BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: /21 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: SSHE Dato: ÅRSTAD, GNR. 158, BNR. 22 M. FL., SOLHEIMSVIKEN NÆRINGSPARK, AREALPLAN-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN. Kort om planforslaget Ard arealplan AS fremmer på vegne av Arenum Eiendom AS forslag til reguleringsendring for arealplan-id Solheimsviken næringspark. Endringsforslaget omfatter areal utfylt i sjø i front av «Utrustningsbygget». Formålet med endringen er ønsket om å omregulere offentlig torg til bebyggelse og anlegg - næring /tjenesteyting, øke byggehøyde for deler av planlagt bebyggelse, fra kote +24 til kote +25 samt en utvidelse av areal ved kaifronten (det skal ikke fylles ut mer i sjø). I forhold til planavgrensningen i arealplan-id er plangrensen utvidet til også å omfatte sykkelvei med fortau langs Solheimsgaten. Figur 1: Oversiktskart m/planavgrensning og skråfoto av planområdet For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til de mest sentrale/aktuelle problemstillingene, herunder tema som etaten mener krever ytterligere avklaringer/vurderinger. I tillegg nevnes tema som barnehage og skole samt naturmangfoldloven. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C).

2 Formål Passasjen mellom F2 og F3 i gjeldende plan ønskes bygget igjen ved en sammenkobling mellom hotell og messe- og konferansesenter. Området er regulert til offentlig torg/gågate med en bredde på 14 m. Fagetaten er negativ til en slik omregulering av offentlig gågate til byggeområde og sammenkobling mellom hotell og messe- og konferansesenter. Etaten har imidlertid ingen innvendinger mot formålene som sådan. Kommunen har gjennom de overordnete planene lagt til rette for en mest mulig åpen og attraktiv løsning på bakkeplan. I samsvar med intensjonene i kommunedelplan Puddefjorden - Damsgårdsundet skal området utvikles som en urban næringspark/messe- og konferansesenter. Fasadene på bakkeplan skal være mest mulig åpne og publikumsrettede. Samtidig skal det sikres gode tverrforbindelser fra Løvstakksiden mot sjøfronten. For nærmere vurdering, se avsnitt om tverrforbindelser. Fagetaten registrerer at formålet forretning i gjeldende reguleringsplan ikke er videreført i endringsforslaget, og gjør oppmerksom på at formålene næring og tjenesteyting ikke omfatter forretning og handel. Byggehøyder Fagetaten er også negativ til forslaget om å øke maksimal byggehøyde. Byggehøyde var et av hovedtemaene under behandlingen av gjeldende plan. Volumstudiene som forelå til 2. gangs behandling av plan Solheimsviken Næringspark, gav et massivt uttrykk. Fagetaten vurderte den gang avviket fra overordnete planer til å være for stort og fikk gjennomslag for dette gjennom den politiske behandlingen. Fagetaten kan ikke se at forslagsstiller har fremlagt nye og bedre argumenter når de nå velger å ta en omkamp. Etter fagetatens overbevisning må det være mulig å finne detaljløsninger som gjør det mulig å forholde seg til de maksimale byggehøyder som er vedtatt. Fagetaten fastholder sin vurdering om at maksimal byggehøyde i området skal være kote +24. I denne forbindelse minnes det om at føringene for maksimal byggehøyde i kommuneplanens arealdel er 16 m (kote +18,75) innenfor senterområde S8 Sjøfronten som det aktuelle planområdet er en del av. Kommunedelplanen for Puddefjorden Damsgårdsundet ble imidlertid tilpasset de høyder som følger av gjeldende reguleringsplan. Dagens differanse mellom føringen på 16 m og vedtatt maksimal byggehøyde på 24 m er allerede 8 meter; hvilket utgjør en økning på 50 %. Sett i relasjon til utgangspunktet er en økning på enda én meter uheldig; ikke minst fordi denne meteren også virker inn på andre nødvendige takoppbygg som heishus, trapp og ventilasjon. Takoppbygg som i gjeldende kommunedelplan er forutsatt å være inkludert i den maksimale byggehøyden. Økt byggehøyde vil nødvendigvis påvirke utsikten fra