SAKSFORELEGG. Sola kommune 1. GANGSBEHANDLING, PLAN BUTIKK MED BENSINPUMPE KONTINENTALVEGEN 2

Transkript

1 Sola kommune SAKSFORELEGG Styre, råd, utvalg Møtedato Utvalg for plan og miljø Saksbehandler: Eva Helgø Kragset Arkivsaksnr.: 16 / Arkiv: REG GANGSBEHANDLING, PLAN BUTIKK MED BENSINPUMPE KONTINENTALVEGEN 2 RÅDMANNENS TILRÅDNING TIL VEDTAK: I medhold av plan - og bygningslovens utlegges forslag til reguleringsplan PLAN BU TI KK M ED BEN SI N PU M PE, datert med ti lhørende bestemmelser, datert til offentlig ettersyn og sendes berørte parter og høringsinstanser for uttale. Før offentlig ettersyn skal: B utikkformålet tas ut av planen D et skal legges til rette for uteoppholdsarealer for hotelldelen D et skal skrives inn ny bestemmelse at det «ved støy fra flere kilder stilles 3 dba strengere krav til grenseverdier for både vegtrafikk - og industristøy på uteareal, og innendørs skal det skjermes for både vegtrafikk - og industristøy». For varelevering skal d et av hensyn til trafikksikkerhet sikres en løsning der trailer ikke trenger å rygge på areal der også andre trafikanter ferdes. Det skal skrives inn ny bestemmelse: «Ved trinnvis utbygging tillates kun opparbeidet en forholdsmessig andel av det totale ant allet tillatte parkeringsplasser. Krav til maksimalt tillatte antall parkeringsplasser pr m2 BRA skal således være oppfylt for det enkelte byggetrinn. Det skal etableres og opprettholdes effektive fysiske hindre for innkjøring på ubebygd areal slik at area let ikke kan tas i bruk til parkering.» RÅDMANNENS SAKSUTREDNING Saken skal behandles i følgende utvalg: Utvalg for plan og miljø Vedtaket ekspederes til: Saksbehandler Norconsult v/lars Nielsen: Lars. Oversikt over tilknyttede vedlegg 1. Planforslag: 1.1. Plankart datert Bestemmelser datert Forslagsstillers planbeskrivelse datert ROS - analyse datert Handelsanalyse datert Mobilitetsplan datert Illustrasjoner datert

2 6. Trafikkvurdering Tananger (udatert) 7. Innkomne merknader, varsel om oppstart: 7.1. Avinor datert Fylkesmannen datert Kommunalteknikk (udatert) 7.4. Lyse datert Rogaland fylkeskommune, regionalplanavdelingen datert Vegvesenet datert Saksnr.: 16 / Løpenr.: / 162

3 1 FAKTA 1.1 Saken gjelder Formål et med planen er å utvide kombinert bebyggelse og anleggsformålet slik at det legges til rette for forretning og bensinstasjon, og som er ut over de formålene som er tillatt innenfor eksisterende plan. Det ønskes med andre ord etablert en dagligvareforretning med bensinpumpe. I tillegg søkes det om utvidelse av eksisterende leilighetshotell. Planområdet er ca 12,5 daa. For plasserin g av planområdet, se figur 1 og 2. Plasseringen av dagligvarebutikk på den aktuelle tomta strider mot bestemmelsene for handelslokalisering både i Regionalplan for Jæren og gjeldende kommunep lan. Rådmannen tilrår d erfor at butikkformålet tas ut av planen. I tillegg er det uenighet om kvaliteter som rådmannen mener bør tillegges utvidelse av leilighetshotell. Fig. 1. Plassering av planområdet i Risavika, vist med rødt Saksnr.: 16 / Løpenr.: / 163

4 Fig. 2: Plassering av planområdet vist med stiplet linje. Kartet er hentet fra varsel om oppstart. 1.2 Tidligere behandling er og saksprosess Varsel om oppstart Planen ble varslet oppstart 19. mai. Det ble ikke vurdert å være behov for konsekvens - utredning. Frist for å komme med merknad var Det kom inn 6 merknader. Det nevnes flere steder i forslagsstillers planbeskrivelse at planforslaget var ment som en mindre endring av eksisterende plan. I følge veileder til plan - og bygningsloven kan en formålsendring (ny butikk og ny bensinstasjon) ikke gjøres som en mindre endring: «Definisjonen av hva som er «mindre endring» er imidlertid stram. Innvendinger fra myndigheter eller berørte parter ekskluderer muligheten for mindre endring. Endring av arealformål er heller ikke forenlig med bruk av mindre endring selv om justering av grensene mellom to formål kan være det». Eksempel på en mindre endring er med andre ord en liten grensejustering mellom arealformål, bygge grenser eller veitraseer el., ikke et nytt formål. Konfliktnivået i planen tilsier også full planprosess. Planforslaget som nå legges fram er derfor en helt ny reguleringsplan og må forholde seg til dagens krav og standarder. Eksempler på forhold som endrer seg med tiden er blant an net krav til parkeringsdekning, uteoppholdsarealer, krav til fordrøyning og overvannsløsninger, overordnede planer osv. 1.3 Gjeldende planer Saksnr.: 16 / Løpenr.: / 164

5 1.3.1 R egionale føringer og planer Planområdet ligger utenfor kjerneområde landbruk og regional grønnstruktur i Regionalplan for Jæren Regionalt er det ønske om å redusere biltrafikken og øke gang og kollektivtrafikken. Videre ønsker man høy utnyttelse langs hovedkollektivaksen e. I regionalplanen er nærmeste lokalsenter Tananger For Nærbutikk står det: Nærbutikk er et tilbud til det lokale bomiljøet og skal kun etableres i eller i nær tilknytning til boligområder. Tilbudet kan ikke etableres hvis det vurderes å konkurrere med etablerte sentre. Nærbutikk er en eller flere butikker med dagligvarer, dvs. handel med hovedvekt på mat og drikke. Nærbutikk har en arealbegrensning på inntil m 2 bruksareal handel. Bruksareal er her definert som bruksareal for alle måleverdige pla n, bruksareal for åpent overbygd areal og parkeringsareal. Prinsipper for lokalisering og avstand mellom etablering av lokaltilbudet nærbutikk og nærservice skal avklares og begrunnes i kommune - eller kommunedelplan Kommuneplan I gjeldende kommuneplan e r området avsatt til kombinert bebyggelse og anleggsformål, med underformål kontor. Fig. 3. Viser områdets formål i gjeldende kommuneplan Gjeldende reguleringsplaner R eguleringsplan Formålene i planen er kombinert bebyggelse og anleggsformål med underformål kontor/hotell. Det er også et underformål kontor/industri som gjelder tomten i sør. Saksnr.: 16 / Løpenr.: / 165

