke kjører til jobb. Dette bidrar til en ønsket reisemiddelfordeling på sikt, med vridning mot gange/ sykling, og dette er grunnen til Regionalplanens og kommuneplanens bestemmelser for etablering av dagligvarehandel. Uteoppholdsområder og kvaliteter for beboere i leilighetshotell, inkludert støy Planområdet ligger midt mellom Risavika industriområde og ny Transportkorridor vest. Gjeldende kommuneplan har fastsatt egen støybestemmelse for Risavika-området: I forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplaner og søknadspliktige tiltak må det utarbeides en vurdering av støy fra alle aktuelle støykilder. Tiltak innenfor området skal utføres slik at støy til boliger og andre støyømfintlige funksjoner begrenses mest mulig og reduseres i forhold til dagens nivå. Videre: Dersom det er belastninger av støy fra flere kilder, for eksempel fra industri og veg, må tiltak gjennomføres slik at totalstøy ikke overskrider grenseverdier. Ved støy fra flere kilder stilles det derfor 3 dba strengere krav til grenseverdier for både vegtrafikk- og industristøy på uteareal og innendørs skal det skjermes for både vegtrafikk- og industristøy. Rådmannen ønsket at det ble utarbeidet en støyanalyse som en del av planforslaget. Det ønsket ikke tiltakshaver å utarbeide da det ikke planlegges boligformål. Rådmannen mente imidlertid at leilighetshotell bør få bedre kvaliteter enn «vanlige» hoteller, da man kan ha gjester som bor flere måneder i leilighetshotellet. Disse gjestene bør ha et minimum av bokvaliteter, og støyforhold tilnærmet det som kreves som boliger. Støyrapporten fra reguleringsplanen for TKV viser at størstedelen planområdet, selv med planlagte støyskjermer, ligger innenfor rød støysone for vegtrafikkstøy (trafikkmengde tilsvarende år 2040).
Resten ligger innenfor gul støysone. Rådmannen mener at bestemmelsene burde sikre et begrenset støyskjermet areal med definerte kvaliteter til uteopphold i umiddelbar nærhet til hotellet, der beboere kan gå og trekke frisk luft uten å måtte gå på en parkeringsplass eller forsvinne i veg- og industristøy. Rådmannen forutsetter at et uteoppholdsareal med et minimum av kvaliteter sikres under detaljprosjektering ved utvidelse av leilighetshotellet. Tiltakshaver viser til at det ikke planlegges langtids-utleie, og at dagens benker utenfor leilighetshotellet ikke blir benyttet, og ønsker derfor ikke å sikre kvaliteter eller støyskjermer på uteoppholdsarealer i planen. Fig. 7. Illustrasjonsplan utbyggingstrinn 1
Fig. 8. Illustrasjonsplan utbyggingstrinn 2 Varelevering butikk og tilkomst for renovasjonsbil Varelevering til dagligvarebutikken vil kunne skje internt på egen tomt, men det planlegges parkeringsplasser der lastebilen skal kjøre inn og rygge ut. Dette vil skape konflikt mellom varelevering og gående til og fra disse parkeringsplassene. Slik det er beskrevet i vedlagte illustrasjoner, er det meningen at semitrailere skal kjøre inn på sørsiden av bygget, for så å rygge rundt hjørnet av bygget uten sikt rundt, og over en parkeringsplass inn mot rampe for varelevering (se figur 9 og 10). Det vil med andre ord bli ryggende semitrailere flere ganger i uken over en liten og uoversiktlig p- plass med dårlig sikt rundt hjørner. For renovasjonsbiler gjelder samme problemstilling dersom de må inn på tomten. Sporingskurvene som er vist i illustrasjonene samsvarer heller ikke med illustrasjonsplan for p- arealer. Slik p- plassen er tegnet her vil det ikke være plass til en svingende semitrailer. Rådmannen mener at varelevering og renovasjonsbiler som må rygge over areal avsatt til parkeringsplasser er en uakseptabel løsning med tanke på trafikksikkerhet for fotgjengere på parkeringsplassen, samt for biler som skal inn og ut av parkeringsplassen, og forutsetter at dette løses ved detaljprosjektering. Dette er ikke sikret i bestemmelsene, da tiltakshaver ikke ønsket dette. Tiltakshaver har ikke funnet andre løsninger, og mener foreslått løsning er god nok.
Fig. 9. Viser illustrasjon parkeringsplasser ferdig utbygd (utbyggingstrinn 2) Fig. 10: Forutsatt ryggebevegelse for semitrailer over parkeringsplassen, vist med rødt. Sporingskurver vist med svart. 3.3 Rådmannens oppsummering Planforslaget legger til rette for nærbutikk, utvidelse av hotell, samt kontorlokaler og bensinpumpe. Området er tidligere detaljregulert, men da uten butikk og bensinpumpe. Rådmannen mener at nærbutikk i planområdet vil være bilbasert, og ikke i tråd med regional- og kommuneplanens føringer om tilknytning til boligområder. Grunnet politiske føringer fra vedtak ved 1. gangs behandling, tilrås likevel butikk. Fylkesmannen har ikke trukket innsigelsen sin til planen. Dersom UPM vedtar planen med butikkformål, må planen til mekling før den kan sendes til behandling i Kommunestyret. Rådmannen anbefaler at det ved detaljprosjektering sikres uteoppholdsarealer for hotellgjester med et minimum av kvaliteter og noe støyskjerming, samt at det sikres en trafikksikker løsning for varelevering som ikke forutsetter rygging av trailer over parkeringsplass. Tilrådning til vedtak Reguleringsplan 0574 - BUTIKK MED BENSINPUMPE, datert 05.12.2016 med tilhørende bestemmelser, datert 15.12.2016 vedtas i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, med følgende tilleggspunkter: 1. Ved detaljprosjektering skal det sikres uteoppholdsarealer for hotellgjester med et minimum av kvaliteter og noe støyskjerming. 2. Ved detaljprosjektering skal det sikres en trafikksikker løsning for varelevering som ikke forutsetter rygging av trailer over parkeringsplass. Rådmannen i Sola, 15.06.2017 Ingrid Nordbø rådmann Eva Helgø Kragset Arealplanlegger Dette dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen signatur.