Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 13.08.2014 50306/2014 2013/6329 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 14/38 Komite for plan, næring og miljø 04.09.2014 14/131 Bystyret 11.09.2014 Sluttbehandling detaljregulering planid 2013002 Langstranda med utfylling i sjø Forslag til innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd vedtar Bodø bystyre planid 2013002 detaljreguleringsplan Langstranda med utfylling i sjø med plankart på bakke datert 15. august 2014, plankart under bakke datert 20. juni 2014, tilhørende bestemmelser datert 15. august 2014 og planbeskrivelse datert 12. august 2014. Komite for plan, næring og miljøs behandling i møte den 04.09.2014: Votering: Innstillingen ble tiltrådt enstemmig. Komitè for plan, næring og miljøs innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd vedtar Bodø bystyre planid 2013002 detaljreguleringsplan Langstranda med utfylling i sjø med plankart på bakke datert 15. august 2014, plankart under bakke datert 20. juni 2014, tilhørende bestemmelser datert 15. august 2014 og planbeskrivelse datert 12. august 2014. Bystyrets behandling i møte den 11.09.2014: Votering Enstemmig tiltrådt. Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd vedtar Bodø bystyre planid 2013002
detaljreguleringsplan Langstranda med utfylling i sjø med plankart på bakke datert 15. august 2014, plankart under bakke datert 20. juni 2014, tilhørende bestemmelser datert 15. august 2014 og planbeskrivelse datert 12. august 2014. Sammendrag Hensikten med planen er å tilrettelegge for en større utfylling i sjø til bruksformål næringsbebyggelse ved bruk av overskuddsmasser fra 4-feltstunnelen inn til Bodø by. Kommuneplanens arealdel viser planområdet som naturområde i sjø og vassdrag og bybebyggelse. For øvrig berører ikke planforslaget den overordna disponeringen av areal og struktur i området. Fordi planforslaget vil medføre utbygging, er det utarbeidet risiko- og sårbarhetsanalyse som viser liten til moderat risiko i forhold til utfylling. Tiltaket vil kreve avbøtende tiltak som er nærmere beskrevet i egne rapporter. Planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Imidlertid forelå det innsigelse fra Forsvarsbygg med bakgrunn i Forsvarets installasjon i sjø som nå er løst. Planforslaget anbefales vedtatt.
Saksopplysninger Oppstart Oppstartsmøte ble avholdt den 3. oktober 2013. Utkast til planprogram har vært på høring i tidsperioden 15. oktober til 27. november 2013. Planprogrammet ble vedtatt av PNM-komiteen den 12. desember 2013 i sak 13/86. Tiltakshaver og planlegger Tiltakshaver for dette prosjektet er Langstranda Grunneierlag. Grunneierne har dannet et styre. Styret ledes av Nordland betongindustri AS v/tore Mosand. Planlegger er Norconsult, som har utarbeidet reguleringsplanen og fagutredninger. Bakgrunn Bakgrunnen for tiltaket er at grunneierne langs Langstranda, i samarbeid med Bodø kommune, har vurdert at disponering av fyllmasser fra Bodøtunnelen på Langstranda er samfunnsmessig god forvaltning av ressurser og en god løsning for lokalsamfunnet i Bodø. Alternativ løsning for deponi av tunnelmassene er bygging av ny veg til Bestemorenga, tursti i Jensvolldalen og deponering. Den alternative løsning vil gjøre det svært vanskelig med en eventuelt etterbruk av massene, og vil antatt være en dårligere løsning ut fra en samfunnsnyttig vurdering. Forhold til planverk / føringer fra tidligere vedtak planstatus, evt. prinsippsaker Det er inngått samarbeidsavtale mellom Grunneierlaget og Bodø kommune den 12. september 2013 jfr. sak 13/153 i Bodø Formannskap. Samarbeidsavtalens formål er utvikling av sjøgrunn på Langstranda til nærings- og industriformål. Videre vises det til sak 13/165 i Bystyret av 12. desember 2013 vedrørende utvikling av sjørettet næringsareal i Bodø kommune. Det er to reguleringsplaner som gjelder for dette området; Bodø Lufthavn Langstranda. Planid 1804-1156. Vedtatt