6 Fig. 4. Viser planen Reguleringsplan 0527 Transportkorridor vest Fig. 5 er et utsnitt av reguleringsplan 0527 som angår planforslaget for Planen er en vegplan og viser vegsystemet som er vedtatt rundt planområdetil plan Fig. 5. Viser utsnitt av plan Pågående /nylig vedtatte reguleringsplaner Nylig vedtatt reguleringsplan 0545 Litle Risa regul erer inn en dagligvarebutikk helt sørvest i sin plan. Saksnr.: 16 / Løpenr.: / 166

7 Fig. 6. Viser nylig vedtatt reguleringsplan Beskrivelse av planområdet Planområdet består av følgende eiendommer: gnr/bnr 10/158, 10/100, 10/216, 10/153 og 10/159. Det ligger i havnerelatert industri og næringsområde, plassert mellom Tanangerveien i øst, Kontinentalvegen i nord og adkomstvei sørvest. Det er ikke foretatt støyberegninger for reguleringsplanen, men i forbindelse med Transportkorridor vest er det utarbeidet støy - vurderinger som viser at det meste av tomten ligger i rød sone. Det er fastsatt egne retnings - linjer for støy knyttet til bedrifter i Risavika havn. Området er utsatt for noe luft forurensning fra Tanangervegen og fra Risavika havn. Det er ikke gjort radon undersøkelser enda. Ihht. TEK må alle bygg sikres mot radoninntrengning, dette gjøres enten ved å legge duk og/eller ved at man foretar målinger i forbindelse med utbyggingen. Området er i dag del vis utbygd med leilighetshotell og parkeringsplass på den vestlige delen av tomten mens den østre delen er ubebygd. Området er ikke brukt til landbruk og rådmannen kjenner ikke til kulturminner der. Planområdet har helning mot sørvest fra kote 18 i nordøst til kote 13 i vest og kote 17 i sør. Det finnes ingen naturverdier inne nfor planområdet. Det er gode solforhold. Selv om Risavika ligger kystnært, ligger planområdet med avstand til sjøen og relativt skjermet for de dominerende vinder fra sørvest og nordvest. Saksnr.: 16 / Løpenr.: / 167

8 Barnetråkkregisteringen viser ingen registreringer innenfor planom rådet. Planområdet inneholder heller ingen funksjoner rettet mot barn. Det vises derimot at fortauet langs Kontinentalvegen brukes for å ta seg ut til fjorden og en liten holme (Hestholmen) der. På østsiden av Tanangervegen det meste av områdene LNF - om råder. Det er et 47,4 daa stort offentlig friområde ca 300 meter vest for planområdet. Det går også offentlige grønne korridorer ut til fjorden i vest. Nærmeste butikk er i dag 1,3 km nord for planområdet. Det er nylig vedtatt ny dagligvare - butikk på Litl e Risa (plan 0545) ca 600 meter nord for planområdet. Tanangerveien har i d ag stor trafikkbelastning med Å D T på ca Vegsystemet rundt hele planområdet er nett opp ferdigregulert i plan 0527 T ransportkorridor vest. Frem til denne etableres nyttes dage n s veisystem, med rundkjørsel fra Tanangerveg en til Kontinental vegen og egen adkomstvei fra denne. I øst mot Tanangerveg en er det i dag g ang/sykkelsti med fotgjengerfelt over Kontinentalvegen. Det er undergang under Tanangervegen like nord for planområdet. Det er etablert busstopp i Tanangervegen (ca m) m fra planområdet). Med opparbeidelse av Transportkorridor vest vil det fortsatt være rundkjøring i Tananger - vegen med arm inn i Kontine ntalvegen, men den vil bli skjøvet litt mot øst. De nærmeste busstoppene vil bli lagt ca 400 meter nord for planområdet. Undergangen under Tananger - vegen er regulert bort. Nærmeste kryssing av Tanangervegen ligger ca 560 meter lenger nord. Det er i dag e n eksisterende spillvannsledning på 200 mm som går tvers over planom rådet. Det er også en vannledning som går inn i adkomstvegen fra Kontinentalvegen. Fig. 7. Viser vannledning (blå) og spillvannsledning (grønn) innenfor planområdet. Det er bygget en trafo på nabotomten som kan betjene planområdet. Det ligger nedgravde høyspentkabler i den sørlige del av planen. Det må ved utbygging hensyntas at arealer rett over Saksnr.: 16 / Løpenr.: / 168

9 kablene ikke nyttes til oppholdsarealer. Det ligger også gassledninger og fjernvarmenett i nn til planområdet. Fig. 8 Viser eksisterende infrastruktur. Kilde: Lyse Elnett 2 BESKRIVELSE AV PLANFO RSLAGET 2.1 Reguleringsformål, areal og utnyttelsesgrad. Ved full utbygging legger planforslaget opp til en dagligvareb utikk, kontorlokaler og utvidelse av dagens leilighetshotell. Utnyttelsen av tomten er økt til 170 % TU i planforslaget, fra 155 % TU i gjeldende plan. Saksnr.: 16 / Løpenr.: / 169

