Byrådssak 2/16. Bergenhus, gnr. 167, bnr. 831 m.fl., Skuteviksveien. Arealplan-ID gangs behandling ESARK

Transkript

1 Byrådssak 2/16 Bergenhus, gnr. 167, bnr. 831 m.fl., Skuteviksveien. Arealplan-ID gangs behandling ASRO ESARK Hva saken gjelder: Opus Bergen AS fremmer på vegne av A/S Den Norske Metallpakningsfabrikk & Vestlandske Kunst- og Metallstøperi planforslag for et område i Skuteviken, Bergenhus bydel. Planområdet utgjør ca. 2,3 dekar. Tomten har adkomstvei fra Nye Sandviksveien via Skuteviksveien. Foreslått hovedformål er boligbebyggelse. Figur 1: Oversiktskart og skråfoto viser planavgrensning. Bakgrunn Forslagsstiller ønsker å flytte dagens virksomhet i Skuteviksveien 30 til mer egnede og moderne lokaler og derfor omregulere eiendommen til boligformål. Planforslaget I Skuteviksveien 30 legges det til rette for riving og nybygg, men der eksisterende takform og fasade mot Skuteviksveien bevares. Byggegrensen utvides mot sørvest og sørøst. Foreslått byggehøyde er kote 31,5 meter som dagens høyde. Dette vil gi maksimalt 3 etasjer over bakken + 2 underetasjer til parkering. Areal og bruksareal BRA for ny bebyggelse er henholdsvis 402 m 2 og 2200 m 2. Det foreslås maksimalt 18 leiligheter. Eksisterende trehusbebyggelse i planområdet bevares (BKB1 og B/F/K). Uteoppholdsareal Det er satt av ca. 460 m 2 til felles uteoppholdsareal (f_au1) for boligfelt BB1, og om lag 206 m 2 av dette arealet er ikke brattere enn 1:3. Det resterende arealet dekkes i nærliggende parker, eksempelvis Bergenhus festning - Sverresborg. Privat uteoppholdsareal utgjør minimum 7 m 2 og skal løses som balkong eller terrasse. 1

2 Vegsystem Parkering for boligfelt BB1 foreslås løst i kjeller. Adkomst løses via eksisterende vegnett; Nye Sandviksveien og Skuteviksveien. Foreslått parkeringsdekning er i henhold til P1 i kommuneplanens arealdel Atkomstveg for utrykningskjøretøy foreslås løst via eksisterende vei sør for BB1. Videre er følgende tiltak er foreslått for Nye Sandviksveien: Eksisterende busslomme reguleres til kantstopp. Eksisterende fortau utvides fra ca. 2 til 3 meter. Veibredden reduseres til ca. 6 meter. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget ble sendt på høring og lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 7 private merknader og 12 uttalelser fra høringsinstanser, herunder innsigelse fra Riksantikvaren. I uttalelsene fra høringsinstansene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Innsigelsen fra Riksantikvaren er knyttet til byggets høyde og utstrekning mot / virkning på Sverresborg og Skuteviken som nasjonalt og regionalt kulturminne Kombinert formål bolig/ næring fremfor et rent boligprosjekt Det må tas hensyn til bydelrute for sykkel (mot Åsane) I de private merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Volum og byggehøyder oppfattes til å være for dominerende (sollys, utsikt/ siktlinjer). Atkomstveg/ trafikk Rivning og sprenging i byggeprosessen Det henvises til fagnotat og merknadsskjema for nærmere beskrivelse. Endringer etter offentlig ettersyn I forbindelse med offentlig ettersyn fremmet Riksantikvaren (RA) innsigelse til planforslaget. På bakgrunn av revidert materiale sendt til RA i september 2014, har RA funnet å kunne trekke innsigelsen (vedlegg F). Innsigelsen trekkes under forutsetning om at byggehøyden reduseres med to etasjer, tilsvarende dagens byggehøyde, og at vinkelen på byggelinjen mot Bergenhus festning er endret. Kort oppsummering av endringer etter offentlig høring: Utvidet plangrense/ vegsystem Planområdet er utvidet frem til og med eksisterende overgangsfelt i nord (Nye Sandviksveien). Det er lagt opp til brede fortau og minimumsbredde for kjørebane og kantstopp (i stedet for busslommer). Boligfelt BB1 Formålsgrensen er redusert i vest og deler av byggegrensen i sørøst er trukket tilbake (se figur 2). Byggehøyden er redusert fra k+ 37 til k+ 31,5, som tilsvarer dagens byggehøyde. Deler av byggegrensen i sørøst er trukket inn (figur 2). Figur 2: Gjennomsiktig farge viser formålsgrensen ved 1. gangs behandling. Endring av byggegrense er vist med turkis farge. 2

