Fana, Gnr. 44, Bnr. 81 m.fl., Eventyrdalen barnehage, Reguleringsplan, 2. gangs behandling

Transkript

1 Byrådssak 250/15 Fana, Gnr. 44, Bnr. 81 m.fl., Eventyrdalen barnehage, Reguleringsplan, 2. gangs behandling TONB ESARK Hva saken gjelder: Opus Bergen AS fremmer på vegne av Eventus barnehage AS, planforslag for et område ved krysset Apeltunveien Slåtthaugvegen, i Fana bydel. Planområdet består i hovedsak av eiendommene 44/81, 44/297, som reguleres til henholdsvis barnehageformål og eksisterende frittliggende småhusbebyggelse med tilhørende trafikkareal på 44/622. Formålet med reguleringsplanen er at barnehagen skal øke kapasiteten fra 2 til 4 avdelinger i et funksjonelt nybygg over tre etasjer. Barnehagen er i dag regulert til bolig, men driftes på midlertidig dispensasjon fra boligformål. Tomten foreslås nå omregulert fra boligformål til barnehage. Eksisterende bygning forutsettes revet før oppføring av nybygg. Planområdet utgjør ca. 3,7 daa. Figur 1.T.h. Oversiktsbilde over planområdet. T.v. plankart som viser planlagt utbygging på tomten. Planområdet er vist i kommuneplanens arealdel (KPA), 2010, som sentrumsområde S18. Og det er i utgangspunktet stilt krav om utvikling av områdeplan for dette sentrumsområdet. Da det ikke er påbegynt et slikt arbeid, støtter kommunen fravik fra kravet. Når nybygget er ferdigstilt vil barnehagen drives som friluftsbarnehage. Det innebærer at minimum 25 barn over tre år, vil være ute 4 timer pr dag og vil ha mindre behov for utearealer i tilknytting til barnehagebygget. Kravet til uteoppholdsareal i tilknytting til barnehagebygget blir med denne driftsformen redusert fra 2100 m² til 1500 m² (600m 2 ), jf. Veileder for utforming av barnehagens utearealer (2006). Det vil bli etablert tilleggsareal på deler av barnehagens takflate, som supplement til arealet på bakkeplan, jf. vedlagt konseptstudie av utearealene. Det er gode turmuligheter i barnehagens nærområde, med gåavstand til kunstisbane, idrettsanlegg og turområder rundt Tranevatnet, se figur 2. I tillegg disponerer barnehagen minibuss. 1

