BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /10 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: STHU Fastsetting av planprogram. Bergenhus, gnr. 164 bnr. 865 mfl., Nygårdsgaten 114. Arealplan-ID Reguleringsplan med konsekvensutredning. Bakgrunn Forslag til planprogram er utarbeidet av Opus AS på vegne av Odfjell Eiendom AS og er knyttet til arbeidet med reguleringsplan for Bergenhus, gnr. 164, bnr. 865 mfl., Nygårdsgaten 114. Planområdet har en størrelse på ca. 11 daa og grenser til vei, næring og skole (Høyskolen i Bergen, avdeling ingeniørutdanning) helt sør på Nedre Nygård. Oversiktskart med planavgrensning Ortofoto av det primære planområdet Formålet med planarbeidet er å legge til rette for gode arealer for utbygging til sentrumsformål, herunder kontor, hotell og privat tjenesteyting med rundt m² næringsarealer, hvilket innebærer ca m² i tillegg til dagens areal. Planforslaget utløser krav om konsekvensutredning etter 2 f da tiltaket som følger av planforslaget, har en størrelse som faller inn under forskriftens vedlegg I, bokstav A, punkt 1. Formålet med en behandling etter forskrift om konsekvensutredning er å sikre at hensynet til miljø og samfunn blir tatt i betraktning ved utarbeidelse av reguleringsplanen. Forslag til planprogram skal bl.a. inneholde overordnede rammer, hvilke utredninger som skal gjøres, samt opplegg for informasjon og medvirkning.

2 Forslag til planprogram skal fastsettes av ansvarlig myndighet, dvs. Bergen kommune ved planmyndigheten. Planforslag med konsekvensutredning skal så utarbeides på bakgrunn av det fastsatte planprogrammet. Forslag til planprogram Det vises til vedlegg A. I det følgende gis kun en kort oppsummering. Beskrivelse av tiltaket Formålet med planarbeidet er å legge til rette for gode arealer for utbygging til sentrumsformål, herunder kontor, hotell og privat tjenesteyting med rundt m² næringsarealer, hvilket innebærer ca m² i tillegg til dagens areal. Det vurderes å etablere nytt bakkenivå på nivå med Nygårdsgaten. Under dette vurderes det å åpne opp for bygg under bakken. Et mulig nytt bakkenivå vil knytte Nygårdsgaten sammen med nytt gang- og sykkelveisystem fra Nygårdstangen. Det vurderes å åpne gangforbindelse mot nord mot Vestre Strømkaien eller Fjøsangervegen. Etter innspill fra Byantikvaren er det lagt til grunn for begge alternativene at den karakteristiske delen av Ingeniørhøyskolens fasade (Nygårdsgaten 112) mot Nygårdsgaten bevares. Øvrig bygningsmasse vurderes revet. Det legges til rette for trinnvis utbygging slik at deler av dagens bygningsmasse kan bli stående på kort og lang sikt. Alternativer 0-alternativet Videreføring av dagens situasjon, hvilket vil si ca m 2 BRA kontor, undervisningsformål og parkering. Alternativ 1 Utbygging til sentrumsformål, herunder kontor, hotell og privat tjenesteyting. Samlet grad av utnytting m² BRA, hvilket innebærer ca m² BRA i tillegg til dagens areal. Flere bygg med byggehøyde 50 m i samsvar med beliggenheten i høyhusaksen; hvilket åpner opp for mer åpent rom på bakkeplan og større muligheter for byrom, gang- og sykkelakser og lignende. Alternativ 2 Samme formål og utnyttingsgrad som alternativ 1. Byggehøyden er mer variert med 1-2 bygg med byggehøyde 50 meter, ellers maksimal byggehøyde 30 meter. Bebyggelsen blir lavere og tettere enn for alternativ 1. En like tett, men lavere bebyggelse sammenlignet med alternativ 1 gir mindre fritt areal på bakkeplan. Følgende tema skal utredes byform kulturminner og kulturmiljø trafikk og parkering næringsliv, sysselsetting og kommunens inntektsgrunnlag Informasjon og medvirkning Utover plan- og bygningslovens formelle krav fremkommer det av forslaget til planprogram at det vil bli opprettet kontakt med berørte parter og høringsinstanser. Side 2 av 6