3 Felles uteoppholdsareal I gjeldende reguleringsplan (plan - ID ) er det vist et felles uteoppholdsareal for Von der Ohes vei 1, 2, 3, 4, Skuteviksveien nr. 28 og 31. Dette arealet er videreført i foreliggende planforslag (punkt 3.1.1). Kulturminner Punkt i gjeldende bestemmelser for Skuteviken (plan- ID ) er videreført i forslag til bestemmelser (se punkt ). Foreliggende plankart; Det er lagt inn hensynssone kulturmiljø, jf. plan og bygningsloven punkt 11-8 c for hele planområdet. Juridisk linje 1210 for bygg, kulturminner, som skal bevares, er supplert med båndlegging etter lov om kulturminner. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema. I vedlagt fagnotat kommenteres kun de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Endringene etter offentlig ettersyn, er av en slik karakter at de vurderes å være tilstrekkelig varslet gjennom egne merknader fra naboer og offentlige høringsinstanser, slik at fagetaten har ikke funnet det nødvendig med en begrenset høring eller ny høring/utleggelse til offentlig ettersyn. Kulturminneinteresser Skuteviken 30 (BB1) er et mur og betonghus, som er oppført i flere byggetrinn (fra ca ). Byantikvaren påpeker at fasaden mot Skuteviksveien verneverdig, og ikke resten av bygningsmassen. Som følge av dette foreslås følgende: Formålsendring fra næring til bolig Fasade mot Skuteviksveien foreslås bevart, mens resten av bygningsmassen på eiendommen blir revet (vist med # 1). Fagetaten har sluttet seg til forslaget. I forbindelse med offentlig ettersyn fremmet Riksantikvaren (RA) innsigelse til planforslaget. Innsigelsen var knyttet til bebyggelsens byggehøyde og utstrekning inn mot borgens forterreng. I ettertid har RA trukket innsigelsen under forutsetning om at byggehøyden reduseres med to etasjer, tilsvarende dagens byggehøyde, og at vinkelen på bygningen mot Bergenhus festning er endret (se figur 2). Fagetaten slutter seg til RAs vurderinger og de foreslåtte endringer. Tomteutnyttelse, estetikk Forslagsstiller ønsker at byggegrensen skal følge formålsgrensen, med unntak av noe areal i øst (se figur 6,a). Fagetaten mener at grunnflaten må reduseres og viser til bestemmelser i gjeldende planer 1) Reguleringsplan (plan- ID ): Innenfor bevaringsområdene skal den gamle bebyggelsen og gatenettet bevares. 2)Kommunendelplan for Sandviken og Fjellsiden nord (plan ID ). Der hensynet til det verneverdige bygningsmiljøet blir fremhevet i mål for videre utvikling av Skuteviken; Boligområdet og kaiarealet skal vernes i den hovedstruktur og form det har i dag. Fagetatens mener viste utvidelse mot sørøst vil forringe dages siktlinjer fra Von der Ohes vei/ Skuteviksveien, samt føre til at Skuteviksveien 28 (BKB1) blir mer «inneklemt». Se figur 3-5. Dette huset 3

