Forslag til detaljregulering, offentlig ettersyn Ytrebygda, Gnr. 38, Bnr. 624, Søvikdalen, boliger. Arealplan-ID

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /16 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: GUSE Dato: Forslag til detaljregulering, offentlig ettersyn Ytrebygda, Gnr. 38, Bnr. 624, Søvikdalen, boliger. Arealplan-ID Kort oppsummering av planforslaget Coplan AS fremmer på vegne av abchus AS planforslag for et område på Søvik ved Søvikdalen i Ytrebygda bydel. Figur 1: Planområdet Figur 2: Ortofoto av området med omgivelser I planforslaget legges det til rette for oppføring av 10 nye boenheter på et ubebygd areal. Eiendommen ble benyttet for deponering av masser under utbygging av Steinsvikvegen. Planområdet har adkomst fra Fv179 Steinsvikvegen, via den kommunale veien Søvikdalen. Det skal ikke gjøres tiltak med veiene eller krysset Steinsviksveien/Søvikdalen. Det legges opp til 0,8 parkeringsplass for bil pr. 100 m 2 BRA bolig (totalt vist 14 parkeringsplasser på illustrasjonsplan, vedlegg F), og 2,5 sykkelparkeringsplasser pr. 100 m 2 BRA bolig. Gjennom planforslaget legges det til rette for oppføring av 10 boenheter med formål boligbebyggelse (B). Planforslaget tar ikke stilling til om det kan oppføres hhv. eneboliger, flermannsboliger, rekkehus eller blokk. Illustrasjonsplanen viser 8 boenheter fordelt på to bygninger. Foreslått grad av utnytting er %-BRA=45%, og inkluderer ikke parkering eller tilleggsareal (se bestemmelser 3.1). Det legges opp til overflateparkering plassert sør i planområdet. Avfallshåndtering planlegges på overflaten med beholdere for restavfall. Planforslaget viser fortau langs Søvikdalen. Det stilles rekkefølgekrav om at samferdselsanlegg inkludert fortau skal være opparbeidet før bebyggelsen kan tas i bruk. Side 1 av 8

2 For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises det til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Overordnede føringer Fremtidsmålene Bergen kommune har vedtatt fremkommer bl.a. i KPS (Kommuneplanens samfunnsdel) og Grønn strategi. «Kompakt» er et hovedmål som gir mange føringer for en klimasmart by, med blant annet satsing på nullvekst i personbiltrafikken. For å nå dette målet skal transport- og arealpolitikken utformes med sikte på å endre innbyggernes reisevaner i retning gange, sykkel og bruk av kollektivtrafikk. Å tilrettelegge for klima- og miljøvennlig utbygging er vesentlig for å kunne nå flere av de forannevnte målene. KPA 2010 I gjeldende KPA2010 ligger området innenfor formålet «bebyggelse og anlegg», hvor det tillates en utnyttingsgrad på inntil %-BRA=60%. KPA2018 I forslag til KPA2018 ligger planområdet i sone 4 «øvrig byggesone». Denne sonen har generelt dårlig kollektivdekning, og er i hovedsak bilbasert. Det tillates derfor ikke vesentlig utbygging i disse områdene. Maksimal tillatt %-BRA er i KPA2018 foreslått til %- BRA=45%, inkludert parkering. Videre skal det etableres minimum 100 m 2 privat uteoppholdsareal pr. boenhet på tomten. I følge retningslinjene for KPA2018 skal behovet for fellesområder særskilt kunne vurderes for prosjekter som inneholder flere enheter enn det normalt åpnes for i sone 4. Forslag til KPA2018 er nå til politisk sluttbehandling, og forventes vedtatt før dette planforslaget. Det er derfor av betydning å se til foreslåtte bestemmelser og retningslinjer i forslag til KPA2018, i tillegg til gjeldende KPA2010. Fagetatens kommentarer til planforslaget Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vi slutter oss i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger etatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser vi som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om aktuelle tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Grad av utnytting I oppstartsmøte med Bergen kommune fremkom et ønske om å utarbeide planforslag for boliger. Bergen kommune anbefalte på oppstartsmøtet at planforslag ikke skulle tilrettelegge for en høyere utnyttelse enn hva som er tillatt etter KPA2010. Samtidig ble plankonsulent bedt om å se hen til forslag KPA2018. Planforslaget legger opp til inntil 10 boenheter med %-BRA=45%. Overflateparkering er ikke medregnet. Planområdet er oppgitt til 3826 m 2. Planforslaget forholder seg i hovedsak til føringer i KPA2018 når det gjelder grad av utnytting, uteoppholdsarealer og krav om parkeringsdekning. Fagetaten foreslår likevel at antall m² bygningsmasse reduseres. Dette blant annet med bakgrunn i at parkering skal medregnes i %-BRA. Side 2 av 8

