Åsane, gnr. 186, bnr. 517 m.fl., Nesbakken 10 og 12, planid Forslag til detaljregulering, 2. gangs behandling

Transkript

1 Byrådssak 52/14 Åsane, gnr. 186, bnr. 517 m.fl., Nesbakken 10 og 12, planid Forslag til detaljregulering, 2. gangs behandling FIWE ESARK Hva saken gjelder: Ard arealplan AS og Sundt arkitekter fremmer på vegne av Kota eiendom AS planforslag for et område på Danmarksneset i Tertnes, Åsane bydel. Planområdet er 13,3 daa med hovedformål bolig. Området har adkomst fra nordvestre del av FV 241/Bekkjarvikveien. Figur 1: Oversiktskart Figur 2:Planområdet Opprinnelig ble deler av nåværende prosjekt omsøkt som byggesaker, men ble avslått med henvisning til plankravet i kommuneplanen (KPA). I etterkant har planområdet blitt utvidet, og antallet planlagte boenheter har økt fra 8 til 15. Området er i hovedsak uregulert, men berøres av en reguleringsplan vedtatt for bygging av en sammenhengende veitrase gjennom bebyggelsen i Tertnes-området. Foreslått utbyggingsformål er delt inn i 5 felt: «BF01», «BF02» og «BF04» som er frittliggende boligbebyggelse, «BK01» (konsentrert boligbebyggelse) og «BB01» (blokkbebyggelse). I BF01 er det planlagt 2 tomannsboliger, i BF02 skal eksisterende enebolig beholdes i tillegg til at det legges til rette for en ny enebolig. I BF04 foreslås eksisterende enebolig omgjort til tomannsbolig, i BK01 er det planlagt et bygg med tre boenheter og i BB01 er det planlagt to nybygg med til sammen 5 boenheter. Maks mønehøyde for BB01 er kt +36,7 m, som tilsvarer 3. etasjer og inkluderer parkeringsetasje under bakkeplan. Ellers er det foreslått 2 etasjer i de øvrige byggene. Maks. mønehøyde framgår av plankart og bestemmelser for den enkelte tomt. Primært er byggene skissert med flatt tak. Planlagt utbygget bruksareal (BRA) er totalt beregnet til m²..utnyttelsesgrad i %BRA på de respektive feltene varierer fra 28 % i felt BF 2 til 105 % i felt BB 1. Gjennomsnittlig %BRA for planområdet er beregnet til 50 %. Det er planlagt 18 parkeringsplasser/carporter, som er plassert innenfor de enkelte delfeltene. Det er avsatt 486 m 2 til felles Leke-/uteoppholdsareal og et areal på 829 m 2 til felles Naturområde «f_gn1» som en del av grøntstruktur i planområdet. 1

2 Grøntstrukturene i planforslaget er "bundet" sammen med gangveier fra Nesbakken som også gir muligheter for gangveg/stiforbindelse til Nesveien og videre til et mulig grøntareal/friområde mot sjøen i området som ligger nordvest for planområdet, se figur 3. Adkomstveiene Nesbakken og Nesveien er smale, har ikke fortau og har noen parti som er brattere enn 1:8. De to veiene er private og har en lav teknisk standard. Det pågår privat planarbeid for utbygging av boligformål og tilrettelegging av et friområde ved sjøen i området vest for og tilliggende foreliggende planforslag, se figur 3. Dette planarbeidet har også Nesveien som tilkomst og er overlappende med foreliggende planforslag når det gjelder tilkomstvei. Disse planforslagene er ikke koordinert på behov for avkjørsler til boligformålene, men har tilnærmet like forslag til bedring av stigningsforholdene på tilkomstveien. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet , se figur 4. Det kom inn 12 private merknader og 10 uttalelser fra høringsinstanser. Det ble i hovedtrekk pekt på at vegstandarden er dårlig og ikke har kapasitet for trafikkøkning, at naboer vil få ulemper som tap av sol og økt innsyn, samt at utnyttelsesgraden er for høy, spesielt for «BB01» der man mente at bebyggelsen heller ikke vil kunne være i tråd med strøkskarakteren. Etter offentlig ettersyn ble det avklart et behov for å bedre trafikksikkerhet. Det er gjort ved å ta inn tilrettelegging for fortau langs Bekkjarvikvegen, fra avkjørsel til Nesbakken og til busslommen ved snuplass i Bekkjarvikvegen og utvidelse av planområdet ble varslet i januar Det kom inn åtte merknader, der to var fra naboer. Alle merknader og uttalelser er oppsummert og kommentert i vedlagte planbeskrivelse. I etterkant av offentlig ettersyn er plankartet justert for å sette av areal til framtidig fortau i Bekkjarvikvegen. Ellers er det kun gjort mindre endringer i bestemmelsene. Figur 3: Tilgrensende planforslag for Nesveien Figur 4: Planforslag for Nesbakken Fagetaten har vurdert innkomne merknader, aktuelle tema og hovedproblemstillinger, se vedlagte fagnotat for nærmere informasjon. Under følger en oppsummering av de viktigste punktene. Fagetaten anbefaler primært at planforslaget avvises. Det vises til supplerende retningslinjer til kommuneplanens arealdel, der det står følgende under temaet boligfortetting: [ ] Ved fortetting i eksisterende boligområder er det en målsetting at nærmiljøet tilføres nye eller forbedrede kvaliteter dersom området har mangelfulle kvaliteter i utgangspunktet. Dette gjelder spesielt i forhold til grønnstruktur, gang- og sykkelforbindelser, støyskjerming og trafikksikkerhet. Området har få lekeplasser og svært dårlig vegstandard. Det er fagetatens vurdering at området ikke tilføres nye eller forbedrede kvaliteter ved foreslåtte utbygging. Belastningen på området som flere 2

