Figur 1: Oversiktsbilde og skråfoto

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat Til: Byrådsavdeling for Byutvikling Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: Saksnr.: /32 Emnekode: ESARK 5122 Saksbeh.: OPLO Laksevåg, gnr 153 Bnr 81, Kirkebukten, Mindre endring av reguleringsplan. Arealplan-ID Forslag til mindre endring av detaljplan, fremleggelse til vedtak Kort om planforslaget Rambøll (konsulent) fremmer på vegne av Music Eiendom AS (forslagsstiller) forslag til endring av detaljplan for Kirkebukten boligområde i Laksevåg bydel. Figur 1: Oversiktsbilde og skråfoto Den foreslåtte mindre endringen omfatter økt maksimal byggehøyde og utnyttelsesgrad. I gjeldende reguleringsplan er det for KBA2, Damsgårdsveien 213, regulert maksimal byggehøyde kote +16,5 meter. I den planen har KBA2 et lite felt hvor tillatt byggehøyde er kote +18,5 meter, hvilket er et takoppbygg som åpner for tilkomst til takterrasse. Utnyttelsesgrad er regulert til %-BRA=300%. Det følger av gjeldende reguleringsplan at det kan etableres 4 boenheter i felt KBA2. Det er sikret i planbestemmelsene at felt KBA2 skal ha minimum 5 parkeringsplasser. Minimum 75 m 2 av første etasje skal være kontor/forretning. I foreliggende mindre endring ønsker forslagstiller å øke maksimal byggehøyde til kote +17,0 meter og kote +20,0 meter for en mindre del av bebyggelsen og samtidig øke utnyttelsesgrad til %-BRA=475 %. Antall boenheter er foreslått økt fra 4 til 15. Det ønskes også å sikre mulighet til å etablere balkonger i KBA2. Gjeldende plankart har gjennomgått mindre justeringer, økt maksimal byggehøyde og utnyttelsesgrad, samt fjerning av en pil som viser avkjørsel. Parkering er foreslått løst under bebyggelsen, med innkjøring via KBA1. Side 1 av 7

2 Oppsummering av foreslåtte endringer av reguleringsplan , balkonger: Det tillates etablert balkonger langs byggets fasader. Langs o_g4 og gangareal langs Damsgårdsveien skal balkonger etableres minimum 5,0 meter over bakkeplan. Balkonger kan krage ut opptil 1,6 meter fra byggets yttervegg , fransk balkong: Det tillates etablert franske balkonger langs byggets fasader. Langs gangareal langs Damsgårdsveien skal franske balkonger etableres med minimum 3,0 meters høyde over bakkeplan. Franske balkonger kan krage ut opptil 0,35 meter fra byggets yttervegg , trappehus: Det tillates etablert trappehus utenfor formålsgrensen i hjørnet nordøst mot KBA , rekkverk takterrasse: Det tillates etablert rekkverk på takterrasse med høyde inntil 1,20 meter utover maks. angitt byggehøyde , privat areal på takterrasse: Det tillates etablert private takterrasser, fortrinnsvis mot byggets sjøside. Det kan oppføres enkle skillevegger med høyde inntil 2,0 meter mellom takterrassene , tilkomst til parkeringsanlegg: Parkeringsanlegg i KBA2 skal ha tilkomst via KBA , kjøring på o_g4 strykes. Pil som viser avkjørsel, er tatt bort i plankart. Innkomne merknader og uttalelser ved varsel om oppstart og høring Fullstendig søknad om mindre endring av reguleringsplan ble mottatt ved Plan- og bygningsetaten Før det treffes slikt vedtak skal forslaget til mindre reguleringsendring i medhold av plan- og bygningslovens siste ledd, forelegges berørte myndigheter, eiere samt festere av eiendommer som berøres direkte av vedtaket. Saken ble oversendt berørte parter , med frist til å komme med merknad eller uttale den Det ble mottatt 6 uttalelser fra offentlige instanser og 1 privat merknad. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Tilrettelegging for tilkomst for brannvesenets kjøretøy. Dersom vindu eller balkong utgjør en av utgangene fra branncelle, må vindu eller balkong være tilgjengelig for brannvesenets stigemateriell. Avstand fra oppstillingsplass til uttak av slokkevann må ikke overstige 25 meter. Det er prosjektert og planlegges fjernvarme på Laksevåg. Områdesatsingen Indre Laksevåg forutsetter at forslag til mindre endring ligger innenfor rammene strategisk planprogram skal legge til rette for. Eier av KBA3 (nabo mot nordvest) er kritisk til at naboeiendom (KBA2) ønsker å bebygge deler av bygningsmassen med balkonger, hvilket vil være nærmere enn 4 meter fra eiendomsgrense og bryte med føringene gitt i gjeldende plan. Dersom byggets høyde økes som foreslått, vil kvaliteten på offentlig uteareal (o_g4) bli ytterligere forringet. Planendringsprosjektet legger kun til rette for uteoppholdsareal på balkonger og på tak og vil være avhengig av uteareal på bakkeplan. Dette innebærer at det må legges stor vekt på gode relasjoner mellom bygg og gatetun, med gatetunets offentlige karakter som premiss, og hvor byggelinjer må overholdes strengt. Parkeringssituasjonen i området er presset i dagens situasjon. Antall nye boliger bør ikke økes vesentlig i forhold til gjeldende regulering. Bymiljøetaten anser endringene, som følger av den mindre endringen, må belyses i større bredde enn innenfor en planendring. Side 2 av 7

