Arkiv: PlanID - 0463.00, K2 - L12 Vår ref: 14/765-17 Journalpostid: 14/31504 Saksbeh.: Ubbo Busboom PLAN 0463.00: DETALJREGULERING FOR BOLIGER MELLOM O. G. KVERNELANDSVEG OG GRENSEVEGEN, KVERNALAND Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 078/14 09.12.2014 Framlegg til vedtak: Lokal utvikling avviser fremlagt forslag til detaljregulering for boliger mellom O. G. Kvernelandsveg og Grensevegen, Kvernaland, plan 0463.00. Foreslått fortetting av området ivaretar ikke omkringliggende bygningsmiljø og fremtidig bokvalitet i tilstrekkelig grad, jf. vurderinger og oppsummering i saken. Vedtaket er gjort i medhold av 12-10 i plan- og bygningsloven. Lokal utvikling Fellesforslag frå H, KrF, og Frp v/thor Inge Kalberg, FrP: LOK tilrår at fremlagt forslag til detaljreguleringsplan for boliger mellom O.G Kvernelandsveg og Grensevegen, Kverneland, plan 0463.00 legges ut på høring. Følgende skal innarbeides av utbygger før høring: 1. B1 senkes til MH 50.8 2. B2 senkes til MH 52.5 og flyttes 1m lenger fra BF. 3. Rekkehus nr. 5 mot nord gis hagedybde 8.0m midt på tomten. 4. Det legges inn trapp nord for B1 for å sikre videre turforbindelse. Det er en forutsetning for utbyggingen av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor planområdet, slik det b.la går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. Fellesforslag frå H, KrF og FrP vart vedtatt med 8 røyster medan 1 røysta for framlegget (Sv). LOK-078/14 Vedtak: LOK tilrår at fremlagt forslag til detaljreguleringsplan for boliger mellom O.G Kvernelandsveg og Grensevegen, Kverneland, plan 0463.00 legges ut på høring.
Følgende skal innarbeides av utbygger før høring: 1. B1 senkes til MH 50.8 2. B2 senkes til MH 52.5 og flyttes 1m lenger fra BF. 3. Rekkehus nr. 5 mot nord gis hagedybde 8.0m midt på tomten. 4. Det legges inn trapp nord for B1 for å sikre videre turforbindelse. Det er en forutsetning for utbyggingen av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor planområdet, slik det b.la går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen.
PLAN 0463.00: DETALJREGULERING FOR BOLIGER MELLOM O. G. KVERNELANDSVEG OG GRENSEVEGEN, KVERNALAND SAKEN GJELDER Prosjektil Areal as fremmer på vegne av Hellvik Hus as og Team Bygg as forslag til detaljregulering for boliger mellom O. G. Kvernelandsveg og Grensevegen, Kvernaland, plan 0463.00. Formålet med reguleringen er boligfortetting. SAKSGANG Planen varslet 28.04 02.06.14 Utvidet varsling 03.07 22.08.14 Planforslag mottatt 20.11.14 1.gangs behandling i Lokal utvikling 09.12.14 Grunnet samtidige planer om fortetting av O. G. Kvernelandsveg 22, 24 og 26 var det ønskelig med en samlet regulering for disse eiendommene. Planområdet ble utvidet og nytt utvidet varsel sendt til grunneiere og aktuelle instanser. Det kom totalt åtte innspill/merknader etter oppstart; to fra privatpersoner og seks fra offentlige instanser. Alle merknader ble mottatt innen fristen. Disse er vedlagt saken og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. GJELDENDE PLANER Området er i gjeldende kommunedelplan for Frøyland/Kvernaland 2008 2020 vist som boligformål. Området er tidligere regulert til boligformål i plan 0142.00 «Reguleringsplan for et område avgrenset av O. G. Kvernelandsveg, Elvebakken, Kalbergskogen og grensen mot Klepp kommune». Planforslaget erstatter delvis denne planen. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planområdet Planområdet ligger på Kvernaland, nord for Stemmen og nordøst for Kvernaland sentrum, og grenser til Grensevegen i Klepp kommune i nord og O. G. Kvernelandsveg i sør. Planområdet ligger i et allerede etablert boligområde preget av eneboligtomter som er mellom 650 m2 og 2 000 m2. Eneboligene er i maks 2 etasjer. Planområdet er på ca. 6,3 daa og inneholder i dag 4 eneboliger. Høydeforskjellen mellom O. G. Kvernelandsveg (innkjørsel: kote +35) og topp i området (gnr./bnr. 28/186: kote +50) er 15 meter. Innhold i planforslaget Planforslaget åpner for 18 nye boenheter i 6 rekkehus og to flermannsboliger, kjørevei og lekeplass. Eneboligen mellom flermannsboligene bevares. Dette gir en tetthet på 3 boliger pr. daa medregnet eneboligen. Boligene i B1 og B2 er på to etasjer og inneholder hver 6 boenheter med parkeringskjeller for
9 parkeringsplasser. Langs veien til B2 er det 6 gjesteparkeringsplasser for besøkende til B1 og B2. Boligene har innrykkede partier i fasaden til private uteoppholdsarealer for beboerne i 1. etasje og med balkonger i 2. etasje. Arealer foran husene, sidearealer mot nord og lekeplassen, er ifølge planbeskrivelsen tatt med i beregning for felles uteoppholdsareal. Boligene er planlagt med heis, noe som innebærer at 100% av boligene i feltene B1 og B2 er tilgjengelige boliger i henhold til TEK10. Rekkehusene på felt BK er planlagt med høyde på 8 meter fra gjennomsnittlig planert terreng. Tre av de seks planlagte rekkehusene vil være tilgjengelige boenheter, dvs at feltet har 50% tilgjengelige boliger. Rekkehusene har tilhørende carporter på felles parkeringsplass. Det er lagt til grunn 50 m² MUA pr. boenhet til felles og privat uteoppholdsareal. I planforslaget er det satt av et lekeareal på 290 m². Lekeplassen er plassert i sørøstlige del av planområdet og skal inneholde, i tillegg til sandlekeplass, møteplass for alle, på min 25 m². Lekeplassen kan nås via gruset sti langs eiendomsgrensen til gnr./bnr. 28/495 (eneboligen). Adkomsten til området skjer fra O. G. Kvernelandsveg. Avkjørselen til gnr./bnr. 28/276 legges om, og det anlegges ny felles adkomst. Veien i planområdet er i tråd med kommunal standard med snuhammer. Felles vei til B2 er 4,0 m bred. Stigningsforholdet på veien er på 10,5 %. Renovasjon ligger ved innkjøringen til feltet. Forhold til overordnede planer/veiledere Kommunedelplan for Frøyland/Kvernaland 2008-2020 Innenfor 4.7 «Leik og opphald» stilles det krav til at det skal være minimum 50 m² solrikt uteoppholdsareal pr. bolig. Eneboliger og vertikaldelte boliger skal ha dette arealet på bakkeplan, og med minimum 8 meter dybde. Rekkehusene har alle private uteareal på minimum 50 m², og boligene 1, 2, 3 og 4 har en hagedybde på min. 8 meter. Bolig 5 og 6 avviker fra kravet om 8,0 meter hagedybde. Bolig 5 har gjennomsnittlig hagedybde på 7,3 meter, og med et hageareal på 50 m². Bolig 6 har en hagedybde på 6,7 meter målt fra midten av boligen, og hagearealet er her på 100 m². Kommuneplan 2011-2022 Kommuneplanens krav til lek og tilgjengelige boliger er ivaretatt i planforslaget. Regionalplan for Jæren 2013-2014 RpJ forutsetter at 50 % av boligveksten skal skje gjennom fortetting. RpJ anbefaler en tetthet mellom 2-4 boliger per dekar. Tetthet er i tråd med disse overordnede føringene. Anbefalt tetthet er knyttet opp mot plassering og mulighet for miljøvennlige transportformer og boligtetthet. Den nærmeste bussholdeplassen ligger ca. 150 m fra planområdet, mens de viktigste sentrumsfunksjonene ligger ca. 750 m unna. Anbefalt gangavstand til sentrumsfunksjoner er maksimalt 500 m. Veileder «Grad av utnytting» I følge Kommunal- og moderniseringsdepartementets veileder er oppholdsarealer de deler av
