BERGEN KOMMUNE Byutvikling og klima/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /55

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling og klima/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling og klima Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /55 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: CHFR YTREBYGDA, GNR. 107, BNR. 171, ESPELAND, LANGENESVEGEN. PLANNUMMER FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN, 2. GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget Asplan Viak AS fremmer på vegne av Hamlet Eiendom AS planforslag for et område på Espeland, Ytrebygda bydel ved Langenesvegen (jf. figur 1). PLANOMRÅDET Hjellestadvegen Langenesvegen Ådlandsstraumen Kviturspollen Figur 1. Oversikt over planområdet med omgivelser Planforslaget ble sendt til politisk 1. gangs behandling på grunn av planforslagets brudd med 1 og 2 i bestemmelsene til kommunedelplan (KDP) for Mildehalvøya. Statens vegvesen har fremmet innsigelse mot planforslagets brudd med 1 og 2. Fagetaten argumenterte i fagnotat 1 med at arealbruk, egenart, adkomst, utnyttelse, parkering, barns interesser, tilgang til sjøen osv. var tema som bedre avklares gjennom en reguleringsprosess for større deler av området, tilpasset og avgrenset i tråd med føringer gitt i KDP for Mildehalvøya, enn det som er mulig gjennom dette planarbeidet.

2 Hovedformål i planforslaget er bolig. Det foreslås 7 boenheter (konsentrert småhusbebyggelse) med en utnyttelsesgrad på maksimalt 40 % BRA (inkludert felles parkering i underetasje). Det er stilt krav i bestemmelsene om at parkeringsdekningen skal følge gjeldende parkeringsnorm. Maksimal mønehøyde for boligene foreslås til 10 meter. Det foreslås minst 50 m 2 privat og 50 m 2 felles uteoppholdsareal pr. boenhet. Det foreslås opprettelse av fortau langs den kommunale vegen Langenesvegen mellom avkjørselen fra Hjellestadvegen og frem til avkjørsel til byggeområdet i planen. Det er i reguleringsbestemmelsene satt rekkefølgekrav til at Langenesvegen skal oppgraderes med fortau i henhold til reguleringsplanen når planlagte trafikksikringstiltak på Hjellestadvegen skal gjennomføres i henhold til plan P For utfyllende opplysninger se vedleggene A - G. Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 1 privat merknad og 11 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Planforslaget må reguleres samlet med hele felt 1 iht. plankravet ( 1 i bestemmelsene) i KDP for Mildehalvøya. Uttalelsen er å anse som en innsigelse dersom dette forholdet ikke innarbeides i planforslaget (jf. vedlegg F). Planforslaget må innarbeide rekkefølgekravet ( 2 i bestemmelsene) i KDP for Mildehalvøya om utbedring av Hjellestadvegen. Uttalelsen er å anse som en innsigelse dersom dette forholdet ikke innarbeides i planforslaget (jf. vedlegg F). Det må sikres gangakser mellom strandsonen og friluftsområdene nord for planområdet. Spørsmålet må avklares i en plansammenheng som ser på større deler av området samlet. Området har få allment tilgjengelige lekeplasser. Spørsmålet må avklares i en plansammenheng som ser på større deler av området samlet. Regulering av dette området for seg selv vil kunne være til hinder for gode overordnede løsninger og planarbeidet bør derfor innlemmes i øvrig planarbeid i området. Oppgradering/ omklassifisering av kommunale vegen skal vurderes utfra ønskelig fortetting av hele området med adkomst fra Langenesvegen. Det anbefales en mer oppløst og mindre kompakt type bebyggelse sett inn i et helhetlig perspektiv for området. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter 1.gangs behandling Endringene som er foretatt etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn fremgår av vedlegg E. Alt planmateriell er oppdatert iht. endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Minst 30 % av boenhetene i planområdet skal være universelt utformet. Rekkefølgekrav i bestemmelsene om at Langenesvegen skal oppgraderes med fortau når planlagte trafikksikringstiltak på Hjellestadvegen skal gjennomføres i henhold til reguleringsplan - Plannummer Kravet til parkeringsdekning viser til Bergen kommunes gjeldende parkeringsnorm. Side 2 av 8

