Fagnotat. BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /8 Emnekode: ESARK 5122

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /8 Emnekode: ESARK 5122 Saksbeh.: SWSY Fana, gnr. 8 bnr. 39 Sanddalsbotn. Arealplan-ID Forslag til mindre endring av detaljplan, fremleggelse til vedtak Kort om planforslaget Unikus AS fremmer på vegne av Townhouse AS forslag til mindre reguleringsendring av gnr. 8 bnr. 39 i Sandalen i Fana bydel. Eiendommen er i dag regulert i plan Sandal/Sædal/Nattland, planområde 2 fra Formålet er å legge til rette for oppføring av tre eneboliger. Tiltaket forutsetter at eksisterende enebolig rives. Planområdet er rundt 1,9 daa, og grenser mot Sanddalselva i vest, kommunal veg Sanddalsbotn i sør og enebolig i øst. Figur 1: Oversiktskart. Figur 2: Skråfoto med planavgrensning. Planområdet er vist med formål bebyggelse og anlegg i kommuneplanens arealdel. I gjeldende reguleringsplan er eiendommen avsatt til boligformål. Eksisterende bebyggelse på eiendommen er en enebolig fra 1948 med tilhørende garasje. Bygningene foreslås revet. Det legges opp til en utnyttingsgrad på 60 %-BRA, som muliggjør oppføring av tre eneboliger. Maks byggehøyde er satt til kote 50, og innebærer en byggehøyde på inntil 7,5 m. Adkomstvegen til eiendommen, Sanddalsbotn, er kommunal og stengt med bom ca. 300 m nord for planområdet. Det er fortau langs vegen slik at fotgjengere får en trafikksikker adkomst til bl.a. barnehage, ballbane og Kringlebotn skole. Eiendommen grenser i vest mot Sanddalselva. Langs elven er det en grøntkorridor som også er vist i kommunens grøntkart. I planen er korridoren regulert med en bredde mellom 6 og 10 m ut fra eiendommens topografi. For utfyllende opplysninger vises det til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Side 1 av 5

2 Oppsummering endringer av reguleringsplan Under følger en kort oppsummering av de viktigste endringene (før saken ble sendt til uttale): Regulert bygningstype endres fra «bolig» til «boligbebyggelse-konsentrert småhusbebyggelse» med en utnyttingsgrad for boligformålet på 60 %- BRA. I gjeldende plan styres utnyttingsgraden med en bestemmelse som sier at boligens grunnflate (inklusive garasje) ikke skal overstige 1/3 av tomtens areal. I gjeldende plan er hele planområdet vist som boligformål (se figur 3). I foreliggende forslag er det regulert grøntstruktur langs Sanddalselva, og det er vist internt vegareal på tomten. Det er utarbeidet forslag til nye bestemmelser for Figur 3: Utsnitt fra gjeldende planområdet i samsvar med de omsøkte endringer. reguleringsplan. Kart med tilhørende bestemmelser er oppdatert og utført i henhold til plan- og bygningsloven av 2008 og kart- og planforskriften av Innkomne merknader og uttalelser Mindre vesentlig reguleringsendring er varslet ved brev av til berørte grunneiere og faginstanser (varslet plankart er vist i figur 4). Det kom inn 0 private merknader og 5 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg C og D. Grønn etat og NVE ble bedt om å gi en supplerende kommentar når det reviderte planmaterialet forelå. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Grønn etat påpeker at blågrønn korridor er viktig å ivareta, og anbefaler at 10 metersbeltet langs elven reguleres til grøntstruktur. NVE ber om at det gjøres en vurdering av erosjons- og flomfaren. Det forutsettes at flomfare tegnes i plankart, og det tas høyde for en 200 årsflom ved plassering av bygg. Byantikvaren legger til grunn at det utarbeides en kulturminnerapport. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter at saken har vært til uttale I etterkant av høringsrunden/oversendelse til uttalelse er det gjort enkelte tilpasninger i plankartet (jf. vedlegg D). Kort oppsummert innebærer endringene: bedre tilpasning til grøntstrukturen langs Sanddalselva. det er gjennomført en flomvurdering (vedlegg H). I plankartet er det tatt hensyn til flomfare langs Sanddalselva iht. 200 års flom. lokaliseringen av sikringsgjerdet er bedre tilpasset terreng og grøntstruktur, og ligger i sin helhet innenfor bebyggelsesformålet. I bestemmelsene og retningsgivende illustrasjon 1 «utomhus» er det stilt krav/vist prinsipper for utforming. det er utarbeidet en kulturminnedokumentasjon for nyere og eldre tids kulturminner. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Side 2 av 5

