Bergenhus, gnr. 168, bnr mfl. Nyhavn vest. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /12 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: HELY Bergenhus, gnr. 168, bnr mfl. Nyhavn vest. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Plottaplan AS i samarbeid med TAG arkitekter AS fremmer på vegne av T. Brynjulfsen Eiendom AS planforslag for et område i Nyhavn, Bergenhus bydel. Planområdet utgjør ca. 14,1 dekar og er i gjeldende reguleringsplan satt av til bolig- og næringsformål. Figur 1: Oversiktskart og skråfoto over planområdet (vist med rød farge). Det foreslås å erstatte deler av gjeldende reguleringsplan «Bergenhus, Sandviken, gnr. 168, bnr. 929 mfl, Nyhavn». De ønskede endringene er knyttet til formålene B/K1, B/K2, B/K4 (bolig/ kontor) GS2, GS3 (gang- og sykkelvei), OT2 (torg), H (havn) og SB (småbåtanlegg). De viktigste endringene som foreslås, er: Endring av byggehøyder og grad av utnytting o Felt B/K1. I gjeldende plan er det vist to bygninger i felt B/K1. I foreliggende planforslag er dette vist som ett bygg. Byggehøyden foreslås økt fra kote 15,7 og 13 moh. til kote 16,9 og 14 moh. Byggehøyde for uteareal over garasje ønskes endret fra 5,3 m til 7,3 m. Parkering for felt B/K1, B/K2 og B/K3 skal løses innenfor felt B/K1. Som følge av forannevnte økes tomteutnyttelsen fra % TU= 206 % til %-BRA=330 %. o Felt B/K2. Byggehøyden økes fra kote 15,7 til 18,6 moh. Som følge av dette økes tomteutnyttelsen fra % TU = 270 % til %-BRA=306 %. Side 1 av 8

2 o Felt B/K4. Byggehøyden økes fra kote 15,7 til 18,6 moh. Formålsgrensen i sørvest justeres mot sør (spissen rettes ut). Som følge av dette økes tomteutnyttelsen fra % TU = 360 % til %-BRA=496 %. o Det åpnes opp for at heissjakt og trappehus kan bygges henholdsvis 4 og 3 meter over angitt byggehøyde. o Høyde på bakkeplan økes fra kote 2,5 til 3 moh. Det gjøres i denne forbindelse oppmerksom på at %-TU (prosent tomteutnyttelse) er et historisk begrep som er erstattet av %-BRA (prosent bruksareal). Parkering o I henhold til gjeldende plan skal parkering for felt B/K1, B/K2 og B/K4 løses under bakken i felt B/K1 og/ eller felt B/K3. I foreliggende planforslag legges det til rette for at parkering skal løses innenfor felt B/K1. For utfyllende opplysninger vises det til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Kommentar til planprosessen Foreliggende planforslag ble kunngjort som en reguleringsendring med mulighet for å fremme planen som en mindre reguleringsendring hvis merknadene ikke var av vesentlig karakter. Plansaken ble imidlertid sendt til uttale som en mindre endring, hvilket innebærer en 3 ukers frist for å komme med uttalelser og merknader, jf. pbl Etter høringsperioden har forslagstiller i samråd med fagetaten besluttet å behandle planforslaget som en ordinær endring, jf. Lovkommentar til plandelen av plan- og bygningsloven (Miljøverndepartementet 1. juli 2009). Dokumentasjonen til nærværende planforslag er utarbeidet med en standard tilnærmet kravet til dokumentasjon for plansaker som skal gjennom en ordinær behandling. Etter fagetatens vurdering er saken tilstrekkelig utredet og vurdert. Fagetaten kan ikke se at det skal være nødvendig med en ny høringsrunde etter pbl da alle aktuelle parter allerede er gitt anledning til å uttale seg. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens vurdering av aktuelle tema. Utredning i henhold til forskrift om konsekvensutredning Tiltaket vurderes å ikke være konsekvensutredningspliktig. Side 2 av 8

