Laksevåg, gnr 129 bnr 522 Håkonshella boliger felt B11A, Mindre endring av reguleringsplan, Plan-ID

Transkript

1 Byrådssak 1379 /16 Laksevåg, gnr 129 bnr 522 Håkonshella boliger felt B11A, Mindre endring av reguleringsplan, Plan-ID TONB ESARK Hva saken gjelder: Dig Plan AS fremmer på vegne av Sjøentrepenørene AS, forslag til mindre endring av reguleringsplan for felt B11A, som er avsatt til småhusbebyggelse og småbåthavn i vedtatt detaljreguleringsplan, datert , Plan-ID Planområdet ligger ved sjøen på Håkonshella med tilhørende sjøareal og forslag om å etablere flytebrygge med utliggere, i tråd med formål i siste vedtatte reguleringsplan. Planområdet er på ca. 3,2 daa. Figur 1 & 2, t.v. omriss av planområdet i gult, i et områdeperspektiv (Tysseland Arkitektur AS). T.h. utsnitt reguleringsplan. Bakgrunnen for planarbeidet Hovedformålet med søknaden mindre endring er å legge til rette for utbygging av området som er avsatt til boligområde B11A. Kommuneplanens arealdel (KPA2010) gjelde foran reguleringsplan i den grad slik plan strider mot kommuneplanens innhold. Her strider reguleringsplanen mot kommuneplanens innhold når det gjelder byggeforbud i 25-metersbeltet. Bergen kommune. Boligfeltet B11A ligger i sin helhet innenfor 25-metersbeltet langs sjø hvor det etter KPA er forbud mot tiltak. Det er derfor søkt om en mindre endring av gjeldende plan slik at det kan åpnes for tiltak i dette boligfeltet. Forslagsstiller søker samtidig om økt utnyttelsesgrad, én ekstra etasje og utvidet formål for småbåtanlegg. Foreslåtte endringer av gjeldende reguleringsplan (plan-id ): Økt tomteutnytting Felt B11A, foreslått økt utnyttelsesgraden fra 35 % -TU til 50 %- BRA. Dette gir totalt 750 m² bruksareal (inkl. parkering) og 4 boenheter, i tråd med gjeldende plan. Det foreslås en økning fra 2 til 3 etasjer på inntil 25 m² for hver boenhet, jf. bestemmelse , andre ledd. Gjeldende reguleringsplan åpner for maksimalt 2 etasjer. 1

2 Utvidelse av formål småbåtanlegg Det er foreslått en utvidelse av formål småbåtanlegg (f_bs1) fra 0,2 daa til 0,6 daa mot vest, med ønske om å anlegge flytebrygge parallelt med kaifronten med 4 stk utliggere. Den eksisterende småbåthavnen like øst for planområdet vil bli flyttet østover for å gi plass til nytt småbåtanlegg. Det tilrettelegges også for kai langs hele felt B11A sin lengde (f_skai1). Byggegrense Det er lagt inn en byggegrense mot kai på 4 meter. Felles uteoppholdsareal Det er satt av ca. 200 m² felles uteoppholdsareal fordelt på to arealer vest og øst for felt B11A. Gangveg Det er vist en gangveg fra avkjørsel ved Håkonshellavegen som leder ned til kaiområdet og småbåtanlegget. Gangvegen er felles for boenhetene på gnr/bnr 129/522. Kommunalteknisk anlegg Det er satt av et areal til renovasjonsanlegg i nordvest. Planbestemmelsene er justert slik at de gjenspeiler foreslåtte endringer. Merknader til foreslått reguleringsendring I uttalelsene og merknadene i forbindelse med varsling blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Foreslått arealutvidelsen av småbåtformålet må ikke komme i konflikt med hensynet Havnevesenet skal ivareta. Byantikvaren viser til at planområdet omfattes av hensynssone kulturmiljø, som gjør at det må stilles strenge krav til materialbruk, herunder tre, tegl eller pusset mur. Altan eller svalgang anbefales ikke. VA-etaten gjør oppmerksom på at bygg så nært sjøen, ikke kan ligge lavere enn 2.5 moh for gravitasjonsanlegg. Figur 3. viser3 -d modell av planlagt bebyggelse (Tysseland Arkitektur AS). Eier av gnr/bnr 129/699 ønsker ikke småbåthavnene flyttet lenger mot vest da dette vil medføre vansker med å komme inn med egen båt. Tilkomstveien til B11A ønskes videreført syd for gnr/bnr 129/633. Gangstien ønskes bevart som i dag. Fagetatens vurderinger Fagetaten viser til at Kommuneplanens arealdel (KPA 2010) gjelde foran reguleringsplan i den grad slik plan strider mot kommuneplanens innhold. Dette gjelder for planer vedtatt før Siden det er detaljreguleringsplanen som er grunnlag for foreslått mindre reguleringsendring, vedtatt 2005, vil 4.1 i KPA 2010 slå inn. I dette tilfellet strider allerede gjeldende detaljreguleringsplan imot kommuneplanens innhold når det gjelder å bygge i 25-metersbeltet langs og i sjø. 2