bakenforliggende områder og deres kontakt med vannspeilet/puddefjordsbroen. Bebyggelse og byform/estetikk I undervegsmøtet avholdt anbefalte fagetaten at det legges opp til en form og et arkitektonisk uttrykk som medvirker til å bryte ned størrelsen på komplekset. Den foreslåtte størrelsen bryter med overordnete føringer med hensyn til blant annet byggehøyde og kvartalslengde. En fasadelengde for N/T på mer enn 130 m går langt ut over de 70 m som er anbefalt som maksimal kvartalslengde i Bergen, jamfør både gjeldende kommuneplan og kommunedelplan Puddefjorden Damsgårdsundet. En samlet lengde på mer enn 130 m er i så stor strid med de overordnete føringene at den ikke kan anbefales. Da gjeldende reguleringsplan var til behandling i desember 2009, ble den da foreslåtte fasadelengden på 95x80 m vurdert som et avvik som kunne aksepteres. Samtidig ble det understreket at en slik lengde innebærer store utfordringer med hensyn til utforming. Volumsoppbyggingen må ikke gi en lukket fasade mot Fjøsangerveien/broen slik at all kontakt med vannspeilet/ Puddefjorden går tapt for bakenforliggende områder. Noen av virkemidlene Side 2 av 7

3 for en slik opprettholdelse fremgår av retningslinjene for området gitt i KDP Puddefjorden Damsgårdsundet. Parallelt med 2. gangs behandling av gjeldende reguleringsplan ble det avholdt en arkitektkonkurranse for planområdet. Fagetaten savner intensjoner/kvaliteter fra denne i nærværende planforslag. Vedlagte volumskisser viser store volum som bryter med den menneskelige målestokk/skala. En bærekraftig byutvikling må kunne skape gode byrom for opphold og rekreasjon som kan oppleves som attraktive og trygge. Vurderingen må ikke bare sees i sammenheng med det estetiske uttrykket. Det må også ses på helheten i forholdet mellom prosjektet og overordnet byplanstruktur, jamfør avsnitt om Tverrforbindelser. Trafikkløsninger I samsvar med tilbakemeldinger fra Statens vegvesen ved oppstart varslet er planområdet utvidet til å omfatte utkjørsel (foreslås stengt) sør for tidligere varslet plangrense. For å få en mer trafikksikker utforming er det også foretatt en justering av eksisterende fortau og sykkelveg langs Solheimsgaten samt regulerte avkjørsler til planområdet. Utvidelsen ble varslet i brev datert Hovedgrunnen til utvidelsen er at sykkelvegen langs Solheimsgaten er hovedinnfartsåre for sykkel fra Bergen sør. Statens vegvesen arbeider for å gjøre denne sykkelruten tryggere og mer effektiv for syklistene. Statens vegvesen anmodes om å gi tilbakemelding på om plankartet nå er i samsvar med deres føringer. Fagetaten har foreløpig ingen ytterligere kommentarer til de justeringer som er gjort. Det legges i planforslaget opp til formål offentlig gatetun rundt store deler av bygningen. Dette formålet brukes i hovedsak i forbindelse med boligområder. Trafikketaten har ved uttalelse til oppstart pekt på at som konsekvens av at gågate utgår som formål, må deler av tidligere torg T1 endres til kjøreareal. Fagetaten anbefaler at det sees på andre løsninger som for eksempel shared spaces eller andre kombinerte formål under samferdselsanlegg- og teknisk infrastruktur som bedre ivaretar forannevnte forhold. Samtidig anbefales det at det utarbeides en illustrasjonsplan som illustrerer areal for kjørende (varelevering, snumuligheter osv.) og gående. Det er ønskelig at Trafikketaten uttaler seg med særlig fokus på mulig løsning for dette formålet. Fagetaten ber om at det før 2. gangs behandling medtas en bestemmelse som sier at alt offentlig veganlegg innenfor planområdet skal være opparbeidet i henhold til illustrasjonsplan godkjent av vegmyndighetene før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest gis. Kaipromenade Forslaget om å «myke» kaikanten opp ved å etablere en form for «reketrapp» eller lignende er positivt. Det må understrekes at et slikt arrangement ikke skal gå på bekostning av areal regulert som offentlig tilgjengelig, men