den 29.01.1985. Tiltaksområdet er i denne planen regulert til «Industri og trafikkområder». Det er knyttet bestemmelser til arealbruken. Fredensborgveien 1. Planid 1804-1275. Vedtatt den 21.06.2012. Tiltaksområdet er i denne planen regulert til «1. Bebyggelse og anlegg Industri». Det er knyttet bestemmelser til områdebruken. Hele eller deler av de nevnte planene vil bli erstattet ved vedtak av ny detaljreguleringsplan. Andre opplysninger/uttalelser Innspill Til oppstart kom det inn 7 innspill. Til oppstart varslet Forsvarsbygg mulig innsigelse og senere ble innsigelse bekreftet i brev av 23. juni 2014. Innspillene er forsøkt ivaretatt i planforslaget. Merknader ved offentlig ettersyn og høring Til offentlig ettersyn og høring kom det inn 10 merknader. Følgende har sendt inn merknad: Forsvarsbygg Nordland fylkeskommune Sametinget Statens vegvesen Tromsø Museum / Universitetet i Tromsø Avinor AS Bodø kommune v/byteknikk
Widerøe Norcem AS Nordland fylkes fiskarlag Forsvarsbygg skriver i sin merknad at Forsvaret opprettholder sin innsigelse inntil en tilfredsstillende løsning er utarbeidet. Det er fremlagt nye skisser for utfylling som er oversendt Forsvarsbygg per mail den 13. august 2014. Infrastruktur som innsigelsen gjelder ligger imidlertid utenfor planområdet. I telefon den 14. august meddelte Forsvarsbygg at oversendt skisse anses å være grunn til å trekke innsigelse, og i løpet av uke 34 vil trekking av innsigelse bli oversendt skriftlig. Nordland fylkeskommune har ingen planfaglige kommentarer. Fylkeskommunen ber imidlertid om at Seabird-bygget blir vurdert som kulturminne og at fylket forutsetter at snuplass for buss opprettholdes. Fylkeskommunens merknader er imøtekommet i reguleringsplanen. Imidlertid vurderes Seabirdbygget ikke i sin fremtidige å være kontekst egnet for vern som kulturminne. Sametinget har ingen merknader til planen. Statens vegvesen (SVV) skriver at trafikktallene og beregningene er feil noe som er uheldig da dette danner grunnlag for rekkefølgekrav i Fredensborgveien. SVV mener med bakgrunn i sine beregninger at rekkefølgekrav tilknyttet Fredensborgveien bør endres. SVV påpeker videre at tilretteleggelse av gang- og sykkelveg bør foretas langs hele traseen med bakgrunn i at Olav V s gate er en del av hovedvegnettet for sykkel. SVV påpeker at det i planbestemmelse 3.2.1 ble skrevet rundkjøring som ikke er vist i plankartet. SVV viser til at Bodø kommune er i gang med å utarbeide mal for utforming av holdeplass for buss og at reguleringsbestemmelse bør vise til denne istedenfor til Statens vegvesens håndbok. Rekkefølgekrav er imøtekommet i revidert bestemmelse. I revidert bestemmelse endres «fortau» til «gang- og sykkelveg» for å imøtekomme SVV sin merknad. Forholdet om utarbeidelse av mal for utforming av busslomme er imøtekommes i reviderte bestemmelser. Ordet «rundkjøring» er tatt ut i reviderte bestemmelser Når det gjelder SVV sitt ønske om busslomme på begge sider av vegen gjelder planens område kun til vegens midtlinje og ikke hele vegbredden. Av den grunn imøtekommes ikke SVV sin merknad på dette felt. Tromsø Museum / Universitetet i Tromsø har ingen bemerkninger til planen. Avinor ber om at sidehinderflaten (1:7) vises som koter med høydeangivelse i plankartet, da dette vil tydeliggjøre restriksjonene rundt lufthavna. Dette inkluderer også den koniske flaten på 45 m over rullebanen. Avinors merknad er innarbeidet i nytt plankart. Bodø kommune v/byteknikk sier i sin merknad at planen ikke beskriver godt nok hvordan kommunale avløpsledninger skal ivaretas. Planen må beskrive at utbygger har ansvar for å ivareta ledningene i samsvar med kommunalteknisk norm 2014. Videre ber byteknikk om at bredde på vei og gang- og sykkelveg beskrives og at det må inngås utbyggingsavtale for kommunaltekniske anlegg og infrastruktur. Byteknikk viser til planbestemmelse 3.2.1 som nevner rundkjøring og som ikke er vist i plankartet.