3 Fagetatens vurdering er i tråd med byantikvarens merknad om at det må etableres bygg med høy arkitektonisk kvalitet med strenge krav til materialbruk. Fagetaten foreslår å styrke bestemmelser om materialbruk, se Fagetaten mener at forslag om å utvide formålet i sjø fra 0,2 daa til 0,6 daa småbåthavn, må avvises med begrunnelse om at dette kom til sent i planprosessen og at det ikke ønskes en tredobling av formålet. Antall foreslåtte båtplasser er det same med 4 stk. Fagetatens begrunnelse for at formål småbåthavn ikke bør økes ytterligere, er at det virker privatiserende. Deler av planområdet er innenfor gul sone for støy fra vegtrafikk og fra flystøy. Det vises i støyrapport at planforslaget blir tilfredsstillende etter gjennomføring av tiltak mot støy. Universell utforming legges til grunn for planforslaget (TEK 10). Grønne interesser/ barn og unges interesser vil ikke bli berørt. Tiltaket beslaglegger ikke arealer som i dag er grønne eller i bruk av barns lek. Byrådens drøfting og vurderinger Byråden er i hovedsak enig i fagetatens vurderinger og anbefaler forslag til mindre reguleringsendring vedtatt. I forbindelse med etablert praksis med innsyn i fagnotat fikk byrådsavdelingen et notat/epost fra Dig Plan AS med redegjørelse for utbyggers syn på fagetatens innstilling til denne sak. I byrådets vurderinger er denne redegjørelsen tatt til etterretning. Disse følger saken som vedlegg. Reguleringsplan for Håkonshella boliger felt B11A, er i strid med strandsonevernet i henhold til byggeforbudet i 25m beltet i henhold til KPA 2010, punkt 4.1. KPA 2010, punkt 4, gir samtidig ikke hjemmel for å oppheve allerede vedtatte planer. Det aktuelle området er vist som bebyggelse og anlegg i KPA 2010, ikke funksjonell strandsone men bebyggelse og anlegg siden området nylig var regulert i 2005 til bolig, friområde, veg og småbåthavn i reguleringsplan for Laksevåg gnr 129 bnr 2, 4, 5, 7,19, 24,26, 400 m.fl. Håkonshella. Det feltet som denne saken om mindre endring berører, felt B11A, er en av de siste tomtene som ikke er utviklet. Saken må ses i sammenheng med de allerede utviklede tomtene i reguleringsplanen, hvor flesteparten av boligene er utviklet i strandsonen, enten i 100m- beltet, eller 25m- beltet i tråd med nevnte reguleringsplan, se vedlagte kartutsnitt med rød sirkel. Brun sirkel angir området for mindre endring. Bakgrunn for anbefaling av mindre reguleringsendring, er at reguleringsplanen behandlet alle aktuelle tema, herunder hensynet til boligbebyggelse og strandsonevern gjennom en lang prosess før denne ble enstemmig vedtatt De fleste av tomtene i reguleringsplanen fra 2005 er allerede utviklet/realisert - herunder bolig, naust ol. Planen fra 2005 kan med andre ord tas i bruk ved å søke om tillatelse, og kommunen kan ikke avslå en slik søknad hvis den er i tråd med gjeldende reguleringsplan. I KPA 2010 står det at for reguleringsplaner og bebyggelsesplaner vedtatt etter , gjelder kommuneplanen foran disse. Gjeldende reguleringsplan ble vedtatt mindre enn 2 mnd. før regelen i KPA ble innført, og planen kan på den bakgrunn anses som like aktuell og relevant, også i dag, vurdert ut fra gjeldende lovverk/kpa Saken gjelder således endringer av allerede vedtatte arealformål, der alle formål i gjeldende reguleringsplan for det aktuelle feltet B11A er vurdert med noe økt utnyttelsesgrad for bolig og areal i sjø for småbåthavn. Ut fra forståelse om kommunens praksis for likebehandling, vil ikke det prinsippet gjelde dersom denne planen avvises som en av de siste tomtene som utvikles i henhold til gjeldende plan. Slik behandling vil føre til at like tilfeller ikke vil behandlet likt. 3