3 Figur 4: Plankart ved offentlig ettersyn. Figur 5: Foreliggende planforslag. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema. Nedenfor følger kun kommentarer til hovedproblemstillingene i saken, samt forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers beskrivelse (vedlegg C). Utnyttelsesgrad/byggehøyder/estetikk Det planlegges en konsentrert småhusbebyggelse der bebyggelsesarealet kan utgjøre inntil 60%-BRA. Framtidig bebyggelse er vist med byggehøyder opptil kote 50, som i praksis innebærer byggehøyder inntil 7,5 m. Tilgrensende bebyggelse er hovedsakelig eneboliger i varierende skala og uttrykk. Foreslåtte bebyggelsesstruktur vurderes å være i overenstemmelse med strøkskarakteren, herunder byggehøyder, volum og boligtypologi. Utarbeidet solstudie (vedlegg I) viser at planområdet får godt med sol, og at ny bebyggelse ikke vil kaste skygge på eksisterende bebyggelse i området. Trafikkforhold Adkomstveg Sanddalsbotn er kommunal med 4 m bredde. Vegen har fortau både sørover til Sandbrekkevegen og nordover. Vegen er stengt 300 m nord for planområdet, noe som hindrer gjennomfartstrafikk. Regulert avkjørsel er lik som dagens adkomst for Sanddalsbotn 22. Planforslaget innebærer en liten mer-belastning ved at det etableres 2 flere boenheter sammenlignet med dagens situasjon. Ut fra vegens kapasitet og standard vurderes den moderate merbelastningen som akseptabel. Bybanen er det foretrukne kollektivtilbudet i området. Det er rundt 1,4 km til de nærmeste bybanestoppene på Hop og Paradis. Sandbrekkevegen er bydelsrute for sykkel. I henhold til parkeringssone P4 er det krav om 1,4 parkeringsplasser for bil. Planforslaget legger opp til 2 bilparkeringsplasser per boenhet, der hver boenhet planlegges med tilhørende carport. Parkeringsdekningen er i samsvar med gjeldende reguleringsplan, og vurderes som tilfredsstillende. Grønnstruktur Innenfor området avsatt til grønnstruktur er det vist en grønnkorridor i kommunens grøntkart. Denne strekningen langs Sanddalselva er lite tilgjengelig, og vil per i dag ha størst betydning Side 3 av 5