3 Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Forslag til planprogram lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 3 uttalelser fra offentlige høringsinstanser og 0 private merknader. Uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg B. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. Kort oppsummert inneholdt uttalelsene følgende innspill til utredningstema: Konsekvenser for tilgrensende eiendommer Trafikk; herunder trafikkavvikling og trafikksikkerhet for alle typer trafikanter Virkning på kulturminner og kulturmiljø Dersom bolig er et aktuelt formål, må tema knyttet til nærmiljø medtas Det er i prosessen mellom oppstartsmøte avholdt og innsendt forslag til planprogram avklart at bolig ikke lenger er et aktuelt formål. Nytt aktuelt formål er hotell. Boligrelaterte utredningstema som støy, luftkvalitet og uteoppholdsareal kan følgelig utelates fra planprogrammet i den grad det ikke er i strid med føringer og krav som følger av TEK10 knyttet opp mot de gjenværende formålene. For øvrig er de ulike innspillene i stor grad tatt til etterretning. Fagetatens kommentarer Fagetaten har følgende kommentarer til nærværende forslag til planprogram: Hovedrammer og premisser Bergen bystyre vedtok i møte , sak 36-14, Trafikksikkerhetsplan for Bergen Referansene til trafikksikkerhetsplanen i kapittel 3.3 må oppdateres. I kapittel 3.4 savnes en referanse til gjeldende reguleringsplan for bybanens delstrekning 2 Nygårdsgaten Edvard Griegs vei. Denne har innvirkning på det planområdet som omfattes av planforslaget som nærværende planprogram skal legges til grunn for. Kulturminner Etter fagetatens vurdering er det ikke kun Ingeniørhøyskolens fasade mot Nygårdsgaten som er karakteristisk, og av den grunn bør bevares, men bygget over bakkenivå sett fra Nygårdsgaten i sin helhet, jf. kapittel 6.1. Alternativer og byform Etter fagetatens vurdering må planforslaget som nærværende planprogram skal legges til grunn for, ses i sammenheng med de pågående planarbeidene Media City Bergen og Agnes Mowinckels gate som berører eiendommer innenfor samme kvartal, samt de tilliggende planforslagene for Nygårdstangen og Nygårdsgaten 91-93/ Johannes Bruns gate 16. I tillegg er det nylig avholdt et oppstartsmøte for et energiteknologibygg som Universitetet i Bergen har planer om å bygge i området mellom Geofysen og Realfagbygget. Det er med andre ord store deler av Bergen sentrum søndre del som er under transformasjon, og ikke bare et kvartal. Og alle tøyer begrepet maksimal grad av utnytting. Det er ikke gitt at området tåler så høy grad av utnytting som det legges opp til i alternativene 1 og 2. Det må derfor som et minimum utarbeides et tredje alternativ hvor andel nytt bruksareal reduseres fra ca m² til ca m². Det minnes i denne forbindelse om at m² fordelt på et areal på m² innebærer en grad av utnytting på mer enn 800 %- BRA, mens et tredje alternativ på m² innebærer en grad av utnytting på rundt 545 %- BRA. Side 3 av 6