2 Adkomst til planområdet er vist via kommunal vei i Slåtthaugvegen. Parkering er i sin helhet lagt under bakkenivå for å frigjøre mer uteoppholdsareal. Her er det tilrettelagt for 23 parkeringsplasser, med direkte inngang til barnehagen via trapp/heis. Henting/levering med bil vil også skje fra denne etasjen. Det er stilt krav til sykkelparkering på bakkeplan for levering og henting, samt dagparkering for sykkelvogner. Planområdet er nært knyttet til kollektivtrasé og overordnet veinett: 300 m sør for Skjoldskiftet bybanestopp mens nærmeste bussholdeplass er rett vest for planområdet langs Apeltunveien. Nødvendige tiltak mot trafikkstøy vil bli etablert ved behov bla ved Apeltunvegen. For nærmere opplysninger om ulike Ros-tema og eventuelle tiltak, Jf. ROS-analyse vedlagt. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 2 private merknader og 11 uttalelser fra høringsinstanser. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende - Fylkesmannen fremmet innsigelse mot planforslaget fordi størrelsen på uteoppholdsarealene var for knapp. De påpeker at uteoppholdsareal på tak ikke kan inngå i beregningen av uteoppholdsareal og må betraktes som «tilleggsareal». Tilsvarende er problematisert i fagnotatet ved offentlig ettersyn og har vært et tema for Miljørettet helsevern i etterkant av høringsrunden. - Uteoppholdsarealene må tilfredsstille støykravene i KPA. - Nærmeste nabo til barnehagen (gnr. 44 bnr. 297), som inngår i planområdet som «BF», mener bygget kommer for nært deres eiendom, og at det vil bli høyere enn hva de har vært forespeilet. Endringer etter offentlig ettersyn - Rundt 25 barn skal gå i friluftsgrupper, og uteoppholdsarealene på tak vil ikke lenger inngå som del av beregningsgrunnlaget. - Det er stilt strengere og mer konkretiserte kvalitetskrav til uteoppholdsarealene. - Barnehagebygget er trukket vestover for å gi mer sammenhengende uteoppholdsareal. Byggegrensen mot naboeiendommen 44/858 (p-plass Jehovas vitner) er med dette redusert til 1 m. Innsigelse og prosess Miljørettet helsevern har stilt seg positiv til at barnehagen delvis driftes som friluftsbarnehage. For å flytte byggegrensen er det gjennomført en begrenset høring. Denne endringen var på oppfordring fra Bergen kommune for å skape bedre utendørs uteoppholdsarealer for barnehagen. Jehovas vitner v/ Advokatfirmaet Kyrre har motsatt seg endringen. De mener en byggegrense mindre enn én meter mot gangareal/parkeringsplassen innebærer begrensninger for deres eiendom, og at dette i så fall bør vurderes i en byggesak, hvor tegningsgrunnlaget er mer detaljert. Fylkesmannen har i e-post datert trukket sin innsigelse. Fagetatens vurderinger Fagetaten har gjort en vurdering av formålet da det i S18, i utgangspunktet er et område hvor det stilles krav til å utarbeide områdeplan. Det er ikke kjent påbegynt arbeid med områderegulering for området. I forhold til innsigelse fra fylkesmannen vedrørende manglende utearealer til barnehagen er det gjort forsøk på å rekvirere areal fra naboeiendommen, uten at en er oppnådd konsensus om dette. Etter en samlet vurdering slik planforslaget nå foreligger, vil fagetaten anbefale formålet. Utnyttelsesgrad/uteoppholdsareal/friluftsbarnehage Foreslåtte nybygg vil ha 2200 m 2 BRA. Dette tilsvarer %- BRA på rundt 110 %-BRA. Planforslaget legger opp til fire avdelinger to småbarnsavdelinger og to storbarnsavdelinger. Det har i planprosessen vært vurdert om man vil kunne regne med areal til uteopphold på tak. Det er konkludert med at dette ikke vil kunne anbefales bl.a. fordi barnehagebehovet i området ikke er sammenlignbart med Bergenhus og Årstad, hvor det også er en mer utfordrende tomtesituasjon. Forslagsstiller har dermed besluttet at minimum 25 barn skal gå i friluftsgrupper. Dette har endret behovet og en har integrert tilgjengelig areal 2

3 på bakken i henhold til nevnte krav. Etter fagetatens vurdering gir skissert opplegg og kravet i bestemmelsene i 2.7 og rammer som sikrer nødvendig kvalitet for uteoppholdsareal og opplegg for bruk av eksterne areal ved friluftsavdelinger. Foreliggende forslag er derfor vurdert å være tilfredsstillende når det gjelder størrelse på uteoppholdsarealer og kvalitet når man legger mulighetene for tur som en forutsetning. Tranevannet Figur 2. T.v. oversiktsbilde som viser avstand fra barnehagen til Tranevannet med tilgjengelige utearealer i nærområdet, og barnehagens uteoppholdsarealer i tilknytting til bygget t.h. Byggehøyde I foreliggende snitt og perspektiver er det høyeste punktet 59,5m, som er trappehuset. Den delen av bygget som er nærmest 44/297, er vist med byggehøyde på kt+ 58 m. For øvrig vil hovedflaten av takarealet ligge på ca. kt+56 m. For å sikre mer forutsigbarhet for byggehøyden foreslår fagetaten at byggehøyden i plankartet settes til kotehøyde, maksimalt 57 m, men at det åpnes for inntil 60 m byggehøyde for inntil 20 prosent av takflaten (se egne vedtakspunkt). Avstanden til nabobygget er i vedlagte snitt vist å være 8,3 m. Justering av byggehøyde og avstand gir en bedre tilpasning enn forslaget til offentlig ettersyn, og er oppgitt å være fastsatt i overenskomst med naboen. Fagetaten foreslår en presisering i egnet vedtakspunkt som sikrer tilfredsstillende avstand mellom byggene i reguleringsbestemmelsene. Naboskap Opprinnelig var byggegrensen mot vest 4 m, men er redusert til 1m etter innspill fra fagetaten. Ved å flytte byggegrensen mot vest, vil det gi barnehagen mer sammenhengende og funksjonelle uteoppholdsareal, samtidig som bygget er bedre tilpasset eksisterende bolighus. Hjemmelshaver i nabobygningen mener at en byggegrense på én meter vil kunne begrense framtidig utvikling av deres parkeringsplass. På grunn av gangforbindelsen som går mellom nabotomten og parkeringsplassen, mener fagetaten at løsningen ikke vil gi konsekvenser for dagens arealbruk, se figur 3. Figur 3. viser planområdet fra vest, sett fra Apeltunvegen. 3