3 boenheter medfører, vil være større enn de positive virkningene av planen i form av en liten lekeplass og mindre utbedringer av Nesbakken. Vegene i området er så dårlige at de ikke bør belastes med mer trafikk uten en vesentlig utbedring. Vegtilkomst og trafikksikkerhet Den private vegen er smal, har til dels stigning brattere enn 1:8 og er uten fortau. Ut fra situasjonen langs vegen er det lite fysisk rom for utbedring. Langs hele Nesvegen er det i dag 32 boliger, før evt. utbygging. Når det gjelder utbedring av Nesvegen tar planforslaget inn en ny møteplass i svingen på veien. Møteplasser ellers vil i praksis være bruk av eksisterende avkjørsler til eiendommene. Fagetaten kan ikke se av planforslaget at det er andre utbedringer av særlig betydning for tilkomstvegen. Siste del av tilkomstvegen frem til delfelt BF02 er svært bratt med en stigning på nærmere 1:6,5. I tillegg er det en høydeforskjell på 7 m fra veg til planert tomt som er bratt og østvendt. Etter fagetaten sin vurdering er tilkomstveg og intern tilkomst ikke tilfredsstillende og det anbefales at denne tomten utgår. Delfelt BF01 skal ha tilkomst fra Nesveien (se figur 3 og 4) som har en tilsvarende bratt stigning og dårlig standard på aktuell strekning, men den kan utbedres til en akseptabel stigning på 1:8. Fagetaten anbefaler at det settes rekkefølgekrav om utbedring av vegen til stigning bedre enn 1:8, før utbygging av tomten. Utnyttelsesgrad Fagetaten peker på at utnyttelsesgraden for flere delfelt er for høy, selv om en samlet utnyttelsesgrad på ca 50BRA% for hele feltet ligger innenfor 23.1 i KPA om maksimal utnyttelsesgrad på %BRA=60. Etter fagetaten sin vurdering har ikke planområdet en lokalisering langs en stor kollektivåre eller spesielt god kollektivdekning som kan åpne for en høyere utnyttelsesgrad. Fortetting og strøkskarakter Området har i dag en småhuskarakter med eneboliger. Etter fagetatens vurdering har planlagt bygg i BB1 et volum og bygghøyde på 3 etasjer som ikke er tilstrekkelig tilpasset strøkets karakter. Ut fra store høydeforskjeller på tomten og byggets oppdelte form, er det likevel fagetatens vurdering at dette delfeltet kan ha en relativ høy utnyttelse, men redusert til 3 boenheter. Planlagt utbygging vil i en viss grad påvirke siktforhold for eksisterende bebyggelse, men etter fagetaten sitt skjønn ligger denne konsekvensen innenfor akseptable rammer. Uteoppholdsareal felles og privat Planforslaget krever 700 m 2 felles uteareal og privat uteareal, i alt m 2 egnet uteoppholdsareal etter kvalitetskravene i kommuneplanen. Planforslaget viser 2 Lekeplasser/Uteoppholdsareal på i alt 486 m 2 og til et Naturområde på 829 m 2 hvorav halvparten vurderes å være egnet. I sum gir dette ca 900 m 2 som et mulig fellesareal. Sum av ikke bebygd areal på tomtene tilsier ca m 2 areal til mulig privat uteoppholdsareal. Det foreligger ikke nærmere opplysninger om hvor mye av det ikke bebygde arealet som er egnet til uteareal ut fra kvalitetskravene i bestemmelsene. Erfaringsmessig er tomteareal egnet til uteareal vesentlig mindre, særlig for tomter med til dels bratt terreng. Etter fagetatens vurdering er avsatte arealer til lek på 486 m 2 ikke tilstrekkelig dekning for kravet om felles uteareal. Barn og unges interesser Det er ikke pekt på at eksisterende ubebygd areal i planområdet brukes til lek av barn og unge. Planlagt fellesareal til lekeplass gir lekeareal til planlagt bebyggelse, men bidrar ikke til å dekke behov for mer lekeareal i nabolaget. Planlagt Naturområde kunne gitt allment areal til lek og friluftsaktiviteter, men er i bestemmelsene avsatt til del av fellesarealet for boligformålet. Trafikksikkerheten langs Nesveien kan ikke vesentlig bedres. Barns interesser er også knyttet til trafikksikkerhet langs Bekkjarvikvegen som kan bedres med innregulering av fortau fra avkjørsel til Nesvegen til busstoppet. Det er imidlertid ikke knyttet 3