4 Det er kommunedelplan (KDP) Sentrum som er retningsgivende hva gjelder grad av utnytting. Tas det utgangspunkt i maksimal byggehøyde lik 27 meter og en gjennomsnittlig etasjehøyde på 3,3 meter (som er lavt i dagens virkelighet), blir maksimalt antall etasjer med næring 8 etasjer (over bakkeplan). Av KDP Sentrum 4 fremgår det at maksimalt 70 % av tomtearealet kan bebygges. Legges dette til grunn, innebærer det en maksimal grad av utnytting lik 70 % * 8 etasjer, eller 560 %-BRA over bakkeplan. Utredningstema Fagetaten er usikker på om det er riktig å videreføre foreslått tema Næringsliv, sysselsetting og kommunens inntektsgrunnlag som del av konsekvensutredningen. Temaet oppfattes å være på siden av de tema som inngår i forskrift om konsekvensutredningers vedlegg III Rammer for krav til innhold i konsekvensutredninger. Fagetaten anbefaler at temaet utgår blant de tema som skal konsekvensutredes, men har ingen innvendinger til at det inngår som del av planbeskrivelsen. På den annen side anbefaler fagetaten at klima og miljø medtas blant de tema som skal konsekvensutredes. Når det gjelder klima, tenkes det i denne sammenheng på at klimaforholdene rundt bygningsmassen er en kombinasjon av bebyggelsens egen påvirkning og den konteksten bebyggelsen står i. De ulike bygningsvolumene bør konsekvensutredes i forhold til lokalklimafaktorer som lys, sol og skygge, vind, terrengvariasjoner og kaldluftdrenasje samt inversjon og luftforurensning; dette for også å ivareta livet mellom husene. Når det gjelder miljø, tenkes det primært på forurenset grunn og den fare for forurensning som kan oppstå ved en eventuell rivning av deler av eksisterende bygningsmasse. Deler av eiendommenes grunn består av fylling av tidligere sjøareal. Fagetaten har følgende kommentarer til kommende planforslag med konsekvensutredning og prosessen frem mot vedtak: Samferdsel Planarbeidet må bidra til løsninger, herunder et eventuelt dekke bak Ingeniørhøyskolen, som kan medvirke til å utvikle Vestre Strømkaien til et spennende byrom med universelt utformede gangforbindelser både til Lars Hilles gate og den fremtidige gangforbindelsen mot Kalfaret, jf. pågående planarbeid Nygårdstangen. Det må også vurderes nye løsninger for adkomst og varelevering som ikke belaster Vestre Strømkaien; for eksempel i området mellom Fjøsangerveien og dagens bebyggelse. Utsnitt illustrasjonsplan planforslag For øvrig slutter fagetaten seg til uttalelsen fra Statens vegvesen datert der viktigheten av en god passasje mellom Nygårdsgaten/Lars Hilles gate og bebyggelsen mot Vestre Strømkaien og Fjøsangerveien påpekes. Side 4 av 6

5 Utvidet planområde Planområdet ønskes fra et forvaltningsmessig ståsted utvidet til å omfatte hele gjeldende del av arealplan-id og utvidet til å omfatte bygningsnummer og deler av gategrunnen vest og øst for dette (dvs. store deler av gnr 164 bnr 1277 (Bergen marine skoler)), da planen er gammel og arealbruk i gjeldende plan bare delvis er i samsvar med faktisk bruk. For øvrig må planområdet også tilpasses de tilliggende pågående planarbeidene i kvartalet sør for Agnes Mowinckels gate. Dette for å sikre at hele kvartalet inngår i et planarbeid. Endret planavgrensning medfører krav om ny varsling av oppstart planarbeid. Utsnitt gjeldende plan Konklusjon Fagetaten forutsetter at overnevnte kommentarer tas med i vurderingene i det videre planarbeidet. Planprogrammet anbefales fastsatt under forutsetning av følgende endringer: - Det medtas et alternativ 3; ca m² BRA i tillegg til dagens bruksareal - Foreslått tema Næringsliv, sysselsetting og kommunens inntektsgrunnlag utgår - Klima og miljø medtas som nytt utredningstema - Planområdet utvides til også å omfatte bygningsnummer (Bergen maritime skoler) og deler av gategrunnen vest og øst for dette. Side 5 av 6

6 Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /10 Anbefalt forslag fra fagetaten I medhold av plan- og bygningslovens 12-9 fastsettes følgende forslag til planprogram: 1. Bergenhus, gnr. 164 bnr. 865 mfl., Nygårdsgaten 114. Arealplan-ID Reguleringsplan med konsekvensutredning. 2. Vedtaket fattes under forutsetning av følgende endringer: a. Det medtas et alternativ 3; ca m² BRA i tillegg til dagens bruksareal b. Foreslått tema Næringsliv, sysselsetting og kommunens inntektsgrunnlag utgår c. Klima og miljø medtas som nytt utredningstema d. Planområdet utvides til også å omfatte bygningsnummer (Bergen maritime skoler) og deler av gategrunnen vest og øst for dette. 3. Planprogrammet må rettes opp i henhold til ovennevnte og påføres revisjonsdato. 4. Det forutsettes at fagetatens kommentarer til foreslått planprogram i fagnotatet av innarbeides i det planarbeidet. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg A: Planprogram for gnr. 164 bnr. 865 m. fl., Nygårdsgaten 114, datert , dok 9 fil 2 Vedlegg B: Merknadsskjema - oppsummering og kommentarer, datert , dok 8 fil 6 Side 6 av 6