Fana, gnr. 82, bnr. 3, 4 og 6 m.fl.. Hamrevegen, reguleringsendring. PlanID Forslag til vesentlig reguleringsendring. 2.

Transkript

1 Byrådssak 346/12 Fana, gnr. 82, bnr. 3, 4 og 6 m.fl.. Hamrevegen, reguleringsendring. PlanID Forslag til vesentlig reguleringsendring. 2.gangs behandling FIWE ESARK Hva saken gjelder: TT Eiendomsutvikling AS ved AsplanViak As fremmer forslag til reguleringsplan for utbygging av boliger på nedre Hatlestad med tilkomst fra Hamrevegen langs Kalandsvannet. Planområdet er på ca 33 daa med utbygging i 3 felt. Felt B1 er planlagt med 3 terrasserte blokker med i alt 48 boenheter innenfor en utnyttelsesgrad på % BRA=90. Felt B2 og B3 med frittliggende småhusbebyggelse innenfor en utnyttelsesgrad på % BRA=50. Hoveddelen av planområdet er uregulert, se figur 1. Vestlig del av planområdet er en del av nedre, ikke utbygd del av den større reguleringsplanen for Hatlestad som ble vedtatt i 1966, se figur 2. Planområdet er del av et større og verdifullt kulturlandskapsrom rundt Kalandsvannet. Planområdet er innenfor areal til Byggeområde i kommuneplan Planområdet er også en del av kommuneplanen sin viste grøntstruktur med grønn korridor og stitrase for allmenn ferdsel fra Kalandsvannet og nordover til hovedveien. Planforslaget har satt av areal til friluftsområde og ferdsel i en korridor fra sør opp mot nord i planområdet mot Osvegen. De terrasserte blokkene er på 4 etasjer i skrånende terreng som gir 2 etasjer i bakkant over bakken. I tillegg kommer en underetasje til parkering. Tilkomstvegen inn i området skal opparbeides til offentlig vei med en gjennomsnittlig stigning på 1:10, men er delvis meget bratt med en stigning på 1:8. Hoveddelen av planområdet har en hellningsgrad på grader og er ikke rasutsatt slik det ligger. Området er del av et fordrøyningsareal for ekstremnedbør, overvann og flom fra øvre Hatlestad. Inngrep ved utbygging kan forstyrre løsmasser og naturlig drenering. Det er satt krav i reguleringsbestemmelsene om geoteknisk kompetanse i prosjekteringsfasen og om nødvendige rastiltak i bygge- og anleggsfasen. Planarbeidet startet opp og ble lagt ut til offentlig ettersyn med et større planområde og en mer omfattende boligutbygging. Forslaget omfattet også en barnehage lokalisert langs Hamrevegen, se figur 3. Planforslaget som var på høring utløste innsigelser fra Fylkesmannen og Vegkontoret. Foreliggende forslag imøtekommer innsigelsespunktene fra vegkontoret og delvis punktene fra fylkesmannen. Innsigelsen fra fylkesmannen var knyttet til en rekke punkt: en del av barnehageformålet ligger i LNFområde, bruk av toppdekke på parkeringshus til uteareal, manglende støyanalyse, mangelfull ivaretakelse av kulturlandskapet med blokkbebyggelse i bratt terreng og mangelfull håndtering av rasfare, overvann, vannveier og fordrøyningsareal. I foreliggende forslag er innsigelsen knyttet til området sin sammenheng med kulturlandskapet med krav om at hele det opprinnelige planområdet må inngå i planforslaget og være regulert til et grønt formål for at innsigelsen skal kunne trekkes. Etter utført skredrisikovurdering av hele det opprinnelige planområdet fremgår det at den gjennomsnittlige hellningsgraden i området som er tatt ut av planforslaget er mellom 20 og 30 grader. Rasvurderingen peker på at det er svært liten sannsynlighet for fjellskred eller steinsprang slik området ligger i dag uten bebyggelse. Inngrep ved bygging vil imidlertid forstyrre massene og den naturlige dreneringen. På grunn av gjennomgående hellende terreng og på mange måter samme forhold som i området med rasulykken på Hatlestad, settes skadekonsekvensklassen til å være meget alvorlig og vanskelighetsgraden for nødvendig prosjektering til å være middels. Rasrapporten setter kompetanse-rav til prosjektering og krav om aktuelle rastiltak for å kunne bygge vei og bygninger. 1

