Årstad, gnr.15 bnr. 169 m.fl. Eikeveien Nasjonal arealplan-id , forslag til reguleringsplan. 2. gangs behandling

Transkript

1 Byrådssak 26/17 Årstad, gnr.15 bnr. 169 m.fl. Eikeveien Nasjonal arealplan-id , forslag til reguleringsplan. 2. gangs behandling ASRO ESARK Hva saken gjelder: Og Arkitekter AS fremmer på vegne av FAV Eiendom AS forslag til endring av reguleringsplanen for Wergeland sentrum, områderegulering, arealplan-id Endringen fremmes som en detaljregulering og omfatter delfelt S2 med tilliggende arealer, totalt ca. 6 daa. Planområdet sett fra sør Oversiktskart Ved bystyrets behandling av områdereguleringen for Wergeland sentrum ble det vedtatt en merknad der bystyret stiller seg positiv til grunneiers ønske om økte byggehøyder for delfelt S2. I merknaden forutsettes det at endringen vurderes gjennom en detaljregulering. Nærværende endring omfatter delfelt S2 med tilstøtende gatetun innenfor reguleringsplanen for Wergeland sentrum. Endringen omfatter primært økning i byggehøyder (+1 og 2 etasjer) med tilhørende økning i utnyttelsesgrad og antall boenheter (fra ca. 38 til ca. 58). I tillegg foreslås det en justering av høydene for gatetun G1, reguleringstekniske endringer samt endringer/presiseringer i bestemmelsene. Endringsforslaget viser en boligblokk med varierende byggehøyder; 5, 7 og 8 etasjer. På gateplan prioriteres publikumsrettede funksjoner. To bolighus og et parkeringsanlegg (i forslagsstillers eie) forutsettes revet ved utbygging av felt S2. I tillegg må flere bygg/bolighus rives ved realisering av gatetunene, vedtatt i områdereguleringen. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Bakgrunn Bakgrunnen for planforslag om økt utnyttelse er knyttet til mulighet for privat utbygger å gjennomføre /forskuttere del av parkeringsanlegg for hele området. 1

2 Om gjeldende plan og parkeringsløsningen Gjeldende plan for Wergeland sentrum vedtatt, , forutsetter et underjordisk parkeringsanlegg, P1 og P2. Parkeringsanlegget vil i følge gjeldende plan ha kapasitet til 512 plasser og skal dekke parkeringsbehovet i hele planområdet, angitt til 314 parkeringsplasser. Anlegget vil følgelig ha en overkapasitet, avhengig av forholdet mellom boliger og næring og krav til sykkelparkering. P1 skal i følge gjeldende plan bygges i tre plan og kan bygges ut i to etapper, men det forutsettes at anleggene i de to etappene kan kobles sammen. I tillegg skal de kunne kobles sammen med adkomst og underjordisk parkeringsanlegg i tilgrensende parkeringsanlegg på Mindemyren. Del av P1, som ligger under S2 og o_g1 (under angjeldende planområde), er et nøkkelprosjekt for å kunne komme i gang med utvikling av området og må bygges som første byggetrinn. Parkeringsanlegget vil som nevnt ovenfor, få overkapasitet i forhold til parkeringskravet. Overtallige plasser kan evt dekke parkeringskrav i tilgrensende områder. Kostnadene ved bygging av anlegget vil måtte forskutteres og plassene leies ut midlertidig, inn til de må fristilles til de framtidige byggeprosjektene i området. Forslagsstiller av angjeldende planforslag begrunner sitt planforslag med høyere utnyttelse med at det blir vanskelig å gjennomføre parkeringsanlegget med mindre det legges til rette for høyere utnyttelse. Planforslaget omfatter parkeringsanlegget i gjeldende plan. Forslagsstillers planbeskrivelse viser beregninger for både 2 og 3 plan i P1. Vedlagte illustrasjoner viser nå kun 2 underjordiske parkeringsplan. Det framgår ikke tydelig hvor mange plasser det legges til rette for, men et areal på 4225 m 2 i to plan (8450 m 2 ) gir 338 bil plasser, eks sykkel når man regner 25 m 2 pr plass. I bystyrets merknad ved behandlingen av gjeldende plan, , var bystyret positive til en økt utnyttelse som gir bedre mulighet for realisering av planen, men at det forutsatte en egen planprosess. I byrådets oppsummering av merknadene i bystyresaken, ønsket byrådet at det ble gjennomført en egen utredning som vil kunne avklare hvorvidt kommunen bør gå inn og bygge og drifte hele eller deler av parkeringsanlegg for framtidige boliger i området. Denne utredningen er ikke gjennomført. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 4 private merknader og 10 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg G. 2