10 Fig. 9. Illustrasjonsplan som viser ferdig utby g ging av utbyggingstrinn 2. Reguleringsformål Planforslag Areal (m2) Bebyggelse og anlegg Bensinstasjon/vegserviceanlegg 456,27 Kombinert bebyggelse og 6784,086 anleggsformål Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg 1256,783 Fortau 548,797 Gang -/sykkelveg 496,959 Annen veggrunn tekniske anlegg 18,105 Annen veggrunn - grøntareal 1397,899 Parkeringshus/ - anlegg 1387,758 Grønnstruktur Vegetasjonsskjerm 33,389 Totalt Planområde ,046 Hovedformålet i planen forsalget som leges fram er kombinert bebyggelse og anleggsformål, med underformål forretning/kontor/hotell. Innenfor dette formålet tillates det utbygd dagligvarebutikk med maks BRA 1250 m2, hotell med maks BRA 4000 m2 og kontorer med maks BRA 7000 m2. Innenfor dette formålet tillates det også parkering oppå bakken. Bu tikken vil kun ha parkering oppå b akken. I tillegg er det avsatt parkering for hotellet og kontorene. Hotellet tillates bygd ut s om leilighetshotell. B ebyggelsen kan oppføres med maksimal Saksnr.: 16 / Løpenr.: / 1610

11 byggehøyde 20 meter. Unntaket er i øst hvor deler av bygget tillates oppførst med maksimal byggehøyde på 34 meter. På tomten settes det også av areal til bensinstasjon /vegserviceanlegg. Her tillates oppført bensinpumpe med tak. Det er satt krav om at det skal bygges parkeringsanlegg under bakken, på tak eller i P - hus, n å r bakkeparkering dekker mere enn 30 % av tomten. Dette er vist som et eget plankart på plankartet, vertikalnivå 1 Under grunnen. Parkeringsanlegget skal være felles for kontorene og hotellet i tillegg til parkeringen som er avsatt oppå bakken. For kon tor skal det settes av maksimum 1 plass pr 100 m2 for bil. For hotell skal det settes av maksimum 0,7 bilparkeringsplasser pr rom. Forretning skal sette av maksimalt 40 plasser. Dette utgjør en parkeringsdekning på 3,2 parkeringsplasser pr. 100 m2 BRA. Det skal etableres minimum 1,5 sykkelparkeringsplasser pr 100 m2 BRA kontor/hotell og minimum 2 sykkelparkeringsplasser pr 100 m2 forretning. Adkomstvegen i området er regulert til kjøreveg. Denne er regulert offentlig. Det samme er fortau og gang/ - sykkelve g. Mellom Tanangervegen og butikkens parkeringsplass det regulert til annen veggrunn grøntareal, i tråd med planen for TKV. Her skal det opparbeides med beplantning. Ut mot Kontinentalvegen er det regulert inn et lite område avsatt til annen veggrunn tekniske anlegg. Dette skal opparbeidesom overkjørbar dråpe. Et lite område sørvest i planområdet reguleres til vegetasjonsskjerm. Dette skal opparbeides i henhold til plan Foruten frisiktsone ved veg er det lagt inn en hensynssone med krav vedrørende infrastruktur. Innenfor denne sonen kan det ikke gjøres tiltak uten godkjent søknad til Sola kommune. Det er også lagt inn et bestemmelsesområde rundt hele planområdet. Området er avsatt til anleggs - og riggområde, og kan brukes til midlert idig anleggsområde i tilknytning til etablering av nytt veianlegg i henhold til plan 0527, Transportkorridor Vest. Området kan ikke opparbeides før tilstøtende trafikkareal er opparbeidet. 3 VURDERINGER 3.1 Innkomne merknader ved vars el om oppstart (henviser til forslagsstillers planbeskrivelse sider for forslagsstillers kommentar er ) Avinor Avinor ber om at følgende fellesbestemmelse tas inn i detaljreguleringen: I henhold til restriksjonsplanen for Stavanger lufthavn Sola må det ikke etableres bygninger /tilbygg over kote 53,4 meter over havet (horisontalflaten) av hensyn til flysikkerheten. All bruk av bygge - kraner over denne kotehøyden skal godkjennes på forhånd av kontrolltårnet på Stavanger lufthavn Sola, og bruken vil bli regulert i forhold til flytrafikken. Teksten er skrevet inn i bestemmelsene. Fylkesmannen Formålet med nærbutikk er at man skal kunne benytte gåing og sykling som transportform, og at det skal bidra til økt identitet og tilhørighet i boligområdet. Det nærmeste boligområdetil planområdet er Snøde, ca. 1,2 km unna. Dette boligområdet har nærbutikk - dekning gjennom Joker. Saksnr.: 16 / Løpenr.: / 1611

12 Planområdet ligger mellom Tananger og Sola sentrum. Det kan stilles spørsmål ved om en nærbutikk innenfor planområdet kan gi konkurranse til s entrumsområdene. Fylkesmannen mener at tilrettelegging av dagligvarebutikk innenfor dette området vil være konfliktfylt i forhold til statlige planretningslinjer for samordnet bolig -, areal - og transport planlegging, samt i strid med Regionalplan for Jæ ren og kommunens retningslinjer. Vi minner om krav til ROS - analyse, jf pbl 4-3. Da området grenser til næringsområde og det skal tilrettelegges for bensinpumpe vil ulykke være en aktuell problemstilling. Vi forutsetter for øvrig at planforslaget blir utarbeidet i tråd med bestemmelsene og retningslinjene i kommuneplanen, herunder lav bilparkeringsdekning. Rådmannens kommentar : Tas til orientering. Planlagt boligfelt på Litle Risa vil fortsatt ligge for langt unna butikken til at beboerne der vil velge miljøvennlige reisemåter til butikken i dette planforslaget. De vil også få en ny butikk like ved boligene. Henviser ellers til avsnittet Plassering av dagligvare butikk (i kapittel 3). ROS - analyse er utarbeidet og ligger vedlagt saken. Ulykke er identifi sert som en mulighet, og tiltak er beskrevet. For parkeringsdekning henvises det til avsnittet Parkeringsdekning (i kapittel 3). Kommunalteknikk Kommunalteknikk har mange punkter i sin merknad. Henviser til vedlagt merknad for hva punktene innebærer. Rådmannens kommentar : Etter innkommet merknad fra kommunalteknikk var mottatt ble det avholdt møte med kommunal teknikk, forslagsstiller og saksbehandler der punktene i merknade n og løsninger ble gjennomgått. Dråpe er tegnet inn i planforslaget. Det er skrevet inn bestemmelser for tekniske planer, overvannshåndtering, VA - anlegg, brannvann og renovasjonsanlegg. Lyse Lyse gjør oppmerksom på eksisterende infrastruktur innen planområdet som må ivaretas i videre planlegging. Lyse Neo har 4 bars gasst rase samt fjernvarme rørledninger liggende innenfor planområdet. Krav til sikkerhetsavstander og overdekning må overholdes. Rådmannens kommentar : Hentet fra forslagsstillers kommentar: Plassering av infrastruktur hensyntas i planen, byggelinje i sør er til passetrasse. Rogaland fylkeskommune, regionalplanavdelingen Fylkesrådmannen viser til Regionalplan for Jæren og Kommuneplan for Sola, der hoved regelen er at all handel skal lokaliseres i sentrene. Planene gir unntak for nærbutikk i kommuneplanen avgr enset til m2, og beliggende «tilknytning til boligområder eller kombinerte bolig/næringsområder utenfor sentre». Hensikten med krav til lokalisering for nærbutikk er blant annet at det skal være kort avstand fra boliger til nærbutikk, slik at det bli r lett å velge gåing og sykling. Planområdets beliggenhet langs hovedveg og avstanden til boligområdet på Haga legger imidlertid ikke til rette for en tilknytning som kan forventes å bli gang -/sykkelbasert. Lokaliseringen vurderes i hovedsak å henvende s eg mot en hovedveg og langt på vei legge opp Saksnr.: 16 / Løpenr.: / 1612

