Årstad, gnr. 162, bnr. 551 mfl., Bjørnsons gate, Reguleringsplan. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: Saksnr.: /115 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: OYTV Årstad, gnr. 162, bnr. 551 mfl., Bjørnsons gate, Reguleringsplan. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Arkitektgruppen Cubus AS fremmer på vegne av Andr Olsen AS planforslag for et område på Kronstad i Årstad bydel. Planområdet er på 5,6 daa og omfatter eksisterende kvartal med gnr 162, bnr 551. Kvartalet ligger i krysset mellom Inndalsveien og Bjørnsons gate og har adresse Bjørnsons gate 29. Planområdet ligger innenfor senterområde S38 i kommuneplanens arealdel. Flyfoto med planavgrensning Skråfoto (Blomberg) Bakgrunnen for planarbeidet er at Andr Olsen kvartalet skal fornyes. Mye av bygningsmassen rives for å gi plass til ny bebyggelse. Den nye bebyggelsen relaterer seg direkte til to viktige gater i området, samt til bybanelinjene Sentrum-Flesland og Sentrum-Fyllingsdalen. Intensjonen med planforslaget er å skape et lokalsenter for bydelen og for høgskolecampusen med spise- og møtesteder, dagligvarehandel, helsetjenester, treningstilbud og kontorbaserte virksomheter. Side 1 av 8

2 Illustrasjoner av de tre eksisterende volumene fra planbeskrivelse samt de tre korresponderende volumene i nybygget (vedlegg C). For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 3 private merknader og 16 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg E. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Prosjektet vurderes å være for høyt, da spesielt den sørlige delen. Nærliggende bebyggelse bør legge føringer på byggehøyde. Krav om renovasjonsteknisk avfallsplan (RTP) og rekkefølgekrav om ferdigstilling av avfallsanlegg skal innarbeides i bestemmelsene. Løsning for varelevering er dårlig i forhold til trafikksikkerhet. Trafikksituasjonen er per i dag utfordrende og farlig for myke trafikanter. Økt biltrafikk vil ikke hjelpe situasjonen. Ny bebyggelse vil være utsatt for støy, og det stilles spørsmål hvorvidt det lar seg gjøre å imøtekomme krav gitt i kommuneplanens arealdel (KPA), da i forhold til stille side og kvalitet ved uteoppholdsareal. Uteoppholdsareal på tak kan være til sjenanse for naboer. Det bør stilles tydeligere krav til kvalitet på felles gårdsplass. Det frarådes at planarbeidet fortsetter før det foreligger planavklaring for Bybanen og dens holdeplass. Det bør tas ytterligere hensyn til tilgrensende stasjonsbygning ved utforming av nybygg. Støy og luftforurensing vurderes å være et problem i og rundt planområdet. Tap av utsikt og endrede sol- og skyggeforhold for naboer. Det er i tillegg foretatt en begrenset høring. Dette ble utløst av behov for å tilpasse bygg og uterom til plan for bybanetrasé Sentrum-Fyllingsdalen. Det er særlig samkjøring av høyder for uterom som var viktig da bygget er planlagt å ha flere innganger mot «bybanetorget». Bygget er i sør endret i størrelse og form som følge av at forslagstiller fikk mulighet til å kjøpe et areal som bybanen ikke hadde bruk for. Gjennomgang av endringene fremgår av vedlegg K, «Notat beskrivelse endringer». Endringene er også gjennomgått i vedlegg E. Side 2 av 8