3 Det er ikke gjort endringer i planforslaget etter kunngjøring og varsling om oppstart. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers beskrivelse (vedlegg C). Byggehøyde og utnyttelsesgrad I forhåndskonferanse avholdt med byggesaksavdelingen (Saksnr ) foreslo forslagsstiller å utvide bredden på bebyggelsen ut over o_g4 med inntil 3 meter, samt å øke maksimal byggehøyde til kote +19,83 meter. Det var også foreslått å åpne for balkonger som skulle krage 1,5 meter ut fra fasadeliv. En slik endring ville gi anledning til å etablere inntil 5 etasjer, samt en større parkeringskjeller. Byggesak informerte at forslaget avviket fra gjeldende plan i en slik grad at det kreves en reguleringsendring. Da gjeldende reguleringsplan ble utarbeidet, hadde ikke grunneier av KBA2 (gnr/bnr. 153/81) konkrete planer for utvikling av eiendommen. I gjeldende reguleringsplan er utnyttelsesgrad for KBA2 regulert til %-BRA=300% og maksimal byggehøyde kote +16,5 meter, med en liten del regulert til kote +18,5 meter. Eiendommen var regulert med gitt utnyttelse som en omtrentlig arealutnytting på daværende tidspunkt. Eiendommen har siden den gang fått ny hjemmelshaver. I foreliggende mindre reguleringsendring er det foreslått å endre utnyttelsesgrad fra %-BRA=300% til %-BRA=475%. Samtidig foreslår forslagsstiller å øke maksimal byggehøyde til kote +17,5 meter, hvilket er 1 meter høyere enn det som er vedtatt i gjeldende plan. En liten del er foreslått økt til kote +20 meter, hvilket skal gi mulighet for etablering av takoppbygg, se figur 2. Figur 2: Gjeldende plan og forslag til endring av gjeldende plan Foreslått endring i maksimal byggehøyde vil gi rom for å etablere én etasje mer enn det som var tenkt i gjeldende plan. Endring av utnyttelsesgrad kan virke dramatisk, men er såpass høy på grunn av et begrenset grunn-/ tomteareal. Bymiljøetaten uttrykker i sin uttalelse bekymring for bokvalitet og utemiljø. Bymiljøetaten argumenterer med at endringene som følger av planendringen, vil ha store konsekvenser for kvaliteten på de offentlige arealene som er innenfor planområdet, og at en endring av byggehøyde og volum for KBA2 må belyses gjennom en ordinær planprosess. Fagetaten forstår Bymiljøetatens argumentasjon, men anser likevel en justering i byggehøyder og utnyttelsesgrad som en mindre endring i denne sammenheng. Etter fagetatens vurdering vil foreslått økt byggehøyde og utnyttelsesgrad ikke ha store konsekvenser for området som sådan. Foreslått mindre endring vil gi rom for en Side 3 av 7

