Årstad, gnr. 13, bnr m.fl., Storetveitåsen. Arealplan-ID Forslag til detaljregulering. 2 gangs behandling

Transkript

1 Byrådssak 106/14 Årstad, gnr. 13, bnr m.fl., Storetveitåsen. Arealplan-ID Forslag til detaljregulering. 2 gangs behandling ASRO ESARK Hva saken gjelder: B + B arkitekter as fremmer på vegne av Linstow Eiendom AS planforslag for en vestvendt eiendom ved Storetveitåsen i Årstad bydel (se oversiktskart under). Planforslaget legger til rette for 14 boenheter. Oversiktskart Planområdet Bakgrunn Storetveitåsen har vært drøftet som utbyggingsområde gjennom flere planprosesser. Området er et stort rekreasjonsområde omkranset av villabebyggelse der det har vært stor lokal motstand mot fortetting. Det har vært fremmet flere innsigelser mot planforslagene. Nedenfor følger en kort oversikt over planhistorikken for området. Dette er mer utfyllende beskrevet i fagnotatet. *1967: Reguleringsplan for 25 eneboliger, ingen friområder. Vedtatt 1967 *1987: Reguleringsforslag med tung utnyttelse. Innsigelse fra Fylkesmannen. Avvist av departementet 1990 p.g.a. feil saksbehandling *1991: Privat planforslag - Noe redusert utbygging, men avvist av bygningsrådet i 1991 *1992: Privat prinsippforslag. Bystyret vedtar utarbeidelse av offentlig plan endelig vedtatt i 1997 for fire nye leiligheter i vest. *2005:Nytt privat planforslag med 33 enheter senere redusert til 20 boenheter. Fylkesmannen varsler innsigelse. 1

2 Foreslått nytt boligområde Uutbygget boligområde i eksisterende plan Plangrense i nytt planforslag Foreslått nytt boligområde Gjeldende reguleringsplan med omriss av plangrense for planforslag i Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 27 private merknader og 11 uttalelser fra høringsinstanser. I tillegg kom det merknader fra 4 ulike barnehager, 5 interesseforeninger / velforeninger, FAU ved Minde skole og underskriftsliste fra 88 barn og unge. Uttalelsene fra høringsinstansene er kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Det er kun gitt en generell uttalelse til merknadene fra private. I uttalelsene og merknadene ble det i hovedtrekk pekt på følgende: Bruk av Storetveitåsen som friområde Bebyggelsen bryter med strøkets karakter Høy utnyttelsesgrad Trafikale forhold Nærhet til gravplass / kirke Behov for rasvurdering Uttalene fra Fylkesmannen i Hordaland v/miljøvernavdelingen, Hordaland fylkeskommune og Bjørgvin Bispedømmeråd var i form av innsigelser til planforslaget. Disse er nå trukket. 2014: Nærværende planforslag er endret etter offentlig høring og ettersyn - 14 boenheter; innsigelser er trukket Nærværende planforslag er vesentlig redusert i utstrekning og omfang. Byggeområdet B1 nærmest Storetveit kirke er tatt ut av planforslaget. Det legges nå til rette for bygging av inntil 14 boenheter i den nordvestlige delen av Storetveitåsen. Maksimal utnyttelsesgrad % BRA er satt til 250 %, med et antatt samlet bruksareal på ca m² inkludert parkeringsanlegg under bakken. 2