3 Det kom inn 2 uttalelser fra høringsinstanser til begrenset høring. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg E. Høringsinstansene som uttalte seg til begrenset høring, slutter seg til de foreslåtte endringene. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn, fremgår av vedlegg K, «Notat beskrivelse endringer» og vedlegg E, «Merknadsskjema». Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Reguleringsplan for bybanen til Fyllingsdalen ble vedtatt , og planforslaget er tilpasset den endrede situasjonen. Eksisterende bygg A skal rives og erstattes med nybygg. Høyeste byggehøyde for bygg C er redusert med 3 meter. Plangrep og omfang av nybygg er redusert og justert i henhold til merknader og uttalelser. Nødvendige justeringer i plankart og planbestemmelsene. Bebyggelsen er endret for å gi en redusert høydevirkning. Det henvises til Fagetatens vurdering for våre synspunkt på aktuelle tema. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Vår vurdering er at endringene som er gjort i tilstrekkelig grad svarer på de utfordringene som ble belyst gjennom offentlig ettersyn. Prosessen etter begrenset høring har vært preget av konstruktiv dialog gjennom møter og løpende korrespondanse. Møte med Byarkitekten ble gjennomført Formål Kombinert formål forretning, tjenesteyting, undervisning og kontor (BKB1, BKB3, BKB4 og BKB5) og forretning, kontor tjenesteyting (BKB2) samt næringsbebyggelse (BN) utgjør mesteparten av arealet i den foreslåtte bebyggelsen. Eksisterende dagligvarehandel og treningssenter ønskes videreført. I tillegg ønskes det etablert kafe og kiosk. Det er eksisterende kontorer i tilknytning til høgskolen, Haukeland Universitetssjukehus som ønskes videreført og utvidet. Side 3 av 8

4 Formål BBB berammer boligdelen av planforslaget. Dette er plassert på toppen av den øvrige bygningsmassen og vises i plankartet i vertikalnivå 3. Boligdelen har hovedinngang på felles torg f_st. Det er sikret at leiligheter skal fordeles på 2-, 3-, og 4-roms leiligheter. Overlapp av ulike funksjoner og formål er en god måte å bygge by på. Dette fører blant annet til at dette viktige arealet blir aktivt gjennom døgnet. Dette er en kombinasjon av formål som er vurdert å være passende for dette planområdet. Byggehøyde og grad av utnytting Den sentrale plasseringen i kryssingen mellom to bybanelinjer, samt koblingene til institusjoner som Høgskolen og Haukeland Universitetssjukehus gjør at denne tomten er godt egnet for høy tetthet. Forslagstiller argumenterer med at nybygg på den aktuelle tomten må sees i sammenheng med byggene til høgskolen lengre sør. Et annet argument som fremmes, er at nybygg bør sees på som et bydelssenter, og utnyttelsen må vurderes i lys av dette. Bygget slik det fremstår i sin kontekst, er vesentlig i volum. Sett fra bybanestoppet Kronstad er det ingen tvil om at dette bygget har et volum som fremstår som lite tilpasset den fysiske bebyggelsen i området, da særlig sett i forhold til eksisterende bebyggelse på andre siden av Inndalsveien og Bjørnsons gate. Vi vurderer ikke nærheten til større bygg på høgskolens område som avgjørende, men legger vekt på tomtens rolle som møtepunkt mellom to bybanelinjer, og for øvrig, sentral plassering. Det er og gjort arkitektoniske grep for å redusere virkningen av nybygget ved å trekke boligdelen tilbake fra gesims. Byggehøyde må sees i sammenheng med tilliggende byrom. Planforslaget berører to viktige gater, Bjørnsons gate og Inndalsveien, i tillegg til et planlagt fremtidig bybanestopp. Gatesnitt mot Bjørnsons gate vises under, med eksisterende bebyggelse vist med rød, stiplet strek. Det viser at ny bebyggelse vil gjøre gatesnittet dypere og dermed slippe ned mindre lys til gateplan. Sett i sammenheng med planforslagets høye utnytting er fagetatens vurdering at forslagstiller har oppnådd et relativt godt dimensjonert gatesnitt. Dette forholdet kunne vært forbedret ved å gå ned i høyde, men høy utnyttelse og funksjonsblanding på denne tomten er vurdert som viktig for at bygget skal oppnå den ønskede effekten som bydelssenter. Side 4 av 8

