Byrådssak 160/13. Fana, gnr. 50, bnr. 103, 271, Totlandsvegen, Lindåsmyra, Forslag til reguleringsplan PlanID ESARK

Transkript

1 Byrådssak 160/13 Fana, gnr. 50, bnr. 103, 271, Totlandsvegen, Lindåsmyra, Forslag til reguleringsplan PlanID ASRO ESARK Hva saken gjelder: Block Watne v/ siv.ing Trond Heskestad fremmer reguleringsplanforslag for boliger på Lindåsmyra ved Totlandsvegen. Planområdet er på 18,7daa og ligger vis a vis Torvetua boligområde. Lindåsmyra er i dag kulturlandskap. Området er uregulert og satt av til boligformål i kommuneplanens arealdel som B25. Formålet med planen er å legge til rette for leiligheter fordelt på åtte nye blokker fra 3-5 etasjer, med parkering i kjeller. Siden oppstartmeldingen i 2003 er offentlig vei tatt ut av planforslaget. Det er vedtatt offentlig plan for oppgradering og trafikksikring av Totlandsvegen. Det har i planarbeidet vært forutsatt at Totlandsvegen måtte oppgraderes før foreliggende plan kan vedtas. Kart over planområdet. Planforslaget Planforslaget fremmet av forslagsstiller omfatter følgende: Blokkbebyggelse i 3-5 etasjer med tilsammen 85 leiligheter. Område K1 og K2 er vist med blokkbebyggelse i 4 og 5 etasjer, med 55 boliger. Område K3 og K4 er vist med 3 etasjes blokker, med 30 boliger. Boligene er planlagt med størrelse på fra ca. 66 m 2 til ca. 147 m 2. Bebyggelsen danner et tun omkring stort felles friområde på ca 3daa. Parkeringsanlegg er vist i kjeller. Eksisterende boligområde i B1 er vist som bebyggelse med ene- og tomannsboliger. Utnyttelsesgrad er oppgitt til % BRA = 50 % for område med ny bebyggelse og BYA = 25 % for eksisterende boligområde. Byggehøyder er oppgitt til fra 10 til 17 meter fra topp grunnmur. Trafikkforhold Rassikring 1

2 For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses i hovedsak som dekkende. Det vises for øvrig til fagetatens vurdering. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 12 uttalelser fordelt på 3 private merknader og 9 uttalelser fra høringsinstanser. En av de private merknadene har 47 underskrifter fra beboere i området. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Felt K2 og K3 ligger trangt i forhold til hverandre. Det tilrås utbygging med mindre enheter som gir mindre landskapsmessig inngrep. Viktig å ivareta barns lekemuligheter. Ski- og akebakke må ivaretas Rekkefølgebestemmelser om trafikksikring Trafikksikkerhet. Vegstandard i Totlandsvegen er utilfredsstillende og gang/sykkelvei må minimum være ferdig frem til bomvei v/myrdalsvannet før prosjektet starter Prosjektet er for stort og har for høy utnyttelse Tilkomst til friluftsområde Myrdalsvannet er ikke godt nok ivaretatt. Vei til husene B3, B4, B5 er ikke godt nok ivaretatt Det er regulert utover område som forslagstiller disponerer. Fare for skade i anleggsfasen Hensyn til strømkabler i området. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter 1.gangs behandling/ offentlig er kort oppsummert slik: Terrassehus i skråning mot terrenget i nord/øst er endret til blokkbebyggelse Fjellskjæring i bakkant av bebyggelsen sikres og skjæring blir fysisk stengt for atkomst Antall boliger er redusert for å sikre samtlige boliger gode solforhold Prosjektet er tilpasset trafikksikring og opprustning av Totlandsvegen forbi planområde. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema. Nedenfor oppsummeres hovedproblemstillingene. For øvrig henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetaten har endret reguleringsbestemmelsen i tråd med egne anbefalinger. Bebyggelse og terrengtilpasning Foreslått utnyttingsgrad på % BRA = 50 % er i samsvar med gjeldende kommuneplan. Forslagsstillers illustrasjoner viser bebyggelse som omkranser et felles friområde. Frittstående blokker på 4-5 etg er vist i bakkant mot det skrånende terrenget og langs Totlandsvegen. Akebakke inngår i planforslaget. 2