3 Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Plankrav og helhetlig planlegging av området Kommunedelplan (KDP) for Mildehalvøya viser at planområdet inngår i Felt 1 Langaneset (jf. gult felt m/ 1 - tall, figur 2). Det er knyttet bestemmelse om plankrav til dette feltet i KDP (jf. 1). Plankravet forutsetter at det utarbeides en helhetlig reguleringsplan for feltet. Planforslaget bryter med dette kravet. Planforslag Hamlet Eiendom Hjellestadvegen Planforslag - Bokongruppen PLANOMRÅDET Planforslag ABO Plan & Arkitektur Figur 2. Utsnitt av Kommunedelplan for Mildehalvøya m/ inntegnet pågående planarbeid. Det er flere oppstartede planforslag (jf. figur 2) innenfor Feltet samt ett tilgrensende (ABO). Ingen av disse er lagt ut til offentlig ettersyn enda. Alle forslagsstillere og plankonsulenter som har henvendt seg til fagetaten med spørsmål om utbygging i dette området er blitt informert om plankravet. På bakgrunn av plankravet for Felt 1 er det opprettet et plansamarbeid mellom de ulike planaktørene, jf. over. Dette arbeidet er nettopp startet opp slik at det ikke er avklart om de ulike aktørene leverer hver sine planforslag eller om det vil bli fremmet en helhetlig reguleringsplan. Forslagsstiller for Langenesvegen 3 ble invitert til å delta i plansamarbeidet og deltok på første møtet. Imidlertid ønsker nå forslagsstiller å fremme planforslaget til 2. gangs behandling uten å avvente plansamarbeidet som er igangsatt. Selv om planforslaget for Langenesvegen 3 er kommet lengre i planprosess enn de øvrige planarbeidene i området mener fagetaten det er svært lite hensiktsmessig å regulere Langenesveien 3 i en egen plan fordi: vi per dags dato for felt 1 ikke har oversikt over hensiktsmessige løsninger for adkomst, grønnstruktur, opparbeidete lekeplasser og bebyggelsestruktur. Side 3 av 8

4 Side 4 av 8 Bergen kommune. Byutvikling, og klima Saksnr /55 en egen reguleringsplan for Langenesvegen 3 kan være til hinder for å kunne sikre gode helhetlige løsninger (se mer om dette under de øvrige tema i fagetatens vurdering) for felt 1. fare for presedensvirkninger dersom Langensvegen 3 reguleres som en egen plan. Det vil da bli vanskelig å opprettholde kravet om en helhetlig plan for de øvrige områder (jf. Felt 1 i KDP). det kan ikke vedtas 2 planer for samme område (jf. Bokongruppens planforslag og planforslaget for Langenesvegen 3). Planarbeidene må følgelig koordineres før eventuelle vedtak. Statens vegvesen har ved offentlig ettersyn varslet innsigelse (jf. vedlegg F) til gjeldende planforslag dersom plankravet ( 1 i KDP for Mildehalvøya) ikke blir oppfylt: Utdrag fra uttalelsen til Statens vegvesen: Statens vegvesen kan ikke akseptere at reguleringsplanen for gnr. 107, bnr. 171 behandles videre som egen plan uten å innarbeide rekkefølgevilkåret om utbedring av Hjellestadvegen og kravet om samlet regulering av hele felt F1. Dersom disse kravene ikke blir oppfylt er dette brevet å oppfatte som innsigelse mot godkjenning av planforslaget. Ved innsigelse fra Statens vegvesen kan det av og til være nyttig for fagetaten å ta møte med Statens vegvesen for å diskutere om det er muligheter for å få innsigelsen trukket dersom det foretas justeringer. I dette tilfellet, hvor innsigelsen dreier seg om en helt klar motstand mot planlegging av arealbruk i mindre skala enn Felt 1 (jf. KDP), kan fagetaten ikke se at det er grunnlag for en slik dialog. Det har