2 Forslagsstiller har valgt å redusere planområdet vesentlig for å kunne konsentrere utbyggingen om en del av området. Forslagsstiller har ikke gitt nærmere informasjon om hvilken oppfølging som er aktuell for den delen av planområdet som er tatt ut av planforslaget. Grunnlaget for vurdering av planforslaget i saksbehandlingen blir foreliggende forslag for den uregulerte delen av eiendommene og sammenhengen med gjeldende reguleringsplan for Hatlestad fra Når det gjelder Hamrevegen skal den oppgraderes til to-felts kjøreveg med fortau på nordsiden av vegen. Det er også satt rekkefølgekrav om deltaking i krav om tilsvarende opparbeiding av Hamrevegen i vedtatt plan for Kalandsvannet Panorama (PlanID ) frem til krysset med E39. Fagetaten slutter seg til bolig- og friluftsformål som hovedformål i planforslaget, men kan ikke anbefale foreliggende plan som har et redusert planområde. Fagetaten anbefaler at planområdet utvides til hele det opprinnelige planforslag sin avgrensning og at hele planområdet innenfor den gjeldende reguleringsplanen blir regulert til Spesialområde friluftsområde. Fagetaten er positiv til en konsentrert utbygging fremfor areal- og ressurskrevende eneboliger i et meget bratt terreng som ligger i gjeldende reguleringsplan. Fagetaten er likevel skeptisk til forslaget om en tung terrassert blokkbebyggelse ut fra vektlegging av hensynet til det helhetlige landbrukspregede kulturlandskapet på Hatlestad. Fagetaten peker på at det er registrert en stor opplevelsesverdi i landskapet på Hatlestad i Grøntplan og i en landskapsanalyse i planarbeidet. Fagetaten peker videre på at forutsetningen for en høy utnyttelse i den konsentrerte utbyggingen i foreliggende forslag ligger i sammenhengen med store grøntarealer innenfor opprinnelig planområde som tar bedre hensyn til den helhetlige grønnstrukturen i kulturlandskapet. I tillegg kommer hensyn til behov for fordrøyningsareal for ekstremnedbør, overvann og flom fra øvre del av Hatlestad. Foreliggende planforslag fremmes uten barnehageformål. Fagetaten peker på at det ligger til rette for en barnehage med en egnet lokalisering langs Hamrevegen under forutsetning av en bearbeidet løsning av forslaget som var på høring. I en bearbeidet løsning der avgrensningen mot vest trekkes øst for bekken, eiendommen gnr 82, bnr 4 tas inn igjen i planområdet og sørlig del av delfelt B3 tas til barnehageformål, kan det tilrettelegges for en barnehage med et tomteareal på ca 4 daa.. Av Plan for barnehageutbygging fremgår det at det er underdekning på barnehageplasser i område 8 Kaland som planområdet er en del av i Fana. Denne mulige tomten er ikke tatt med i vedtatt plan for barnehageutbygging og det er uavklart når det er behov for denne tomten. Barnehageplanen peker på andre planer under utarbeiding i Fana, tiltak i Dyngelandsåsen etter 2015 og vurdering av oppveksttun på Kringlebotten skole og Krokeide skole etter behov. På lengre sikt pekes på behov for en barnehage med sentral beliggenhet i Fana, langs bybanetraseen. Når det gjelder hensyn til universell utforming i utbyggingsplanene er det ikke mulig å oppfylle aktuelle krav i tilkomstveger eller i gjennomgående stier, selv om prinsippet kan oppfylles innenfor planlagt bebyggelse. Når det gjelder hensyn til barn og unges interesser i plansaker fremgår det av planbeskrivelsen at det ikke er registrert spesielle spor etter barns lek i området og området er heller ikke brukt av skoler eller barnehager. Figur 1: Planforslag til behandling 2

