BERGENHUS, GNR. 164 BNR. 948 MFL. NEDRE NYGÅRD, DELER AV KVARTAL 16 C. AREALPLAN-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, 2.

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: Saksnr.: /47 Emnekode: ESARK 5122 Saksbeh.: HAFO BERGENHUS, GNR. 164 BNR. 948 MFL. NEDRE NYGÅRD, DELER AV KVARTAL 16 C. AREALPLAN-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Ard arealplan as fremmer på vegne av Lars Hilles gate eiendom as planforslag for et område på ca. 1,3 daa i krysset Lars Hilles gate Nygårdsgaten. Oversiktskart Planområdet sett fra sør Planforslaget omfatter Lars Hilles gate 29 (det tidligere Auto 23-bygget) og tilliggende fortau. Bygget har i dag to etasjer med næringsformål (treningssenter og frisør). I planforslaget legges det til rette for påbygging av fire nye etasjer med inntil 25 nye boenheter samt et mindre næringsareal (utvidelser for SATS/ELIXIA treningssenter) i tredje etasje. Uteoppholdsarealer er vist på taket. Det er avsatt arealer for innendørs sykkelparkering, men ingen bilparkering. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Side 1 av 7

2 Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 2 private merknader og 10 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det, med hovedvekt på tema der det er motforestillinger/innspill, pekt på følgende hovedpunkt: Kritisk til byggehøyden Kritisk til om det oppnås tilstrekkelig bokvalitet i prosjektet; støy, luftforurensning, uteoppholdsarealer, avstand til nabobebyggelse og stabile boforhold Ber om at det settes krav til bygge- og anleggsstøy samt strukturoverført støy Det bør settes krav til materialitet og utførelse Mener utbyggingen hindrer en eventuell videre utbygging av Nygårdsgaten 94 Ber om at Nygårdsgaten 94 medtas i planforslaget Krav om godkjenning av byggeplaner for utbedring av fortau Balkonger må ikke krage ut over Nygårdsgaten Anbefaler at det reguleres avkjørsel/areal for varelevering samt av- og pålessing Forslag til bestemmelser knyttet til renovasjon/bossnett Endringer etter offentlig ettersyn Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Fagetaten vurderer det slik at disse ikke krever ny varsling. Kort oppsummert innebærer endringene: Planlagt påbygg er trukket 1 m mot øst, innenfor bærekonstruksjonen Det tillates ikke oppført balkonger utenfor bærekonstruksjonen Tiltak i fasaden mot Nygårdsgaten 94 slik at innsynet blir minst mulig sjenerende Antall boenheter er redusert fra ca. 28 til ca. 25 Diverse presiseringer i bestemmelsene Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de mest sentrale temaene/foreslåtte endringene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell tilgjengelighet og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, jf. vedlegg C. Kulturmiljø/byggehøyder Lars Hilles gate 29 utgjør det tidligere bygget til Auto 23 (bilforretning/verksted) og er et av flere bygg på Nedre Nygård som representerer den tidlige bilepoken i Bergen. Flere av disse er i dag revet/ombygd. Lars Hilles gate 29 (to etasjer) har tidligere vært midlertidig fredet, men saken er nå avsluttet, og fredning er ikke lenger aktuelt. Bygget har imidlertid fremdeles høy antikvarisk verdi, og planområdet omfattes av hensynssone kulturmiljø i kommuneplanens arealdel. I Hordaland fylkeskommunes vedtak ( ) om oppheving av den midlertidige fredningen fremkommer det at fylket kan akseptere en påbygging med tre etasjer, til totalt fem etasjer. I en ny kulturminnefaglig uttalelse fra Hordaland fylkeskommune ( ) fremkommer det at fylket ikke ser store negative konsekvenser for kulturminneinteressene i planområdet ved en påbygging med fire etasjer, til totalt seks etasjer. Side 2 av 7