5 To snitt fra vedlegg F som viser gesimshøyde ut mot Bjørnsons gate. Arkitektur Hovedprinsippet i arkitekturen bygger videre på konseptet i de eksisterende byggene. Bygningskroppene er delt opp i tre gjenkjennelige volumer som er markert i fasadeuttrykk og materialbruk (bestemmelse bokstav A) ble det avholdt møte med Byarkitekten for å få innspill til planarbeidet. Det ble pekt på at planområdets plassering innebærer høye krav til arkitektur og utforming. Flere av innspillene ble senere innarbeidet i planforslaget, mens andre blir først aktuelle på byggesaksnivå. Det er sikret oppfølging av dette gjennom bestemmelse bokstav K: «Søknad om rammetillatelse skal vedlegges uttale fra byarkitektetaten». Etter vår vurdering er dette et viktig grep. Bestemmelsene knyttet til arkitektur er vurdert som gode, og vi slutter oss til hovedprinsippet for arkitektur. Uteoppholdsareal Planområdet er omgitt av offentlige arealer på alle sider og det er problemer med støy og solforhold på bakkeplan. Ut fra dette ble det tidlig i prosessen avklart at det ikke er mulig å etablere felles uteoppholdsareal på bakkeplan (som ikke er på dekke), jf. kravene i KPA. De felles uteoppholdsarealene skal i all hovedsak etableres som takterrasser, men forslagstiller ønsker mulighet til å dekke opp deler av kravet (opp til 50 %) i nærliggende offentlige arealer. Både private og felles uteoppholdsarealer er utsatt for støy, det er foreslått løst ved bruk av fast avskjerming på 1,2m i tråd med konklusjon i støyrapport. Illustrasjonsplan viser beplanting av felles uteoppholdsarealer og noe fast møblering. Det legges opp til at dette materialet utfylles til byggesaksbehandling. Sett i sammenheng med planområdets sentrale plassering og utfordringer med tanke på tilgjengelig areal på bakkenivå anser vi dette som tilstrekkelig sikret. Støy Planområdet er berørt både av støy fra bane og fra Inndalsveien og Bjørnsons gate. Som en konsekvens vil nye boenheter ha uteoppholdsareal i støyutsatt miljø. Støy fra bane vil endres ettersom bybanens depot og verksted avvikles, og normal banedrift (Fyllingsdalen-Kaigaten) etableres. Støyrapporten (vedlegg I) belyser forannevnte endringer. Rapporten viser at alle boligene får tilfredsstillende støynivå på privat uteoppholdsareal, men enkelte av leilighetene trenger innglassing av balkonger for å oppnå dette. Bestemmelsene sikrer at støynivå på felles og privat uteoppholdsareal ikke skal overskride Lden = 55 db (vedlegg B). Side 5 av 8