Merknadene fra byteknikk er innarbeidet og korrigert i planen. Ordet rundkjøring er tatt ut i fremlagte reviderte bestemmelser. Widerøe skriver i sin merknad at Widerøe har sjøvannsinntak til varmepumpeanlegg og spillvannsutslipp i det aktuelle området. Widerøe ber om at disse ledningene må ivaretas. Widerøe sier videre at eventuelle kostnader som vil måtte medføres med eventuell flytting, utfylling, forlengelse mv vil måtte dekkes av utbygger. Merknaden fra Widerøe er imøtekommet i planen. Imidlertid er forholdet om kostnader et privatrettslig forhold som ikke angår selve plansaken. Norcem As v/advokat Carl Fredrik Hestbæk sier i sin merknad at Norcem ber om å bli tatt med i oversikt over brukere av området og at tiltak ikke må forhindre Norcem sin virksomhet. Norcem As har rettigheter til bruk av kai. Norcems merknad er hensyntatt i planen. Nordland fylkes fiskarlag har ingen merknader til planen. Vurderinger Bodø kommune har behov for sjønært næringsareal. Steinmasser som ellers ville ha blitt benyttet som deponi i Jensvolldalen vil kunne benyttes til et samfunnsnyttig bidrag i økt landvinning som igjen kan benyttes til næringsareal. De ytre rammer som tillates i forslaget til reguleringsplanen er maksimal bebyggelse for hvert nytt delområde inntil 15 000 m 2, maksimal byggehøyde er kote 22 meter over Normal Null fra 1954 (NN1954) og kaikant kote 3,50 meter over NN1954. Det tillates etablering av kaifront innenfor planavgrensningen. Rammene er tilnærmet lik de som er gjeldende per juni 2014 for eksisterende reguleringsplaner. Maksimal utfylling for begge scenariene vil være 115,5 daa inkludert kaifront. Reguleringsbestemmelser for Fredensborgveien 1 er videreført i dette planforslaget. Bygninger og øvrige installasjoners plassering avklares gjennom situasjonsplan i byggesøknad. I utgangspunktet var planavgrensningen trukket lengre ut i sjø og innenfor denne avgrensingen befinner en av Forsvarets installasjoner. Forsvaret ved Forsvarsbygg som forvalter eiendommene til Forsvaret meldte i oppstart mulig innsigelse. For å avklare hvorvidt det var mulig å finne en løsning som Forsvaret kunne godta med en mulig overfylling av installasjonen, har det foregått et utstrakt arbeide mellom planlegger, tiltakshaver, forsvaret og Bodø kommune. Imidlertid var ingen av de løsninger som ble fremlagt Forsvaret mulig å godkjenne. Det ble derfor besluttet å trekke planavgrensning nærmere land og litt mot nord slik at ny planavgrensning ikke omfatter Forsvarets installasjon. Etter revidering av plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse, ble planforslaget lagt ut til offentlig ettersyn og høring. Forsvaret oppretthold sin innsigelse etter offentlig høring. Administrasjonen oversendte nærmere skisse av utfylling den 12. august til Forsvarsbygg. Skissen ble vurdert av Forsvarsbygg og funnet god nok til at Forsvarsbygg kunne trekke innsigelsen Forsvarsbygg meddelte dette i en muntlig beskjed per telefon den 14. august til saksbehandler i Bodø kommune om at Forsvarsbygg ville trekke innsigelse, men på grunn av ferieavvikling hos Forsvarsbygg kan skriftlig meddelelse først skje i uke 34. Planforslaget anser derfor å ha løst utfordringene angående Forsvarets installasjon med at maksimal utfylling ikke vil berøre installasjonen. Planforslaget innebærer maksimal utfylling til installasjon, men ikke over denne. Det er fire vesentlige forhold som innvirker på planen. Disse fire forholdene er:
Grunnforhold og utfylling Forurensning Trafikk i anleggsperiode Sjøledning Videre er det utfordringer angående egnethet for kai og havneformål. Når det gjelder grunnforhold og utfylling vises det til geoteknisk rapport utarbeidet av Multiconsult. Med bakgrunn i utredningsarbeidet og analyser av dette arbeidet er det utarbeidet 17 ulike scenarier for hvordan utfylling best kan skje. Basert på resultater fra utredninger og analyser er en kombinasjon av to scenarier valgt; Scenario 17 utfylling i sørøstre del benevnt med p_i1, og scenario 13 i nordre del benevnt med p_i3. Det stilles krav i planbestemmelser om fyllingsmetode, utfylling og til stabilisering. Det utfylte areal kan ikke bebygges før fyllingen er stabilisert. I forhold til forurensning av grunn vises det til egen rapport om forurensning. Det stilles krav om at tiltakene for å hindre spredning av forurenset sjøbunn skal sees i