Notat Til: Byråd Filip Rygg Fra: advokat (H) Ståle Eeg Nielsen Dato: 19. februar 2013 Saknr: 35166 AD SAKSNR 201125201. 1. TEMA Saken(e) gjelder 3 byggesaker hvor det er konfliktflate mot KPA byggeforbudssone 25m samt mot KPA s bestemmelser om funksjonell strandlinje Det er tale om to tomter på Våganeset i Åstvedt og èn tomt i Håkonshella. Byggetomtene i de 3 sakene er samtlige regulert til boligformål; mao. søknadene er alle i samsvar med reguleringsplan, hhv. Planid. 9770000 og Planid: 16050000 (Begge planer er fra før 01.01.2006 og kan følgelig ikke henføres under bestemmelsen i KPA fra 2006 og 20012 om at «planer vedtatt etter 01.01.06 går foran bestemmelsene i KPA») De to tomtene på Vågeneset har fått avslag av kommunen. Tomten i Håkonshella har derimot fått tillatelse av kommunen, en tillatelse som er påklaget av fylkesmannen 2. NÆRMERE OM DE TO TOMTENE PÅ VÅGANESET HHV. GNR. BNR. Planstatus er en reguleringsplan iverksattt 15.01.1996. Planid. 9770000 ÅSANE. GNR 209 BNR 3 M.FL., VÅ- GANESET Fig. 1 Planen slutter «i sørøst» hvor de to omhandlede tomter inngår. Det er nødvendig å se nærmere på den faktiske situasjon i 2013 hvilket fremgår av fig. 2 under.
Fig. 2 Flyfoto som viser at strandlinjen i sin helhet på begge sider av Åstvedtneset - er bygget ut da med unntak av de to tomtene. Det er imidlertid nødvendig å se nærmere på «helheten» langs Åstvedteset, mot Åstvedtbukten så vel som mot Eidsvåg. Fig. 3 Foto som viser de skjermede grøntområder mot sjøen, 1/3 av Åstvedtneset med tilhørende strandlinje er uberørt grøntområde - tilsvarende i Åstvedtbukten; de to tomtene markert gult.
3. NÆRMERE OM TOMTEN PÅ HÅKONSHELLA. Planstatus er en reguleringsplan (omregulering) vedtatt 24.10.2005 - Planid: 16050000 LAKSEVÅG. GNR 129 BNR 2, 4, 5, 7, 24, 400, HÅKONSHELLA, OMREGULERING Fig. 4 gnr. 129 bnr. 715 (avslag) gnr. 129 bnr. 714 (tillatelse og bygget) Fotomessig fremstilles faktum slik som vist på fig. 5 under: Fig. 5 gnr. 129 bnr. 715 (avslag) (ikke omsøkt tomt) gnr. 129 bnr. 714 (tillatelse og er bygget)
Som en ser dreier det seg her om 3 stk tomter regulert til boligformål beliggende «på kanten» av 25 meters sonen. Som en ser av fig.4 er innregulert sjøareal for uteliggere, som også er gjennomført. Tilsvarende er ett av de på planen innregulerte nøst bygget. Som bildet viser er også regulert vei for lengst bygget. Også her er det nødvendig å «å se på helheten» for Håkonsehella s vedkommende hva det grønne vedier og hensynssoner og byggeforbudet langs sjøen angår. Håkonshellas vestre del er underlagt en reguleringsplan vedtatt 19.06.63 - Planid: 40220000 - LAKSEVÅG. HÅ- KONSHELLA, REGULERINGS- OG BEBYGGELSESPLAN Det er unødvendig å dokumentere denne planen nærmere; planen utla hele den vestre del av Håkonshella til «grøntformål», et formål som er tatt opp i senere KPA er, gjeldende KPA plan med ikrafttredelse 19.06.08 - Planid 19430000 Fig. 6 Gjeldende KPA, hvor «grøntarealene er innringet - tomten i nordvest også KPA fra 2007 er «under erstatning av den nye KPA med Planid:60910000 Også her er det interessant å ta med et kartutsnitt fordi den nye planen har i disponert et areal i sjø til båthavn/fritidsformål som inkluderer den omtalte og i reguleringsplanen av 2005 inntatte uteligger.