3 Før 2. gangs behandling av planforslaget skal alt areal medregnes, også parkering, og ikke overstige %-BRA=45%, jf. forslag til KPA2018. Blokkbebyggelse vil ikke bli anbefalt godkjent. Adkomst Adkomst til planområdet er vist med pil på plankartet. Adkomsten er relativt nær krysset Fv179 Steinsvikvegen/Kv3069 Søvikdalen. Plankartet viser o_sgs (fortau) langs Søvikdalen. Figur 3: Planområdet og veien Søvikdalen. Kilde: Google maps 2019 Figur 4: Planområdet og veien Søvikdalen. Kilde: Google maps 2019 Reguleringsplan for Steinsvikvegen fra 1991 Arealplan-ID regulerer krysset Steinsvikvegen/Søvikdalen. Krysset er regulert med undergang under Steinsvikvegen for gående. Se figur 4. Parkering Planforslaget ligger ihht. forslag til KPA2018 i sone 4 «øvrig byggesone». En kan påregne at i dette området vil personbil bli hovedtransportmiddel. Det legges opp til overflateparkering Side 3 av 8

4 med 0,8 parkeringsplass for bil, og 2,5 parkeringsplasser for sykkel pr 100 m² bolig. Det er ikke vist sykkelparkeringsplasser på illustrasjonsplan. Parkeringsplassene for bil foreslås lagt sør for boligene mot støyskjerm og vei. Parkeringsplasser for bil fremkommer på illustrasjonsplan vedlegg F. Overdekkede utvendig sykkelparkeringsplasser skal vises på illustrasjonsplan før 2. gangs behandling av planforslaget. Det bør tilrettelegges for sikker og tørr parkering for sykler samt areal for sykkelvogner og lastesykler. Det skal tilrettelegges for ladestasjon for el-biler, hvilket også må sikres i bestemmelsene. Støyforhold Deler av planområdet ligger i gul og rød støysone. Det er utarbeidet støyrapport. Denne skal ligge til grunn for eventuelle støytiltak og plassering av bebyggelsen. Støyskjerm er vist på illustrasjonsplan og på plankart. Før 2. gangs behandling av planforslaget skal plassering av bebyggelsen, utforming og høyde fremkomme. Bestemmelsene, illustrasjonsplan og planbeskrivelsen må oppdateres ihht. endringer. Det er i bestemmelsene 2.6 sikret minst ett soverom mot stille side. Boenhetene skal være gjennomgående. Også dette må sikres i bestemmelsene. Renovasjon Det legges opp til avfallshåndtering med avfallsbeholdere på overflaten. BIR anbefaler ved planoppstart nedgravd løsning for flere enn 10 boenheter. Avfallsbeholdere på overflaten er ikke å anse som fremtidsrettet løsning. Slik løsning er arealkrevende og estetisk utfordrende. Plassering og utforming av renovasjonspunkt må fremkomme på illustrasjonsplan og illustrasjoner. Krav om avfallshåndtering må innarbeides i bestemmelense, og det må foreligge RTP. Uteoppholdsareal Planforslaget viser 405 m 2 felles uteoppholdsareal mot øst og sør, og privat uteoppholdsareal på 75 m² opparbeidelse med 10 boenheter. I tillegg vises på illustrasjonsplan takterrasser på 15 m² for hver boenhet (se s. 31 i planbeskrivelsen). Figur 5: Uteoppholdsarealer Side 4 av 8