13 til bilbasertransport. Nærhet til industriområdet i Risavika forandrer ikke dette, siden folks dagligvarehandel erfaringsmessig i større grad er knyttet til bosted enn til arbeidssted. Arbeidsplassene i Risavi ka, og Risavika - området som helhet, har heller ikke en tetthet og utforming som tilsier utstrakt bruk av gange/sykling/kollektivtransport til butikken. Ut fra dette vurderer vi at butikk - lokaliseringen ikke er i tråd med intensjonene i regional planen eller kommuneplanen. Rådmannens kommentar : Tas til orientering. Planlagt boligfelt på Litle Risa vil fortsatt ligge for langt unna butikken til at beboerne der vil velge miljøvennlige reisemåter til butikken i dette planforslaget. De vil også få en ny but ikk like ved boligene. Henviser ellers til avsnittet Plassering av dagligvare butikk (i kapittel 3). Vegvesenet Planområdet grenser til vedtatt plan for Transportkorridor vest, og forslagsstiller må forholde seg til grensesnittet mot denne planen. Adkomst vil være fra Kontinentalvegen. Statens vegvesen forutsetter at byggegrensene som ligger i TKV - planen følges. Rådmannens kommentar : Planforslaget har videreført TKV - planen uten endringer og avkjørsel er lagt fra Kontinental vegen. Forslagsstiller har ytret ønske om å bruke arealene båndlagt av TKV - planen midlertidig. Det e r derfor laget en bestemmelse som presiserer at en slik midlertidig bruk først må avklares med utbygger av TKV/Statens vegvesen. 3.2 Vurdering av konsekvenser av planen Konsekvenser av gjennomføring Gjennomføring av planen vil medføre at det blir bygget dagligvarebutikk med bensinpumpe, hotellet blir utvidet og det blir bygget nye kontorlokaler. Resten av arealet dekkes av parkerings plasser. Planområdet er i dag delvis utbygd, og resten er gress. Området tilhører ikke kjerneområde for landbruk i regionalplan for Jæren. Planområdet er avsatt som utbyggingsområde i gjeldende kommuneplan. Planforslaget legger ikke opp til fellesområder, friområder eller uteoppho ldsområder. Gående og syklende til og fra området kan bruke fortau langs internvegen for å komme seg ut langs enten Kontinentalvegen eller Tanangervegen. Langs Tanangervegen planlegges det også gang/ - og sykkelveg i tråd med reguleringsplan for TKV. Fra her vil det være mulig å nå nye bussholdeplasser som vil bli etablert ved gjennomføring av TKV - planen. For avstander ol henvises det til vurdering av plassering av dagligvarebutikk ifht kollektivdekning. Den største konsentrasjonen av eksisterende innbygg ere ligger ca 900 meter nord for planområdet. For disse vil utbygging av planområdet ikke ha noen særlig betydning, bortsett fra en ny dagligvarebutikk. Den nye dagligvarebutikken på Litle Risa vil imidlertid ligge nærmere. For barn og unge vil ikke planfo rslaget ha noen betydning, da planområdet i dag ikke er brukt av barn og unge, og planforslaget legger heller ikke til rette for en slik bruk. Planforslaget vil være un iverselt utformet på flere vis: I nnenfor planområdet skal blant annet gangarealer tilre ttelegges etter prinsippene om universell utforming. Dette omfatter blant annet etablering av ledelinjer, akseptable stigningsforhold, terskelfrie overganger m.m. Nær gangveier, felles oppholdsområder, inngangspartier, luftevindu m.m. skal det ikke nyttes Saksnr.: 16 / Løpenr.: / 1613