3 I uttalelsene og merknadene blir det med hovedvekt på tema der det er innvendinger/motforestillinger pekt på følgende: Nabomerknadene tar opp igjen spørsmålene vedrørende rivning av eksisterende bebyggelse (vedtatt i områdereguleringen) Krav om revidert VA-rammeplan Skeptisk til økte byggehøyder Utfordringer vedrørende både barnehage- og skolekapasitet Foreslår justeringer i bestemmelsene Reduserte krav til bilparkering bør vurderes Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Det er kun gjort en mindre redigering i forslaget til bestemmelser. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene/de mest sentrale temaene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Byggehøyder, leke- og uteoppholdsarealer Byggehøydene for boligblokken (publikumsrettede funksjoner på gateplan) i delfelt S2 er i gjeldende reguleringsplan vist med avtrapping fra nord til sør; kote + 42,5, kote +33,5 og kote +36,5. Disse høydene foreslås økt med hhv. 4, 0 m, 3,0 m og 6,5 m. Dette tilsvarer byggehøyder på opptil 24 m for deler av bygget. I henhold til kommuneplanens arealdel kan det vurderes byggehøyder på inntil 20 m (6 etg) innenfor Wergeland senterområde (S11). Arealdelen stiller også krav om at maksimal gesimshøyde ikke skal overstige 110 % av byrommenes bredde. Selv om gjeldende reguleringsplan legger til rette for en mulig trinnvis utbygging, noe som tilsier at flere eksisterende boliger kan bli stående i noe tid, er det den framtidige bymessige situasjonen på Wergeland og Mindemyren som endringsforslaget må vurderes opp mot. Dette tilsier at forholdet til eksisterende bebyggelse, som i gjeldende reguleringsplan er forutsatt revet, ikke er tema i denne plansaken. Etter fagetatens vurdering må imidlertid den foreslåtte endringen vurderes opp mot kvaliteten i de planlagte byrommene, gatetunene G1 og G2. I gatetun G1 «Wergelandsallmenningen» vil den foreslåtte økningen i byggehøyde samt senkning av gatetunet medføre at forholdet mellom byromsbredde og byggehøyde (110 %) overskrides med inntil 5 m. Dette gatetunet er imidlertid tiltenkt rollen som handelsakse og vil således ikke være like følsom som gatetun G2 for økte byggehøyder. Gatetun G2 «Grønnallmenningen» skal opparbeides som grøntanlegg med leke- og uteoppholdsarealer for boligene. Etter fagetatens vurdering vil denne allmenningen ikke bli særlig berørt av den foreslåtte økningen i byggehøyder; gatetun G2 er bredere enn gatetun G1, delfelt S2 ligger nord for gatetun G2 og bebyggelsen sør for gatetunet har en åpnere struktur. Totalt sett vurderer fagetaten det slik at delfelt S2, med sin sentrale plassering i det fremtidige bymessige Wergeland sentrum og gode, åpne areal rundt, tåler en økning i byggehøyden. Økt utnytting/flere boenheter vil i utgangspunktet kreve større leke- og uteoppholdsarealer samt flere parkeringsplasser. I områdereguleringen for Wergeland sentrum forutsettes det at felles leke- og uteoppholdsarealer skal opparbeides i områdene avsatt til uteoppholdsareal, gatetun og gangareal. Basert på kravet om 15 m² leke- og uteoppholdsareal per boenhet, ligger det noe overkapasitet i gjeldende plan. I 3