tomten som er egnet til formålet og som ikke er bebygd eller avsatt til kjøring eller parkering. Dette innebefatter ikke restarealer som ikke egner seg til lek eller opphold. Etter rådmannens oppfatning er arealer nord for B1 og B2 for smale for lek eller opphold. VURDERING Plangrep Etter rådmannens oppfatning er det positivt at utbyggingen skaper et variert boligtilbud hva størrelse og utforming av boligene angår. En svakhet er at plassering av volumene på B1 og B2 ikke hensyntar forholdet til omkringliggende eneboliger på en tilstrekkelig måte, og heller ikke er sett i sammenheng med en mulig fortetting av gnr./bnr. 28/276 (eneboligen som beholdes). Området har også topografiske utfordringer som heller ikke er drøftet tilstrekkelig. Rådmannen mener at planen har for mange uavklarte momenter, og anbefaler derfor at plangrep må vurderes på nytt i dialog med kommunen. Felt B1 og B2 Organisering og forhold til nabobebyggelse Konsekvensen av å bevare eneboligtomten mellom feltene B1 og B2 er at byggefeltene blir for smale for rekkehus, siden det ikke er mulig å tilfredsstille kommuneplanens krav til bl.a. hagearealer. Løsningen har da vært å fortette B1 og B2 med leilighetsbygg. Planen åpner for å oppføre bygg med en høyde på maks 12 m over gulv i p-kjeller. Feltene har en høydeforskjell på 6 m, og det bør vurderes om bygg kan terrasseres og at parkeringsanlegg legges delvis over bakken. Byggene er planlagt med 4 m avstand til nabogrense. Dette vurderes som lite sett i forhold til bebyggelsens høyde, samt etablering av privat areal på bakkeplan vest for B1 og B2. Som hovedregel bør bygg ha en avstand til nabogrense som minst svarer til minste bygnings halve høyde og ikke under 4 meter, jf. Pbl. 29-4. På felt B2 tillates det å oppføre bygning med maks høyde på kote +54 som fører til at byggets høyde ligger 10 m over gjennomsnittlig høyde (kote +44) i terrenget. Anbefalt avstand vil derfor være minst 5 meter. For å tilpasse eiendommene til planlagt leilighetsbebyggelse er det nødvendig med en del terrenginngrep. Inngrepene er i planen løst med terrassering og forstøtningsmurer i betong. Murene legges i grensen til naboeiendommene, noe som kan gi en negativ virkning på tilstøtende hageareal. Uteoppholdsarealer Rådmannen mener at felles uteoppholdsarealer ikke oppfølger krav om kvalitet, og anbefaler derfor å organisere feltene B1 og B2 på nytt. Ny utbygging/fortetting i tettsteder viser seg ofte å gå utover de grønne arealene, lekeområder eller områder som ikke umiddelbart oppleves som funksjonelle for lek og/eller opphold. For å dekke kommunens krav om uteoppholdsareal blir ofte sidearealer til veier og andre restarealer tatt med i beregning. Arealer nord fra bygningene er for smale til å egne seg for lek eller opphold. Der utearealene er knappe, som de er i prosjektet, må dette kompenseres med høy kvalitet. Det finnes derfor egne krav om solforhold på felles uterom. I forhold til sol- og
skyggediagram er arealene øst for bebyggelsen skyggelagt og kan derfor ikke medregnes. Det anses som positivt at det i planprosessen er vektlagt leke- og aktivitetsanlegg, samt at det skal tas hensyn til aktivitet og møteplasser for alle aldersgrupper; barn, unge, voksne og eldre. Rådmannen kan derfor akseptere at lekeplass medtas i beregning av uteoppholdsareal. Parkering Rådmannen anser det som positivt at det meste av parkeringsarealene er lagt under bakken for å kunne frigjøre areal til felles uteoppholdsareal. Felt BK Parkering Etter rådmannens oppfatning bør BK endres slik at bl.a. parkering kan skje på egen tomt. Det anbefales derfor at BF reduseres med ett rekkehus for å kunne realisere dette. Eiendommene har tilstrekkelig bredde for å sikre 2 parkeringsplasser samt 8 meter hagedybde. Planforslaget viser to felles