14 planter og trær som kan framkalle allergiske reaksjoner. Krav til stigningsforhold kan fravikes dersom det dokumenteres at det pga. terrengforhold ikke er mulig å innfri. Mellom viktige målpunkt i planområdet skal det være alternative forbindelser med tilf redsstillende stignings - forhold. Minimum 5 % av parkeringsplassene skal tilrettelegges for bevegelses hemmede. Næringslivet får kontorplasser og mulighet til å etablere en bedrift i Risavika. Ansatte og innbyggere får tilbud om nok en nærbutikk i området, og tilgang til bensinpumpen som skal etableres på parkeringsplassen til butikken. Det legges videre opp til parkeringsplasser på arealet mellom bebyggelsen og TKV. Parkeringsplassene vil oppta det meste av tilgjengelig areal der det ikke er bebyggelse. Området vil etter endt utbygging av utbyggingstrinn 2 bestå av et høyt signalbygg i nordøst. I følge bestemmelsene kan deler av bygget oppføres med maksimal byggehøyde på 34 meter, mot 20 meter ellers. Nok trykk og mengde til brannvann er sikret i bestem melsene. Det samme er høyde - restriksjoner i forhold til flyplassen. Videre er det en bestemmelse om at nye bygg på tomten skal tilrettelegges for fjernvarme og tilknyttes eksisterende fjernvarmenett. Det er flere rekke - følge krav knyttet til planen. Den vi ktigste går på at ved trinnvis utbygging skal antall parkeringsplasser i henhold til bestemmelsenes 4.02 være opparbeidet. Dette rekkefølge - kravet sikrer at det det trinnvis utbygging til enhver tid er opparbeidet nok parkeringsplasser til formålet. Det sier på den annen side ingenting om begrensning av antall parkeringsplasser. Henviser til eget punkt for parkeringsdekning. Arealer som reguleres til o_ offentlig er kommunens (langs kommunal veg i sør) eller Statens vegvesen (langs TKV og Kontintental - veg en) sitt ansvar å drifte og vedlikeholde. Planen vil ikke ha noen konsekvenser for naturmangfold. Tomten er i dag delvis bebygd, og det er ingen naturverdier på den resterende delen. ROS - analysen for planen viser fire punkter markert med gult (akseptabel risiko, tiltak må vurderes) og fire punkter markert med grønt (akseptabel risiko, ingen tiltak nødvendig). Henviser til vedlagt ROS - analyse for beskrivelse av avbøtende tiltak. Reguleringsplanen er en privat plan, og rådmannen er ikke kjent med forhold som tilsier at den ikke vil kunne realiseres innen 10 år. I forslagsstillers planbeskrivelse står det imidlertid at med «økt aktivitet i regionen vil planen legge til rette for utbygging av trinn 2. med utvidelse av hotell og nye kontorarealer». Uten økt aktivitet kan det da tyde på at planen ikke vil komme lenger enn til 1. utbyggingstrinn. Plassering av dagligvarebutikk I fht regionalplan Regionalplan for Jæ ren skriver at «Nærbutikk og nærservic er et tilbud til det lokale bomiljøet og skal kun etableres i eller i nær tilknytning til boligområder». «Nærbutikk og nærservice har en arealbegrensning på inntil 1000 m2 bruksareal handel (¼)». «Bruksareal er her definert som bruksareal for alle måleverdige plan, bruksar eal for åpent overbygd areal og parkeringsareal». Planforslagets butikk etablering vurderes ikke å være i eller i nær tilknytning til boligområder. Poenget med en nærbutikk er at beboere skal kunne gå eller sykle til butikken for å handle. Det er ikke meni ngen at slike butikker skal være bilbaserte. Nærmest eksisterende bolig område av Saksnr.: 16 / Løpenr.: / 1614

15 en viss størrelse er på Snøde, ca 900 meter fra butikken til første bolig. Nærmeste bolig i nylig vedtatt plan for Litle Risa vil ligge med en avstand på ca 650 meter fra bu tikken. Dette boligområdet vil imidlertid, i tillegg til Snøde boligområde, ligge mye nærmere planlagt butikk på Litle Risa. I mobilitetsplanen skrives det for butikken at rundt 14 % av innkjøpsreiser skjer i forbindelse med handling på vei hjem fra jobb. For besøksreiser til butikken legges det til grunn en reise - middelfordeling med 78 % i bil (passasjer + bilfører). 4 % kollektiv. I følge m obilitets planen vil gjennomføring av TKV betydelig forbedre dagens kollektivdekning. amtidig skriver mobilitets - pla nen at lørdager er den viktigste handle dagen, og at det forventes at det vil være mest aktivitet på butikken og parkeringsplassen på lørdager og på hverdager mellom kl. 15 og kl. 16. Lørdager er ikke folk på jobb i Risavika. Butikken vil da basere seg for handlende som reiser med bil. Videre skrives det at beregninger viser at reisemiddelfordelingen handels - reiser viser at ca. 70 % av disse benytte seg av bil. Mobilitetsplanen beskriver at det blir lagt til rette for nærbutikk i nærhet av arbeidsplasser, og at dette legger opp til at arbeids - og handelsreise kan blir foretatt samtidig. Handelsanalysen be skriver at «Det er vanskelig å estimere betydningen av arbeidsplassen e. Det er ikke så mange eksemple r på butikker som ligger utelukkende i næringsområder». Med andre ord støtter handelsanalysen opp om rådmannensyn om at butikkens plas s ering ikke er i tiknytning til boligområde (jf kravet i kommuneplanen for nærbutikker). Handelsanalyse n be skriver at «Tomta i Risavika ligger også nær opp til Kontinentalveien og RV 509. RV 509 har en ÅDT på som er høyt. Den ligger mellom Solas to store målpunkt: Tananger /- Risavika og Solakrossen. Det må derfor også forventes at plasseringen ligger til rette for enkel handel for passerende. En fremtidig utvidet R509 vil også føre til at flere velger denne ytre traseen fremfor mer sentrale traseer i Stavanger. I tillegg er Kontinentalvegen adkomstvei til store etablerte næringsområder med etablerte ar beidsplasser som vil øke i årene fremover». Det er med andre ord mye som tyder på at butikken i dette planforslaget vil være bilbasert. Den henvender seg til de som kjører forbi på Tanangervegen og til de som handler på vei hjem fra jobb i Risavika. B utikkens størrelse er også i s trid med regionalplanens arealbegrensning på inntil 1000 m2 bruksareal for nærbutikk. Rådmannensyn på butikkens lokalisering støttes i merknad fra både Fylkesmannen og Rogaland fylkeskommune. I fht kommuneplan Gjeldende kommuneplan har krav om at nærbutikker med dagligvareprofil på inntil 1250 m2 BRA kan etableres i tilknytning til boligområder eller kombinerte bolig/næringsområder utenfor sentre. Avstand mellom nærbutikker skal være minst 800 meter. Nærbutikk over 1000 m 2 utløser krav om handelsanalyse. Her regnes areal til parkering og varelevering ikke med i BRA. Butikkens st ørrelse er i tråd med gjeldende kommuneplan, men kommuneplanen er altså i strid med regionalplanen. Kommuneplanen har imidlertid også krav om at n ærbutikker skal etableres i tilknytning til boligområder. Plasseringen i Risavika kan verken sies å være i tiknytning til et boligområde (som da skal være naturlig å gå eller sykle til) eller i tilknytning til kombinert bolig - og næringsområde (det er inge n boliger innenfor Risavika industri - og næringsområde). Saksnr.: 16 / Løpenr.: / 1615