heller ikke vært noen uklarheter i innsigelsen som skulle tilsi et slikt møte. Eventuell mekling i saken mellom Statens Vegvesen og Bergen kommune vil bli foretatt etter at komite for Miljø og byutvikling har fattet sitt vedtak. Iht. ovennevnte anbefaler fagetaten at planområdet får sin avklaring gjennom plansamarbeidet som nå er startet opp: Enten gjennom å fortsette som eget planarbeid men da koordinert ift. de øvrige planforslagene, eller gjennom å inngå i planforslagene som Bokongruppen og Hamlet eiendom (evt. også ABO Plan og Arkitektur) utarbeider for de øvrige arealer i felt 1. Fagetaten anbefaler derfor at planforslaget ikke blir fremmet til 2. gangs behandling nå. Krav om utbyggingsrekkefølge ift Hjellestadvegen I tillegg til plankravet er det også knyttet bestemmelse om utbyggingsrekkefølge til Felt 1 (jf. 2 i bestemmelsene til KDP for Mildehalvøya). Rekkefølgekravet forutsetter at utbedring av Hjellestadvegen og sikring av vegen med gang- og sykkelvei skal være ferdig før utbygging av Felt 1. Planforslaget inneholder ikke et krav om utbyggingsrekkefølge ift. Hjellestadvegen og bryter således med kravet i KDP. Fagetaten vurderer at det i dag er et stort behov for utbedring av Hjellestadvegen. En generell mangel på trafikksikkerhet for myke trafikkanter understreker et slikt behov. Et eksempel er mangelen på trafikksikker tilgang til busstoppet som ligger rett syd for innkjørselen til Langenesvegen (se også avsnittet Barns interesser ). Fagetaten mener at det derfor må knyttes rekkefølgekrav til utbedring av Hjellestadvegen i forbindelse med dette planforslaget. Statens vegvesen har ved offentlig ettersyn varslet innsigelse (jf. vedlegg F samt utdrag fra denne over) til gjeldende planforslag dersom rekkefølgekravet ( 2 i KDP for Mildehalvøya) ikke blir oppfylt. Oppgradering av Langenesvegen Planforslaget foreslår oppgradering av vegstykket (inkludert etablering av fortau) mellom avkjørsel fra Hjellestadvegen og frem mot boligformålet i planforslaget. Langenesvegen er i dag en smal kommunal veg (ca. 3,0 m.) uten fortau. Vegen betjener et stort antall bolig- og

5 hytteeiendommer. Det er startet opp planarbeid for arealer på Langaneset der ett alternativ for tilkomstveg er fra Hjellestadvegen gjennom Langenesvegen. For å tilrettelegge for riktig dimensjonering og oppgradering av hele Langenesvegen må Langenesvegen oppgraderes gjennom planlegging av hele nærområdet som har tilknytning til Langenesvegen. Samferdselsetaten uttaler ved offentlig ettersyn at Oppgradering/ omklassifisering av kommunale vegen skal vurderes utfra ønskelig fortettning av hele området med adkomst fra Langenesvegen. Dersom planforslaget vedtas nå vil dette kunne forhindre gode helhetsløsninger for Langenesvegen ved ytterligere fortetting i området (noe som ikke er avklart p.t.). Derfor bør planleggingen av Langenesvegen avstemmes ift til planarbeid som vurderer større deler av nærområdet, jf. oppstartet plansamarbeid. Tilgang til sjøen I KDP for Mildehalvøya (jf. figur) vises strandsonen med skravur (område med byggerestriksjoner, jf 3.1 og 3.3) og med betegnelsene FFNF (vannareal for allmenn bruk), H (småbåthavn) samt framtidig friområde. Strandsonen er relativt gjenbygget. Topografien gjør i tillegg strandsonen lite tilgjengelig i deler av området. Disse faktorer gjør det viktig å beholde de gjenværende ubebygde områdene som gir mulighet for allmenn tilgang til sjøen, og hindre ytterligere privatisering. De avsatte fremtidige friområdene nær Ådlandsbrua er viktig i så måte. Arealet har god tilkomst, også for funksjonshemmede, og gir mulighet for lek i strandkanten for barn og unge. Det er derfor viktig å få disse regulert og tilrettelagt gjennom en helhetlig reguleringsplan. Når det gjelder planområdet Langenesvegen 3 mener fagetaten at deler