komme i tillegg. Forslagstiller må avgi tilstrekkelig arealer slik at det lar seg gjennomføre. Slik planforslaget fremstår i dag, gir det inntrykk av at bredden på kaifronten har økt, men i realiteten er det offentlig tilgjengelige gangarealet etter fagetatens vurdering redusert med 5 m. I henhold til planbeskrivelsen er det, som en kompensasjon for at gågaten mellom hotell og messehall bygges igjen, foreslått en utvidelse av uteområdene ved sjøfronten med at hele byggeområdet er flyttet lenger fra sjø (ca. 4 m). Byggeområdet er riktignok trukket 4 m tilbake fra sjø, men samtidig er deler av offentlig gangvei gjort om til privat torg med 10 m bredde mens det er avsatt kun 5 m til offentlig gangveg. Gangvegen langs sjø er offentlig og en del av et sammenhengende gangvegnett langs Solheimsviken og Damsgårdsundet. I kommunedelplanens arealdel samt i gjeldende reguleringsplan er denne regulert til en bredde på 10 m. Fagetaten er positiv til at det tilrettelegges for en mykere overgang mellom kaikant og sjø, men understreker at dette må komme i tillegg til allerede regulert offentlig areal. Nedsenket kaifront kan ikke sees på som et tilstrekkelig avbøtende tiltak for økt byggehøyde og omregulering av offentlig gågate til byggeområde. Fagetaten er negativ til at offentlig gangveg reguleres med kun 5 m bredde. Side 3 av 7

4 Tverrforbindelse Planområdet er sentralt plassert ved hovedtrafikkåren inn til Bergen sentrum. Den umiddelbare nærhet til bybane og buss samt viktige gangakser gjør at trygge og effektive forbindelseslinjer til områdene rundt må forsøkes opprettholdt samtidig som det bør legges til rette for nye. Samtlige høringsparter legger stor vekt på betydningen av å opprettholde regulert gågate i gjeldende reguleringsplan. Ved å omregulere gågate til byggeområde stenger man igjen en sentral tverrforbindelse i området. Planområdet inngår i et viktig/sentralt gjennomgangsområde mellom ulike deler av byen som Damsgård, Danmarksplass, Møllendal, Årstad og Bergen sentrum. I forslag til kommunedelplan for Puddefjorden-Damsgårdsundet er det foreslått omfattende endringer for bruken av kaiarealene. Damsgårdsundet skal knyttes sammen med promenaden langs Lungegårdsvannet og bli en del av en større helhet som skal gi økt tilgjengelighet og et bedre tilbud til byens befolkning. Prosjektet må knyttes opp mot den overordnete byplanstrukturen. Fagetaten har ingen problem med å se de rasjonelle og driftsmessige fordelene ved en sammenkobling mellom hotell og messe- og konferansesenteret, men mener at de i dette konkrete tilfellet må underordnes det overordnete byformingsgrepet i området. Dette vurderes å være av større betydning for allmennheten enn en mest mulig rasjonell drift av et konferanse- og messesenter. Det har også langt større konsekvenser. Har man stengt igjen den naturlige passasjen, så har man stengt den igjen i overskuelig fremtid. Forslagstiller anmodes følgelig å tenke nytt og kreativt i forhold til de funksjoner som ligger til grunn for ønsket om en sammenkobling av bygningsmassen. Fagetaten vil samtidig understreke betydningen av å åpne opp for den unike muligheten som ligger i området til å gi byens befolkning et tilbud om økt tilgang til sjø og areal langs sjø. Barn og unges interesser Arealet brukes ikke av barn og unge til lek og opphold. Planområdet slik det fremstår i dag, gir lite rom for lek og utfoldelse. Planlagt promenade i og rundt planområdet, lettere tilgang til sjø samt torg og annet uteareal vil bidra til å forbedre mulighetene for opphold, lek og fritidsaktiviteter i planområdet. Det skal ikke legges til rette for boliger i planområdet, og etablering av et messe- og konferansesenter med hotell vil trolig ikke ha stor innvirkning på verken barnehage- eller skolekapasitet i bydelen. Grønnstruktur og naturmangfold Planområdet er under utbygging, har lite preg av natur og naturlig vegetasjon og omfatter ikke naturområder