3 I uttalelsen til offentlig ettersyn ( ) støtter imidlertid Hordaland fylkeskommune fagetaten sin vurdering om at fem etasjer totalt sett er mer riktig, i tråd med eget vedtak i forbindelse med oppheving av den midlertidige fredningen. Byantikvaren opprettholder sin anbefaling fra oppstartsmøtet om totalt fem etasjer. Når det gjelder byggehøyder, er det kommunedelplan Sentrum (arealplan-id ) som er gjeldende og går foran både kommuneplanen 2010 og reguleringsplanen, maksimal gesimshøyde 15,5 m og maksimal mønehøyde 21 m. I forslaget til ny kommuneplan (KPA 2016) inngår planområdet i byfortettingssonen. I planforslaget er gesimshøyden oppgitt til ca. 22,5 m mot Lars Hilles gate (totalt seks etasjer). I tillegg kommer tiltak på takterrassen (pergola og heishus). Dagens uttrykk videreføres i påbygget (gjelder ikke mot Nygårdsgaten 94) og reklametårnet forhøyes. I gjeldende reguleringsplan (arealplan-id ) er maksimal gesimshøyde oppgitt til 16,5 m. I bestemmelsene åpnes det imidlertid for noe høyere utnyttelse dersom hele kvartalet (16 C), naboeiendommene i nord og vest, inngår i en enhetlig samlet utbygging. Etter fagetatens vurdering burde planområdet vært utvidet slik at den foreslåtte påbyggingen kunne vurderes opp mot potensialet i resten av kvartalet. Dette ville blant annet ført til at de samlede konsekvensene for den fredete bensinstasjonen (grenser til planområdet i nord) ville kommet bedre frem. Fagetaten ser ikke for seg en videre utbygging av Nygårdsgaten 94. Lars Hilles gate 29 ligger i et område hvor det pågår og er vedtatt store endringer som blant annet medfører store/økte byggehøyder. Etter fagetatens vurdering er det således naturlig at det også kan vurderes økte byggehøyder for dette bygget, fra dagens to etasjer. En påbygging må imidlertid ta hensyn til at det tidligere Auto 23-bygget og den tilliggende fredete bensinstasjonen er viktige kulturminner som representerer en «motvekt» til de økte byggehøydene i området; miljøskapende elementer i en mer menneskelig skala. Etter en samlet vurdering, utfra gjeldende plangrunnlag, foreliggende planområde, forholdet til den fredete bensinstasjonen, boligblokken i vest (Nygårdsgaten 94) og det tidligere Auto 23-bygget som kulturminne, opprettholder fagetaten sin vurdering om at Lars Hilles gate 29 kan påbygges med inntil tre etasjer. Det vises også til uttalelsene fra antikvariske myndigheter. Totalt fem etasjer (gesimshøyde ca. 19,5 m) vil fremdeles være høyere enn kommunedelplanens maksimale gesimshøyde (15,5 m) og vil utgjøre ca. 100 % av byromsbredden (Lars Hilles gate). I tillegg må det bemerkes at de viste tiltakene på takflaten; heishus, pergola m.m. utgjør nesten en ekstra etasje. Side 3 av 7

4 Snitt A Formål/bokvalitet Planområdet er i kommunedelplan Sentrum vist som blandet sentrumsformål. Her fremkommer også hovedprinsippet for funksjonsblanding; publikumsrettede virksomheter på gateplan, kontorarbeidsplasser i mellometasjene og boliger i de øverste etasjene. I planforslaget er Lars Hilles gate 29 vist som sentrumsformål (forretning, tjenesteyting, kontor, hotell, bevertning og bolig). Fordelingen mellom de ulike formålene fremkommer i forslaget til bestemmelser. Første og andre etasje nyttes i dag til treningssenter. I påbygget er det forutsatt treningssenter (Yoga-sal) og boliger i tredje etasje samt boliger i fjerde til sjette etasje. «Blandete» bygg, her treningssenter og bolig, vil kunne gi utfordringer hva angår støy; luft til luft støy, strukturstøy og vibrasjonsstøy. Etter Norsk Standard NS 8175, pkt. 5, tredje ledd følger det at «Diskoteker, treningssentre o.l. bør ikke plasseres i samme bygning som boliger». Selv om det ikke er «forbudt» med slike løsninger, vurderer fagetaten potensialet for konflikt som stor og vil således bruke føre var - prinsippet. Det må her bemerkes at det ikke er anledning til å fastlegge i reguleringsplanen, ei heller ønskelig, at det kun tillates Yoga-sal i tredje etasje. Etat for helsetjenester, miljørettet helsevern, påpeker også konflikten i sin uttalelse til offentlig ettersyn. Etter fagetatens vurdering er den beste og sikreste løsningen å legge inn en «buffer-etasje», kontorformål, mellom treningssenter og boligformål. Fagetaten har imidlertid vurdert det slik at det kan etableres treningssenter i byggets frontpart (buen) i tredje etasje under forutsetning av at resten av tredje etasje reguleres til kontorformål. Forslagsstiller ønsker ikke en slik løsning. I tillegg til ovennevnte vil manglende bokvalitet (sol/lys/utsyn/innsyn) i tredje etasje tilsi at denne etasjen ikke reguleres til boligformål. Side 4 av 7