3 Figur 2: Nedre del av gjeldende reguleringsplan for Hatlestad med innstipling av opprinnelig planforslag. Figur 3: Opprinnelig planforslag som var til offentlig ettersyn. Byrådet slutter seg til hovedformålene bolig- og friluftsområde i planforslaget som er i samsvar med målsettinger i kommuneplanen. Når det gjelder aktuelt omfang av planlagt bebyggelse ser byrådet behov for å vektlegge hensyn til helhetlig grøntstruktur og kulturlandskap fremfor en høyest mulig fortetting. Ut fra dette er det etter byrådet sin vurdering behov for å se planforslaget og utnyttelsesgrad i sammenheng med opprinnelig planavgrensning og gjeldende reguleringsplan for nedre Hatlestad. Byrådet slutter seg til prinsippet om en konsentrert utbygging som en aktuell utbyggingsform, selv om fjernvirkningen av den planlagte terrasserte blokkbebyggelsen kan virke dominerende i et opplevelsesrikt kulturlandskap. Byrådet ser behov for å sikre forutsetningen for en konsentrert utbygging gjennom at det regulerte boligarealet i gjeldende plan for nedre Hatlestad settes av til grønt formål. Etter byrådet sin vurdering kan dette mest hensiktsmessig gjøres gjennom en kommuneplanprosess der arealformålet på plankartet endres fra Bebyggelse og anlegg til Grønnstruktur, siden det ikke er hjemmel i plan- og bygningsloven for å pålegge en privat forslagsstiller en gitt planprosess. Byrådet anser det ikke som realistisk at forslagsstiller ser seg tjent med å omregulere hele nedre del av Hatlestadplanen til grønt formål. Det er heller ikke hjemmel nok i planforslaget som var på høring siden den nedre delen i dette planforslaget fortsatt var regulert til boligformål og ikke har vært på høring til et grønt reguleringsformål. En ny kommuneplan gjelder foran eldre reguleringsplaner. For å kunne sikre denne forutsetningen om tilstrekkelig grøntstruktur i området er det etter byrådet sin vurdering aktuelt å nedlegge midlertidig forbud mot tiltak etter kap. 13 i plan- og bygningsloven. Et midlertidig forbud mot tiltak har en varighet på 4 år og kan gi tilstrekkelig tid til gjennomføring av kommende revisjon av kommuneplanen. Byrådet anbefaler at denne forutsetningen tas med i forslag til vedtak ved at det tas inn et punkt om at fagetat bes fremme en sak om midlertidig forbud mot tiltak, se punkt 4. Etter byrådet sin vurdering vil en forutsetning om å omdisponere den nedre delen av Hatlestadplanen til grønt formål i kommuneplanen kunne ta vare på hovedtrekkene i grøntstruktur og kulturlandskap, 3

4 redusere rasrisiko og sikre nødvendig areal til fordrøyning. Sikring av denne forutsetningen vil likevel gi en utbygging og fortetting av området ved at foreliggende plan planlegger for 48 boenheter og gjeldende reguleringsplan for nedre del av Hatlestad har en kapasitet på ca 30 eneboliger/boenheter. Alternativt kan det også pekes på at en tradisjonell småhusbybyggelse på nedre del av Hatlestad og i foreliggende forslag til plan, vil kunne tilsi et sammenlignbart antall boliger. Byrådet ser behov for å anbefale at det settes et maksimalt antall boenheter i forslag til bestemmelser for å sikre forutsigbarhet i omfang av bebyggelse og hensyn til grøntstruktur. Byrådet vil også peke på at eksisterende tilbud av offentlig og privat infrastruktur i Hatlestadområdet gir et begrenset grunnlag for en høy utnyttelsesgrad. Når det gjelder forslaget om barnehage slutter byrådet seg til fagetaten sin vurdering at en barnehage kan være mulig, men kan være vanskelig å avklare behov for nåværende tidspunkt. Byrådet viser her til vedtatt