av dette muligens kan egne seg som tilkomsttrasè/grønn korridor til strandsonen for fremtidig byggområde i bakkant av gnr. 107, bnr Fagetaten mener mulighetene for tilgang til sjøen bør utredes gjennom et reguleringsplanarbeid for hele området (jf. Felt 1 i KDP). Figur 3. Strandsoneverdi i KDP og utfordringer med tilkomst til dette. Tilpasning eksisterende strøkskarakter Planforslaget tilrettelegger for konsentrert, terassert bebyggelse med 7 boenheter (jf. vedlegg G), maksimal BRA 40% og 10 meter maksimal gesimshøyde i planområdet. Fagetaten mener forslaget åpner opp for brudd med eksisterende strøkskarakter i området. Dette innebærer også Side 5 av 8

6 brudd med % BRA i KDP som åpner opp for 35 % BRA. Området er i dag preget av eneboliger med et annet stiluttrykk enn i forelagte planforslag. Størrelsene på eksisterende boliger er også mindre enn byggene i illustrasjonene til planforslaget. Dette tilsier at foreslått maksimal utnyttelsesgrad og evt. gesimshøyde er for høy. Fagetaten vil imidlertid påpeke at tilpasning ikke nødvendigvis betyr at formuttrykket på nybygg skal være en kopi av eksisterende stilarter. Viktige elementer, som fasadelinje, volum og takform, kan videreføres, men et moderne formspråk kan gi nødvendig variasjon og tilpasning til eksisterende miljø. Fagetaten mener prosjektet i seg selv følger slike prinsipper. Likevel mener fagetaten at stiluttrykk og volum på nye bygg i området må vurderes og fastsettes i tråd med bestemmelsene i KDP som fremhever at området samlet må fremstå med et godt helhetlig preg når det gjelder volumer og stiluttrykk. Fagetaten mener at en mer helhetlig utredning av stedets strøkskarakter på en bedre måte vil sikre hensynet til egenarten i området (jf. pkt. 7 i KPA). En del av denne egenarten er også områdets landskapsverdi (Klasse A: Opplevelsesrikt landskap med høy egenverdi, Grønt atlas ). Fagetaten mener videre at forholdet til Pbl 74-2 (Skjønnhetsparagrafen) for området blir mer hensiktsmessig å vurdere når man vurderer ut fra hele byggeområdet enn kun ved en liten del av det. Med bakgrunn i ovennevnte anbefaler fagetaten at tilpasningen til eksisterende strøkskarakter heller vurderes i sammenheng med større deler av nærområdet. Barns interesser Planforslaget tilrettelegger for barn og unges interesser ved: Krav i bestemmelsene om minimum 50 m 2 privat og 50 m 2 felles uteoppholdsareal (jf. bestemmelsenes pkt og 2.2.2). Å knytte kvalitetskrav til minimumsarealene for private og felles uteoppholdsareal (jf. bestemmelsenes pkt ) som tilrettelegger for gode forhold for barn og unges opphold ute. Det er ikke gjort funn i planområdet som viser spor etter lek og uteaktivitet for unge. Den øverste delen av planområdet, nord for byggegrensen, egner seg til uteoppholdsarealer for barn og unge. Disse arealene har gode solforhold, er forholdsvis flate, er trafikksikre og grenser til omkringliggende ubebygde arealer. Slike egenskaper fører til at planforslaget kan få til uteoppholdsarealer som tilpasser seg RPR av for barn og unge (krav til mengde, kvalitet, årstidvariasjon og samhandling mellom ulike aldersgrupper) som kan oppfylle kommuneplanens krav. Fagetaten vil imidlertid påpeke at det er et stort behov for større opparbeidete lekeplasser på Langeneset / Langenesvegen (jf. kommuneplanens pkt. 12 der det er krav om at slike arealer skal være tilgjengelig). Dette planforslaget er ved å tilføre flere boenheter med på å øke behovet for opparbeidete lekeplasser i området. Dette fremhever poenget vist gjennom KDP Mildehalvøya om at planlegging av området bør sees i en større og mer helhetlig sammenheng, gjennom feltutbygging. Angående trafikksikkerhet er det som nevnt et behov for å oppgradere Hjellestadvegen. I lys av barns interesser kan behovet begrunnes med at skolebarn er