3 Innkomne merknader og uttalelser ved kunngjøring om oppstart planarbeid Naboer og berørte myndigheter ble varslet med brev datert Det ble mottatt 11 forhåndsuttalelser og 6 privat merknader. I tilbakemeldingen ble det i hovedtrekk påpekt følgende: Høringsuttalelser Kvalitet (solforhold) og tilgjengelighet mellom torget OT og OT2. Behov for økt parkeringsareal må løses på eget området. Kjøring over gangveg/ tog bør unngås. Bergenhus bydel har ikke tilfredsstillende barnehagedekning. Innenfor gjeldende plan ( ) er det ikke registret eller fremlagt konkret fremdriftsplan for utbygging av barnehager. Private merknader: Negativ til økt byggehøyde/ tomteutnyttelse. Tap/ endring av sollys og utsikt, herunder siktlinjer. Innkomne merknader og uttalelser i løpet av planprosessen Planforslaget ble sendt til uttale i tidsrommet Det kom inn 10 private merknader og 7 uttalelser fra høringsinstanser. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i merknadsskjema datert , jf. vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Høringsuttalelser Det må tas hensyn til verneverdig funkisbebyggelse i bakkant av planområdet. Justering av formålsgrenser utgjør ikke nevneverdig konsekvens for potensiell bruk av offentlig areal. Det forutsettes at torg (o_t2) og gangareal sør for B/K1 får tilfredsstillende solforhold. Etterlyser prognoser for havnivåstigning. Det orienteres om søknadsplikt for tiltak i sjø. Private merknader: Omsøkte endringer blir sett på som en gjenkamp av tema som ble vedtatt i gjeldende plan, herunder økt byggehøyde (innsyn, tap av utsikt og solforhold). Økt trafikk, gate/fremmedparkering. Endringer etter offentlig ettersyn Kort oppsummert innebærer endringene: Planprosess er endret fra mindre endring til ordinær endring. Det vises til avsnitt «kommentarer til planprosess». Sol- skyggestudier for felt BK1 er oppdatert, jf. eksisterende situasjon. Justering av bestemmelsenes punkt o Byggehøyder for trappehus og heissjakt er justert/ presisert. o Utforming av balkonger er presisert. Side 3 av 8

4 Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema. Nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. Forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven vurderes å være ivaretatt. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C.) Byggehøyde/ utnyttingsgrad Planområdet ligger innenfor sentrumsområde S8 Sjøfronten hvor maksimal byggehøyde (inkl. takoppbygg) er 16 meter og maksimal utnyttelsesgrad er %-BRA = 200 %. Samlet utnyttelsesgrad i gjeldende plan ( ) er om lag %-BRA = 154 % (inkludert parkering). Foreliggende planforslag vil føre til at denne øker til ca. %-BRA = 163 %. Det vises til vedlegg J. Forslaget er innenfor rammen av 200 %-BRA som følger av gjeldende kommuneplans arealdel (KPA 2010). Etter fagetatens vurdering kan felt B/K2 og B/K4 tåle en høyere utnyttelse. En økning i byggehøyder vil ikke føre til vesentlige endringer av solforholdene på bakkeplan, herunder offentlig torg og gangveg vist i plan Utsiktsforholdene for de nærmeste boligene i nord og vest vil bli noe påvirket, men de vil ikke bli vesentlig forringet i forhold til den situasjonen som følger av gjeldende plan. Foreslåtte maksimale byggehøyder er under 16 meter. Det åpnes i bestemmelsene imidlertid opp for at heishus og trappehus kan bygges henholdsvis 4 og 3 meter over angitt byggehøyde. Som en konsekvens av dette kan deler av takoppbyggene overskride rammene i KPA med inntil 1,9 og 3,6 meter. Det vises til tabell 1. Felt B/K1 B/K2 B/K4 Kote høyde (k+) 15,7 15,7 13,0 15,7 15,7 GJELDENDE PLAN Byggehøyde fra gatenivå (k+2,5) 13,2 m 13,2 m 10,5 m 13,2 m 13,2 m Takoppbygg skal primært integreres Kote høyde (k+) 16,9 14,0 18,6 18,6 FORELIGGENDE PL. Byggehøyde fra gatenivå (k+3) 13,9 m 11,0 m 15,6 m 15,6 m FORSLAG Inkl. takoppbygg (maks. 4 meter) 17,9 m 15,0 m 19,6 m 19,6 m Maksimal byggehøyde etter KPA m Tabell 1 Kotehøyde og byggehøyder iht. gjeldende plan og foreliggende planforslag. Høydene på takoppbyggene følger som en konsekvens av behov for/krav om uteareal på tak og kravet om universell tilgjengelighet. For å tilfredsstille kravet om tilgjengelighet må heisen gå opp på tak. De som godkjenner heiser, krever fri høyde innvendig i heis-sjakt over øverste stopp på 3,6 meter. Over dette må det være betongdekke 200mm og isolasjon 200mm, hvilket gir en sum av 4 meter. Bakgrunnen for kravet er at dersom det sitter en heisreparatør oppå heis-stolen, og heisen «løper løpsk» mens han reparerer, så er det plass for en heismontør til å krype sammen (ca. 1,4 meter). Heis-stolen er ca. 2,2 meter høy. Fagetaten tar begrunnelsen til etterretning, men anbefaler at tekniske installasjoner trekkes tilbake fra fasadeliv. Det vises til gjeldende bestemmelser i plan , hvor det står at takoppbyggene primært skal integreres. Side 4 av 8

