ÅRSTAD, GNR. 159 BNR. 396 MFL. FALSENS VEI. AREALPLAN-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING.

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /30 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: HAFO Dato: ÅRSTAD, GNR. 159 BNR. 396 MFL. FALSENS VEI. AREALPLAN-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING. Kort om planforslaget Alliance arkitekter as fremmer på vegne av Hagen Eiendom & Invest as planforslag for et område i Falsens vei i Årstad bydel. Planområdet er ca. 1,3 daa. Oversiktskart Planområdet sett mot vest Planforslaget viser et nytt bygningsvolum (7 boenheter) i 4 etasjer (inkl. parkeringsetasje) ved siden av eksisterende villa (3 boenheter) som bevares. Maksimal utnyttelsesgrad er oppgitt til %-BRA=150 %. Parkering i 1. etasje med innkjøring fra Falsens vei. Opprusting av deler av Falsens vei inngår også i planforslaget; nytt fortau, fjerning av kantparkering og bedre frisikt. Felles uteoppholdsareal er vist på bakkeplan. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Side 1 av 5

2 Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Områderegulering I henhold til kommuneplanens arealdel (KPA 2010) stilles det krav om områderegulering før detaljregulering kan vedtas, jf. pkt.1. I tillegg fremkommer det i pkt. 20 at Strategiprogrammet for lokalsenter S11 Wergeland (byrådssak ) skal supplere KPA Planområdet inngår her i delområde W1: Ferdig utbygd område W 1: Den nordre og østre del av senterområdet, vist som W 1 på vedlegg 1, har allerede en homogen urban struktur som bør videreføres og være retningsgivende for innfylling av ny bystruktur ( missing links ). Kommunen har foreløpig valgt å ikke utarbeide områderegulering for dette området. Fagetaten vurderer det slik at strategiprogrammet vil til dels erstatte en områderegulering. Det presiseres imidlertid at de nødvendige områdebetraktningene er en del av foreliggende plansak. Fortetting - strøkskarakter Planområdet er vist som senterområde i KPA 2010 med maksimal utnyttelsesgrad på % - BRA=250 % og maksimal byggehøyde på 16 m. Planområdet omfattes av hensynssone for bevaring av kulturmiljø; Arkitektur villa/bolig/hage. I foreliggende planforslag er de maksimale verdiene oppgitt til henholdsvis %-BRA=150 % og byggehøyde 13,6 m. I planforslaget legges det til rette for inntil 7 nye boenheter i felt BBB. Planforslaget utgjør et lite fortettingsprosjekt som bidrar forholdsvis lite til den totale boligproduksjonen i Bergen kommune. «Eplehagefortetting» kan imidlertid være konfliktfylt og blant annet gi uheldige lokale trafikkbelastninger, reduserte bokvaliteter og ha negativ innvirkning på et områdets særpreg. Eksisterende bebyggelse i nærområdet utgjør en sammensatt bebyggelsesstruktur. Fagetaten ser at det er tatt grep for å tilpasse nytt bygg til strøkskarakteren; volum, takvinkel m.m. Etter fagetatens vurdering må det imidlertid arbeides videre med noen viktige detaljer/forhold for å sikre et godt strøkstilpasset prosjekt. Planlagt bebyggelse er trukket for langt frem mot veien. Grønne forhager er et viktig element i området, og varianter at dette bør innarbeides. Videre ser fagetaten utfordringer knyttet til løsninger for universell utforming. Den skisserte adkomstrampen og den utvendige trappen på planlagt bygg utgjør, etter fagetatens vurdering, estetiske utfordringer som ikke er godt nok løst. Et nybygg med heis kunne løst problemet, men fagetaten ser også utfordringer (økonomi, areal) med heis i et så lite prosjekt. Alternativt kan det vurderes å «dispensere» fra deler av kravene til universell utforming, blant annet for stigningen på rampen. Denne betjener tross alt kun få boenheter. Det er også viktig at fasaden, herunder innkjøringen til parkeringsanlegget, henvender seg til gaten på en estetisk tiltalende måte. Hovedgrepet i arkitekturen er imidlertid god og bør kunne videreføres. Eksisterende villa har i følge byantikvaren en sjeldenhetsverdi da den er fra tiden før den storstilte utbyggingen i området (1920). Villaen inneholder tre boenheter og forutsettes bevart. Side 2 av 5