4 Byråden ser at forslaget om utvidelse av småbåthavnen vil være et visst element av privatisering, til tross for at det ikke er økning av antall båtplasser. Foreslått utvidelse av areal i sjø innebærer økning fra 0,2 daa til 0,6 daa. Arealet gir samme antall båtplasser, men hver enkelt båtplass får disponere større areal. Byråden er enig med fagetaten som ikke anbefaler en slik utvidelse av planavgrensning i sjø, slik vist i plankart datert , da det i større grad enn i dag vil medføre privatisering, begrense friluftsliv og allmenhetens tilgang til sjø. Byråden anbefaler byrådet å vedta mindre endring av reguleringsplan, med de justeringer som framgår av saken. Vedtakskompetanse: I henhold til b.sak 236/16 18 har byrådet myndigheten til å vedta mindre endring av reguleringsplan etter plan- og bygningslovens Byråden for byutvikling innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven jamfør vedtas følgende mindre endring: A) Laksevåg, gnr 129 bnr 522 Håkonshella boliger felt 11A, Plan-ID , vist på plankart sist datert/revidert , med følgende endringer: a) Formål småbåtanlegg, f_bs1 reduseres fra 0,6 daa til 0,2 daa og plasseres i tråd med gjeldende reguleringsplan, plan-id Formålet kan forskyves 3-4 meter mot vest. Resterende 0,4 daa gis formål ferdselsområde i sjø (kode 6100). b) Arealpåskriften i plankartet, plan-id for felt B11A justeres i henhold til vedtaket. B) Tilhørende bestemmelser sist datert/revidert , med følgende endringer /tillegg: a) , andre ledd tilføyes: «den tredje etasjen skal plasseres sentralt på takflaten, som vist i illustrasjonsplanen ». b) ny formulering: «for bygg på B11A skal materialer til fasaden være av tre, teglstein eller pusset mur». c) nytt punkt: «gangvegen f_sgv1 skal holdes åpen for allmenn ferdsel». 2. Plankart og bestemmelser rettes opp i henhold til ovennevnte før vedtaket kunngjøres. Dato: 01. desember 2016 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling Vedlegg: Fagnotat datert , med følgende vedlegg Plankart, datert/revidert Reguleringsbestemmelser, datert/revidert Planbeskrivelse, datert/redigert Merknadsskjema, datert/revidert Illustrasjonsplan, datert/revidert Oppriss, datert/revidert

5 Terrengsnitt, datert/revidert D-illustrasjoner, datert/revidert Sol -og skyggediagram, datert/revidert Solstudie 21. mars, datert/revidert Støyrapport, datert/revidert VA, datert/revidert Notat/epost fra Dig Plan AS med vedlegg 1 & 2, datert/revidert Vedlegg 1 Reguleringsplan kart Vedlegg 2 Notat undervegsmøte angående endring av plan med ID Vedlegg kartutsnitt, illustrasjon av områdeplanen og mindre endring 5