5 Etter gjeldende plan skal det settes opp to bygninger i felt B/K1. I foreliggende planforslag er dette vist som et volum. I tillegg åpnes det opp for at bygningen kan bli maksimalt 1,2 meter høyere. Etter fagetatens vurdering vil dette føre til endringer av; Siktlinjer/ gangforbindelser fra Hegrenesveien og planlagt torg (o_t2). Tilgang til fellesareal. Innenfor felt B/K1 er det vist et felles areal på ca. 341 m 2 (se figur 2). Det planlagte bygget er henholdsvis 62 x16-18 meter (LxB), hvilket tilsier at avstand til uteoppholdsareal innenfor delfelt B/K1 vil bli mer enn 50 meter. Det er avgjørende at foreslåtte endringene sees i forhold til gjeldende plans intensjon og de formål den skal fremme. I gjeldende plan ble det lagt vekt på et sammenhengende gatenett, med kvartalsstruktur. Som følge av overnevnte er fagetaten negativ til å åpne opp for et sammenhengende bygg. Figur 2: Utklipp av foreliggende illustrasjonsplan. Takoppbygg er vist med blå strek. Areal som foreslås bygget sammen, er vist med en stiplet strek. I Risiko- og sårbarhetsanalyse for Hordaland (fylkesros Hordaland 2009) anbefales det at kaifronten legges på kote +2,75 +/- 0,25. Vanlig praksis frem til nå har vært å legge kaifronten på lavest anbefalt nivå kote +2,5. Så også da gjeldende plan ble vedtatt. Under henvisning til pågående klimaendringer og siste årenes erfaring ønsker forslagsstiller å heve eksisterende kainivå fra kote +2,5 til kote +3, hvilket innebærer at bygningsvolumene vil bli 0,5 meter høyere i tillegg til forslag om å øke byggehøyder. Etter fagetatens vurdering er dette et godt forslag. Det er som regel en fordel å være føre var enn etter snar. For felt B/K1 foreslås det mindre justeringer av byggehøyden, henholdsvis 1 meter i sør og 1,2 meter i nord. Grepet er gjort for å ta hensyn til havstigning og parkeringsanlegg under bakken. Etter fagetatens vurdering utgjør dette mindre justeringer og anbefales godkjent. Forslag til bestemmelsene (punkt 1.5.7) sikrer at felles uteoppholdsarealer på takplan skal være skjermet mot vind og innsyn. I illustrasjonsplanen er takterrassen i felt B/K1 lagt til østsiden av taket (se figur 2), hvilket vil føre til mindre innsyn til naboer i vest. Fagetaten anbefaler at dette sikres i bestemmelsene. Utomhusplan skal vise møblering, belysning, materialvalg og tiltak som forhindrer innsyn mellom naboeiendommer. Uteoppholdsareal Tabell 2 gir en oversikt krav til fellesareal. Det vises til illustrasjonsplan (vedlegg F) for fordeling av ulike soner (felles uteoppholdsareal, offentlig torg mm.). Det legges i foreliggende planforslag ikke til rette for en utvidelse av felles uteoppholdsareal på bakkeplan. I henhold til KPA punkt 10 kan inntil 50 % dekkes av nærliggende offentlige areal eller på takterrasser. Summen av slike areal kan maksimalt dekke 75 % av arealkravet. Fagetaten finner at forslaget er i samsvar med kommuneplanens arealkrav til felles uteoppholdsareal. Innenfor felt B/K4 legges det kun til rette for en takterrasse (ca. 167m 2 ), hvilket tilsier at henholdsvis 70 % av felles uteoppholdsareal løses på tak. I henhold til forslag til bestemmelser (punkt 1.5.2) kan deler av fellesuteoppholdsareal for felt B/K2 og B/K4 dekkes innenfor andre delfelt, hvilket er i samsvar med gjeldende plan (punkt 1.6.2). Side 5 av 8