16 Planforslagets butikk er også i strid med kommuneplanens avstandskrav. Den planlegges ca 650 meter fra vedtatt butikk i Litle Risa. Dette er for liten avstand mellom to nærbutikker. I fht kollektivdekning De nye bussholdeplassene som vil komme ved gjennomføring av TKV, vil ligge ca 410 meter fra planområdets yttergrense. Da når man bussholdeplassen for busser som kjører sørover. Skal man imidlertid komme seg til eller fra bussholdeplassen for busser som kjører nordover, må man krysse Tanangervegen lenger nord, for så å gå ned igjen til bussholdeplassen. Dette vil gjøre at denne bussholdeplassen i praksis ligger ca 700 m i gåavstand meter unna, se fig. 11. Bussholdeplassene som ligger sør f or planområdet ligger lenger vekke. I dag er busstoppene ikke langt fra planområdet. Ved gjennomføringen av TKV vil busstopp bli lenger borte, men reisetid med buss bli betraktelig forkortet og antall avganger doblet. For hotell - og kontoransatt er ikke avstanden lenger enn at den er mulig å gå. For at man skal velge å ta buss for å handle på dagligvarebutikken mener rådmannen at avstanden er for stor. Fig. 11. De to røde pilene viser bussholdeplassene nærmest planområdet ved utbygging av reguleringsp lan for TKV. Rød sirkel viser hvor man kan krysse Tanangervegen. Planområdet er gult område i sørvest. Parkeringsdekning Gjeldende kommuneplan har krav om at parkeringsdekning for nærbutikk skal vurderes i mobilitetsplanen og fastsettes av Sola kommune. Mobilitetsplanen har et eget kapittel om parkeringskravet for butikken. Det konklu deres med et antall parkeringsplasser på 40, og det begrunnes med det skrives at «REMA 1000 forventer at det vil komme gjennomsnittlig omtrent 800 daglig reisende til butikke n. Dersom det er en økning på 12,5 % i handelsreiser på Saksnr.: 16 / Løpenr.: / 16 16

17 lørdager, fører dette til at det vil komme omtrent 900 reisende til REMA 1000 på lørdagen. Beregninger viser at s lik reisemiddelfordelingen handelsreiser viser i kapittel 4.6, vil ca. 70 % av diss e benytte seg av bil. Det betyr at omtrent 630 biler forventes å måtte parkere utenfor butikken på lørdagen. Dette betyr i gjennomsnitt ca. 53 biler i timen (fra kl. 9-21) som videre betyr at hver parkeringsplass benyttes 16 ganger pr. dag. Dersom det er j evnt og fullt belegg på parkeringsplassene i hele butikkens åpningstid (9 21) betyr dette at hver parkering kan foregå i 45 minutter uten at det blir mangel på parkeringsplasser. Men med biler i timen på det travleste blir snittiden da ned mot 25 minutter med 40 plasser». I konklusjonen til handelsanalysen kommer egentlig argumentet for parkeringsdekningen: «Parkeringsbehovet nøkternt beregnet ut fra en omsetning på 60 millioner beregnetil 55 plasser (en plass pr. 1.1 mill.). 55 plasser er ur ealistisk utfra tomtens størrelse og framtidig utbygging, og et mer realistisk tall er plasser». Det er større og større fokus på klimavennlig transport både hos Fylkesmannen, i Rogaland fylkeskommune og i de ulike kommunene. Å tilrettelegge for få parkeringsplasser hele tiden virkemiddelet som blir nevnt som det mest effektive. I tabellen nedenfor ser vi utviklingen i parkeringsdekning for nærbutikker siden Utviklingen viser en tydelig reduksjon i antall parkeringsplasser. Unntaket er siste plan Her har utbygger / forslagsstiller fått gjennom en høy parkeringsdekning, blant annet fordi det her var en spesiell situasjon med et ubebygd område hvor man i dagens situasjon er avhengig av bil for å komme seg fram og tilbake til butikken. Pl an Planstatus Tillatt antall parkeringsplasser 0410 Skadberg (eksisterende Rimi) Vedtatt 2011 Ingen begrensning i plan. Etablert 31 plasser 0461 Joa Vedtatt plasser (eksisterende Kiwi) 0509 Jåsund Vedtatt plasser 0514 NOV Vedtatt plasser (etablert 36, men 7 er forbeholdt gjesteparkering boliger) 0545 Litle Risa Vedtatt plasser 0554 Varaberg Planforslag sendt ut på 25 plasser offentlig ettersyn (juni 2016) 0523 Myklebust Sendt til kommunestyret for 40 plasser behandling januar Butikk med bensinpumpe Planforslag 40 plasser Forskjellen i denne planen (0574), er at det her er et utbygd område rundt, men ikke boliger. Rådmannen ønsker å begrense parkeringsdekningen til denne butikken. Forslagsstiller /utbygger ønsket ikke dette, og fremmer nå planforslaget med høyere parkerings dekning. Parkeringsdekningen med andre ord ikke fastsatt av Sola kommune slik det er krav om i gjeldende kommuneplan. Oppsummering dagligvarebutikk Saksnr.: 16 / Løpenr.: / 1617