4 tillegg viser nærværende planforslag areal for takterrasse. Med henvisning til den fremtidige bymessige situasjonen som planlegges på Wergeland, vurderer fagetaten det slik at kravet til felles leke- og uteoppholdsarealer er tilfredsstillende løst. Gatetun G1, nedramping Gatetun G1 er i gjeldende reguleringsplan forutsatt å falle jevnt ned mot «Minde allmenning» (pågående plansak, arealplan-id ). En slik løsning vil imidlertid gi utfordringer ved en mulig tilpassing til eksisterende bebyggelse, verksted og lager for det tidligere Bergensmeieriet (nå Tine). I nærværende endringsforslag er dette foreslått løst ved en universelt utformet rampe som bedre ivaretar fasaden i meieribygget. Fagetaten har ingen merknader til en slik løsning, men forutsetter at detaljene avklares i forbindelse med byggesøknaden, jf. 2.1 i bestemmelsene til områdereguleringen der det fremkommer krav om program for innhold i byrommene. Adkomst og parkering I områdereguleringen er det stilt krav om at adkomstveg fra Kanalveien via tilgrensende planområde i vest (Mindemyren) til parkeringsanlegget P1 (under delfelt S2) skal være sikret før det kan gis igangsettingstillatelse for delfelt S2. Inntil det fremtidige parkeringsanlegget under tilgrensende plan i vest er etablert, må slik adkomst skje i dagen. Innenfor gjeldende plankart er adkomsten ivaretatt ved at det er regulert inn kjøreveg over gatetun G2 og ned i parkeringsanlegget P1. I nærværende endringsforslag er dette arealet endret til gatetun G4 med tilhørende bestemmelser om midlertidig adkomst. Fagetaten har ingen merknader til en slik endring. Når det gjelder parkeringsdekning, viser gjeldende områderegulering muligheter for tre parkeringsdekker (felt P1) under delfelt S2 og tilliggende arealer. Dette anlegget vil få overkapasitet som eventuelt kan nyttes som et fremtidig soneparkeringsanlegg, jf i områdereguleringen. Den foreslåtte økningen i antall boenheter vil således kunne løses innenfor felt P1. VA-rammeplan Det fremgår av den reviderte VA-rammeplanen at justeringer av høyden i gatetunet ikke vil påvirke eksisterende flomveier. Videre fremkommer det at eksisterende overvanns- og spillvannsledninger planlegges lagt i kulvert ved siden av nybygget. Ledningene vil dermed ikke komme i konflikt med nedkjørsel til parkeringsanlegget. VA-etaten har ingen merknader til den foreslåtte løsningen. Barn og unge Det fremkommer i uttalelsen fra byrådsavdeling for barnehage og skole at Årstad bydel har utfordringer knyttet til både barnehage- og skolekapasitet. Etter fagetatens vurdering er dette forhold som må løses på et overordnet nivå, og bør således ikke knyttes direkte til nærværende reguleringsendring. Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet bolig og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Byrådets anbefaling Byrådet slutter seg til fagetatens anbefaling. Forslagsstillers ønsker om økt utnyttelse over bakkeplan i området S2 for å kunne realisere byggeprosjektet med underliggende parkeringsanlegg, del av P1, vektlegges. Parkeringsanlegget, P1,under S1 og S2 skal dekke parkeringskravene til de andre boligene som kan bygges i området og er en forutsetning for at disse kan gis byggetillatelse. Parkeringsanlegget (P1) kan bygges i to etapper. Parkeringsdelen under S1 forutsetter adkomst via parkeringsanlegget under S2. Forskuttering av et stort, kostbart, parkeringsanlegg som skal være nøkkelen til utvikling av området, har vært en utfordring å løse. Byrådet anbefalte i byrådssak 73/13, , å utrede et alternativ der kommunen gikk inn og forskutterte anlegget eventuelt som et boligsoneanlegg, men dette er så langt ikke vurdert. Byrådet har i «Prinsippsak om parkering - i arbeidet med kommuneplanens arealdel», sak 464/16 4

5 vist til Kommuneplanens samfunnsdel som slår fast at «Kommunen skal bidra til felles parkeringsløsninger, som tilrettelegger for private aktører eller som utbygger». Byrådet mener at utgangspunktet bør være at private byggetiltak bærer kostnadene for eventuelle parkeringsplasser som følger av krav til byggetiltaket, og at kommunen i første rekke bør ha rollen som tilrettelegger ved å gå inn og samordne ulike interesser. Byrådet anbefaler i saken at det parallelt med høringen av planforslag for kommuneplanen, utarbeides en strategi for gjennomføring av fortetting, som en oppfølging av føringer i samfunnsdelen. I denne vil en gjennomføringsstrategi for etablering av et parkeringstilbud være sentral. Da bystyret vedtok gjeldende plan, åpnet de i en merknad, for at det kan fremmes en plan med høyere utnyttelse for å gi bedre mulighet for gjennomføring av planen i privat regi. Foreliggende planforslag er imidlertid ikke utarbeidet i samråd med eier av S1 som har et tilsvarende rekkefølgekrav i gjeldende plan om forskuttering av parkeringsplasser (den andre delen av P1). Gjeldende plan legger til rette for adkomst til parkeringsanlegget under S1, men spørsmålet om finansiering er ikke avklart. Av hensyn til likebehandling og mulighet for realisering av S1, mener byrådet at kommunen bør være positiv til å vurdere et tilsvarende planforslag med økt utnyttelse i S1, men understreker at økt utnyttelse ikke bør tillates i feltene som ikke er pålagt felles parkeringsløsning. Byrådet er innforstått med at økt utnyttelse i S2 og ev S1 vil medføre noen ulemper med mindre utsikt og sol for deler av området og at en større del av uteoppholdsarealene må legges til takterrasser. Dette må veies opp mot fordelene ved områdets sentrale beliggenhet ved bybanestoppet på Wergeland og at det vil utløse en utvikling av området. Byrådet vil forøvrig vise til prinsippsak om «Byskikk og byggehøyder» som legger føringer for nyskapende arkitektur i særdeleshet for utvikling av sentra. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven av vedtas følgende reguleringsplan: A. Årstad, gnr.15 bnr. 169 m.fl. Eikeveien Nasjonal arealplan-id , vist på plankart sist datert B. Tilhørende bestemmelser sist datert Dato: 17. januar 2017 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup byrådsleder Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling 5

6 Vedlegg: Fagnotat datert A. Plankart, datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert D. Tverrsnitt gatetun, revidert E. Snitt, datert F. Plantegninger, datert G. Merknadsskjema, datert