4 bedre utnyttelse av tomten, samt bidra til kommunens ønske om kompakt byutvikling og fortetting i bynære områder. Boenheter og områdebetraktning I gjeldende reguleringsplan er det sikret at ingen boenheter skal være mindre enn 35 m 2, eksklusiv bodareal, og boenhetene skal ha varierende størrelse. Samtidig er det sikret at minimum 50 % av leilighetene skal ha minimum 2 rom og kjøkken, jamfør Ved utarbeidelse av gjeldende reguleringsplan lå det til grunn for KBA2 at første etasje skulle inneholde kontor/forretning, parkering og boder, og 2. og 3. etasje skulle inneholde til sammen 4 boliger på mellom m 2. I foreliggende forslag til mindre endring av reguleringsplan har forslagsstiller valgt å sende inn foreløpige plantegninger for KBA2, vedlegg F. Ut fra plantegningene er det tenkt å etablere til sammen 15 boenheter over 4 etasjer, se tabell under for boligsammensetting. Det er i gjeldende plan stilt krav om 75 m 2 kontor/forretning i første etasje, hvilket er videreført i foreliggende mindre endring. Parkering er foreslått løst i en egen parkeringskjeller, figur 2. Tabell 1 Foreslått boligsammensetting Størrelse m 2 BRA Antall Total Gjennomsnittlig størrelse 35m 2 45m ,4 m 2 Ca. 40 m 2 60m 2 63m ,7 m 2 Ca. 61 m 2 145m m m 2 Sum ,1 m 2 51,2 m 2 Planområdet ligger i levekårssone Laksevåg. Samlet levekårsindeks er 8.2, på en skala fra 1.0 (best) til 10.0 (dårligst). Levekårsindeksen for området tilsier at det er viktig at planforslaget og tiltakene som vil følge av det, «gir» noe igjen til området som kan medvirke til bedre levekår og bedre bomiljø både i nærområdet og bydelen som sådan. Et av virkemidlene for å bedre levekårene er å tilby mer varierte boligstørrelser. Indre Laksevåg har flere negative levekårs- og helsefaktorer og er et satsingsområde med sikte på å utjevne levekårsforskjeller. I strategisk planprogram for Laksevåg har beboere i lokalmiljøet definert en visjon om et levende lokalmiljø med mangfold og trivsel. Dette innebærer et ønske om en miks i befolkningen, både når det gjelder sosial status, kulturell bakgrunn og lokal tilhørighet. Det er også argumentert at det bør satses på et større innslag av familieboliger i Indre Laksevåg. Foreslått antall boenheter vurderes å være for mange, og de er i gjennomsnitt for små. Forslagsstiller har verken imøtekommet i gjeldende reguleringsplan eller intensjonene som følger av strategisk planprogram for Laksevåg. For å sikre en større blanding i befolkningen må det etableres en større variasjon i boligstørrelse innenfor KBA2, hvilket innebærer at maksimalt antall boenheter må konkretiseres i planbestemmelsene. Etter fagetatens vurdering skal det etableres maksimalt 10 boenheter i KBA2. Dette vil gi en gjennomsnittlig boligstørrelse på 76,8 m 2. Nytt punkt i planbestemmelsene under 5.3: «KBA2: Det skal etableres maksimalt 10 boenheter i KBA2.» Side 4 av 7

5 Balkonger Forslagsstiller ønsker å løse krav til privat uteoppholdsareal ved å etablere balkong som kan krage opptil 1,6 meter ut over formålsgrensen. Det er sikret at det skal være fri høyde på minimum 5 meter over bakkeplan langs o_g4 og gangareal langs Damsgårdsveien. I foreslått ny bestemmelse for balkonger er det ikke presisert noe angående fri høyde for fasade ut mot sjøsiden. I gjeldende reguleringsplan er det ikke åpnet for å etablere balkonger som krager ut over formålsgrensen. Denne problemstillingen var et tema i den opprinnelige plansaken der Fylkesmannen opphevet de foreslåtte planbestemmelsene som omhandlet utkragede balkonger. Dette på grunn av at det ble gjort en endring sent i prosessen hvor byrådsavdelingen hadde endret utkraging på balkonger fra å kunne krage ut 1,0 meter til 1,7 meter (saksnr , dok.129/1). I gjeldende reguleringsplan var fagetatens konklusjon at balkonger skal maksimalt kunne krage 1,0 meter ut over formålsgrensen. Etter fagetatens vurdering skal fri høyde gjelde for fasade ut mot sjø, på samme måte som for de to andre fasadene. Fagetaten viderefører sin anbefaling fra den opprinnelige reguleringsplan om at balkonger kan maksimalt krage 1,0 meter ut over formålsgrensen. Fagetaten minner om at deler av balkongen kan løses innenfor formålsgrensen, hvilket innebærer at en kan imøtekomme tekniske krav til universell utforming for privat uteoppholdsareal. Forslag til endring i planbestemmelsen må revideres til følgende: KBA2: Det tillates etablert balkonger langs byggets fasader. Langs o_g2, o_g4 og gangareal langs Damsgårdsveien skal balkonger etableres minimum 5,0 meter over bakkeplan. Balkonger kan krage ut opptil 1,0 meter fra byggets yttervegg. Fagetaten har ingen innvendinger til etablering av såkalte franske balkonger. Takterrasse I gjeldende reguleringsplan er det sikret at hver boenhet skal ha minimum 20 m 2 felles uteoppholdsareal. Inntil 50 % av felles uteoppholdsreal kan dekkes i nærliggende offentlige arealer som park, torg eller lignende, mens inntil 50 % kan dekkes av takterrasser/opparbeidet dekke. Deler av takterrassen er foreslått inndelt i parseller med mulighet for skillevegger på inntil 2,0 meter, for å sikre private arealer som kompensasjon for manglende privat uteoppholdsareal i form av balkong. Sistnevnte er sikret i forslag til endring av planbestemmelsene. I foreliggende reguleringsendring er det vist at takterrasse utgjør ca. 250 m 2, hvor det er foreslått at 45 m 2 skal være inndelt i parseller. Det er sikret i forslag til endring av planbestemmelsene at det kan etableres rekkverk på takterrasse inntil 1,2 meter utover maksimal byggehøyde. Fagetaten har ingen innvendinger til bruk av deler av takterrasse som privat uteoppholdsareal. Parkering Det følger av gjeldende plan at parkering skal være en del av første etasje, på samme plan som kontor/forretning. I foreliggende mindre endring er parkering tenkt løst i parkeringsanlegg under KBA2. Det er i gjeldende planbestemmelser sikret at det skal etableres minimum 5 parkeringsplasser for bil, samt minst 2 sykkelplasser per boenhet. All sykkelparkering skal plasseres under tak. Det foreligger en avtale om adkomstrett som innebærer at KBA2 skal ha tilkomst via KBA1. Dette er sikret i forslag til endring av planbestemmelsene, jamfør Forslagsstiller har ikke foreslått endring av parkeringsdekningen. Side 5 av 7