18 Butikkens plassering ved siden av Tanangervegen og Risavika, stor avstand til boliger, og relativt stor avstand til kollektivholdeplass, tilsier at handelen i stor grad vil bli bilbasert. Selve handlingen vil ikke nødvendigviskape mer trafikk, hvis den skj er i forbindelse med ar beidsreis er. Men en b ilbasert dagligvarebutikk i nærhet av arbeidspla sser vil på sikt kunne ta kunde grunnlaget fra nærbutikkene som er e tablet der folk bor, og hindre etablering/ drift av nærbutikker grunnet mindre kundegrunnlag. Ved nærbutikkene har fo lk mulighet til å sykle og gå for å handle. Selv om mange kjører, eller handler på vei til/ fra jobb, har man også mulighet til å handle når man går tur, stikke fort innom butikken til fots/ sykkel for å kjøpe noe, eller gå/ sykle i helgene når man ikke kj ører til jobb. Dette bidrar til en ønsket reisemiddelfordeling på sikt, med vrid ning mot gange/ sykling, og det t e er grunnen til Regionalplanens/ kommuneplanens stre nge bestem m e lser for etablering av dagligvarehandel. Rådmannen tilrår derfor at dagligvarebutikk tas ut av planen. Uteoppholdsområder og kvaliteter for beboere i leilighetshotell, inkludert støy Planområdet ligger midt mellom Risavika industriområde og ny Transportkorridor vest. Gjeldende kommuneplan har f astsatt egen støybestemmelse for Risavika - området: I forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplaner og søknadspliktige tiltak må det utarbeides en vurdering av støy fra alle aktuelle støykilder. Tiltak innenfor området skal utføres slik at støy til boli ger og andre støyømfintlige funksjoner begrenses mest mulig og reduseres i forhold til dagens nivå. Videre: Dersom det er belastninger av støy fra flere kilder, for eksempel fra industri og veg, må tiltak gjennomføreslik at totalstøy ikke overskrider gre nseverdier. Ved støy fra flere kilder stilles det derfor 3 dba strengere krav til grenseverdier for både vegtrafikk - og industristøy på uteareal og innendørs skal det skjermes for både vegtrafikk - og industristøy. Rådmannen ønsket at det ble utarbeidet en støyanalyse som en del av planforslaget. Det ønsket ikke forslagsstiller/utbygger å utarbeide da det ikke er snakk om boligformål. Rådmannen mente imidlertid at det som reguleres inn her bør få bedre kvaliteter enn «vanlige» hoteller, da man kan ha gjeste r som bor flere måneder i leilighetshotellet. Disse gjestene bør ha et minimum av kvaliteter. Det vil si at rådmannen mener dette er en støyømfintlig funksjon der folk skal bo og leve, og at støynivået som bestemt i kommune planen burde begrenses mest muli g. Vi har altså ingen støyrapport for denne regulerings planen, men støyrapporten fra reguleringsplanen for TKV, viser at planområdet ligger innenfor rød sone kun for veg trafikkstøy (trafikkmengde tilsvarende år 2040) selv med støyskjermer, 4 meter over terreng. 2 meter over terreng ligger det som er tenkt som parkerings plass og innkjørsel til planområdet innenfor gul støysone. Resten er fortsatt innenfor rød sone. Bestemmelsen som står angitt i kommuneplanen om 3 dba strengere krav til grenseverdier bu rde som et minimum blitt skrevet inn i bestemmelsene. I og med at gjester potensielt skal bo på hotellet over lengre tid, mener administrasjonen at hotellgjestene som et minimum burde ha tilgang til et uteoppholdsareale med definerte kvaliteter i umiddelb ar nærhetil hotellet. Beboerne som bor på hotellet over til dels lang tid, bør ha et sted de kan gå utenfor lufting or rekreasjon. Dette bør være på noe annet enn et asfaltert område som i hovedsak brukes til parkering. Rådmannen ønsket også det samme so m nylig ble krevd for et annet leilighetshotell i reguleringsplan 0526 Bedriftsidrettsarena med tilleggsfunksjoner Forus felt D6. I bestemmelse ne der er det sagt at: «Hver leilighet skal ha privat balkong e ller terrasse. Det tillates etablert private og/eller felles takterrasser. Hver leilighet skal ha vinduer mot sør eller sørvest f or å sikre gode lysforhold i leiligheten. Saksnr.: 16 / Løpenr.: / 1618

19 S tørrelsen p å leilighetene kan vær e mellom 25 og 55 kvadratmeter. (¼) O mrådene f _ UO1 og f _UO2 s kal etableres som felles uteoppholdsarea l fo r leilighetshotell og (¼)». Forslagsstiller/utbygger ønsket ikke å legge inn noen slike kvaliteter, og stilte spørsmål ved vår hjemmel til å sette slike krav. Administrasjonen sendte spørsmålet videre til Fylkesmannen for råd, og fikk følgende svar: Det vil være mulig å sette krav til tomtens utearealer etter 28-7, jf nr. 4. Disse kravene bør ha saklig sammenheng med at bygget skal br ukes til leilighetshotell. K jenner ikke til at det er mulig å s tille krav om vinduer mot sør, heller ikke for boliger er en generell paragraf hvor vi finner kommunens hjemmel til å sette krav til bestemmelser, herunder blant annet kvalitetskrav til bygninger, anlegg og utearealer, herunder krav for å sikre hen synet til helse og miljø beskriver krav til utforming av fellesarealer og utearealer: Utearel skal blant annet sikre oppholdssted for beboerne og i nødvendig utstrekning muliggjøre blant annet rekreasjon. I spørsmålet som ble stilt til Fylkesmannen ble det presisert at spørsmålet gjaldt mulighet til å stille krav til leilighetshotell. Rådmannen ser at det ikke er hjemmel til å stille krav til vinduer mot sør, men ønsker fortsatt et minimum av uteoppholdsareal skjermet for støy. På grunn av at forsl agsstiller ikke har ønsket dette blir nå planforslaget fremmet uten slike kvaliteter. Dette er årsaken til at dette er et av kulepunktene i rådmannens tilrådning til vedtak. Trinnvis utbygging - parkeringsplasser Planforslaget legger opp til trinnvis ut bygging av planområdet; trinn 1 og 2. Rådmannen har en bekymring om at det i trinn 1 er store arealer som ikke enda er utbygd, og som potensielt kan brukes til parkeringsplasser. Dersom det av økonomiske eller andre årsaker ikke blir bygd trinn 2, vil dett e gjøre at disse parkeringsplassene vil bestå. Parkeringsdekningen vil da kunne økes betraktelig i forhold til den parkeringsdekningen som oppgis i bestemmelsene. Rådmannen ønsket derfor en bestemmelse som regulerte dette ved å stenge de ekstra arealene fy sisk for innkjøring i trinn 1, slik at biler ikke kunne benytte flere parkeringsplasser enn det parkeringsdekningen tilsier. Dette ønsket ikke utbygger, og planen er derfor nå lagt fram uten en slik bestemmelse. Bestemmelsene som de foreligger nå, sier a t «Ved trinnvis utbygging skal antall parkerings - plasser i henhold til bestemmelsenes 4.02 være opparbeidet». Dette setter ingen begrensning, den sikrer kun at parkeringsplasser blir opparbeidet i minimum antall slik parkerings dekningen angir. Rådmanne n har tilføyd følgende forslag til bestemmelse i tilrådningen til vedtak: «Ved trinnvis utbygging tillates kun opparbeidet en forholdsmessig andel av det totale antallet tillatte parkeringsplasser. Krav til maksimaltillatte antall parkeringsplasser pr m2 BRA skal således være oppfylt for det enkelte byggetrinn. Det skal etableres og opprettholdes effektive fysiske hindre for innkjøring på ubebygd areal slik at arealet ikke kan tas i bruk til parkering.» Saksnr.: 16 / Løpenr.: / 1619