4 rekkefølgekrav i bestemmelsene til bygging av det aktuelle fortau, som gir usikkerhet om når fortauet kan bli realisert. Universell utforming Prinsippet om universell utforming legges til grunn for utbygging av området, men som følge av at Nesveien og Nesbakken til dels er brattere enn 1:8 er det ikke mulig å oppfylle dette kravet for tilkomstvegen sin del av utbyggingen. Oppsummert Primært anbefaler fagetaten at planforslaget avvises ut fra hensyn til strøkskarakter, høy utnyttelsesgrad og dårlig tilkomstveg. Sekundært kan fagetaten anbefale forslaget dersom følgende punkter endres: - Eneboligtomt BF02 må utgå. - BB01 må omarbeides. %-BRA må ikke overstige 80 prosent, og maks antall enheter er tre. - Utbygging av BF01 kan ikke finne sted før Nesveien er utbedret og ikke er brattere enn 1:8. - Før det kan gis midlertidig brukstillatelse i felt BK01, BF04 og BB01 må Nesbakken rustes opp iht. denne plan. - Det må avsettes uteoppholdsareal iht. KPA 2010, dette må framgå av kart og bestemmelser. - Det må presiseres i bestemmelsene at sekundærleiligheter ikke tillates. Byrådet Planforslaget er i samsvar med målsettingen om utbygging av boliger gjennom fortetting, men reiser spørsmål om tilpasning til strøkskarakter og dimensjonering av byggene i sammenheng med trafikkapasitet og trafikksikkerhet. Byrådet anser at området kan bygges ut og slutter seg delvis til fagetaten sin anbefaling av reduksjon av omfang og behov for justering av planløsning: Eneboligtomt BF02 utgår ut fra for bratt tilkomstveg og østvendt bratt terreng på tomten. Omfang av BB01 kan aksepteres ut fra vist god tilpasning til tomt og (ut)siktforhold for naboer. Utbygging av BF01 kan ikke finne sted før Nesveien er utbedret og ikke er brattere enn 1:8 Før det kan gis midlertidig brukstillatelse i felt BK01, BF04 og BB01 må Nesbakken rustes opp i hht. denne plan. Det må avsettes uteoppholdsareal i hht. KPA 2010, dette må framgå av kart og bestemmelser. Det må presiseres i bestemmelsene at sekundær leiligheter ikke tillates. Byrådet vil understreke behovet for å ta inn rekkefølgekrav om utbedring av stigningsforhold og møteplass for å kunne bedre trafikksikkerhet innenfor realistiske muligheter i planområdet. Ut fra dette er fagetatens sekundære forslag til anbefaling nærmere presisert i utforming av innstillingen. Når det gjelder sammenhengen med gjeldende vegplan fra 1969 for denne delen av Tertnesområdet, vil byrådet legge til grunn at den nå i praksis ikke lenger er aktuell å gjennomføre. Det er heller ikke pekt på behov for gjennomføring av den gamle vegplanen i planprosessen. Foreliggende planforslag vil ta vekk siste mulighet for gjennomføring av vegplanen fra 1969, samtidig som den kan gjennomføre andre berørte deler av denne planen. Dette gjelder utbedring av stigningsforhold på Nesveien, fortau langs Bekkjarvikvegen og snuplass for bussen. Når det gjelder sammenhengen med tilliggende og dels overlappende planarbeid for boligprosjekt i Nesveien, anser byrådet at sammenhengen kan koordineres tilstrekkelig gjennom rekkefølgen av saksbehandling og vedtak av planforslagene. Foreliggende planforslag viser oppgradering av denne delen av Nesveien med tilhørende avkjørsel til delfeltet BF02, men viser ikke evt avkjørsel til det andre boligprosjektet. Den avkjørselen kan evt. tas inn i det videre arbeidet med denne tilliggende planen. Ut fra plansituasjonen med overlappende planforslag for samme tilkomstveg, kan det også bli en fordeling av aktuelt rekkefølgekrav om utbedring av denne delen av Nesvegen. Tilliggende planarbeid kan også bidra til å formalisere og sikre eksisterende grøntområde til sjøen gjennom regulering til friområde med allmenn tilgjengelighet, for denne delen av Tertnesområdet. Byrådet vil presisere at det med dette ikke 4