5 KPA2010 stiller minimumskrav til minimum 75 m² uteoppholdsareal i forhold til bygningstype. Figur 5: 6: Sol/skygge vårjevndøgn kl. 15:00 Figur 6: 7: Sol/skygge sommersolverv kl. kl. 15:00 og og kl. kl. 18:00 I KPA2018 stilles krav for «øvrig byggesone» sone 4 om 100 m² privat uteoppholdsareal pr. boenhet. Utenfor tettbygde strøk anses takterrasser kun å være supplerende areal og skal ikke medregnes i privat uteoppholdsareal. Privat uteoppholdsareal skal heller ikke innglasses. Det stilles krav om 100 m² privat uteoppholdsareal i bestemmelsene, men vi kan ikke se ut fra illustrasjoner hvordan kravet kan tilfredsstilles. Før 2. gangs behandling av planforslaget skal det dokumenteres at kravene kan tilfredsstilles, jf. bestemmelse 3.1 Uteoppholdsareal og lekeplasser. Illustrasjonene (vedlegg I og J) med 8 boenheter viser at felles uteoppholdsareal har relativt mye skygge kl. 15:00 ved vårjevndøgn. Kl. 18:00 ved sommersolverv er de private uteoppholdsarealene i skyggen. Felles uteoppholdsareal har sol på den tiden. Det er positivt at felles uteoppholdsareal har sol om ettermiddagen. Godt opparbeidete felles uteoppholdsarealer vil kunne fremme god bo- og boligkvalitet. Det kan derfor åpnes for at mindre del av uteoppholdsarealet blir fellesareal. Ved endelig plassering av bebyggelsen (til 2. gangs behandling) skal det ved plassering og volum på bebyggelsen etterstrebes optimale solforhold på både private og felles uteoppholdsarealer. Dette er viktig for å kunne få til attraktive møteplasser for alle aldersgrupper, og særlig for barn, unge og eldre. Bebyggelsen kan med fordel trekkes noe lenger mot sør/øst, og det bør vurderes å tilrettelegge for etablering av uteoppholdsarealer mot nord/vest for å kunne tilfredsstille tilstrekkelig gode solforhold ettermiddag/kveld sommerstid. Utforming av bebyggelsen Forslagstiller har ikke tatt stilling til utforming av bebyggelsen annet enn at det i planbeskrivelsen under pkt. 8.3 (s. 30) fremkommer at det skal tilrettelegges for bebyggelse som kan oppføres med tre etasjer, eventuelt to etasjer og takterrasse. Bygningshøyde er foreslått inntil 9 meter og maks kotehøyde +27,5. Materialvalg er foreslått som mur og tre. Tomten er noe skrånende mot sør, og bebyggelsen kan med fordel følge terrenget i størst mulig grad og trappes ned mot sør. Ettersom det ikke legges til rette for underjordisk garasje Side 5 av 8