4 som en økologisk korridor for spredning av biologisk mangfold m.m. Som grønn etat påpeker i sin uttalelse bør korridoren være av en viss bredde for at denne funksjonen skal kunne ivaretas. Grønn etat anser at en avstand på omtrent ti meter, som tilsvarer avstanden fra elva til eksisterende bolighus, vil være en hensiktsmessig bredde på en slik vegetasjonssone. Videre vises det til kommuneplanens generelle forbud mot tiltak langs vassdrag. Plankartet viser en 10 m byggegrense mot vassdraget. Dette er tilsvarende som for eksisterende bygg på eiendommen. Plankartet som forelå ved varsling om mindre endring viste en gjennomgående to meter bred grøntbuffer mot vassdraget. I foreliggende forslag er den vist med en bredde på 5,7 10 m. Avgrensningen er tilpasset terrenget og framtidig uteoppholdsareal. Fagetaten vurderer foreliggende forslag som en pragmatisk avveging mellom ulike hensyn, og at den vil ivareta grøntkorridorens økologiske funksjon til tross for at den stedvis er smalere enn 10 meter. Sanddalselva Planforslaget tar høyde for en framskrevet «200 års-flom». Flomutsatt areal er vist med hensynssone for flomfare. Planlagt gulvnivå for framtidig bebyggelse vil ligge mellom kote 41,5 og 42,7, mens 200 års-flom er estimert å ligge på kote 38 (jf. vedlegg H). Grunnen i skråningen mot Sanddalselva består av fast grunnfjell med et 1-1,5 m tykt lag med jord/grus oppå. Det er vurdert at det ikke er behov for erosjonssikring. I vestre del av utbyggingsformålet er det regulert inn et «sikringsgjerde», med høyde inntil 1,5 m, som skal sikre beboere og skjerme vegetasjonen i grønnstrukturen. Gjerdet skal etableres på punktfundamenter og bygges i naturlig materiale (jf. bestemmelse 4.6). Gjerdet var opprinnelig regulert nær vassdraget i grønnstrukturen. I foreliggende forslag er gjerdet flyttet lenger fra vassdraget inn på bebyggelsesformålet. Justeringen og krav til utforming sikrer at vassdraget ikke snevres inn ved eventuell flom. Barn og unges interesser/uteoppholdsareal Planområdet ligger 400 m vest for Kringlebotn skole, og det er ca. 200 meter til nærmeste barnehage. 350 m nord for planområdet ligger Kringlebotn ballbane. Det er stilt krav til minimum 100 m 2 privat uteoppholdsareal pr. boenhet. Dette er noe lavere enn kravene i KPA (150 m 2 pr. boenhet). Retningsgivende illustrasjon 2 «lek og utearealer» redegjør for størrelsen på de ulike arealene. Fagetaten vurderer størrelsen og kvaliteten på uteoppholdsarealene som tilfredsstillende ut fra typen bebyggelse det legges til rette for. Grønnstrukturen mot elva er stedvis bratt, og regulerte sikringsgjerde vil være et godt sikkerhetstiltak for de aller minste barna. Barn og unges mulighet for lek betraktes som svært god i området, og det er god tilgjengelighet til barnehage og skole. Universell tilgjengelighet Grønnstrukturen i planområdet er stedvis bratt. Siden det ikke tilrettelegges særskilt for ferdsel her, vil heller ikke grønnstrukturen være universelt tilgjengelig. Uteoppholdsarealer og vegareal vil være universelt utformet. Plantype Fagetaten legger til grunn at forslaget kan behandles som en mindre reguleringsendring iht. plan- og bygningsloven Grad av utnytting er i tråd med kommuneplanen, og vil etter fagetatens vurdering ikke bli nevneverdig høyere enn det gjeldende plan åpner for (til tross for at det kun er bygd et hus på eiendommen). At det vises nye formål i planen er bl.a. et resultat av det er en høyere detaljeringsgrad i foreliggende plankart sammenlignet med gjeldende plan fra Hadde plankartet hatt en lavere detaljeringsgrad kunne kartet i praksis vært regulert til bebyggelse og anlegg. Videre er nytt formål grønnstruktur et positivt hensyn som man har valgt å vise som eget formål i plankartet bl.a. i tråd med gjeldende kommuneplan. Side 4 av 5

5 Vegformålet dreier seg kun om internveg på tomta, og vil således ikke være av betydning for vegmyndighet/naboer. Planforslaget er oversendt berørte myndigheter og naboer. Det foreligger ingen nabomerknader til forslaget som ble varslet med et plankart som viser detaljerte anvisninger til bygningers plassering (selve byggeprosjektet har ikke endret seg siden høringsrunden). I etterkant av høringsrunden er det gjennomført en supplerende høring for grønn etat og NVE for tema som har vært sentrale i behandlingen. Ut fra pbl , med tilhørende lovkommentar, vurderer fagetaten at forslaget til mindre endring ikke vil være av nevneverdig betydning for berørte parter eller interesser, og vil dermed kunne behandles som en mindre reguleringsendring. Konklusjon Fagetaten slutter seg til de foreslåtte endringer og det planfaglige grepet. Forslaget til mindre endring av gjeldende reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende forslag til endring av reguleringsplan (detaljregulering): 1. Fana, gnr. 8 bnr. 39 Sanddalsbotn. Mindre reguleringsendring. Arealplan-ID , vist på plankart datert/revidert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert , med retningsgivende illustrasjoner 1) «utomhus», 2) «lek og uteopphold» og 3) «fremtidige koter og snitt» datert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert , dok nr 10 fil nr 2 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok nr 11 fil nr 2 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok nr 10 fil nr 4 D. Merknadsskjema, datert , dok nr 10 fil nr 5 E. Illustrasjonsplan datert , dok nr 10 fil nr 6 F. Snitt og framtidige kotehøyder datert , dok nr 10 fil nr 8 G. Uteoppholdsarealer datert , dok nr 10 fil nr 7 H. Flomvurdering datert , dok nr 7 fil nr 2 I. Solstudie datert , dok nr 7 fil nr 15 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 5 av 5