6 Kulturminner Andr Olsen-kvartalet består i dag av to bygg, omtalt i kulturminnedokumentasjonen (vedlegg N) som bygg A med hovedfasade mot Inndalsveien og bygg B med hovedfasade mot Bjørnsons gate. Disse henger sammen og har samme adresse i dag. Bygg A ble godkjent i 1963 med 5 etasjer ut mot Inndalsveien. Dette og parkeringsdekket ble bygget i 1965, bare to etasjer ble realisert. Bygg A er foreslått revet i sin helhet. Byantikvaren har akseptert rivning av bygget, men spesifiserte senere at de ønsker at hjørnebygget (trappehuset) skal bevares. Trappehuset lar seg vanskelig integrere funksjonelt med nybygget og har begrensede kvaliteter isolert sett. Dersom resten av bygg A skulle renoveres, ville det vært naturlig å bevare trappehuset. Fagetaten slutter seg til forslagstillers vurdering av at det samlet sett ikke er hensiktsmessig å bevare dette. Bygg B skal i stor grad bevares, med noen endringer. Endringene går i hovedsak på tilpasning til de nye volumene rundt bygget. Se kulturminnedokumentasjon (vedlegg N) og planbeskrivelse (vedlegg C) for mer informasjon. Trafikksituasjon, parkering, renovasjon og varelevering Planområdet har kjøretilkomst fra kommunal vei, Bjørnsons gate, og ligger ved Inndalsveien på andre siden. Det er i dag fortau på begge sider av både Inndalsveien og Bjørnsons gate, og forslagstiller legger opp til å bedre forholdene for fotgjengere gjennom å etablere en gjennomgang (f_st) fra Bjørnsons gate til arealet ved bybanen/inndalsveien. Renovasjon og varelevering er løst i forbindelse med tilkomsten fra Bjørnsons gate, samt i ny lomme langs Bjørnsons gate (o_skv2). Renovasjon og varelevering til dagligvarehandel (BKB3) er løst i o_sv. Trafikkvurderingen (vedlegg O) anslår trafikken i Bjørnsons gate til ca ÅDT. Av dette 800 ÅDT, dvs. ca. 8 % av trafikken i Bjørnsons gate generert av planområdets nåværende funksjon. Planforslaget er forventet å medføre en reduksjon i trafikk på ca. 500 ÅDT. Dette er hovedsakelig knyttet til reduksjon i antall parkeringsplasser. Det er oppgitt at det ikke er kapasitetsproblemer i krysset Bjørnsons gate/inndalsveien. Parkering er løst i kjeller med innkjøring fra f_skv3. Det tillates maksimalt 34 parkeringsplasser for bil fordelt på de ulike formålene, og det er sikret etablering av strømuttak for alle parkeringsplassene. Vi vurderer dette som en god løsning med tilstrekkelig parkeringsdekning for en utbygging med bakgrunn i nærhet til gode kollektivtilbud. Forslaget legger opp til at fordeling av parkeringsplasser mellom formålene fremvises i byggesak basert på tabellen under (fra bestemmelser vedlegg B). Det legges til grunn at minimumskravet for bolig skal oppfylles, og resterende parkering fordeles på de øvrige formålene som har maksimumstall for parkering. Side 6 av 8

7 Vi vurderer trafikale forhold som tilstrekkelig ivaretatt i planforslaget. Barn og unge Planforslaget bygger over areal som i dag er bebygget, og berører ikke områder som i dag brukes til lek og opphold for barn. I lokalområdet finnes det flere arealer som egner seg for lek og opphold for barn og unge. Se kapittel 6.15 i forslagstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Årstad bydel har utfordringer knyttet til skole- og barnehagedekning. Skoler i nærområdet har kapasitetsproblemer, og barnehagedekningen var i 2015 på 82 % (barnehagebruksplanen). I bydelen generelt bør barnehage- og skoleformål prioriteres for å oppnå bedre kapasitet. Planområdet er ikke egnet for disse formålene, og boligdelen av prosjektet er relativt beskjedent i omfang, så dette planforslaget er vurdert ikke å ha vesentlig konsekvens for utviklingen av barnehage- og skoledekningen. Grønt og naturmangfold Planområdet er i dag fullstendig bebygget, og områdene i umiddelbar nærhet er også bebygget. Planforslaget har ingen kjente konsekvenser for naturmangfold eller grøntstrukturer. Det er lagt opp til å etablere nye uteoppholdsarealer på tak med tilhørende beplantning. Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet kombinert bebyggelse og anleggs, med blant annet bolig, forretning og tjenesteyting, og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Planforslaget legger opp til høy tetthet og høy grad av funksjonsblanding i et viktig senterområde. Det er lagt opp til god arkitektonisk utforming gjennom bestemmelsene. Det foreslåtte bygget er avstemt mot behovet for høy tetthet, men virkningene av den høye tettheten er forsøkt avdempet gjennom utformingen av bygningskroppen. Side 7 av 8

8 Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Årstad, gnr. 162, bnr. 551 mfl., Bjørnsons gate, Reguleringsplan, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingsleder Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Vedlegg: A. Plankart datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert D. Illustrasjonsplan datert E. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert F. Snitt G. Perspektiver H. Soldiagram I. Støyanalyse J. Takplan K. Notat beskrivelse endringer L. Rapport tiltaksplan forrurenset grunn M. Tillegg til rapport forrurenset grunn N. Kulturminnedokumentasjon O. Trafikkvurdering Kronstad P. Luftforurensning rapport Q. ROS rapport Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 8 av 8