3 Utsnitt av plankart datert med illustrasjon Bebyggelsen er, jf. retningsgivende illustrasjonsplan, foreslått delt opp i tre lavblokker på inn til 3 etasjer med en tilbaketrukket 4. etasje i tillegg til parkeringsanlegg. Byggehøyden er angitt som maksimum kote +64,5 moh. Adkomstvegen er regulert med fortau fra kryss med Kirkeveien frem til og langs tomten til eiendomsgrensen i nord. Det er videre sikret en langsgående parkeringsplass og 3 møteplasser langs strekningen. Reguleringsbestemmelsene sikrer opparbeidelse av sti nord for planlagt bebyggelse, for adkomst fra veien og opp til friområdet på Storetveitåsen. Fylkesmannens varsel om innsigelse er nylig trukket under forutsetning av at det i plankart og bestemmelser klart går frem at det ikke kan tillates tiltak som medfører inngrep eller privatisering av friområdet (GF1) øst for byggeområdet BBB1. Eventuelt behov for permanent sikring mot byggegropen må finne sted innenfor reguleringsplanens byggeområde. Fagetatens vurdering I vurderingen av det nye reviderte planforslaget legger fagetaten til grunn føringer gitt i de tidligere fasene av planprosessen, sist i fagnotatet ved 1. gangs behandling av planforslaget, datert Dette gjelder i hovedsak følgende forhold: - Behov for å ivareta Storetveitåsen som et viktig friluftsområde, og styrking av tilgjengeligheten til området - Utforming av den nye bebyggelsen må skje med hensyn til volum og estetisk tilpasning til omgivelsene - Kommuneplanens krav til tilstrekkelig uteoppholdsareal må innfris. Det har vært et sterkere fokus på fortetting og god arealutnyttelse i sentrale byggeområder i årene etter at gjeldende reguleringsplan ble vedtatt, noe som også må legges til grunn i vurderingen av planforslaget. Ved fortetting i eksisterende boligområder er det i følge kommuneplanen en målsetting at nærmiljøet tilføres nye eller forbedrete kvaliteter dersom området har mangelfulle kvaliteter i utgangspunktet. I denne saken vurderer fagetaten dette til i hovedsak å være bedret trafikksikkerhet og bedre tilgjengelighet til Storetveitåsen. 3

4 Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, og nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. Det henvises til Fagnotat og forslagsstillers planbeskrivelse for nærmere redegjørelse. Utnyttelsesgrad og uteoppholdsareal Planforslaget viser maks 250 % BRA inklusiv parkeringsgarasje i kjeller. Dette er høyere enn hva bestemmelsene i gjeldende kommuneplan åpner for, d.v.s mellom 60 % og 200 % BRA langs de store kollektivårene. Fagetaten kan anbefale en høyere utnyttelse på denne tomten da tomtearealet er lite og ligger inntil et større friområde. Området har dessuten god kollektivdekning innenfor akseptabel gangavstand. Kravene til private og felles uteoppholdsarealene tilfredsstiller kravene i kommuneplanen både når det gjelder størrelse og hva som kan plasseres på bakkeplan og takterrasse (se fagnotatets drøfting). Fagetaten påpeker imidlertid at bestemmelsene må stille kvalitetskrav til uteoppholdsarealene og at det må skilles tydeligere mellom kravet til private og felles uteareal, jfr. forslag til innstilling til vedtak. Estetikk / byggehøyde: Fagetaten vurderer det som positivt at bebyggelsen er delt opp i tre volumer i stedet for tidligere vist to. Bygningene på 4 etg, vil bli noe større enn eksisterende bebyggelse, men de legges inn i terrenget, lavere enn terrenget bak og vil ikke få silhuettvirkning. Med dette som utgangspunkt kan den regulerte byggehøyden i planforslaget etter fagetatens vurdering forsvares. Fotomontasje, b+b arkitekter as Universell tilgjengelighet Det fremgår av planbeskrivelsen at det er lagt til rette for universell tilgjengelighet. Parkering De innsendte illustrasjonsplanene viser at det er planlagt 17 parkeringsplasser under bebyggelsen, noe som tilsvarer 1,2 parkeringsplasser pr. boenhet. Kommuneplanens krev er 1,4 plasser. Et lavere krav kan aksepteres da området ligger i gangavstand til senterområdet på Wergeland og ca 1 km fra bybanestoppene på Wergeland og Sletten. Området ligger også nært til offentlig kommunikasjon ved Fjøsangervegen / Kanalvegen. Fagetaten vurderer med dette at parkering som tilstrekkelig ivaretatt i planforslaget. 4