Fig. 7 Tomten er fortsatt markert gult og i tillegg altså aktivitetsformålet i sjø rett nedenfor denne I praksis er 50% av strandlinjen i Håkonshella gjennom KPA «fredet» for enhver bebyggelse. 4. NÆRMERE OM FORHOLDET MELLOM ELDRE REGULERINGSPLANER NYERE PLANER ELLER (LOV) BESTEMMELSER. I 2001, den 00.november vedtak bystyret KPA uten særskilte bestemmelser om byggeforbud i strandsonen. Følgelig gjaldt pbl. (85) 17-2 med forbud mot tiltak i 100m belte fra strandlinjen, med mindre arealet var lagt ut til byggeformål i KPA eller reguleringsplan. I disse tilfelle gjaldt ikke byggeforbud, jfr. 17-2 andre ledd. I 2007, den 25.juni vedtok bystyret ny KPA og innførte et byggeforbud på 25m langs strandsonen, jfr. pkt. 29 i vedtektene. I vedtektenes pkt. 3 står: «Reguleringsplaner og bebyggelsesplaner vedtatt etter 01.01.2006 gjelder foran kommuneplanen Departementet har ennå ikke stadfestet bystyrets siste kommuneplan og følgelig gjelder KPA fra 25.06.2007 (også stadfestet av planavdelingen). (Den ikke stadfestede KPA har tilsvarende bestemmelse om 25m byggeforbud i strandsonen) Konklusjonen er at for tomtene i Våganeset og Håkonshella gjelder KPA fra 2007 med en byggeforbudssone fra stranden på 25m.
5. GENERELT OM FORHOLDET MELLOM PLANER OG BYGGEFORBUDET I PBL (08) 1-8: Byggeforbudssonen er hjemlet i pbl. 1-8 andre og tredje ledd: «Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann (31). Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova (32). Forbudet etter andre ledd gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, jf. 11-9 nr. 5 og 12-7 nr. 2.» Fra ot.prop.nr.32 (2007-2008) hitsettes: «Det er først og fremst dispensasjoner fra det generelle byggeforbudet og tiltak innen landbruks-, natur- og friluftsområder i kommuneplanens arealdel som fører til en uheldig utvikling i strandsonen. Forslaget til endring innebærer tilpasning til planbestemmelsene ved at forbudet rammer de samme tiltak som går inn under rettsvirkningen av planer. Unntaket for «tettbygd strøk» sløyfes. Dette er etter hvert blitt en nokså uheldig regel, fordi det er vanskelig å avgrense «tettbygd strøk» og fordi det normalt bør foreligge reguleringsplaner i slike områder.» (min markering) Av dette kan en trekke følgende konklusjoner: Kommunen har full anledning til gjennom kommuneplan eller reguleringsplan å vedta en forbudsgrense som avviker fra lovens 100m inntatt i 1-8. Loven er ikke til hinder for at kommunen kan fastsette en «0-grense» - helt eller delvis. Av forarbeidene følger at bakgrunnen for dagens lovtekst inntatt i 1-8 var at en i hovedsak ville stoppe den tiltagende dispensasjonspraksis i LNF områdene. Av forarbeidene følger videre en viktig premiss; i den utstrekning det foreligger reguleringsplaner (som eksplisitt utlegger områder til byggeformål) er dette i seg selv et moment som skal inn i vurderingen hvorvidt det foreligger grunnlag for dispensasjoner eller ikke. 6. NÆRMERE OM DEN KONKRETE VURDERING I DE 3 BYGGESAKENE. Ad Håkonshella. Det faller naturlig å «snu på rekkefølgen» her og nå starte med tomten gnr. 129 bnr. 715 i Håkonshella. I denne saken ga kommunen ved vedtak av 10.01.13 rammetillatelse på vilkår idet den nødvendige dispensasjon ble gitt fra gjeldende byggeforbud i 25m sonen fra strandlinjen. (at administrasjonen «synonymiserer» byggeforbudsbeltet med den «funksjonelle strandsone» går jeg ikke inn på dette har ikke betydning for saken her). Det sentrale er at kommunen i tillatelsen foretar en helt konkret vurdering av hvorvidt vilkårene for dispensasjon foreligger. En slik konkret vurdering er jo også det Sivilombudsmannen krever. Hvis vi ser nærmere på reguleringsplanen, gir resultatet seg selv:
Fig. 7 Ikke omsøkt ennå godkjent men påklaget av fm godkjent og oppført Utover det som er påpekt over, viser planen med all tydelighet At nøstene i N3 (hvorav ett er oppført) må ha adkomstvei med tilhørende snuhammer. Veien har jo for øvrig ligget der. At uteliggerne (som også er oppført) også må ha adkomstvei med tilhørende snuhammer (alt dette følger jo av loven og kommunens egne vedtekter) At friluftsområdet er sjørettet og ligger allerede inntil etablert boligområde i vest. Kommunen sin oppsummering i begrunnelsen for dispensasjon er som følger: «Bygningsmyndighetene har vurdert saken og finner å kunne godkjenne rammetillatelse for bygging av bolig nærmere sjø enn 25m. (1) Den aktuelle tomten er avsatt til boligformål i reguleringsplanen. Kulturminner er definert i planen og er ferdig utgravd. (2) Grønnstrukturen er avsatt langs sjøen nedenfor boligtomten. (3)Bygningen ligger innenfor regulert byggelinje og er tilpasset nabobygget. (4)Estetisk vil disse to bygningene harmonere. (5) Bygningen ligger ikke nærmere sjøen enn allerede godkjent bygning». Stort bedre går det vel neppe an å si (skrive) det. (Fylkesmannens klage vil bli behandlet i egen sak og byråden vil ikke bli belemret med tilsvaret i dette notat; klagen hviler som sedvanlig på uriktig faktum og generelle - ikke konkrete vurderinger.)
Ad Våganeset. Først et lite «strandlinjebilde» som synliggjør strandlinjen for de to tomtene: Fig. 8 Bildet viser strandlinjen til de to tomten 209/542 og 209/543 Saken i Håkonshella har en «soleklar» overføringsverdi til de to tomter i Våganeset: (1) De aktuelle tomter er avsatt til boligformål i reguleringsplanen (2) Grønnstrukturen er (fysisk se fig.8) avsatt til grøntformål, det følger av søknad og situasjonsplan at tiltakene skal iverksettes på platåene opp fra brattskrentene ned mot sjøen (3) Bygningene ligger innenfor lovlige avstander fra nabogrenser og er trukket maksimalt inn på platåene (4) Estetisk vil begge bygg harmonere med bygningsmiljøet for øvrig i planområdet (5) Ikke minst, bygningene vil ikke ligge nærmere, snarere lengre vekk enn nabobygningene som ellers er godkjent langs stranden Jeg viser til at det foreligger to omfattende klager fra hhv. Ketil Lien og Kennet Storvik; eiere av de to tomter, hvorav altså Kjetil Lien, gnr. 249 bnr. 542 sin klage ligger klar for behandling i Byråd/KMBY. AVSLUTNING De tre sakene her reiser helt prinsipielle spørsmål, spørsmål som kommunen som sådan også må ha en prinsipiell holdning til. Formelt foreligger det hjemmel for å gi avslag på dispensasjon fra 25m forbudet i KPA og dette gjelder for alle de her nevnte tre saker.
Men spørsmålet er om kommunen virkelig har ment, gjennom en «generell begrensningslinje» 25 meter å sette en demarkasjonslinje uavhengig de tidligere konkrete vurderinger som har ligget til grunn for bystyrets vedtatte reguleringsplaner. For Håkonhellas vedkommende taler vi om en reguleringsplan som ble satt i kraft så sent som i april 2006. For Våganeset taler vi om en reguleringsplan som rett nok er fra 1996 (mao. ingen «historisk» plan) men som altså er fullført i sin helhet, med unntak av de 2 to her omhandlede tomter. De betraktninger som åpenbart kunne gjort seg gjeldende ved reguleringsplanens vedtakelse i 1996 har ikke lenger noen gyldighet, argumentene mot dispensasjon fremstår som «staffasje» og har ikke noen praktisk betydning for de hensyn byggeforbudet skal ivareta. Den omstendighet at kommunen her har (hatt) til behandling så helt like saker som det rent praktisk er mulig å komme, tilsier også at en må ha en enhetlig praksis. Til slutt minner jeg om at det ikke har vært lovgivers mening først og fremst å ramme tiltak som er i samsvar med gjeldende reguleringsplaner og derved skape uforutsigelighet og økonomisk ruin for dem som måtte bli utsatt for en slik praksis. Bergen, 19.februar 2013, ADVOKATFIRMET HARRIS Ståle Eeg Nielsen advokat (H)