3 Grepene som er gjort har vært drøftet i prosessen. Fagetaten er positiv til høy utnyttelse, men mener bebyggelsen som er illustrert er for tung og ikke tilstrekkelig tilpasset terreng og omkringliggende småhusbebyggelse: - bebyggelsen bør få en bedre overgang til omkringliggende bebyggelse ved at byggehøydene varieres noe mer enn det som er foreslått. - blokkene i 4 etasjer ut mot Totlandsvegen trappes ned til 3 etasjer på endende for å bedre solforholdene på felles uteområde bak. - de to bakre blokk-kompleksene (K1 og K2) trappes ned på nordre ender og mot akebakke. - bebyggelsen må legges inn til terrenget bak for å unngå smale sjakter mot terrenget. Fagetaten har supplert planbestemmelsene med krav om nedtrapping av etasjehøyde/byggehøyde med følgende tilføyelse i punkt Blokker i K1 og K2 trappes ned til 4 etasjer mot nord og mot akebakken. Blokkene i K3 og K4 trappes ned til 3 etasjer i endene. Byggehøyder endres tilsvarende. Forslagsstiller benytter betegnelsen «konsentrert småhusbebyggelse» om foreslått blokkbebyggelse. For å unngå tvil, har fagetaten endret betegnelsen i bestemmelsene punkt 2.2 til «blokkbebyggelse». Dette er endret på plankartet. Planforslaget forutsetter relativt store terrenginngrep og tilhørende overskuddsmasser som må kjøres bort. Fagetaten har føyd til rekkefølgebestemmelsene et nytt punkt Før igangsettingstillatelse til uttak av masser kan gis, skal det foreligge en godkjent plan for håndtering av massene. Snittene viser at det i bakkant av bygningene er skjæringer i terrenget opp til m høyde. Det tilsier at store skjæringer må bearbeides på en slik måte at disse blir minst mulig synlige. Videre må skjæringene sikres. Forslagsstiller viser bygninger som anlegges frittstående fra terrenget. Fagetaten mener det da vil oppstå mørke og trange bakrom, og foreslår derfor at terrenget fylles inntil bygningskroppene. Fagetaten har suppleret bestemmelsene med et slikt krav i punkt 1.4.2: Terreng i bakkant av skjæringene i område K1- K4 skal fylles igjen inntil bygningskroppene. Den foreslåtte re-etablerte akebakken mellom blokkene er vist som del av dagens naturlige terrengskråning og føres inn over parkeringsdekket. Dette vil samsvare med krav om bearbeiding av terrenget inntil bygningskroppene. Fagetaten har sikret etablering av akebakken i nytt rekkefølgekrav punkt setning: Tilsvarende skal akebakke etableres. Trafikkforhold Det har vært forutsatt at Totlandsvegen måtte oppgraderes før foreliggende plan kan vedtas. Fagetaten har innarbeidet følgende ny formulering i bestemmelsene punkt : Følgende tiltak må være utført før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest: -Opprusting av Fv 183-Totlandsvgene med gang- og sykkelveg i plan fra krysset Elvenesvegen/Totlandsvegen til og med krysset Totlandsvegen/Birkelandsbotn Grønnstruktur/ barns interesser Bebyggelsen er lagt rundt et sentralt felles uterom som skal tilrettelegges som leke- og møteplass for barn og voksne. Bestemmelsene stiller krav om plan for området som skal godkjennes av kommunen og det er knyttet rekkefølgekrav til opparbeiding. 3