20 Fig. 12. Illustrasjonsplan utbyggingstrinn 1 Fig. 13. Illustrasjonsplan utbyggingstrinn 2 Varelevering butikk Saksnr.: 16 / Løpenr.: / 1620

21 Varelevering til dagligvarebutikken vil kunne skje internt på egen tomt, men det planlegges parkeringsplasser der lastebilen skal kjøre inn og rygge ut. Dette vil skape konflikt mellom v arelevering og gående til og fra disse parkeringsplassene. Slik det er beskrevet i vedlagte illustrasjoner, er det meningen at semitrailere (og mindre biler for varelevering) skal kjøre opp mot vareleveringen, og rygge ut igjen. De skal rygge rundt hjørn et på bygget med butikk, før den kjører ut avkjørselen (se figur 14 og 14b ). Det vil med andre ord bli ryggende semitrailere flere ganger i uken over en liten og uoversiktlig p - plass med dårlig sikt rundt hjørner. Sporingskruven e som er vist i illustrasjonene samsvarer heller ikke med ilustrasjonsplan for p - arealer. Slik p - plassener tegnet her vil det ikke være plass til en svingende semitrailer. Dette er en uakseptabel løsning med tanke på trafikksikkerhet for fotgjengere på parkeringsplassen, samt for biler som skal inn og ut av parkeringsplassen. Forslagsstiller har ikke ønsket å endre dette, og Rådmanenn tilrår derfor følgende tilleggspunkt: For varelevering skal det av hensyn til trafikksikkerhet sikres en løsning der tr ailer ikke trenger å rygge på areal der også andre trafikanter ferdes. Fig. 40. Viser illustrasjon parkerin gsplasser ferdig utbygd (utbyggingstrinn 2) Figur 14b: Forutsatt ryggebevegelse for semitrailer over parkeringsplassen, vist med rødt. Sporingskurver vist med svart. 3.3 Rådmannens oppsummering Konklusjon Planforslaget inneholder utvidelse av hotell, formålsendring til næring/nærbutikk, kontorlokaler og bensinpumpe. Rådmannen er positiv til ny etablering av bensinpumpe på tomten, samt videreføring av kontorformål. Rådmannen mener leilighetshotellet burde legge opp til enkelte kvaliteter for gjester som potensielt bor der over lengre tid. Som et minimum burde hotellet tilby et støyskjermet uteoppholdsområde med grønne kv aliteter. Dette er spesielt viktig når hotellet ligger plassert med Tanangervegen og støy på den ene siden, og Risavika industriområde på den andre siden. Utvidelse av hotell kan derfor kun anbefales med vilkår om dette, og stilt i tilrådning til vedtak. Saksnr.: 16 / Løpenr.: / 1621

22 Lokaliseringen av en nærbutikk på tomten mener rådmannen er i strid både med regionalplanens intensjoner og gjeldende kommuneplan sitt krav om at nærbutikk skal plassseres i tilknytning eller nær tilknytning til boligområder. Butikken legger opp til å bli bilbasert, og ønsker også flere parkeringsplasser enn det som tidligere har vært praksis i kommunen. Rådmannen vil ikke anbefale etablering av forretning/ dagligvarebutikk. T ilrådning til vedtak I medhold av plan - og bygningslovens utlegges forsl ag til reguleringsplan PLAN BUTIKK MED BENSINPUMPE, datert med tilhørende bestemmelser, datert til offentlig ettersyn og sendes berørte parter og høringsinstanser for uttale. Før offentlig ettersyn skal: B utikkformålet tas ut av planen D et skal legges til rette for uteoppholdsarealer for hotelldelen D et skal skrives ny bestemmelse at det «ved støy fra flere kilder stilles 3 dba strengere krav til grenseverdier for både vegtrafikk - og industristøy på uteareal, og innendørs skal det skjermes for både vegtrafikk - og industristøy». For varelevering skal det av hensyn til trafikksikkerhet sikres en løsning der trailer ikke trenger å rygge på areal der også andre trafikanter ferdes. Det skal skrives ny bestemmelse: «Ved trinnvis utbygging tillates kun opparbeidet en forholdsmessig andel av det totale antallet tillatte parkeringsplasser. Krav til maksimalt tillatte antall parkeringsplasser pr m2 BRA skal således være oppfylt for det enkelte byggetrinn. Det skal etableres og opprett holdes effektive fysiske hindre for innkjøring på ubebygd areal slik at arealet ikke kan tas i bruk til parkering.» RÅDMANNEN I SOLA, Arve Nyland Kommunalsjef Eli Aarskog Monsen Konst. p lan - og bygningssjef Christian Meyer Seksjonsleder Dette dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen signatur. Saksnr.: 16 / Løpenr.: / 1622