parkeringsplasser. Dette medfører at inngangsarealet preges av parkering og boder. Områder som bør være private hager blir da brukt til boder og gangarealer. Bodene har adkomst fra en smal gangsti. Hagestørrelse og dybde Detaljreguleringsplanen bør korrigeres for å tilfredsstille krav om både hagestørrelse og dybde. To av rekkehusene avviker delvis fra dette kravet. Bolig 5 og 6 har gjennomsnittlig hagedybde på hhv 7,3 og 6,7 meter, mens hagearealet er på hhv 50 m² og 100 m². Trafikk/parkering Eksisterende vei er i dag delvis offentlig, og det kan aksepteres at veien videreføres frem til snuhammer. Likevel anbefales det at veiløsningen vurderes på nytt sett i lys av at noe areal eventuelt heller kunne vært nyttet til uteoppholdsareal. Planforslaget tar utgangspunkt i å beholde en av eneboligene. For å skjerme den sørvendte hagen velges det å legge adkomst nord for boligen. Etter rådmannens oppfatning er valgt løsning ugunstig i forhold til arealbruk, og anbefaler derfor å vurdere dette på nytt. Valgt veiløsning er i tråd med kommunens normer i forhold til bredde, men avviker i forhold til stigning. Stigningen på veien er planlagt med 10,5 %, noe som er høyere enn anbefalt stigning, men likevel aksepteres i særskilte tilfeller. Etter rådmannens oppfatning bør det vurderes gangadkomst fra Grensevegen (trapp eller sti) for å sikre forbindelse til eksisterende friområde nord for planområdet. Presisering av planbeskrivelsen Rådmannen mener at forslagsstiller ikke redegjør planforslaget godt nok i planbeskrivelsen. Dette er spesielt viktig hvor planforslaget ikke er i overensstemmelse med gjeldende overordnede planer. Rådmannen påpeker også at det er viktig med gode helhetsløsninger. Oppsummering Planforslaget ble mottatt den 06.10.14. Det ble avholdt et avklaringsmøte den 10.11.14. Planen ble fullstendig mottatt den 20.11.14.
Rådmannen er positiv til at fortetting skal føre til en mer effektiv bruk av arealer innenfor eksisterende bebyggelse. Dette stiller krav både til kommunen og utbygger for å sikre gode kvaliteter i bomiljøet. Dersom det ikke foreligger en klar områdevis fortettingsstrategi, vil det være særlig viktig å tilpasse enkeltprosjekter til omkringliggende bygningsmiljø. For å sikre bokvaliteten på foreslått fortetting av området, mener rådmannen at følgende punkter må vurderes/endres før planen kan legges ut på høring og offentlig ettersyn: 1. Alternativ plassering av B1 og B2 må vurderes, sett i sammenheng med en mulig fortetting av eneboligtomten, men også sett i lys av områdets topografiske utfordringer. 2. BK reduseres med (minst) et rekkehus og parkering legges på hver tomt. 3. Kommunedelplan for Frøyland/Kvernalands og kommuneplanens krav om uteopphold og hagedybde skal følges. 4. Følgende punkter skal redegjøres på en mer utfyllende måte i planbeskrivelsen: a. Kvalitet og størrelse på uteoppholdsarealer og fellesarealer b. Plassering og valg av internveier og parkering c. Plassering og størrelse på renovasjonsanlegg, spesielt mht universell utforming d. Adkomst til lekeareal, spesielt mht bredde, opparbeiding og forhold til tilgrensende eiendommer KONKLUSJON Rådmannen anbefaler Lokal utvikling å avvise planforslaget da foreslått fortetting av området etter rådmannens vurdering ikke ivaretar omkringliggende bygningsmiljø og fremtidig bokvalitet i tilstrekkelig grad. Rådmannen i Time, den 27.11.2014 For rådmannen i Time, den 10.02.2014 Brit Nilsson Edland Bjørn Meling kommunalsjef Vedlegg: Plankart nivå 1 Plankart nivå 2 Bestemmelser Planbeskrivelse Illustrasjonsplan Dette dokumentet er elektronisk godkjent i systemet og krev derfor ikkje signatur