eller områder for friluftsaktiviteter. De foreslåtte tiltak vurderes ikke å være i konflikt med intensjonene i Naturmangfoldloven. Parkering Det fremkommer ikke tydelig av planbeskrivelsen hvor parkering er tenkt plassert i bygget. Av forslag til bestemmelser fremgår det at parkeringsanlegg skal plasseres innendørs, jamfør punkt Det er imidlertid uklart om parkeringsanlegget er tenkt plassert i kjeller eller på gateplan. Innendørs parkering på gateplan fungerer dårlig sammen med ønsket om åpenhet i fasadene for å sikre en god og trygg følelse for passerende i området. Det må derfor tas stilling til hvor i bygningen parkeringsanlegget skal plasseres samtidig som det må medtas bestemmelser som sikrer en fasadeutforming i samsvar med overordnete intensjoner om en åpen og publikumsvennlig fasade. Risiko og sårbarhet (ROS) Side 4 av 7

5 Når det gjelder forholdet til risiko for økt havnivå/springflo, anbefaler fagetaten at bestemmelse d) opprettholdt slik den er i plan , da den er i henhold til Risiko- og sårbarhetsanalyse for Hordaland (fylkesros Hordaland 2009). Dagens formulering er ikke til hinder for å legge verken bygg eller kaifront på kote +2,5 dersom det er det som er ønsket. Fagetaten anbefaler at kaihøyden på kote +2,75, som følger av gjeldende plan , videreføres. Det er ikke stilt krav til utarbeiding av ny luftforurensingsrapport eller støyrapport. Når det gjelder førstnevnte, opprettholdes bestemmelse b) slik den er i plan Fagetaten vurderer det til å være dekkende. Området har stor støybelastning, først og fremst fra Fjøsangerveien. Funksjonene som er planlagt, faller ikke inn under betegnelsen støyfølsom bebyggelse. Eventuell refleksjonstøy fra ny bebyggelse mot boligbebyggelse på Kronstad skal dokumenteres i forbindelse med søknad om rammetillatelse. Energi Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme, men forslagstiller utfordres til å finne løsninger som kan redusere forbruket til et minimum, eventuelt gi bygget status som et «pluss-hus». Planfremstilling Fotomontasjer, snitt og illustrasjoner må vise de reelle forhold sammen med det nye. Reguleringsbestemmelsene må bearbeides videre før 2. gangs behandling. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet, men som det fremkommer ovenfor, har fagetaten merknader knyttet til blant annet offentlig passasje/tverrforbindelse og byggehøyder. Forslagstiller legger med nærværende planforslag opp til en omkamp. Både tverrforbindelsen gjennom planområdet og byggehøyder var sentrale tema under behandlingen av gjeldende plan. Etter fagetatens vurdering må det være mulig å realisere prosjektet innenfor rammene i gjeldende plan. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 5 av 7

6 Vedtak 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: Årstad, Gnr. 158, Bnr. 22 m. fl., Solheimsviken næringspark. Arealplan-ID , vist på plankart sist datert Tilhørende bestemmelser datert/revidert Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: Offentlig gågate mellom hotell og messe- og konferansesenter i gjeldende reguleringsplan må opprettholdes. Maks byggehøyde for området settes til kote +24m. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 6 av 7

7 Vedlegg: Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /21 A. Plankart datert , dok 19 fil 27 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok 22 fil 7 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, dok 22 fil 6 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, dok22 fil 3 E. Illustrasjonsplan , dok 22 fil 2 F. Snitt, dok 22 fil 8 10 G. Sol og skygge forslag til endring, dok 19 fil 33 H. Sol og skygge gjeldende plan, dok 19 fil 34 I. 3D modell, dok 19 fil 2-5 J. Fotomontasje, dok 19 fil 6 K. Illustrasjon sett fra Zinken Hopps gate, dok 19 fil 8 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi til: - GC Rieber Eiendom AS, Postboks 990 Sentrum, 5808 BERGEN - Ard arealplan as, Side 7 av 7