5 Plan 3. etasje I planforslaget er det foreslått å trekke ytterveggen inn én meter slik at avstanden til leilighetene i Nygårdsgaten 94 blir ca. 7,2 m. Dette medfører at bærekonstruksjonen (søyler), som er en videreføring fra underliggende etasjer, vil ligge én meter utenfor veggen, jf. skissen ovenfor. Eventuelle balkonger skal ikke etableres utenfor bærekonstruksjonen. I tillegg er det satt krav om bruk at lyse fasadelementer. Etter fagetatens vurdering er dette positive tiltak i forhold til bokvaliteten i både eksisterende og planlagte leiligheter. Den foreslåtte byggehøyden (totalt seks etasjer) og den forholdsvis korte avstanden mellom planlagt påbygg og Nygårdsgaten 94 vil medføre ulemper knyttet til redusert sol, lys, utsyn samt sjenerende innsyn, både for eksisterende og deler av de planlagte leilighetene. Selv i en urban situasjon som dette må det dokumenteres tilfredsstillende bokvaliteter for alle leilighetene. Fagetaten opprettholder derfor sin anbefaling om redusert byggehøyde (totalt fem etasjer) og kun kontorformål i tredje etasje. Etter fagetatens vurdering er dette viktige tiltak for å bedre bokvaliteten. Trafikkstøy Når det gjelder støy, fremkommer det i støyutredningen at alle aktuelle bestemmelser i kommunedelplan Sentrum tilfredsstilles. De fleste leilighetene blir gjennomgående selv om dette ikke er et krav i bestemmelsene til kommunedelplan Sentrum. Uteoppholdsarealer I henhold til kommunedelplan Sentrum skal det avsettes minimum 11 m 2 felles uteoppholdsareal per boenhet. I planforslaget løses dette ved å legge til rette for en felles takterrasse med minimum 15 m 2 felles uteoppholdsareal per boenhet. Fagetaten anbefaler løsningen, men vil presisere viktigheten av at takterrassen blir opparbeidet med god kvalitet. Det stilles ikke krav om private uteoppholdsarealer. Side 5 av 7

6 Parkering I planforslaget legges det ikke til rette for bilparkering. Med henvisning til områdets sentrale beliggenhet, overordnede mål om nullvekst i biltrafikken samt «Gåbyen Bergen», støtter fagetaten en slik løsning. Tilstrekkelig og lett tilgjengelig innendørs sykkelparkering er sikret i forslaget til bestemmelser. Rekkefølgekrav Utbedring av dagens fortau langs Lars Hilles gate samt opparbeiding av takterrasse, sykkelparkering og renovasjonsløsning er inntatt som rekkefølgekrav i forslaget til bestemmelser. Barn og unge Fagetaten har ingen spesielle kommentarer knyttet til barn og unges interesser, men antar at utfra beliggenheten er ikke prosjektet spesielt tilrettelagt/interessant for barnefamilier. Det vises for øvrig til fagetatens kommentarer knyttet til bokvalitet. Universell tilgjengelighet Kravene til universell utforming er ivaretatt. Naturmangfold Fagetaten kan ikke se at tiltak som følger av planforslaget vil være i konflikt med de interesser Naturmangfoldloven er ment å ivareta. Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet sentrumsformål. Etter vår vurdering må imidlertid planforslaget endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: Det tillates kun påbygging av tre nye etasjer, til totalt fem etasjer. Tredje etasje forbeholdes kontorformål. Eventuelt kan det tillates tjenesteyting (treningssenter) i «buen». Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Side 6 av 7

7 Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Bergenhus, gnr. 164 bnr. 948 mfl. Nedre Nygård, deler av kvartal 16 C. Arealplan-ID Siste revisjonsdato plankart: Siste revisjonsdato bestemmelser: med følgende endringer: Maksimal byggehøyde (BH k+ 28,0) reduseres tilsvarende én etasje Det tillates kun kontorformål i tredje etasje Før kunngjøring må plankart og bestemmelser rettes i samsvar med bystyrets vedtak. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingssjef Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Vedlegg: A. Plankart, datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert E. Illustrasjonsplan, dat F. Byggehøyder og bokvalitet, dat G. Byggehøyder, dat H. Solstudie ny situasjon, dat I. Solstudie ny situasjon, dat J. Solstudie ny situasjon, dat K. Plan 3. etasje, dat L. Situasjonssnitt A, dat M. Situasjonssnitt B, dat N. Situasjonssnitt C, dat O. Fasade nord, dat P. Fasade sør, dat Q. Fasade øst, dat R. Fasade vest, dat S. Støyutredning, dat T. Luftvurdering, dat U. Kulturminnedokumentasjon, mai 2016 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se saksnr Side 7 av 7