4 er fra siste halvdel av 1700 tallet og er SEFRAK registrert 1. Byggets fasade vender ut mot Skuteviksveien, samtidig som den bakre delen (mot vest) nesten er bygget igjen. Figur 3: Skuteviksveien 28 sett fra Skuteviksveien. Figur 4: Rommet mellom Skuteviksveien 28 og 30 er ca. 5 meter. Figur 3: Bildet viser siktlinjen mellom Skuteviskveien 28 og 30. Bildet er tatt fra Von der Ones vei. Forslagstiller har uttalt at de ikke ønsker å redusere byggegrensen som vist på figur 2, da dette ikke passer inn med ønsket plangrep. Fagetatens mener hensynet til kulturminner og eksisterende bebyggelsesstruktur må gå foran ønsket høyere grad av utnytting. Videre bør siktlinjen mellom Skuteviksveien 28 og 30 mot festningen ivaretas. Det vises til at eksisterende bygningsmiljø består av mange mindre smug og gløtt. Et mindre volum vil dessuten føre til mer sollys og åpenhet for uteoppholdsarealene (f_au1). Byantikvaren slutter seg til dette og fremhever at det er viktig å sette premisser for utforming av bygningsmassen, som gjør at den innordner seg bygningsmiljøet utover det at fasaden mot Skuteviksveien bevares. Figur 4: Formålsgrensen for bolig er vist med gul farge. Skuteviksveien 28 (BKB1) er vist med en tykk sort strek. Viktig siktlinje er vist med stiplet strek på fig t.v. med dagens fotavtrykk VA rammeplan Foreliggende VA rammeplan må revideres. VA etaten uttaler at utbygging i området ikke skal føre til økt avrenning. Det skal tas høyde for klima endringer. Vist fordrøyningsmagasin er dimensjonert for lite. Det tillates ikke tilført mer overvann til det kommunale systemet etter utbygging. Krav om revidert VA plan er ivaretatt i forslag til bestemmelser, punkt SEFRAK registrert (SEkretariatet For Registrering Av faste Kulturminne i Noreg) er et landsdekkende register over eldre bygninger og andre kulturminner. Registreringen omfatter i prinsippet alle bygninger bygget før

5 Uteoppholdsareal I henhold til KPA 2010 vil ønsket plangrep, med inntil 18 boenheter, medføre et krav om 450 m² uteoppholdsareal. Arealkravet er oppfylt i foreliggende planforslag. Mer enn halvparten av arealene vil ha sol etter kl. 15:00 ved vårjevndøgn. I følge planbeskrivelsen vil 258 m² av uteoppholdsarealet være slakere enn 1:3. Det er mindre enn kravet i KPA. Etter fagetatens vurdering er planforslaget innenfor kommunens arealkrav da inntil 50 % av uteoppholdsarealet kan dekkes av nærliggende offentlige areal. I gjeldende reguleringsplan er det vist et felles uteoppholdsareal for Von der Ohes vei 1, 2, 3, 4, Skuteviksveien nr. 28 og 31. Dette arealet (f_au_2) er videreført i foreliggende planforslag (punkt 3.1.1). Etter fagetatens vurdering er det naturlig at Nye Sandviksveien 46 (B/F/K) også tas med, da bygningen grenser mot uteoppholdsarealet. Formål Området er regulert til blandet formål bolig/næring, mens planforslaget legger til rette for rent boligformål. Rådet for byforming og arkitektur fremhever områdets historiske verdi og mener en del av områdets preg og kvalitet vil gå tapt når næringsdelen utgår. Formålsendringen har vært drøftet i prosessen, men fagetatene motsetter seg ikke formålsendringen. Trafikkløsninger Statens vegvesen (SVV) påpekte i forbindelse med offentlig ettersyn at det måtte settes av tilstrekkelig areal til sykkelfelt på begge sider av Nye Sandviksveien. Forslagstiller har tatt uttalelsen til følge. SVV har bekreftet at revidert planmateriell er i henhold til deres krav (e-post datert ). Fagetaten har ingen kommentarer utover dette. Barnehage- og skole Bergenhus bydel har ikke full barnehagedekning. Det kan også bli plassmangel ved de nærmeste skolene i området, Krohnengen og Rothaugen, etter Etter fagetatens vurdering vil foreslått utbygging ikke føre til en stor økning av barnefamilier, og derfor i liten grad påvirke disse forholdene. Fagetaten anbefaler likefullt at det medtas et krav om at barnehagedekningen i området må dokumenteres før igangsettingstillatelse kan gis. Barn og unges interesser Planområdet er i hovedsak fullt utbygd og følgelig ikke brukt til lek. I foreliggende planforslag legges det til rette for felles uteoppholdsareal for nye boenheter. Fagetaten har ingen kommentarer utover dette. Universell utforming Prinsippene om universell utforming og tilgjengelighet skal legges til grunn for både planlegging og gjennomføring, jamfør bestemmelsene i TEK10. Fagetaten har ingen kommentarer utover dette. Naturmangfold Foreslått tiltak vurderes ikke å være i konflikt med de interesser naturmangfoldloven er ment å ivareta. Risiko og sårbarhet Planområdet inngår i aktsomhetsområde 1 hvor det er høy sannsynlighet for forurenset grunn. Den Norske Metallfabrikk er også registrert som aktsomhetsbedrift i 2004 og Punkt 1.9 i forslag til bestemmelser sikrer at eventuelle tiltak i grunnen blir håndtert etter dagens krav. Fagetaten har ingen kommentarer ut over dette. Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet (bolig) og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: Byggegrensen trekkes tilbake fra f_au1 slik at vegglivet til fremtidig bygg samsvarer med 5