6 BOENHETER FELLES ARAL (m2) Felt (antall) Krav (100 %) Det settes av Takhage Off. areal På bakkeplan B/K ,5 351,7 341,8 B/K B/K ,4 228,4 SUM Tabell 2: Oversikt antall boenheter og krav til felles uteoppholdsareal i henhold til gjeldende plan og foreliggende planforslag. Krav til privat uteoppholdsareal økes fra minimum 6 m 2 til 7 m 2 pr. boenhet, jf. punkt 10 i bestemmelsene til KPA Etter gjeldende plan er det kun 80 % av boenhetene som har krav på privat uteoppholdsareal. Denne bestemmelsen videreføres. I henhold til punkt i forslag til bestemmelser åpnes det opp for at balkonger kan tillates oppført inntil 1,5 m ut over offentlige formål. Minimum fri høyde er 5m over allment tilgjengelig areal. For balkonger over høy 1. etasje kan fri høyde være 4m der disse ikke kommer i konflikt med atkomst for utrykningskjøretøy. En «høy» første etasje kan medvirke til bedre bokvaliteter som mer lys/luft til boenhetene i 1. etasje samt redusert innsyn og sådan kompensere for at etasjen ligger på gateplan. Kaifront I bestemmelsesområdet #1 og #2 åpnes det opp for å etablere trapper eller lignende fra torg/ gang- og sykkelvei ned til sjø (jf. punkt og 8.1 i forslaget til bestemmelser). Fagetaten slutter seg til forslaget om å etablere «reketrapper» for å sikre en best mulig kontakt med og økt tilgjengelighet til sjøen. Etableringen av disse bør imidlertid sikres gjennom bestemmelsene slik at «kan» i bestemmelsenes punkt anbefales endret til «skal». Justering av formålsgrenser Felt B/K4. Det legges i planforslaget til rette for å justere formålsgrensen i sørvest (spissen rettes ut). Fagetaten har ingen spesielle innvendinger mot forslaget om å justere formålsgrensen selv om formen i gjeldende plan vurderes å gi rom for en mer spennende arkitektur. Det legges også til rette for mindre justeringer av formålsgrenser ved torg (OT2) ved bygg B/K2, hvilket vil føre til at gangareal (GS2) blir bredere. Forslaget vurderes som positivt. Barnehage- og skole Bergenhus bydel har ikke full barnehagedekning. Nærmeste barnehage er Kidsa Nyhavn AS i Nyhavnsveien 4. Innenfor en avstand på 1 km er det tre andre private barnehager. Det er medtatt et krav om at barnehagedekningen i området må dokumenteres før igangsettingstillatelse kan gis. Nærmeste barne- og ungdomsskole er Hellen skole og Rothaugen skole. Kapasiteten ved Hellen skole er god. Prognosene tilsier at det kan bli en utfordring med kapasiteten ved Rothaugen skole mot slutten av prognoseperioden (2024). De foreslåtte endringer har liten innvirkning på sammensetningen av boligstørrelser og vil følgelig også ha minimal innvirkning på skolekapasiteten i området. Fagetaten har ingen kommentarer utover dette. Side 6 av 8

7 Naturmangfold Foreslåtte endringer vurderes ikke å være i konflikt med de interessene naturmangfoldloven er ment å ivareta Forhold til gjeldende plan Følgende forhold, vedtatt i plan , videreføres i dette forslaget: Felles avkjørsel, vist som f_sv1-2 i plan ID og FA2 i plan - ID , skal være felles for felt B/K1, B/K2, B/K4 (plan ID ), B/F1 og B/K3 (plan - ID ). Det vises til punkt og i plan - ID Felles småbåtanlegg (f_sb) skal være felles for felt B/K1, B/K2, B/K4 (plan ID ) /all ny bebyggelse i planområdet, unntatt felt B/F1 (plan - ID ). Det vises til punkt 6.4 i plan - ID Figur 3: Utsnitt av gjeldende reguleringsplan. Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet bolig og kontor og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: Det må medtas nye bestemmelser som sikrer at o Tekniske installasjoner trekkes tilbake fra fasadeliv. o Det etableres to bygninger i felt B/K1. o Takterrassen i felt B/K1 legges til østsiden av taket. o Det etableres trapper eller lignende fra torg/ gang- og sykkelvei ned til sjø. Det vises til bestemmelsesområdet #1 og #2. Side 7 av 8

8 Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Bergenhus, gnr. 168, bnr mfl. Nyhavn vest. Arealplan-ID , vist på plankart sist datert Med følgende endringer: o Bebyggelsen over grunnen i felt B/K1 skal videreføres som 2 atskilte bygg, jf. plan vedtatt Avstanden sikres ved hjelp av byggegrenser. Tilhørende reguleringsbestemmelser sist datert/revidert med følgende endringer: o Punkt Følgende tekst legges til; Tekniske installasjoner skal trekkes tilbake fra fasadeliv. o Ny bestemmelse 1.5.7; Takterrassen i felt B/K1 skal etablere på østsiden av taket. Etterfølgende nummerering må justeres. o Punkt endres til; Det skal etableres trapper eller lignende fra torg/ gangog sykkelvei ned til sjø. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Dokument Datert Dok. nr. Fil nr. A. Plankart B. Reguleringsbestemmelser C. Planbeskrivelse D. Merknadskjema E. Merknadskart F. Illustrasjonsplan G. Snitt, oppriss H. MUA plan I. Sol- og skyggeillustrasjoner J. Utnyttelsesgrad Side 8 av 8