4 Området brukes i dag til skilek og aking. Re-etablering av akebakke inngår i planforslaget og fagetaten har innarbeidet rekkefølgekrav i bestemmelsene. Planområdet grenser i øst opp mot et større frilufts- og turområder. Ved Myrdalsvannet er det planlagt p- plass for turgåere, sammen med framtidig utbedring av Totlandsvegen med gang sykkelvei, vil tilkomst til friluftsområdene bli tilgjengelig i større grad enn i dag. VA-rammeplan/geotekniske forhold Det foreligger godkjent VA- rammeplan. Det er utarbeidet skredfare-rapport datert I rapporten heter det at det ikke er fare for ekstern skredfare. Det er påvist noen løse steinblokker/fjell innenfor planområdet som må sikres. Det er videre tatt opp behov for nærmere vurderinger og eventuell sikring i anleggsfasen og etter ferdigstillelse. Dette med hensyn til sikring av fjellskjæringer i bakkant av enkelte bygg. Dette er forhold som må vurderes nærmere i byggesaken. Fagetaten har presisert følgende i foreliggende forslag til bestemmelser i punkt og 1.2.3: Tiltak innenfor planområdet: Følgende tiltak må være utført før det kan gis igangsettingstillatelse for sikringsarbeider og eventuelt grunnarbeid: - Et foretak med geologisk/geoteknisk kompetanse skal beskrive hvilke sikringstiltak som må gjennomføres, og sikringsplan må sendes kommunen Følgende tiltak må være utført før det kan gis igangsettingstillatelse til tiltak: - De beskrevne rassikringstiltak skal være ferdig gjennomført og kontrollert av foretak med geologisk/geoteknisk kompetanse. Dokumentasjon for gjennomført kontroll skal forlegges kommunen. Konklusjon Fagetaten anbefaler hovedformålet, boligbebyggelse, i planen. Formålet er i samsvar med arealdisponeringen i kommuneplanen. Det er generelt ønskelig med tilrettelegging for flere boliger og fortetting. Det aktuelle planområdet er gjennom opprustning av Totlandsvegen gjort bedre tilgjengelig, og det ligger til rette for utbygging. For at planforslaget skal være tilfredsstillende, har fagetaten endret bestemmelsene på følgende punkter: - presisering av reguleringsbestemmelsene om geotekniske vurderinger - bestemmelse om rekkefølgekrav knyttet til opprustning av FV183 Totlandsvegen med gang- og sykkelveg - bestemmelse om nedtrapping av boligblokkene, og gjenfylling/estetisk utforming av skjæringer - bestemmelse om hva som skal gjøres med overskuddsmasse - bestemmelse om rekkefølgekrav for etablering av akebakke Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer innarbeidet av fagetatens datert (vedlegg B. ) Byrådets anbefaling Byrådet slutter seg til fagetatens vurderinger og forslag til endringer i bestemmelsene. Byrådet mener det er positivt med fortetting og en høyere utnyttelse i området, men mener det må tas spesielle hensyn til områdets karakter og beliggenhet mellom et større friluftsområde og småhusbebyggelse. Byrådet mener et godt grep vil være avtrapping mot friområdene og eksisterende bebyggelse slik fagetaten foreslår. Foreliggende bestemmelser sikrer nå at området bygges ut med trafikktrygge og gode kvaliteter for alle aldersgrupper. Området tåler terrenginngrep, men det er viktig at overskuddsmasser håndteres på en god måte og at skjæringer og sår i landskapet dekkes til. Man bør også unngå trange, mørke sjakter mellom bebyggelse og terreng. 4

5 Planprosessen har tatt lang tid. Noe skyldes tidkrevende planavklaring av Totlandsvegen som nå er vedtatt. Selv om det har gått 5 år siden planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn, er det byrådets vurdering at det ikke er behov for ny høring. Saken er grundig utredet og det foreligger ikke forhold som tilsier at det at ny høring vil tilføre saken noe nytt. Planbeskrivelsen må oppdateres i henhold til vedtaket. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens er det bystyret som vedtar reguleringsplaner. Komite for miljø og byutvikling avgir innstilling i saker. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende forslag til reguleringsplan: 1. Fana, gnr. 50, bnr. 103, 271, Totlandsvegen, Lindåsmyra, Reguleringsplan, PlanID , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser sist revidert Planbeskrivelsen må oppdateres i tråd med vedtatt plan. Dato: 21. mai 2013 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Monica Mæland byrådsleder Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat datert med følgende vedlegg: Plankart datert Reguleringsbestemmelser, datert Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , Merknadskommentarer, Illustrasjonsplan Snitt/profiler, Geologisk rapport, Reguleringsbestemmelser, datert