6 Det ble i gjeldende plan akseptert at 1 parkeringsplass per boenhet var tilstrekkelig parkeringsdekning for KBA2, selv om det var en lavere parkeringsdekning enn kommuneplanens arealdel (KPA 2010) åpnet for. Forslagsstiller foreslår nå en høyere utnyttelse av felt KBA2 og et høyere antall boenheter enn det som var forespeilet da gjeldende plan ble utarbeidet, hvilket innebærer at det blir lavere parkeringsdekning per boenhet for felt KBA2. 5 parkeringsplasser fordelt på 15 boenheter vil være et stort avvik i forhold til dagens KPA. Fagetaten vil ikke kunne anbefale et slikt avvik som foreslås gjennom planforslaget, men kan akseptere en dekningsgrad på 0,5, hvilket vil innebære at prosjektet må reduseres til å inneholde maksimalt 10 boenheter. Fagetaten har således ingen spesielle innvendinger til foreslåtte parkeringsdekning, dersom anbefalingen om å konkretisere antall boenheter følges. Fagetaten anbefaler at det tilrettelegges for ladepunkt til elbil i parkeringskjelleren, og at dette sikres i planbestemmelsene. Konklusjon Fagetaten er i hovedsak positiv til hovedformålet bolig og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: - Nytt punkt i planbestemmelsene under 5.3: «KBA2: Det skal etableres maksimalt 10 boenheter i KBA2.» revideres til følgende: KBA2: Det tillates etablert balkonger langs byggets fasader. Langs o_g2, o_g4 og gangareal langs Damsgårdsveien skal balkonger etableres minimum 5,0 meter over bakkeplan. Balkonger kan krage ut opptil 1,0 meter fra byggets yttervegg. - Nytt punkt i planbestemmelsene under 5.6: «For felt KBA2 skal det tilrettelegges for ladepunkt til elbil i parkeringskjeller.» Forslaget til reguleringsendring anbefales vedtatt med overnevnte endringer Side 6 av 7

7 Anbefalt forslag fra fagetaten: 1. I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende forslag til endring av reguleringsplan (detaljregulering): a. Laksevåg, gnr 153 Bnr 81, Kirkebukten, Mindre endring av reguleringsplan. Arealplan- ID , vist på plankart datert/revidert b. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert Planforslaget vedtas med følgende endringer: - Nytt punkt i planbestemmelsene under 5.3: «KBA2: Det skal etableres maksimalt 10 boenheter i KBA2.» revideres til følgende: KBA2: Det tillates etablert balkonger langs byggets fasader. Langs o_g2, o_g4 og gangareal langs Damsgårdsveien skal balkonger etableres minimum 5,0 meter over bakkeplan. Balkonger kan krage ut opptil 1,0 meter fra byggets yttervegg. - Nytt punkt i planbestemmelsene under 5.6: «For felt KBA2 skal det tilrettelegges for ladepunkt til elbil i parkeringskjeller.» Bestemmelser og illustrasjonsplan rettes opp i henhold til overnevnte. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Stein Hustveit for Petter Wiberg - avdelingssjef Petter Wiberg for Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Vedlegg: Dokument Dato (sist endret) A Plankart B Planbestemmelser C Planbeskrivelse D Merknadsskjema E Illustrasjonsmateriale F Foreløpige plantegninger G Avtale adkomstrett Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 7 av 7