4 Figur 4. Utsnitt fra snitt, sett fra sør, mot nabo t.h. Støy Planområdet ligger delvis innenfor gul støysone. I gul støysone bør det vises aktsomhet med å tillate bl.a. barnehager, jf. punkt17, KPA, Det er planlagt tiltak mot vegtrafikkstøy mot Apeltunvegen, se støyrapport for ytterligere informasjon om støy, vedlagt. Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet barnehage og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes av fagetaten å være tilfredsstillende, og anbefales vedtatt, med noen mindre justeringer av reguleringsbestemmelsene. Byrådets innstilling Byrådet slutter seg til hovedformålet og planfaglige vurderingene foretatt av fagetaten. Det er positivt å etablere barnehage så nært bybanestopp og hovedkollektivåre, som er i tråd med overordnete føringer hvor det søkes å etablere virksomheter sentralt, (Regjeringens forventninger til regional- og kommunal planlegging, 2015). Arealbruk er alltid en avveining mellom ulike interesser. Etter byrådets vurdering vil ikke reguleringsplanen redusere muligheten for å videreutvikle nabotomten. I henhold til Bergen kommune, Plan for barnehageutbygging , så er reguleringsplanene med på å oppfylle intensjon om å oppnå full barnehagedekning i bydelen. Byrådet anbefaler at planen vedtas. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven av vedtas følgende: A. Fana, Gnr. 44, Bnr. 81 m.fl., Eventyrdalen barnehage, detaljreguleringsplan, arealplan-id , vist på plankart sist datert , med følgende endring/tillegg: «Maks kotehøyde for felt BBH settes til byggehøyde kote + 57,0 m». B. Tilhørende bestemmelser datert/revidert, , med følgende endringer/tillegg: a) Under «Planenes intensjon», etter andre punktum, legges til: «Det er en forutsetning for barnehagens drift, at den delvis drives som friluftsbarnehage (barna tilbringer 4 timer ute pr. 4

5 dag) og delvis som ordinær barnehage. Konkret redegjørelse for forholdet mellom disse fremkommer av planbeskrivelse, datert s.4, andre avsnitt». b) Bestemmelse endres til: «Maksimal byggehøyde for BBH er kote + 57,0. Det kan tillates mindre takoppbygg og støyskjerming, i henhold til retningsgivende illustrasjonsplan/konsept for uteoppholdsareal datert , på inntil tre meter på 20 % av takflaten». c) etter 2 kulepunkt, legge til: «felt SPP1 og SSP2 er parkering for gnr 44 bnr 858». d) Illustrasjonsplan/konsept for uteoppholdsareal datert er retningsgivende for byggets plassering. Barnehagebygget skal ha en byggegrense på minimum 8 m fra BFS, det kan gjøres unntak for ramper. 2. De vedtatte endringer tas inn i plankart og bestemmelser før bystyrets vedtak kunngjøres. Dato: 11. august 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Martin Smith-Sivertsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat, datert/revidert , med følgende vedlegg: Plankart, datert/revidert Reguleringsbestemmelser, datert/revidert Forslagsstillers planbeskrivelse, datert/revidert Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert/revidert Illustrasjonsplan/konsept for uteoppholdsareal datert/revidert Snitt Perspektiver Støyrapport Sweco, datert/revidert Sol-skyggeillustrasjon planlagt situasjon 5