sammenheng med geotekniske krav til prosjektering av utfyllingen. De miljømessige konsekvensene vil med tiden være positive da forurenset grunn vil bli tildekket i henhold til de krav som vil bli stilt til et slikt tiltak. Den største utfordringen for tiltaket vil være transport mellom tunnel og utfyllingsområde. KU Trafikk anbefaler at del av Olav V s gate utvides fra 2-felt til 4-felt fra RV80 slik det er regulert i PlanID 1263 RV Thalleveien-Hunstadmoen for å bidra til å forbedre trafikkavviklingen. KU Trafikk anbefaler også at hastighet reduseres til 30 km/t i gaten Langstranda og i Børsingsveien. De avbøtende tiltak som er skissert i KU for trafikk vurderes å kunne redusere belastningen denne transporten vil kunne medføre. Imidlertid påpeker Statens vegvesen at trafikktall i KU Trafikk ikke er riktig. Statens vegvesen viser til at uttak av masser vil foregå over lengre tid og av den grunn vil rekkefølgebestemmelser tilknyttet Fredensborgveien være unødvendig. Dette forholdet tar planen inn over seg og har endret rekkefølgebestemmelsene slik at tiltak med fortau langs Fredensborgveien og oppstramming av kryss mellom Fredensborgveien og Langstranda trer inn når selve utbyggingen av området skal starte. I planforslaget er det medtatt busslomme på nordsiden av gaten Langstranda. Fra gaten Langstranda skal det opparbeides adkomst til hver av utfyllingsområdene. Adkomst skal bygges etter gjeldende kommunalteknisk standard og med fortau. Snuplass for buss opprettholdes. For ledninger i sjø vil det måtte utføres avbøtende tiltak. Dette gjelder både kommunale ledninger og ledninger tilknyttet Widerøe. Det stilles derfor krav til utbygger å ivareta ledninger i sjø. Når det gjelder kostnader knyttet til eventuelle utbedring/sikring/endring av ledninger i sjø, er dette et privatrettslig forhold som ikke angår selve plansaken. Det ble varslet oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale med bakgrunn i bygging av adkomst fra gaten Langstranda og inn til utfyllingsområdene. Konsekvenser (økonomiske / personellmessige / miljømessige / andre) Bodø kommune har inngått samarbeidsavtale med grunneierlaget det er godkjent bruk av inntil 22 millioner kroner hvor 50 % kan dekkes av DA-midler som kommunal medfinansiering. Tiltaket vil ikke ha noe større personellmessig betydning for Bodø kommune. Det vises til KU om forurensning og til planbeskrivelse som sier at tiltaket antas å ville ha en negativ innvirkning i utfyllingsfasen mens en positiv effekt for miljøet i ettertid. Med negativ
innvirkning i utfyllingsfasen menes forurensning når massene fylles ut og forurenset grunn vil kunne virvles opp. Med positiv effekt menes at når tiltaket er gjennomført vil de forurensede massene i utfyllingsområdet være tildekket og sterkt minske risiko for ytterligere spredning. Det stilles krav i bestemmelsene som skal hindre oppvirvling og spredning samt innkapsling/tildekking av eksisterende forurensede masser. Konklusjon og anbefaling Planforslaget anses å kunne løse det formålet som var tilsiktet. Rådmannen finner at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, er utført i samsvar med gjeldende lov, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Rådmannen anbefaler ovenfor bystyret å vedta reguleringsplanen. Brev fra Forsvarsbygg om at de trekker innsigelsen fremlegges før behandling i henhold til muntlig varsling. Annelise Bolland Byplansjef Rolf Kåre Jensen Rådmann Henrik K. Brækkan Kommunaldirektør teknisk Saksbehandler: Trond Eivind Åmo Trykte vedlegg: Vedlegg 1 Plankart A3 planid 2013002 Langstranda 2 Plankart A3 under bakke planid 2013002 Langstranda 3 Planbestemmelse planid 2013002 Langstranda 4 Planbeskrivelse planid 2013002 Langstranda 5 Samlede merknader planid 2013002 Langstranda 6 Forsvarsbygg Trekking av innsigelse Utrykte vedlegg: KU Trafikk planid 2013002 Langstranda KU Naturmangfold planid 2013002 Langstranda KU forurensning planid 2013002 Langstranda KU landskap planid 2013002 Langstranda Bølge- og straumanalyse planid 2013002 Langstranda Grunnundersøkelse planid 2013002 Langstranda Utfyllingsscenario 1 til 9 planid 2013002 Langstranda Utfyllingsscenario 10 til 14 planid 2013002 Langstranda Utfyllingsscenario 15 til 16 planid 2013002 Langstranda Utfyllingsscenario 17 planid 2013002 Langstranda Utfyllingsberegning scenario 13 planid 2013002 Langstranda