3 Fagetaten stiller imidlertid spørsmål om avstanden mellom planlagt nybygg og eksisterende villa (kun 1,9 m fra utvendig trapp) er tilstrekkelig. Den korte avstanden vil blant annet kreve tiltak i fasaden på villaen for å sikre tilstrekkelig brannsikkerhet. I tillegg vil den, sammen med trappeløsningen, kunne være negativt for bokvalitetene i de nederste leilighetene. Planlagt bebyggelse vil medføre noe endrede sol- og utsiktsforhold for nabobebyggelsen. Utsnitt illustrasjonsplan Trafikkforhold og parkering Trafikksituasjonen i området er ikke tilfredsstillende. Adkomstveien er lang og smal, uten fortau og med til dels vanskelig fremkommelighet (kantparkering), herunder for brannbil. Fortetting i dette området vil kunne forverre situasjonen ytterligere. Lenger sør i Falsens vei vil det imidlertid skje en oppgradering som følge av planlagt utbygging, jf. vedtatt reguleringsplan for Falsens vei sør, arealplan-id ; utbedring av krysset med Svaneviksveien, nytt fortau (ca. 85 m) og fjerning av kantparkering. Foreliggende planforslag bygger videre på løsningen i sør og regulerer ytterligere ca. 80 m nytt fortau på vestsiden av Falsens vei. I tillegg viser planforslaget lav parkeringsdekning, 5 plasser for 10 boenheter, plassert under ny bebyggelse. Etter fagetatens vurdering vil disse tiltakene være medvirkende til å bedre trafikksikkerheten og fremkommeligheten i området. Etablering av fortau/frisikt vil imidlertid kreve noen inngrep i tilliggende eiendommer, jf. vedlegg S. I tillegg vil fjerning av kantparkering for deler av Falsens vei kunne føre til en noe vanskeligere parkeringssituasjon for beboerne langs veien. Dette må imidlertid sees i sammenheng med områdets nærhet til bybanestoppene på Wergeland og Brann stadion (ca m). For noen av de tilliggende eiendommene vil det være mulig å etablere noe parkering på egen eiendom. Side 3 av 5

4 En eventuell fremtidig total løsning/forbedring av trafikksituasjonen i hele området, herunder parkeringssituasjonen (beboerparkeringsanlegg), vil imidlertid kreve et større overordnet grep som ikke kan løses i foreliggende planforslag. Rekkefølgekrav Følgende fremkommer i byrådets vedtak knyttet til Strategiprogrammet for Wergeland lokalsenter: Alle utviklingsprosjekt innenfor senterområdet skal bidra forholdsmessig til etablering av ny, og oppgradering av eksisterende offentlig infrastruktur, herunder ny offentlig Wergelands plass ved bybanestoppet. Det må inntas rekkefølgebestemmelse om dette i alle reguleringsplaner innenfor S 11. Forannevnte er fulgt opp i forslaget til bestemmelser. I tillegg inngår fortauet i rekkefølgekravet. Uteoppholdsarealer KPA 2010 angir krav om min. 15 m 2 uteoppholdsareal, med kvalitet, per boenhet. Planforslaget tilfredsstiller disse kravene. Barn og unges interesser Etter fagetatens vurdering er barn og unges interesser tilfredsstillende ivaretatt i planforslaget. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. For å sikre en strøkstilpasset utbygging og et godt bomiljø må imidlertid planforslaget bearbeides noe frem mot 2. gangs behandling. Etter fagetatens vurdering er det da særlig følgende forhold det må arbeides videre med: Overgang mot veg, herunder større avstand mellom planlagt bebyggelse og veg, grønn forhage og fasade parkeringsanlegg Universell utforming, herunder funksjonelle og estetisk gode løsninger Avstand/løsning mot eksisterende villa (Falsens vei nr. 59) Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 4 av 5

5 Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Årstad, gnr. 159 bnr. 396 mfl. Falsens vei. Arealplan-ID Siste revisjonsdato plankart: Siste revisjonsdato bestemmelser: PLAN- OG BYGNINGSETATEN Mette Svanes etatsdirektør Petter Wiberg byplansjef Vedlegg: A. Plankart, datert , dok.nr. 29 filnr. 2 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok.nr. 26 filnr. 1 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, revidert , dok.nr. 19 filnr. 2 D. Merknadsskjema, revidert , dok.nr. 17 filnr. 6 E. Merknadskart, dok.nr. 17 filnr. 7 F. Illustrasjonsplan, datert , dok.nr. 29 filnr. 3 G. Snitt A-A og B-B, datert , dok.nr. 29 filnr. 4 H. Oppriss øst og vest, datert , dok.nr. 29 filnr. 5 I. Oppriss syd og nord, datert , dok.nr. 29 filnr. 6 J. Solstudie eksisterende sit., datert , dok.nr. 29 filnr. 7 K. Solstudie fremtidig sit., datert , dok.nr. 29 filnr. 8 L. Illustrasjon/fotomontasje, revidert , dok.nr. 29 filnr. 9 M. Illustrasjon/3D modell, revidert , dok.nr. 29 filnr. 10 N. VA rammeplan, datert , dok.nr. 17 filnr. 16 O. Kulturmiljørapport, datert , dok.nr. 17 filnr. 17 P. Risiko- og sårbarhetsanalyse, dok.nr. 17 filnr. 18 Q. Konsekvenser for naturmangfold, datert , dok.nr. 17 filnr. 19 R. Skisse videreføring av fortau mot nord, datert , dok.nr. 17 filnr. 20 S. Grunnervervskart, datert , dok.nr. 29 filnr. 11 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi: Alliance arkitekter as, Kristian Augusts gate 13, 0164 OSLO Hagen Eiendom & Invest as, Bjørgedalen 148, 5141 FYLLINGSDALEN Side 5 av 5