Plan for barnehageutbygging der denne tomten ikke er aktuell å ta med. Byrådet slutter seg til fagetaten sine anbefalinger om presiseringer av flere punkt i forslag bestemmelser for å sikre nødvendig kvalitet og funksjon i planlagt bomiljø. Byrådet ser også behov for å anbefale et rekkefølgekrav om opparbeiding av en gruset sti i friluftsområdet fra byggeområdet til Osvegen/E39 og nærmeste busstopp. Selv om denne stien ikke kan få en universell utforming ut fra bratt terreng, har den likevel stor betydning som korteste vei til busstopp og som oppfølging av grøntstrukturen i kommuneplan. For å kunne dempe fjernvirkningen av planlagt blokkbebyggelse ser byrådet behov for å anbefale en ny bestemmelse om bruk av naturmaterialer og naturfarger i bebyggelsen. Når det gjelder innsigelsen som fortsatt foreligger fra fylkesmannen om hensyn til grøntstrukturen i området, vil byrådet anbefale at det anmodes om meklingsmøte hos fylkesmannen før saken fremmes til endelig vedtak i bystyret. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan- og bygningsloven av , nr 1. og i plan- og bygningslov av , ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken, jfr reglement for bystyrekomiteene punkt 23. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven av nr. 1 og overgangsbestemmelsene i plan- og bygningsloven av , anbefales vedtatt: 1. Fana, gnr. 82, bnr. 3, 4, 6, 72, Hamrevegen, Plannummer , vist på plankart sist datert og tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert , med følgende endringer: Plankart: a). Snuhammer i kryss Vei 2-Fav6 vurderes flyttet til kryss Vei 2-Fav5 for å sikre tilstrekkelig funksjon for biler benevnt L ved avslutning av offentlig vei. b). Snitt anvisninger må tas inn på Illustrasjonskart datert Reguleringsbestemmelser: c). Tillegg til : «Herunder lesbare sol- og skyggeillustrasjoner for felles uteområder.» d). Nytt punkt : «Det skal utarbeides en støyrapport angående bebyggelse av søndre del av B3.» 4

5 e). Nytt punkt : «Det skal utarbeides illustrasjoner som viser fjernvirkning sett fra Kalandsvatnet og Hamrevegen.» f). I endres «igangsettings tillatelse til tiltak» til «tillatelse til tiltak». g). I , første strekpunkt, endres «samferdselsetaten» til «rette vegmyndighet». h). Tillegg til 2.1.2: «Maksimalt antall boenheter settes til 48.» i). Nytt punkt 2.1.6: «For å dempe fjernvirkningen og det visuelle uttrykket skal fasadene være kledt med naturmaterialer i avdempede farger som harmonerer med vegetasjon og landskapstrekk i området. Vindusflater skal ikke være et dominerende element i fasadene mot vannet.» 2. Plankart og bestemmelser revideres i samsvar med vedtatte endringer før planvedtak kunngjøres. 3. Ved kommende rullering av kommuneplanen forutsettes det at nedre, ikke bebygde del av reguleringsplan for Hatlestad (planid ) omdisponeres fra formål Bebyggelse og anlegg til Grønnstruktur. 4. Det fremmes sak til byrådet om midlertidig forbud mot tiltak etter plan- og bygningslovens kap. 13 for nedre del av reguleringsplan for Hatlestad tilsvarende del av opprinnelig planforslag, datert Dato: 6. november 2012 Monica Mæland byrådsleder Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat, datert med følgende vedlegg: A. Plankart datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Planbeskrivelse, datert datert C2 Tilleggs notat til etter endring datert D. Illustrasjonsplan datert E. Oppsummering merknader datert F. Opprettholdt innsigelse datert G. Sol/skygg illustrasjon mottatt H. Snitt av bebyggelse i B1 datert I. Normalprofil vei IKKE DATERT J. VA-rammeplan datert K. Ras rapport datert L. ROS - analyse datert