BERGEN KOMMUNE Byutvikling, næring og klima/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /35

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, næring og klima/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling og klima Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /35 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: CHFR ARNA, GNR. 286, BNR. 541, SEIM, REGULERINGSPLAN. PLANNUMMER FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN, 2. GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget Sivilarkitekt Leif Lund AS fremmer på vegne av Bergen Tomteselskap AS planforslag for et område i Arna bydel på Seimsheia (jf. figur 1). PLANOMRÅDET Retning Garnes Åsheim Arnavågen Retning Indre Arna Figur 1. Lokalisering av planområdet. Hovedformål i planforslaget er bolig. Området er i hovedsak satt av som bolig i kommuneplanens arealdel. Mindre deler ligger imidlertid innenfor LNF - sonen. Utnyttelsesgrad for boligformålet foreslås til 25% BYA. Det foreslås 20 eneboliger med mulighet for sekundærleilighet i underetasje. Maksimal mønehøyde for boligene foreslås til 9 meter. Nord og øst i planområdet foreslås det 2 spesialområder friluftsområde med størrelse på ca. 4 daa. Det foreslås 3 felles lekeareal på til sammen ca. 3.1 daa som plasseres henholdsvis til nord - vest, vest og sør i planområdet. Det legges opp til parkering (inkludert gjesteparkering) innenfor det enkelte tomteareal. Hovedadkomst gjennom planområdet foreslås ved felles kjørevei som går nordover gjennom planområdet og etter hvert deler seg i 3 veier (Vei 1.0, 1.1 og 1.2) som alle

2 fører opp til øverste del av byggeområdene. Adkomstvegen har snuhammere i endene og bredde etter gjeldende vegstandard. Det foreslås 2 felles gangveier som binder sammen veiarealene og 3 turstier som tilknyttes eksisterende stier i området. For utfyllende opplysninger se vedleggene A, B, C og D. Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 3 private merknader og 9 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Planarbeidet må tilpasses arbeidet med plan Planforslaget bør sikre tilkomst for allmennheten gjennom planområdet mot tursti i øst og mot Åsheim. Gangareal 02 bør ikke være offentlig. Planforslaget bør sikre at parkeringsplasser er tilpasset bevegelseshemmede. Planforslaget bør sikre større avstand (4 meter) mellom lekeareal FL03 og naboeiendom gnr. 286, bnr Byggegrensene mot eksisterende bebyggelse sør-vest på tomtene 04, 05 og 06 må justeres slik at avstanden blir større enn 4 meter. Foreslått mønehøyde (10 meter) på boligene bør reduseres. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter 1.gangs behandling Endringene som er foretatt etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn fremgår av vedlegg E. Alt planmateriell er oppdatert iht endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Lavere maksimal bygningshøyde (fra 10 til 9 meter mønehøyde). Minst 30 % (7 boliger) av boenhetene i planområdet skal være universelt utformet. Sikkerhet for opparbeidelse av alle vegareal før midlertidig brukstillatelse kan gis innenfor det enkelte delfelt. Byggegrensene mot eksisterende bebyggelse sør-vest på tomtene 04, 05 og 06 er juster slik at avstanden nå er 8 meter. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Områdets status som boligområde B11 og LNF Av gjeldende kommuneplan (2025) fremgår det at mesteparten av planområdet inngår i boligområdet B11 og noe i LNF - sonen (jf. figur 2). Side 2 av 7