5 Trafikkforhold Planforslaget regulerer adkomstvegen fra og med kryss med Kirkevegen og til tomten som skal bebygges. Vegen reguleres i 4 meters bredde (kjørebanebredde 3 meter + vegskulder 0,5 meter) og 2 meter fortau (inklusive 0,25 meter skulder). Videre reguleres det for møteplasser og noe langsgående parkering. Planforslaget oppfyller ikke trafikketatens krav til bredder som er kommet i senere tid. Eksisterende forhold langs denne vegen gjør at utbedring av vegen i henhold kravene fra trafikketaten, er vanskelig å gjennomføre. Dette av hensynet til at det er bebyggelse tett inntil vegen og avkjørsler med utfordringer knyttet til kurvatur. Etter en skjønnsmessig vurdering mener fagetaten derfor at planforslaget kan godkjennes slik det foreligger, da planforslaget er tilpasset eksisterende situasjon langs vegen på en tilfredsstillende måte og samtidig sikrer en forbedring av de trafikale forholdene i området. Inngrepene / utvidelsene ligger i all hovedsak på tiltakshavers egen eiendom da det her etableres gode nok løsninger for myke trafikanter og trafikkavvikling generelt for å kunne akseptere planforslaget. Grønnstruktur/ barns interesser Planforslag til offentlig høring og ettersyn, datert Nærværende planforslag, datert , med eksisterende sti påtegnet Planområdet er bratt. Uteoppholdsareal er løst innenfor byggeområdet ved inngangsparti og på takterrasse. Tilgrensende offentlig friområde på Storetveitåsen i øst er mye brukt friområde og bevaring av områdets kvaliteter har vært en sentral problemstilling. Fagetaten foreslår at opprusting av eksisterende bratt adkomststi fra vest til Storetveitåsen sikres i bestemmelse Fagetaten fremhever viktigheten av at kollepartiet på toppen av vestskråningen ikke ødelegges siden det utgjør et fint utsiktspunkt og utgjør en naturlig terrengavslutning av området på myren som er i bruk til leke- og turområde. I planprosessen har byggeområdet derfor blitt trukket lenger mot vest, slik at kollen i større grad enn i tidligere planforslag ivaretas. Fylkesmannen har trukket varsel om innsigelse, men forutsetter at det i plankart og bestemmelser må gå klart frem at det ikke tillates inngrep eller privatisering av friområdet øst for byggeområdet. Eventuell sikring mot byggegropen måtte finne sted innenfor reguleringsplanens byggeområde. Sikringsgjerde eller andre tiltak med privatiserende effekt kan ikke tillates. Dette er nå innarbeidet i reguleringsbestemmelsene

6 Støy Planområdet ligger delvis innenfor gul støysone for støy fra Fjøsangervegen. Etter fagetatens vurdering vil utfordringene vedrørende støy kunne la seg løse i det foreliggende prosjektet, og vil på grunn av sakens lange forløp ikke kreve ytterligere dokumentasjon/ støyutredning i planfasen. I forslaget til reguleringsbestemmelser er det satt krav til at det skal dokumenteres støynivå under 55 dba ved søknad om rammetillatelse. Dette vurderes som tilstrekkelig for å ivareta hensyn til støyhensyn i planforslaget. Risiko og sårbarhet Det er utarbeidet ROS-analyse. Rassikring og sikring i forhold til etablering av byggegrop vurderes som sentralt her. Sikring i forhold til ras vurderes å være tilfredsstillende ivaretatt i planforslaget jfr bestemmelsene 3 Rekkefølgekrav og 5.4 Sikring av terreng. Avfallsløsning og VA-rammeplan Det er i følge bestemmelsene krav om nedgravd avfallsløsning og VA-rammeplan. Som hovedregel skal VA-rammeplan foreligge før planen vedtas. Fagetaten velger likevel å fremme planforslaget til sluttbehandling på grunn av det lange saksforløpet i denne saken. Forslagsstiller risikerer imidlertid at planforslaget må endres noe i ettertid. Naturmangfold Planforslaget er vurdert i forhold til Naturmangfoldsloven. Sett i relasjon til at planområdet har en forholdsvis liten utstrekning, er naturmangfoldet kun i mindre grad berørt. Planfremstilling og eventuelt behov for begrenset høring Planforslaget var til offentlig ettersyn i begynnelsen av 2009, og det er etter dette gjort flere endringer i planforslaget slik det fremgår av fagnotatet. Endringene som er gjort, er i første rekke for å imøtekomme innkomne merknader og uttaler i saken, og den foreslåtte utbyggingen er nå redusert i omfang i forhold til planforslaget til offentlig ettersyn. Berørte offentlige instanser er innforstått med endringene som er foretatt, og velforeningen i området (Velforeningen Storetveit Nord) er også kjent med de ulike endringene, men gir fortsatt uttrykk for sin motstand. Det er etter fagetatens vurdering ikke er behov for en ny høring av nærværende planforslag. Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten vurderer det imidlertid slik at planforslaget må endres på de punkter som fremgår av forslag til innstilling. Byrådets kommentarer Byrådet slutter seg til fagetatens vurderinger og anbefaling som bygger på en grundig og god framstilling av saken. Plansaken har en lang og kompleks historie der hovedproblemstillingen har vært bygging i og nær et friområde med høye kvaliteter samt nærhet til eksisterende villaområde. Fylkesmannen har varslet innsigelse, men har nå trukket denne da innvendingene er imøtekommet. Planforslaget er nå i samsvar med gjeldende kommuneplan når det gjelder formål, og krav til uteoppholdsareal, men har en høyere utnyttelsesgrad og lavere parkeringsdekning enn kravene i gjeldende kommuneplan. Trafikketaten har innvendinger mot veistandarden, men i lys av sakens lange historie og skiftende forutsetninger aksepteres fagetatens samlede vurdering og konklusjon. Byrådet mener imidlertid bestemmelsene bør stille krav til antall sykkelparkeringsplasser som foreslått i innstilling til vedtak. Selv om det fremgår av planbeskrivelsen at universell utforming skal legges til grunn for utforming av området, så mener byrådet at dette også bør innarbeides som et krav i bestemmelsene. Byrådet anbefaler plansaken slik den foreligger, da kommunen har en overordnet målsetting nå om fortetting i byggesonen. Planforslaget ivaretar friluftsinteressene og naturkvalitetene i området på en 6