6 er det bygningsmessig tilrettelagt for avtrapping av bygningsvolumene. Fagetaten har ikke merknad til mønehøyde på 9 meter under forutsetning av god bygningsutforming. Dersom flate tak velges, må disse deles opp ved at f.eks. deler av takflaten i 2. etasje benyttes til terrasse. Sammenhengende bebyggelse med tre etasjer og flate tak vil ikke kunne anbefales godkjent. Forslagstiller bør etterstrebe småhuspreg i størst mulig grad, grunnet beliggenhet og områdekarakter. Fagetaten tar ut over dette ikke konkret stilling til utforming av bebyggelsen ettersom denne ikke foreligger. Det må gjøres konkrete vurderinger av selve bebyggelsen før planforslaget legges frem til 2. gangs behandling. Forslagstiller må ta stilling til takform (saltak, flatt tak), nedtrapping, antall boenheter etc. Det forutsettes at boligene fordeles på minimum 2 bygg som vist på foreliggende illustrasjoner. Naturmangfold Det er gjennomført en naturmangfoldvurdering. Det konkluderes med at tiltakene som følger av planforslaget, ikke vil være i konflikt med de interessene Naturmangfoldloven er ment å ivareta. Vi slutter oss til den vurderingen. Planfremstilling Det er foretatt GIS-kontroll av innsendt plankart i Bergen kommune. Plankartet er godkjent til offentlig ettersyn. Merknader fra GIS må være innarbeidet i plankartet før 2. gangs behandling av planforslaget. Illustrasjonsplanen må vise overdekket utvendig sykkelparkeringsplasser og synliggjøre bedre størrelse og kvaliteter på uteoppholdsarealer. I tillegg skal plassering for avfallshåndtering vises. Plassering og utforming av bebyggelsen skal fastsettes før 2. gangs behandling av planforslaget. Fastsetting av bebyggelsen skal ta hensyn til siktlinjer (vei), støyforhold, solforhold, samt optimale private og felles uteoppholdsarealer. Forslagstiller må også i størst mulig grad ta hensyn til nabobebyggelsen når det gjelder deres sol- og utsiktsforhold. Bestemmelse 2.1 om estetisk utforming skal konkretiseres og ikke gi rom for ulike fortolkninger slik bestemmelsen nå er formulert. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Med bakgrunn i overordnete føring, områdets beliggenhet, og muligheter for å oppnå best mulig kvaliteter i uteoppholdsarealer, samt avfallshåndtering som tilfredsstiller dagens krav, foreslår fagetaten noen endringer. Fagetatens merknader gjelder hovedsakelig følgende forhold: Planforslaget kan tilrettelegge for maksimum 8 boenheter, fordelt på minimum 2 bygg Boenhetene skal være gjennomgående, med stille side for minimum ett soverom %-BRA skal ikke overstige %-BRA=45% inklusiv parkering og annet tilleggsareal Privat uteoppholdsareal med tilstrekkelig sol skal være minimum 100 m² pr. boenhet. Det kan vurderes om deler av arealet inngår i felles uteoppholdsareal. Bredde på fortau skal utvides fra foreslåtte 2.1 meter til 2.5 meter Illustrasjonsplan skal oppdateres og vise bl.a. sykkelparkeringsplasser og plassering for Side 6 av 8

7 avfallshåndtering Det skal tilrettelegges for lading av el-biler Det forutsettes at materialet som innsendes til 2. gangs behandling gjenspeiler det forslaget som skal fremmes for endelig politisk behandling Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2. gangs behandling. Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Ytrebygda, Gnr. 38, Bnr. 624, Søvikdalen, boliger, Reguleringsplan Siste revisjonsdato plankart: Siste revisjonsdato bestemmelser: Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: Planforslaget kan tilrettelegge for maksimum 8 boenheter, fordelt på minimum 2 bygg Boenhetene skal være gjennomgående, med stille side for minimum ett soverom %-BRA skal ikke overstige %-BRA=45% inklusiv parkering og annet tilleggsareal Privat uteoppholdsareal med tilstrekkelig sol skal være minimum 100 m² pr. boenhet. Det kan vurderes om deler av arealet inngår i felles uteoppholdsareal. Bredde på fortau skal utvides fra foreslåtte 2.1 meter til 2.5 meter Illustrasjonsplan skal oppdateres og vise bl.a. sykkelparkeringsplasser og plassering for avfallshåndtering Det skal tilrettelegges for lading av el-biler PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingsleder Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Vedlegg: A. Plankart, datert B. Planbestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert D. Merknadskart, datert E. Merknadskommentarer og oppsummering, datert F. Illustrasjonsplan, datert G. Stedsanalyse Side 7 av 8

8 H. Støyrapport, datert I. Sol/skygge 6 meter byggehøyde J. Sol/skygge 9 meter byggehøyde K. Snitt, datert, L. VA-rammeplan, datert Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 8 av 8