3 W N E Friluftsområder LNF S B11 B12 Planområdet B13 Byggeområder Figur 2. Planområdet i gjeldende kommuneplan. Figur 3. Foreslått reguleringsplan. Planforslaget inkluderer ikke nordlige deler av B11. Forslagsstillers hovedargument for dette er at arealet ikke egner seg som byggeområde, både på grunn av vanskelig topografi samt at både vei- og byggetiltak innenfor dette areal vil føre til store skjæringer og uønsket nær- og fjernvirkning. For å unngå at nordlige deler av B11 blir liggende igjen som byggeområde som ikke kan bebygges noe som gir en uavklart arealbruk, bør området reguleres. Det pågår nå et større offentlig reguleringsplanarbeid (plannr ) for Åsheim / Seimsheia som blant annet inkluderer boligområdet B12 og LNF - området på Åsheim (se figur 2). Fagetaten forutsetter at nordlige deler av B11 tas med i denne planen og vurderes i den sammenheng og at arealene der i hovedsak blir regulert til grøntformål. Planforslaget inkluderer sydlige deler av B11. Mesteparten av dette arealet foreslås regulert til byggeområde. Det inngår også noe LNF - areal (ca. 6 daa), der ca. 3,5 daa av det foreslås regulert til spesialområde friluft, og ca. 2,5 daa foreslås regulert til byggeområde. Forslagsstillers argumentasjon for et byggeområde i LNF - sonen er at de aktuelle tomtene er lokalisert i en skålform i terrenget slik at boligene vil gli godt inn i eksisterende terreng. Det påpekes også at boligene ikke vil gi silhuett og ingen dominerende fjernvirkning fordi hus foran som ligger lavere vil skjerme de bakenforliggende områdene. (jf vedlegg F og vedlegg G modell b). Seimsheia og Åsheim ligger eksponert til slik at det er viktig å ta hensyn til landskapstilpasning og fjernvirkning i planforslaget. Åsheim fremtrer som en viktig landskapsform i Arna. Den markerte åsen er med på å danne egenarten til Seimsheia. For å bevare dette uttrykket er det viktig at de boligene som grenser opp mot åsen søker å innordne seg eksisterende terreng og ikke blir for dominerende i forhold til åsen. Side 3 av 7

4 N Åsheimtoppen Planområdet W E S Skålform i terrenget ved tomtene Figur 4. Terrengformer i og rundt planområdet. Etter fagetatens vurdering vil de deler av LNF - områdene som er tatt inn som boligområder (tomtene 14-17) i planen, ikke få noen dominerende posisjon i landskapet. P.g.a. utflatning i terrenget og en skålform (jf. figur 4), vil hus som plasseres her ikke skape unødig kontrast til åsen. I følge terrengmodellen i planbeskrivelsen (jf. figur 5) ligger boligenhetene (se pil) tilbaketrukket i forhold til siktpunkt ved Øyrane Torg. I følge perspektivet sett fra Garnesvegen (jf. figur 6) understrekes dette ved at man ikke kan se planlagte bygninger på tomtene Figur 5. Perspektiv sett fra Øyrane torg (tatt ut fra virtuell terrengmodell, jf. vedlegg F). Figur 6. Perspektiv sett fra Garnesvegen (tatt ut fra virtuell terrengmodell, jf. vedlegg G). Side 4 av 7

5 Det at tomtene ligger i en skålform samt at stigningsforholdene øker i bak-kant av boligene (jf. figur 4) gjør også at den vegetasjonsdekte åsen (større trær) i bak-kant vil ramme inn bebyggelsen. Fagetaten mener at dette vil dempe byggenes dominans og sånn sett danne en god overgang mellom bebyggelsen og det bratte ubebygde terrenget. På denne måten mener fagetaten at lokaliseringen av tomtene forholder seg til eksisterende egenart på en god måte. Fagetaten er i prinsippet imot bygging i LNF - områder da kommuneplanen ikke åpner for dette. Ved dette reguleringsforslaget er det imidlertid vurdert nærmere hvilke områder på vestsiden av Åsheim som best egner seg som byggeområder og hvilke som best egner seg som LNF-områder. Fagetaten mener planområdet i større grad egner seg til boligformål enn nordlige deler av B11 som forutsettes reguleres til grønt formål i offentlig reguleringsplan for Åsheim. Fagetaten mener derfor planforslaget foreslår en bedre avgrensning av boligområdet enn det som foreslås gjennom KPA (B11). Forbindelseslinjer mot Åsheim Planforslaget tilrettelegger for gode forbindelseslinjer mot Åsheim ved at en forbinder eksisterende stier i området med gjennomgangsveier- og stier innad i planområdet (jf. vedlegg A Plankart, Tursti 02 og 03), og ved at allmennheten sikres bruken av disse (jf. bestemmelsenes pkt og 4.2.4). Det er knyttet rekkefølgebestemmelse (jf. bestemmelsenes pkt ) til opparbeidelse stiene samt tilknytning til eksisterende stier utenfor planområdet. Universell utforming Planforslaget tilrettelegger for universell tilgjengelighet ved: Krav i bestemmelsene (pkt ) om at minst 30 % eller 7 boenheter i planområdet skal være universelt utformet. Krav i bestemmelsene (pkt ) om at alt privatareal for universelt utformede boenheter og minimum 50% eller 100m 2 av felles uteoppholdsareal tilrettelegges etter prinsippene om universell utforming. Krav i bestemmelsene (pkt ) om at adkomst for universelt utformete boliger skal være trinnfrie med maksimal stigning på 1:15. Plassering av felles uteoppholdsarealer ift. de ulike del -feltene. De to foreslåtte gangarealene 01 og 02 er bratte snarveier og tilfredsstiller ikke krav til stigningsforhold (1:12) for bevegelseshemmede (jf. pkt. 9 i bestemmelsene til KPA). Bakgrunnen for dette er planområdets kuperte karakter og at tiltak for å bøte på stigningsforholdene vil føre til for store inngrep i terrenget. Fagetaten mener planforslaget likevel tilrettelegger for at mennesker med ulike bevegelseshemminger kan etablere seg i planområdet ved at man kan kjøre frem til boligene og ved at planforslaget setter krav til gode adkomstforhold mellom de universelt utformete boenhetene og de private og felles uteoppholdsarealene (jf. pkt. over). Med bakgrunn i ovennenvnte mener fagetaten at planforslaget viser rimelige og gode løsninger for universell tilgjengelighet. Byggehøyder Planforslaget åpnet ved offentlig ettersyn opp for 10 meter mønehøyde for boligene. Fagetaten mente dette var for høyt da eksisterende boliger var noe lavere og de planlagte byggene volummessig ville kunne skille seg ut fra de eksisterende byggene i området. Etter samråd med plankonsulent i etterkant av offentlig ettersyn har fagetaten konkludert med at det i dette området kun kan åpnes opp for mønehøyde på 9 meter. Pkt i bestemmelsene er justert iht. dette. Side 5 av 7