7 optimal måte og området ligger innenfor akseptabel avstand fra offentlig kollektivnett og senterstruktur. Det forutsettes av atkomstvegen utbedres og sikres med fortau, noe som er en forbedring sammenlignet med dagens situasjon. Standarden vil likevel bli noe lavere enn krav til nye veier, men kan i dette tilfellet aksepteres da de fysiske forholdene setter begrensninger på utvidelser av veibredden. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens er det bystyret som vedtar reguleringsplaner. Komite for miljø og byutvikling avgir innstilling i plansaker. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: 1. Årstad, gnr. 13, bnr m.fl., Storetveitåsen. Arealplan-ID , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser sist datert med følgende endringer: a. Reguleringsbestemmelsenes 5.3 vedrørende uteoppholdsarealer endres til å lyde: «Det skal avsettes felles leke- og uteoppholdsareal med gode og varige kvaliteter nær inngangsparti. Felles uteoppholdsareal skal være min. 30 m² pr. boenhet, og kan dekkes av takterrasser og opparbeidet dekke. Private uteoppholdsarealer skal være min. 7 m² pr. boenhet.» b. Reguleringsbestemmelsenes 7.3, 1. setning, endres til å lyde: «Eksisterende tursti fra Storetveitåsen v/hasselstien til bakenforliggende åskam skal opprustes med gode og varige kvaliteter». c. Reguleringsbestemmelsene suppleres med 1.6: «Universell utforming/tilgjengelighet. Bebyggelsen skal tilpasses kravene til universell utforming/tilgjengelighet.» d. Reguleringsbestemmelsene 5.6 suppleres med: «Det skal anlegges 2 parkeringsplasser for sykkel pr 100 m2 BRA boligareal. 3. Reguleringsbestemmelsene må være i samsvar med bystyrets vedtak før vedtaket kan kunngjøres. Dato: 5. mars 2014 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Ragnhild Stolt-Nielsen byrådsleder Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat datert A. Plankart datert B. Reguleringsbestemmelser datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert D. Merknadskommentarer, datert E. Illustrasjonsplan datert F. Solstudier datert G. Landskapsanalyse, udatert H. Fotomontasjer sist revidert I. Illustrasjoner (snitt og plantegninger) datert J. Planer med utendørs areal, datert

8 K. Bekreftelse trukket innsigelse, Bjørgvin Bispedømmeråd, datert L. Bekreftelse trukket innsigelse, Hordaland fylkeskommune, datert M. Bekreftelse trukket innsigelse, Fylkesmannen i Hordaland, datert N. Sist mottatt merknad fra Velforeningen Storetveit Nord, datert