6 vegglivet til dagens bygg. Det vises til figur 6, B) fagetatens forslag. Uteoppholdsareal (f_au_2) skal også være felles for Nye Sandviksveien 46 (B/F/K). Det må medtas en ny bestemmelse med krav til dokumentasjon av barnehagedekning i områdes senest med søknad om igangsettingstillatelse. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Byrådets anbefaling Byrådet vurderer Skutevikens sammensatte bebyggelsesstruktur og antikvariske kvaliteter, lokalisert ved siden av og det fredete festningsområdet som spesielt verdifullt for Bergen. I foreliggende planforslag synes dagens kvaliteter godt ivaretatt og videreført ved at eksisterende fasade mot Skuteviksveien foreslås bevart. Fotavtrykket er redusert slik at viktig siktakse mot festningen ivaretas. Byggehøyden og volum er tilpasset strøkets karakter. Byrådet har ingen innvendinger mot at formålet endres til rent boligformål da dette er den dominerende funksjonen i området. Det er positivt at det legges til rette for utvidet fortau langs Nye Sandviksvei. Byrådet mener parkeringsdekningen settes til maks en parkeringsplass pr 100.m 2 og at minst 50% av disse skal ha ladepunkt for el-bil. Byrådet har vurdert om det skal tilrettelegges for parkering av bildelering i bygget. Byrådet mener parkeringsplass for bildelering primært bør avsettes på gateplan eller i egen garasje. Dette private garasjeanlegget anbefales ikke kombinert med bildelering. Det skal videre avsette min 2 sykkelplasser innendørs pr boenhet. Saken er godt belyst i fagnotatet og planbeskrivelsen og planforslaget anbefales vedtatt med de tilføyelser til bestemmelsene som fagetaten har foreslått. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens av , vedtas følgende: A. Bergenhus, gnr. 167, bnr. 831 m.fl., Skuteviksveien. Arealplan-ID , vist på plankart sist datert , med følgende endring. a) Byggegrensen trekkes tilbake fra f_au1 slik at vegglivet til fremtidig bygg samsvarer vegglivet til dagens bygg. Det vises til figur 6 B) i saken. B. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert med følgende endringer: a) Ny bestemmelse 2.1.3: Barnehagedekning må dokumenteres senest ved søknad om igangsettingstillatelse. b) Punkt Uteoppholdsareal (f_au_2) skal også være felles for Nye Sandviksveien 46 (B/F/K). c) Ny bestemmelse 4.1.6: Parkering. Parkering for boliger løses i kjeller i formålet. Det skal etableres maksimalt 1 parkeringsplasser per 100m 2 bolig BRA. Min 50% av parkeringsplassene skal ha ladepunkt for el-bil. Minimum 5 % av parkeringsplassene skal være universelt utformet. Det skal avsettes minimum 2 sykkelplasser innendørs per boenhet.. 2. Plankart med tilhørende bestemmelser må være i samsvar med bystyrets vedtak før kunngjøring. 6

7 Dato: 15. desember 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup byrådsleder Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling Vedlegg: Fagnotat datert Plankart datert Reguleringsbestemmelser datert Planbeskrivelse datert Merknadsskjema datert Merknadskart Vilkår for å trekke innsigelsen (RA) datert Illustrasjonsplan datert Snitt og oppriss datert 13.03,16.03, og Sol- og skyggeillustrasjoner datert Fotomontasje / perspektiv VA-rammeplan sist datert Uttalelse fra VA etat datert Illustrasjon avkjørsel datert