6 Fagetaten mener planforslaget ved å tillate maksimal mønehøyde på 9 meter, tilrettelegger for at planlagte boenheter og veiareal kan tilpasses eksisterende stedskarakter på en god måte. Barn og unges interesser Planforslaget tilrettelegger for barn og unges interesser ved: Krav i bestemmelsene om minimum 50 m 2 privat og 50 m 2 felles uteoppholdsareal (jf. bestemmelsenes pkt og 2.2.2). Å knytte kvalitetskrav til minimumsarealene for private og felles uteoppholdsareal (jf. bestemmelsenes pkt ) som tilrettelegger for gode forhold for barn og unges opphold ute. Planområdets lokalisering opp mot et større grøntområde (LNF) Seimsheia / Åsheim. Planforslagets bestemmelser om uteoppholdsarealene (jf. over) tilrettelegger for at både private og felles uteoppholdsarealer er skjermet mot støy, trafikkfare og forurensning. Planområdets lokalisering sikrer at planforslaget ikke legger beslag på, eller påvirker, arealer som er avsatt til eller i bruk av barn- og unge. Både lokalisering og bestemmelsene om uteoppholdsareal (jf. over) legger til rette for gode forhold for ulike typer lek til ulike årstider. Med bakgrunn i ovennenvnte mener fagetaten at planforslaget viser gode løsninger for barn og unges interesser. Rekkefølgekrav I planforslagets bestemmelser (pkt. 1.2) stilles det rekkefølgekrav til: Opparbeidelse av alle felles lekeplasser. Opparbeidelse av postkasser og avfallsbeholdere. Opparbeidelse av Felles avkjørsel 1.0, 1.1 og 1.2. Opparbeidelse av Gangareal 01 og 02. Opparbeidelse av Tursti 01, 02 og 03. Konklusjon I henhold til fagetatens vurderinger over er fagetaten positiv til hovedformålet og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Side 6 av 7

7 Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningsloven av 1985, 27-2 nr. 1, samt plan- og bygningsloven av 2008, 34-2 (overgangsbestemmelser til plandelen) vedtas følgende forslag til reguleringsplan: Arna, gnr. 286, bnr. 541, Seim, Reguleringsplan Plannummer , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Finn Wetteland seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert , dok nr 37 fil nr 4 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok nr 37 fil nr 5 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok nr 10 fil nr 2 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert , dok nr 37 fil nr 3 E. Endringsnotat, datert , dok nr 37 fil nr 1 F. Virtuell modell nr 04, datert , dok nr 10 - fil nr 8 G. Virtuell modell nr 05, datert , dok nr 10 - fil nr 9 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 7 av 7