5 tas stilling til utbygging av boligformålet i tilliggende planarbeid da dette ligger i den funksjonelle strandsonen, og uansett må avgjøres i den konkrete plansaken. Når det gjelder sammenhengen med overordnet grøntstruktur i Tertnesområdet, viser Temaplan til KPA at det er skissert behov for allment tilgjengelige ferdselsmuligheter gjennom området med foreliggende planforslag. Det er lagt til rette for en ferdselsmulighet/sti gjennom planforslaget, men gjennom bestemmelser er stien formelt satt av til å dekke deler av kravet om Felles uteoppholdsareal for planlagt bebyggelse. Ut fra dette er denne muligheten for tilkomst til strandsonen i utgangspunktet ikke allment tilgjengelig, men kan likevel i praksis fungere slik. Oppsummert kan byrådet anbefale utbygging av boliger i planforslaget, men peker på behov for justeringer av hensyn til trafikksikkerhet og begrenset trafikkapasitet på tilkomstveg. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan- og bygningsloven ligger det til bystyret å vedta reguleringsplan, jfr og Komite for miljø og byutvikling skal gi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf 12-11, vedtas forslag til detaljregulering for Åsane, gnr. 186, bnr. 517 m.fl., Nesbakken 10 og 12, Plannummer , vist på plankart sist datert med tilhørende bestemmelser datert/revidert og planbeskrivelse datert med følgende endringer: Plankart: a) Ny eneboligtomt på BF02 utgår ved at reguleringsformål beholdes, men vist byggegrense og vist avkjørsel KV07 med frisiktsoner tas ut. Bestemmelser: b) Nytt punkt til 1.9 Rekkefølgekrav: «Utbygging av BF01 kan ikke finne sted før Nesveien er utbedret og ikke er brattere enn 1:8». c) Nytt punkt til 1.9 Rekkefølgekrav: «Før det kan gis midlertidig brukstillatelse i felt BK01, BF04 og BB1 må Nesbakken være rustet opp i hht denne plan.» d) Endring av 2.1.3: Setning om utbygging av ny enebolig i BF02 tas ut. e) om mønehøyde for BF02 utgår. f) Nytt punkt i 2.1 Boligbebyggelse: «Det tillates ikke sekundærleiligheter i BF01.» g) Endring av punkt i 2.5 Uteoppholdsareal: «BK01: det skal være minimum 50 m 2 privat- og 30 m 2 felles uteoppholdsareal per boenhet.» h) Endring av punkt i 2.5 Uteoppholdsareal: «BB01: det skal være minimum 50 m 2 privat- og 30 m 2 felles uteoppholdsareal per boenhet.» i) Endring av punkt i 2.5 Uteoppholdsareal: «BF01: det skal være minimum 150 m 2 privat- og 50 m 2 felles uteoppholdsareal per boenhet.» j) Nytt punkt i 2.5 Uteoppholdsareal: «BF04: det skal være minimum 50 m 2 privat- og 30 m 2 felles uteoppholdsareal per boenhet.» 2. Plankart og bestemmelser rettes opp ihht bystyrets vedtak før kunngjøring kan skje. Dato: 18. februar 2014 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Ragnhild Stolt-Nielsen byrådsleder 5

6 Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat datert med følgende vedlegg: Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Merknadskommentarer, datert Illustrasjonshefte, datert Lengdeprofil Nesveien Lengdeprofil Nesbakken Notat om veg og uteareal, konsulent, datert