avhengig av å bruke Hjellestadvegen som skoleveg. Dette understreker behovet for rekkefølgebestemmelse vedrørende utbedring av Hjellestadvegen. Planforslagets foreslåtte oppgradering av fortau langs adkomstvegen i planområdet bedrer trafikksikkerheten for barn og unge frem mot byggeformålet i planen. Det er viktig å tilpasse oppgradering av dette vegarealet til utbedringen av Hjellestadvegen. Derfor er det ikke satt rekkefølgekrav i bestemmelsene som krever oppgradering av vegstykket før midlertidig brukstillatelse kan gis. Planforslagets begrensede omfang er også et argument for dette kan godtas. Side 6 av 8

7 Universell utforming Planforslaget tilrettelegger for universell tilgjengelighet ved: Bergen kommune. Byutvikling, og klima Saksnr /55 Krav i bestemmelsene (pkt ) om at minst 30 % av boenhetene i planområdet skal være universelt utformet. Krav i bestemmelsene (pkt ) om at alt privatareal for universelt utformede boenheter og minimum 50% eller 100m 2 av felles uteoppholdsareal tilrettelegges etter prinsippene om universell utforming. Krav i bestemmelsene (pkt ) om at adkomst for universelt utformete boliger skal være trinnfrie med maksimal stigning på 1:15. Med bakgrunn i ovennenvnte mener fagetaten at planforslaget viser rimelige og gode løsninger for universell tilgjengelighet. Rekkefølgekrav I planforslagets bestemmelser (pkt ) stilles det rekkefølgekrav til: at Langenesvegen skal oppgraderes med fortau i henhold til reguleringsplanen når planlagte trafikksikringstiltak på Hjellestadvegen skal gjennomføres i henhold til plannummer Opparbeidelse av felles uteoppholdsarealer i planområdet iht. kravene i bestemmelsenes pkt. 2.2 før det kan gis midlertidig brukstillatelse. Det skal utføres sikringstiltak mot fallulykker før midlertidig brukstillatelse kan gis. Felles avkjørsel skal være opparbeidet i henhold til plankartet før midlertidig brukstillatelse kan gis. Tekniske detaljplaner for offentlige trafikkområder i planområdet skal være godkjent av Samferdselsetaten i Bergen kommune før midlertidig brukstillatelse kan gis. Konklusjon Fagetaten konkluderer med at arealbruk, egenart, adkomst, utnyttelse, parkering, barns interesser, tilgang til sjøen osv. må være tema som avklares bedre gjennom en reguleringsprosess for større deler av området, tilpasset og avgrenset i tråd med føringer gitt i KDP for Mildehalvøya, enn det som er mulig gjennom dette planarbeidet. På dette grunnlaget anbefales ikke planforslaget å fremmes til 2. gangs behandling. Fagetaten anbefaler heller at planforslaget får sin avklaring gjennom oppstartet plansamarbeid for området. Side 7 av 8

8 Anbefalt forslag fra fagetaten: 1. I medhold av plan- og bygningsloven av 1985, 30, samt plan- og bygningsloven av 2008, 34-2 (overgangsbestemmelser til plandelen) finner Komité for miljø og byutvikling ikke grunn til å fremme følgende forslag til reguleringsplan: a. Ytrebygda, gnr. 107, bnr. 171, Espeland, Langenesvegen boligområde, Reguleringsplan. Plannummer , vist på plankart sist datert b. Tilhørende bestemmelser datert/revidert Arealbruken i planområdet må få sin avklaring gjennom oppstartet plansamarbeid for Langenesområdet. Begrunnelse fremgår av saksutredningen. Forslagsstiller kan kreve at reguleringsspørsmålet blir forelagt bystyret. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Finn Wetteland seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart, datert , dok nr 56 - fil nr 2 B. Bestemmelser til 2. gang, datert , dok nr 56 fil nr 3 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok nr 11 D. Merknadskommentarer, datert , dok nr 56 fil nr 4 E. Endringsnotat, datert , dok nr 56 fil nr 5 F. Uttalelse til offentlig ettersyn, dok nr 36 G. Fotomontasje, datert , dok nr 10 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 8 av 8